“现在的房(fáng)地产很难再出(chū)现像过(guò)去十(shí)年的(de)系统性行(xíng)情(qíng)。”思睿集团合伙(huǒ)人、首席经(jīng)济学家洪灏向《红周刊》表(biǎo)示，房(fáng)地产行业(yè)分化(huà)的愈加明显，让机构和投资者的(de)关注度从(cóng)板块向单个标(biāo)的(de)转(zhuǎn)移。上海利檀(tán)投(tóu)资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬向《红周刊(kān)》指出(chū)，从行业(yè)来看，无论(lùn)是(shì)业(yè)绩，还是估值，房地产都已经双杀到了最底部(bù)，而(ér)且是反复地杀到了底部，再往下的空间已经不(bù)大了(le)。

　　三道红线等(děng)指标

　　成挖掘(jué)个股阿(ā)尔法重要参(cān)考

　　那么(me)如何寻找(zhǎo)房地(dì)产个股的阿(ā)尔法(fǎ)呢(ne)？

　　洪灏(hào)提醒(xǐng)，在(zài)房地产(chǎn)赛道中进(jìn)行选择，需要非常(cháng)小心(xīn)，避(bì)免选了半天(tiān)，标的(de)公(gōng)司出(chū)现爆雷的情(qíng)况。除此之外，洪灏指出，需要满足以下三个基准：有(yǒu)大的国资背景的、杠杆率较(jiào)低(dī)的、此前没有踩(cǎi)过红线的。

　　他还表(biǎo)示(shì)，如果(guǒ)关注一(yī)下今年房(fáng)地(dì)产的(de)开发资金(jīn)来源，可以发现，其实银(yín)行的信贷倾向(xiàng)是不太愿意(yì)给房企贷款的，房(fáng)企的主要资金来源(yuán)来自新盘的销售。但(dàn)今年新(xīn)房的销售情况相较一般。再关注一下，哪些房企能从银行拿到钱，其(qí)实主要还(hái)是那些有(yǒu)国(guó)企背景的房企，民营(yíng)房企(qǐ)相对比较困难，所以整个(gè)行业出现了一个很明显的(de)分化，无论(lùn)是在销售，还是(shì)融资等各个方(fāng)面都非常(cháng)明显。现(xiàn)在有国资背景的房企在资本市场表现相(xiāng)对较好，但没有(yǒu)国资背景的民营房(fáng)企(qǐ)股价大(dà)多表现很一般。

　　陈(chén)昊扬则向《红周刊》表(biǎo)示(shì)，在房地产行业内，我们的逻辑是，“寻找最后(hòu)的(de)赢家”。而具体到如何挖掘，我(wǒ)们会特别重视(shì)企业(yè)的成(chéng)本优势，更具体一(yī)点(diǎn)，就是它的净借贷水平（净负(fù)债率(lǜ)）是不是行业(yè)内(nèi)的最(zuì)低(dī)水平；利(lì)润率是(shì)不是行业内(nèi)最高的；融资成本(běn)是否是行业内最(zuì)低的；建安成本(běn)是否也是业内最低的；这些都(dōu)是(shì)我(wǒ)们看重的一(yī)家房企(qǐ)的综合成本(běn)。

　　需(xū)要注(zhù)意的是，能够同时满足上述条件的房企(qǐ)并不多。即(jí)便是(shì)在国央企中，仍有部分房企出现了“三道张姓与什么姓是世仇 全国张姓是一家吗红(hóng)线”的“踩线”情况，且有(yǒu)逐渐恶(è)化的(de)趋势。以(yǐ)A股为例，《红(hóng)周刊》根据Wind数据整理发现(xiàn)，截至2022年(nián)末，天房发展、陆家嘴、格(gé)力(lì)地产(chǎn)、西藏城投、中(zhōng)交地产(chǎn)、中国武夷(yí)等国(guó)央(yāng)企“三道(dào)红(hóng)线”全踩。

