文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议(yì)提出“有条件的可以进行现房销售(shòu)”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明(míng)确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂(làn)尾(wěi)了，这(zhè)是对(duì)购房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实(shí)力的别(bié)建了，不(bù)能把包(bāo)袱甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，这是房地产从(cóng)大(dà)开(kāi)发(fā)时代步(bù)入高质量发展阶段的必然趋(qū)势(shì)，也是(shì)对(duì)购房老百姓的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。以后一手交钱(qián)，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房改是(shì)个(gè)技术活(huó)，兼顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组(zǔ)房(fáng)企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制，长效(xiào)机制(zhì)四大关键是(shì)推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照经(jīng)济规律办事，中(zhōng)国(guó)一定能实(shí)现房地产软着陆和(hé)长期(qī)平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是(shì)一手(shǒu)交钱一(yī)手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。从个人(rén)层(céng)面看，预售制(zhì)对购房者非常不公(gōng)平(píng)，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年，在(zài)此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业(yè)层面看，预(yù)售制助推(tuī)部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，这样(yàng)有助(zhù)于落实中央房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有(yǒu)助于保障购房老(lǎo)百姓(xìng)权益(yì)、有助(zhù)于房(fáng)企稳(wěn)健(jiàn)发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外(wài)什(shén)么(me)情况？简单科(kē)普一(yī)下：商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)最早源于中国香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖期房(fáng)，是(shì)一种开发商(shāng)放杠杆的方式(shì)。98年(nián)房改(gǎi)，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存(cún)在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发(fā)达国家一般有严格(gé)的(de)监管保障措施(shī)，开发(fā)商在项目获得政府(fǔ)批准(zhǔn)后才可(kě)以开(kāi)始销售，买家在购(gòu)买期房后并非像中国一样在(zài)支付完(wán)首付款后从银行一(yī)次性(xìng)贷款支付(fù)剩(shèng)余全部房款，而(ér)是根据开发商(shāng)工程进度在完全交房前进行分(fēn)期(qī)支付。所以，预售(shòu)制度是(shì)需要严格的资金监管、分期支付以及(jí)违(wéi)约(yuē)处罚措施作为保障(zhàng)的(de)，如果没有(yǒu)这些(xiē)保(bǎo)障措施，一定会(huì)触发风(fēng)险，对购房民众不公(gōng)平，所以(yǐ)不如借机取消预售制(zhì)度，以后改为现房销(xiāo)售(shòu)。客观(guān)讲预售制度(dù)有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进(jìn)入存量时代，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)度有(yǒu)助于(yú)降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当然这需要配(pèi)套房(fáng)企债务(wù)重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效机制。这是个技术活，只要(yào)坚持(chí)市场化改(gǎi)革，中国一定能(néng)化解这个(gè)难题，让房地产回归实体经济和居住属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果(guǒ)取消预售制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而(ér)是(shì)所见即所得的(de)过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这(zhè)才(cái)是对购房民(mín)众的(de)最根本最(zuì)实(shí)质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也(yě)不能(néng)例外(wài)，老百姓买房子(zi)是天大(dà)的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福(fú)一家人(rén)。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实(shí)现老百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行(xíng)业企业(yè)健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模式等(děng)综合施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在国务院发(fā)展研(yán)究中(zhōng)心参与财税(shuì)改革(gé)方案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来(lái)形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成(chéng)“中(zhōng)国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范(fàn)期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预(yù)售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是(shì)地产(chǎn)行业(yè)盛行的方(fāng)式(shì)，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金周转期(qī)长等(děng)问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年代，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)还未推行(xíng)公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋(wū)或者其他临(lín)时住(zhù)宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄(xióng)厚的资金实力才能(néng)购(gòu)买。虽(suī)然楼(lóu)宇(yǔ)出租是中国(guó)香(xiāng)港地(dì)产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题(tí)。