　　除此之外，城建发展、京投发展、光明(míng)地产、云南城投(tóu)、首开股份、珠江股(gǔ)份、城投控股(gǔ)等国央(yāng)企房企也踩了“三道红(hóng)线”中的两(liǎng)条。

　　2022年激(jī)进扩张房企

　　需警惕其重蹈(dǎo)覆辙

　　不(bù)难(nán)看出，即便是有(yǒu)着(zhe)较稳健特色的国央企房企，其财务指标称(chēng)得上完(wán)全健康的仍(réng)是少数。而更加值得注意的是，在2022年(nián)，不少国企，甚至地方国企开(kāi)始大举扩张。而这无疑又进一步考验(yàn)着国央企的(de)资金(jīn)链情况。

　　对房企而(ér)言，扩张速度的张弛(chí)有度尤为(wèi)重要，节奏(zòu)把握准确，有助于房企储备优(yōu)质“弹药”；但过(guò)于乐观的预判未来(lái)市场，以及过于激(jī)进的扩张拿地节奏也有可能让房企重蹈此前(qián)的(de)高杠杆(gān)覆辙。

　　陈昊扬以其配置的一家(jiā)房企进行举例(lì)，它从2018年开始到2021年，连(lián)续4年的净借贷比(bǐ)例都维持在33％左右，完(wán)全没有增加杠(gāng)杆比例。而到2022年，这家(jiā)房企明显感觉到机会来了，其开始在一线城市进行大举(jǔ)拿地，净负债率也由(yóu)此前的33％左右水准提高到45％左右，涨了(le)接近(jìn)三分之一。与此同时，该房企新(xīn)购入(rù)地块也实现了快速的开盘(pán)利(lì)用率，预计今年会有更多的楼(lóu)盘入市(shì)。像这类(lèi)企(qǐ)业就符合“最后的赢家(jiā)”的特点。一(yī)方面(miàn)，在于它本身储备了(le)很多弹(dàn)药，去年拿地超1000亿元，且(qiě)其中一半在一线(xiàn)城市，另外一半也主要集中在强二(èr)线和二(èr)线城市；另一方面，它的扩张是(shì)有节制地(dì)扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之相(xiāng)反，有些房企的扩张(zhāng)速度让人感觉(jué)又回到了2016年(nián)、2017年，或者说看(kàn)到了2016年～2020年期间扩张(zhāng)的(de)民营企业的(de)影子。虽然说，见到机会时要出手，但出手的章法仍要小心(xīn)，如果负债率扩张得(dé)太快，但(dàn)未来的两年市场没有想(xiǎng)象(xiàng)得那(nà)么好，可能会(huì)重蹈覆(fù)辙(zhé)。

　　那么(me)如(rú)何来(lái)衡量一(yī)家房企(qǐ)的(de)扩(kuò)张速(sù)度是否激进？陈(chén)昊扬向《红周刊(kān)》表(biǎo)示，主要还是(shì)看房企(qǐ)的净负债率(lǜ)水平，在我看来，这个比例如果超(chāo)过60％，就是扩张得过于快速(sù)了。

　　不难看(kàn)出(chū)，这(zhè)一标准(zhǔn)要(yào)比“三道红线”对房企的净负债率要求不得高于(yú)100％要更加(jiā)严格。陈(chén)昊扬解释，当前房(fáng)地产行(xíng)业的复(fù)苏速度并没有那么(me)快，所以要规避公司净(jìng)负债率(lǜ)提高到一个(gè)比(bǐ)较(jiào)危(wēi)险的(de)水平。