针对这(zhè)一(yī)系列问题，不(bù)少地产(chǎn)商开始探求(qiú)新的方式(shì)，如把楼宇契约切(qiè)开，即(jí)“分(fēn)契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式(shì)一(yī)经推行，购(gòu)买楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商资金(jīn)周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉(jué)和(hé)多年经营杂(zá)货铺、海上(shàng)驳(bó)运业(yè)务的经验，对于商品(pǐn)流通、资(zī)金周转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻(xún)求(qiú)方法加(jiā)快(kuài)自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下(xià)九龙(lóng)的(de)一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮(liàng)点，即先收取买家的(de)订金，采(cǎi)用(yòng)类似租(zū)金(jīn)的分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民(mín)众购房(fáng)的资金(jīn)压力，加速了房屋的建(jiàn)造(zào)和销售(shòu)，也解决了制造商(shāng)的资(zī)金问题，降(jiàng)低(dī)投资风险(xiǎn)，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的(de)销售模式成为当(dāng)时中(zhōng)国香港房地产市场的一大特色(sè)，纵观(guān)中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解(jiě)决了核心的(de)住房供(gōng)不应求的问题，使房(fáng)市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼市(shì)几(jǐ)十年(nián)繁(fán)荣，但期间也(yě)出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完(wán)善(shàn)、规范化(huà)，建立健(jiàn)全的监(jiān)管机制，促进市场健康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于大(dà)角咀的一(yī)个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管理部门提升了对于预售(shòu)楼花(huā)制度的监管，即要(yào)求开发商(shāng)在预售前(qián)，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已经全部支付，还要(yào)证明(míng)自(zì)身(shēn)有资金等能力把项目完(wán)成，资金需放(fàng)入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑(zhù)师的核准。为(wèi)了(le)防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监(jiān)管账户资金，中国香港要求(qiú)律师(shī)行在银行开设的(de)信托账户(hù)（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全(quán)透明化(huà)机制，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后续(xù)需自身推动(dòng)项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年(nián)代，中国内地(dì)面临住房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以(yǐ)来，中国内地优(yōu)先发(fā)展重工业(yè)，强调(diào)基础建设，这一导向使前(qián)期发展(zhǎn)工业(yè)化的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决(jué)住(zhù)房基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当(dāng)时推(tuī)行(xíng)的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利(lì)分(fēn)房制度，住(zhù)房市(shì)场(chǎng)发(fā)展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也出现了分配不(bù)公、效率(lǜ)低、配(pèi)套差等问题，因此福利分(fēn)房(fáng)制度不再适用于当时的国情。叠加(jiā)房地产(chǎn)市(shì)场面临商品(pǐn)房的需求(qiú)量大，而社会(huì)缺(quē)少(shǎo)大型房地产(chǎn)开发商，商品房供应量(liàng)小的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内(nèi)地房地产市场的(de)一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台(tái)多(duō)项(xiàng)文件，大力(lì)支(zhī)持国内房地产市(shì)场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房(fáng)建(jiàn)设(shè)的通知》文(wén)件，决定停止住房无(wú)偿实(shí)物分配(pèi)，逐步实(shí)行住(zhù)房分配货币化、住房供给(gěi)商品化(huà)、社会(huì)化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房(fáng)转向市(shì)场经济的商(shāng)品房。房地产市场(chǎng)采用预售制(zhì)，允许开(kāi)发(fā)商(shāng)卖(mài)期房(fáng)，解决(jué)了房企(qǐ)缺少(shǎo)资(zī)金和开发(fā)时间(jiān)周(zhōu)期长的(de)两大难题(tí)，开发(fā)商(shāng)以(yǐ)预售款撬动下一(yī)个项目的开发，形成滚动(dòng)开(kāi)发模式(shì)，住房供(gōng)应速(sù)度加快。自(zì)此中国(guó)内(nèi)地开始房改货(huò)币(bì)化，中国人民银行等(děng)多方迅速(sù)出台(tái)相(xiāng)关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作(zuò)用推动了房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成(chéng)契合(hé)中(zhōng)国(guó)内地的商品房预售制(zhì)度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力(lì)，加快城镇住房建设。具(jù)体来(lái)说，是(shì)指房地产(chǎn)开发企业将正在建(jiàn)设中(zhōng)的房屋预(yù)先出售给购房者，由(yóu)购(gòu)房者支付定金(jīn)或房款的行为。区别于中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，在中国内地(dì)实(shí)践过程中(zhōng)，商品房预售流(liú)程为：房地产(chǎn)开(kāi)发商办理预售许可证-签订商(shāng)品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进行(xíng)备案登记和预告登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要一(yī)次性付清首(shǒu)付(fù)款，并(bìng)采用银行(xíng钟南山为什么被说成钟百亿)贷款的形式一次性(xìng)付清剩余房(fáng)款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发(fā)商可(kě)能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中(zhōng)国(guó)香港的按照工程(chéng)进(jìn)度付款有(yǒu)所不同。对中国内(nèi)地的开发商而(ér)言(yán)，预售制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜(qián)藏的(de)风险确(què)实(shí)存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的最主要方式(shì)，预售制极大缩短房(fáng)企现(xiàn)金回笼周期(qī)，同(tóng)时增加市场商(shāng)品(pǐn)房供应(yīng)，推动了(le)城镇化(huà)发展(zhǎn)进程(chéng)。预(yù)售制在过去20多(duō)年对中国内地房地产市(shì)场的稳步发展起到了(le)重要(yào)作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了居民居住(zhù)水(shuǐ)平(píng)，中国内(nèi)地城镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房事(shì)业取得(dé)巨大进步，数(shù)十(shí)年时间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路(lù)程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿(yì)人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面(miàn)积由(yóu)7438平方公里(lǐ)增(zēng)长至(zhì)60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布的《中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销售最主要(yào)方式(shì)，2005年中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品(pǐn)住(zhù)宅期房销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积(jī)占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内(nèi)地房地产行(xíng)业的发展。中国内地房地产(chǎn)历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行业(yè)各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工面积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发(fā)投资完成额从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至(zhì)14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面(miàn)积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从(cóng)国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产(chǎn)也成为(wèi)拉动中国内地经(jīng)济(jì)高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地(dì)产带动的上(shàng)下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业(yè)增加值(zhí)占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带(dài)动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年(nián)房地(dì)产完全拉动的投资占(zhàn)全(quán)社会(huì)固定(dìng)资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固(gù)定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各(gè)项贷款余(yú)额(é)的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道(dào)业务，占(zhàn)比(bǐ)超过三分(fēn)之一。从房地产融(róng)资(zī)存量占社(shè)融存(cún)量比重看(kàn)，2021年(nián)12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违(wéi)约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法德三国(guó)合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住(zhù)房(fáng)市值与股债房(fáng)市值的比例较高，主要是因(yīn)为住房市值(zhí)高(gāo)，以及(jí)中国资本市场发育尚(shàng)不(bù)成熟(shú)，直接融资(zī)比例较低(dī)，股票(piào)、债(zhài)券市值较(jiào)低，居民(mín)投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存在，当前(qián)的负面(miàn)效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱(qián)一手交(jiāo)货，预(yù)售制是(shì)对购买者的单方面(miàn)不(bù)公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能(néng)交付的(de)风(fēng)险。比如，交房等(děng)待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚(shèn)至(zhì)不能交房等(děng)风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是(shì)两个独立的合同(tóng)关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者(zhě)只能(néng)根据购房(fáng)合同向开发商主张权力，但依(yī)旧需(xū)要根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时向(xiàng)银(yín)行进行贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险，进行影响自身信用和购房者对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放(fàng)方(fāng)，一旦(dàn)房(fáng)企因为市(shì)场波动或(huò)经营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系列问题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者签订(dìng)的预(yù)售合同和按揭(jiē)合同，已经(jīng)从银(yín)行获得房款，如(rú)果购房(fáng)者丧失还(hái)款能力或短期不能还款等，则风险完全由(yóu)银行承(chéng)担，银(yín)行将面临较(jiào)大(dà)的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监管(guǎn)资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售(shòu)管理办法》中明(míng)确(què)规定(dìng)了开(kāi)发(fā)企业预售商品(pǐn)房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部门制(zhì)定。但多年以(yǐ)来全(quán)国(guó)并没有统一的预售(shòu)资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一(yī)策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市重(zhòng)点监管资金比例(lì)为(wèi)总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州、合肥等城(chéng)市则按(àn)照(zhào)项目的建安(ān)成本乘以建筑面积(jī)或者(zhě)项目(mù)工程总额报价计算重点资(zī)金。而事实是，不少购(gòu)房款未进(jìn)入监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户、或进入监(jiān)管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘(pán)没有(yǒu)资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金(jīn)如何被(bèi)挪(nuó)走的(de)？