　　《红周刊(kān)》对(duì)在2022年拿地较积(jī)极的(de)房企梳理发现，中交(jiāo)地(dì)产、中国金茂、华发股份、越秀地产、绿(lǜ)城中国、保(bǎo)利发展等房企2022年净(jìng)负债率都在60％之上(shàng)。其中(zhōng)，中(zhōng)交地产净(jìng)负债(zhài)率持(chí)续居高不下，在(zài)2020年至(zhì)2022年(nián)期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成(chéng)鲜明(míng)对比的是(shì)，华润置(zhì)地、中国(guó)海(hǎi)外发展、万(wàn)科(kē)A、滨江集团、招商蛇口、龙湖集团等房企在(zài)践行较(jiào)积极的(de)拿地策略的同时，也较好地(dì)控制(zhì)了公司的扩张速度与净负(fù)债率水平（见附表）。

　　滨江(jiāng)集团等个别民营房企

　　或具备(bèi)“最后(hòu)赢(yíng)家”的(de)黑马特质(zhì)

　　陈昊扬指出(chū)，实际上，他们是以同一筛选标准来看国(guó)央(yāng)企(qǐ)与民营房企(qǐ)，但在各(gè)维(wéi)度(dù)的实际表现上，国央(yāng)企确(què)实会(huì)更胜一筹。如(rú)国央企的(de)融(róng)资成(chéng)本更低，融资渠道也(yě)更顺畅，能够做到想(xiǎng)融就(jiù)融，这样(yàng)，国央企自然而然(rán)就具有天然优势。

　　虽然对比民营房企(qǐ)，机构更加看好国央企，但(dàn)这(zhè)也并不意味着，民(mín)营(yíng)企业中就没有(yǒu)“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳(shū)理(lǐ)发现(xiàn)，仍(réng)有少数(shù)民(mín)营房企同样受到机(jī)构(gòu)的青(qīng)睐。比如，根据(jù)2023年一季报(bào)，滨(bīn)江集团(tuán)的十大流通股东中新进了“中国工商(shāng)银行股份有限公(gōng)司(sī)－景顺(shùn)长城中国回报灵活(huó)配置混合型证(zhèng)券投资基金”“全国社保基金一(yī)一六组(zǔ)合”等。

　　除此(cǐ)之外，自2021年(nián)开始，百亿私(sī)募(mù)珠海阿(ā)巴马资产管理有限公(gōng)司(sī)就长期持有滨江集团。根据一季报，该资产公司的几只(zhǐ)产品(pǐn)合(hé)计持(chí)有滨江集团9543万(wàn)股，约占流通A股(gǔ)的(de)3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其(qí)自身的基本面表现存在一定关系。2020年以(yǐ)来的近三(sān)年(nián)时(shí)间，房地产市场整体(tǐ)在走“下坡路”，但作(zuò)为杭州本(běn)土房企的滨江(jiāng)集(jí)团仍是(shì)表现出较强的韧劲，2020年以来，滨江集团在业绩(jì)表现(xiàn)、销售规模、新(xīn)增土储、股(gǔ)价表现等多维度都表(biǎo)现了较(jiào)强的增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间(jiān)，滨(bīn)江集团扣非归母净利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依(yī)次实(shí)现(xiàn)同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近期发布的2023年一季报(bào)，今年一季度，滨(bīn)江集团更是实现(xiàn)了扣非归(guī)母净(jìng)利润(rùn)5.41亿(yì)元，同比增长134.07％。

　　在房地(dì)产“青铜时代(dài)”仍能保持自(zì)身业绩的持续增长，和(hé)滨(bīn)江集团扎根杭州的战(zhàn)略(lüè)布局关系密切。根据2022年年(nián)报(bào)，滨(bīn)江集团有近七成营收来自杭(háng)州地区，而在2021年，杭(háng)州地区(qū)的(de)营收比重只占到近六成。近三年持(chí)续稳居杭州(zhōu)房企销售排名第一(yī)。

　　与(yǔ)此同时，滨江集(jí)团在杭(háng)州(zhōu)的土(tǔ)储补充同样较(jiào)为积极，根(gēn)据诸葛找房、住在杭(háng)州网(wǎng)数据显示，2020年、2021年、2022年(nián)在杭(háng)拿(ná)地金额依(yī)次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持(chí)续(xù)稳居杭州的本(běn)土第一。

　　而滨江集团在杭州(zhōu)的较突出表现，也让(ràng)滨江集团(tuán)的(de)房企排名迅速提升(shēng)。到2023年，滨江集团的房企(qǐ)排名已(yǐ)冲进(jìn)前(qián)十，根据中(zhōng)指数据，2023年(nián)前(qián)4月(yuè)，滨(bīn)江集团实现销售额607.3亿元，位列房(fáng)企第(dì)九位。

　　值(zhí)得注意的(de)是，2020年至今，滨(bīn)江集团股价翻了超(chāo)一倍(bèi)以上，而近期，滨江集团更是迎(yíng)来多(duō)家机构的集中调研。滨江集团发布公告表示，公司于5月10日接受了信达证券、金鹰基金、建信养老、新华养(yǎng)老等18家(jiā)机(jī)构调研。

　　产业链(liàn)布局(jú)重点移至存量赛道

　　机构(gòu)在下游(yóu)家纺(fǎng)、家(jiā)居(jū)、物业觅α

　　实(shí)际上(shàng)房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)只是房(fáng)地(dì)产产业链(liàn)上的中游环节(jié)，其上(shàng)游主要为(wèi)钢铁(tiě)、水泥、建材、玻(bō)纤等材料供(gōng)应商(shāng)，而下(xià)游应用行业主要包括中介服务、家用电器(qì)、物业管(guǎn)理、家居用品。综合《红周刊》的采(cǎi)访，房地产开发环节与上游材料端息息相关，新盘开工不足导致上(shàng)游不被看好，机(jī)构寻觅个股阿尔(ěr)法(fǎ)的思路渐渐(jiàn)移至下(xià)游。“中国(guó)房(fáng)地(dì)产(chǎn)行(xíng)业(yè)在(zài)进入存(cún)量房(fáng)时(shí)代，所以对地产产业链，尤(yóu)其是偏消费属性的家装家(jiā)居领域，我们相对看(kàn)好，因为居民保有的住房规模(mó)越来越大，随着(zhe)时(shí)间的增加，内装更新的需(xū)求(qiú)也会越来越多。美国(guó)过去的数据充分说明了这一点，在新房(fáng)销售见顶(dǐng)之后，家具消费的(de)增长(zhǎng)却一(yī)直都很好。对于(yú)地产产业链，我们相对看好和内装(zhuāng)相(xiāng)关的行业，例如消(xiāo)费建材、家(jiā)居装饰等。”万家基金人士表示。

　　而根据《红周(zhōu)刊》对下游细(xì)分中(zhōng)相关赛道龙头(tóu)年(nián)内(nèi)表现的统计，目前暂(zàn)居前两位的都是来自家(jiā)纺赛道的公(gōng)司，它们分别是(shì)富安娜和水(shuǐ)星家纺，特别是前者在月线连收七根(gēn)阳(yáng)线的(de)基础上，年(nián)内迄今涨(zhǎng)幅已(yǐ)经逼(bī)近(jìn)30％。

　　以前(qián)者为例，富(fù)安(ān)娜(nà)主(zhǔ)要从事(shì)纺织家居、睡眠家居、生(shēng)活类产品的(de)研发、设(shè)计、生产及销售，旗下(xià)拥有(yǒu)原创“富(fù)安娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨而(ér)乐”和(hé)“酷奇智(zhì)”自有品牌。第(dì)一季度报告(gào)显示，报告期(qī)内，富安娜实现营业收入约6.2亿(yì)元，同比(bǐ)减少7.57％；不过(guò)实现归属(shǔ)于上(shàn张姓与什么姓是世仇 全国张姓是一家吗g)市公司股东的净(jìng)利润约(yuē)1.11亿元，同比增(zēng)长5.28％。