实际上(shàng)，在(zài)过去(qù)房地产大(dà)开发时代的高周转背(bèi)景下，抽调预(yù)售(shòu)款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监(jiān)管账(zhàng)户(hù)拨付资(zī)金(jīn)，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而(ér)拨付(fù)的工程款，远超工程进度(dù)所(suǒ)需。通(tōng)过这(zhè)些方式套取的(de)资金，在房企各(gè)地项目间流(liú)动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一(yī)种资金(jīn)循环高周转(zhuǎn)模(mó)式，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预(yù)付资金(jīn)，一般设有定金或预(yù)付款保护机制，如(rú)英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付(fù)的(de)预(yù)付(fù)款(kuǎn)比例(lì)相(xiāng)对较低，绝大部分房(fáng)款在(zài)房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式(shì)：预付款一般以定金方式支付，或(huò)按工程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采(cǎi)用两种方(fāng)式发放按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)，一是按(àn)工程(chéng)进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进(jìn)度(dù)逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者(zhě)开始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预售商品(pǐn)房提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾保险，在(zài)商品房(fáng)出现重(zhòng)大延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护：房屋交(jiāo)付质量(liàng)的保障有两种方式，一(yī)是期房(fáng)由政府或第(dì)三方验收合格并(bìng)提供验收(shōu)凭证后(hòu)，开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付(fù)的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无条件(jiàn)返还，最低(dī)首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前(qián)资(zī)金(jīn)由(yóu)第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及(jí)首(shǒu)付环节(jié)，定(dìng)金比(bǐ)例一(yī)般为房款的(de)1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可低于3.5％，根据(jù)美国官方(fāng)数(shù)据(jù)，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除(chú)定金或首付外，购(gòu)房(fáng)者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美(měi)国(guó)为防止开发商(shāng)挪用(yòng)资金，购房者(zhě)的定金(jīn)及(jí)首付款(kuǎn)由第(dì)三方(fāng)公证(zhèng)行或产权(quán)保险公(gōng)司(sī)的(de)信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任与损失。而开发商(shāng)在(zài)房屋建(jiàn)设过程(chéng)中的资(zī)金全(quán)部来(lái)自银行，银行根据工程进度向开发(fā)商提(tí)供一定(dìng)比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直接损害银(yín)行利(lì)益，银(yín)行有充分动机监管开(kāi)发商施工(gōng)进度。开发(fā)商在房屋交付时需取得由政府相关部(bù)门经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收(shōu)凭证向银行(xíng)得到购房者(zhě)支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房可(kě)零首付购(gòu)房，房(fáng)款按(àn)建造工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国(guó)开(kāi)发(fā)商在(zài)项目获批后即(jí)可(kě)预售房(fáng)屋(wū)。签署购房合(hé)同(tóng)前，购房者(zhě)需支付约2000欧的(de)定(dìng)金并进行预约公证，签订合(hé)同后定(dìng)金退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需(xū)支付公证费(fèi)和(hé)土(tǔ)地交易(yì)税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含(hán)在(zài)购(gòu)房(fáng)款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面，德国没(méi)有规(guī)定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国也采取按工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节(jié)点(diǎn)、比例(lì)因(yīn)项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工(gōng)、室(shì)内(nèi)清洁(jié)及墙面完工(gōng)、地板完工、全部(bù)完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房(fáng)者(zhě)可(kě)在支(zhī)付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保险公司针对期房(fáng)设(shè)计了两种保险，保(bǎo)险的功能(néng)是当房屋(wū)出现重大(dà)延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发(fā)商(shāng)赔偿或修(xiū)复，开发商(shāng)破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　英国预售制设(shè)有(yǒu)10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师(shī)严(yán)格监(jiān)管。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责(zé)沟通期房交易中的房产、资金、合同等(děng)各(gè)个(gè)环节，各(gè)环节内容(róng)确认(rèn)无误(wù)后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了(le)10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出(chū)现财务、经营问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程进度付款的方(fāng)式，但是交房前付款比例相对(duì)较低，一般会在(zài)合同签订(dìng)6-24个月(yuè)分别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余(yú)款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英(yīng)国(guó)规定房屋必须(xū)经过房产公证公司的(de)检验验收(shōu)后才能交付，交付(fù)后方可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英国(guó)期房预(yù)售(shòu)资金监管(guǎn)极为严格，资(zī)金也由律师监管，在确认工程进度(dù)、支付相关款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买(mǎi)房(fáng)律师(shī)将资(zī)金(jīn)转给卖(mài)方(fāng)律师，卖