　　而从上市公司(sī)一季报的十大(dà)流(liú)通股股东来(lái)看，能够发现该股早已成(chéng)为基金重(zhòng)仓股的(de)天下(xià)，彼时包括(kuò)公募(mù)的中欧价值发现(xiàn)、中欧潜力价值、工银瑞信灵动(dòng)价值、宝盈新(xīn)价值(zhí)和私募的明河(hé)2016，都在其中出现，占据了半壁江山。需要强调的(de)是，中欧的两只(zhǐ)基金都是(shì)价值派基金经理曹(cáo)名长在管的产品，首季其同时(shí)重仓的房地(dì)产产业链(liàn)股(gǔ)票还(hái)有金地(dì)集团(tuán)和大亚圣象。

　　对(duì)比而言，前几(jǐ)年曾经(jīng)风光(guāng)一时(shí)的家居板块也因(yīn)疫情、消费复苏(sū)进程缓(huǎn)慢等多因素(sù)一度(dù)沉寂，不(bù)过好在困境反转(zhuǎn)露出曙光，家(jiā)居板块中年内表现最好的是志邦(bāng)家居。同一时间(jiān)段，该(gāi)股年内(nèi)上涨已经超过23％，从业绩(jì)来看，无论是营收还是(shì)归(guī)母(mǔ)净利润，公司(sī)都实(shí)现了同比(bǐ)双升。

　　从公司(sī)的十大(dà)流通(tōng)股股东来(lái)看(kàn)，《红周刊》发(fā)现广发(fā)基金经理罗洋慧眼独(dú)具(jù)，一季报中他(tā)管理的广发策略优选和广发安宏回报(bào)均(jūn)增加了持股，而这两只产品(pǐn)也成(chéng)为志邦家居(jū)十大流通股(gǔ)股(gǔ)东中(zhōng)仅有的两(liǎng)只公募(mù)。有意思的是，他似乎对(duì)于定制(zhì)家居类标的(de)情(qíng)有独(dú)钟，在另一家赛道公司金牌橱柜中，他管(guǎn)理的全部(bù)三只(zhǐ)产品(pǐn)均(jūn)登(dēng)榜十(shí)大流通股股东，其也成为他的独门(mén)重仓(cāng)股。

　　除去家居家(jiā)纺(fǎng)外，下游的物(wù)业股也越(yuè)来越(yuè)被机构所青睐(lài)，不过这类标的大(dà)多在香港上市，如(rú)何选择成为难题。对此，前述上海(hǎi)公募基(jī)金经理举例分析：“物业服务不是一个(gè)高(gāo)毛(máo)利的行(xíng)业，挣钱很辛(xīn)苦，我选公司还是希望挣的是市(shì)场化应该(gāi)挣的钱(qián)，以我曾经买的绿(lǜ)城(chéng)服务为(wèi)例，它(tā)在中高端楼盘占比是比(bǐ)较高的，每(měi)年到期的合(hé)同里提(tí)价(jià)成(chéng)功率在30％～40％。它能做到滚动的大部(bù)分项目到(dào)期(qī)之后，经过两三(sān)轮合同周期还(hái)能(néng)做到(dào)产品提价(jià)。”

　　“行业里真正(zhèng)能(néng)做到(dào)产品提价的公司(sī)很少，因为物业(yè)公(gōng)司(sī)很容易一开(kāi)始是挣钱的，后(hòu)面(miàn)因为保安这(zhè)些固定人员(yuán)成本的(de)年度增长，不过服务没有(yǒu)特别好，客(kè)户没有(yǒu)那么满意，能(néng)做(zuò)到提价(jià)难度是非常大的。但是该公(gōng)司能在(zài)业内(nèi)做到(dào)到(dào)期之后(hòu)提价率比较高，这跟它的定位和比较好的服(fú)务(wù)是有关系的。”他(tā)进一步强调(diào)。

未经允许不得转载：南京少儿险_南京【婴儿重病保险_幼儿教育险_婴儿怎样买保险】咨询_找经纪人沃保保险网 张姓与什么姓是世仇 全国张姓是一家吗