方律师(shī)转给开发商，即资(zī)金(jīn)在(zài)进入开发商(shāng)账户前经(jīng)过两道关口，有利(lì)于(yú)保障(zhàng)购房者(zhě)资(zī)金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设(shè)置期(qī)房预付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或(huò)1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预售房定(dìng)金保全措(cuò)施(shī)”，交房前付款比例不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约需(xū)返还定价(jià)并赔偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战(zhàn)结束后由于(yú)房屋(wū)供给严(yán)重失(shī)衡，叠加(jiā)法律空白(bái)，社会(huì)上“一(yī)房二(èr)卖(mài)”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅(zhái)地建筑物交易(yì)法》，经多次修(xiū)订，目前是唯(wéi)一(yī)一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护(hù)方(fāng)面，根据日本《宅地建(jiàn)物(wù)取引业法》，对(d钟南山为什么被说成钟百亿uì)购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日(rì)元(yuán)的部分，法律要求开发商必须完成定金(jīn)保全(quán)措施才(cái)可预(yù)售(shòu)。什(shén)么是定(dìng)金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开发商向金(jīn)融机构或指定保证机构或保险机构签订定金保(bǎo)证(zhèng)委(wěi)托合(hé)同，设置(zhì)购房(fáng)者定(dìng)金的保证或保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保证金(jīn)证(zhèng)明(míng)书(shū)交(jiāo)付给购(gòu)房者。除(chú)定金外，其他预先支(zhī)付的购房款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房(fáng)者(zhě)可凭保证金证明(míng)书(shū)向(xiàng)金(jīn)融机构或保(bǎo)证机构或(huò)保险公司兑(duì)付，同(tóng)时，开发商(shāng)需向购房者赔付(fù)违约金，一般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节，交(jiāo)房前只需支付最多(duō)不超(chāo)20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但交房后才(cái)开始(shǐ)按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在(zài)交(jiāo)房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购(gòu)房(fáng)者违约可返还(hái)相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订(dìng)金，首付(fù)比例(lì)20％，余(yú)款按(àn)工程进(jìn)度支付，所有(yǒu)资金进银行专(zhuān)门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一(yī)的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一步(bù)签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同后，购房者需支付15％的(de)首付及印花(huā)税，同(tóng)时购房者向(xiàng)银行申(shēn)请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付(fù)上，新加(jiā)坡期房(fáng)同样采取按工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商条例》对(duì)期房付款流程做了统(tǒng)一详细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节(jié)点一(yī)般为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度(dù)放款，月(yuè)供在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，购房者(zhě)的订金与付款会存(cún)入银行专门(mén)的项目(mù)资金账(zhàng)户(hù)，账户资金提取(qǔ)须与房屋建(jiàn)设(shè)有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房(fáng)者支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当前房地产(chǎn)到了政(zhèng)策出(chū)手(shǒu)临界(jiè)点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需(xū)求(qiú)的(de)支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复(fù)工保民(mín)生，给予强有力的金融工具支持。另一(yī)方(fāng)面，从现在起(qǐ)，对还在正常运(yùn)转的房企(qǐ)包括(kuò)民营企(qǐ)业，加大(dà)支持力度，由优质房(fáng)企牵头(tóu)并购重组整个行业，为(wèi)每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估(gū)计形(xíng)势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解(jiě)停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制。长(zhǎng)效机(jī)制四大关(guān)键是推动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商(shāng)违约后定金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻(dòng)结至(zhì)房(fáng)屋交付(fù)阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大(dà)缺陷等(děng)情(qíng)况(kuàng)提供(gōng)充(chōng)分的保障。余款支(zhī)付环节，建立(lì)按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付(fù)款机制或(huò)交房(fáng)后(hòu)按揭(jiē)贷(dài)款机制，充分保护购房(fáng)者的权益。资(zī)金监管环节，引入独立于开发商、银行的(de)第三(sān)方资(zī)金监管机(jī)构(gòu)，或由政府相关部门直(zhí)接(jiē)监管，以此防止(zhǐ)资金挪用(yòng)现象。交付(fù)环(huán)节(jié)，建立(lì)商品房保修期制(zhì)度。保(bǎo)修(xiū)期内，开发商应对房屋质量(liàng)问题全(quán)权负责(zé)、免费维修，购房(fáng)者(zhě)在保修期结(jié)束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年(nián)房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计(jì)，现在全国(guó)套(tào)户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平(píng)的预售制已经(jīng)过时(shí)了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最(zuì)实(shí)质的(de)保障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开发(fā)商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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