OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子(zi)公司(sī)哲(zhé)库科技，引发了公(gōng)募REITs扩(kuò)募风波，如(rú)今(jīn)，二级市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开(kāi)盘继续延(yán)续此前(qián)几日的下跌走势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升(shēng)，全(quán)天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前(qián)，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT曾(céng)发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的(de)重要承租方之一(yī)，目(mù)前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关(guān)于(yú)停(tíng)止执行(xíng)已(yǐ)签(qiān)租赁协议的通(tōng)知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后(hòu)续(xù)情(qíng)况，积极做好相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人相关负责人(rén)也表示(shì)，近(jìn)期已同(tóng)步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提(tí)前退租的(de)可能事项。由于(yú)张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，浦东(dōng)新区国资委也高度关注。

　　多位业(yè)内人士表示，华安张江光大(dà)园REIT近期市场波动(dòng)较大，但其实不动产公(gōng)募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从根(gēn)本上影响其内(nèi)外价值，投资(zī)者(zhě)应理性(xìng)看待。

　　张(zhāng)江光(guāng)大园REIT

　　二级(jí)市场价格继(jì)续波动(dòng)

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科(kē)技(jì)的(de)事件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT以3.726元的(de)价(jià)格小幅低(dī)开(kāi)，此(cǐ)后二级市场价格开始(shǐ)震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大(dà)到8.30％，随(suí)后价格有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响，华(huá)安张江光大园REIT最近几(jǐ)个交易日二级市场价格(gé)表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来(lái)，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨(zhǎng)幅超(chāo)过(guò)24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表现(xiàn)上看，目前上市的8只产(chǎn)业园区基(jī)础设施(shī)REITs中，仅博时招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有不(bù热忱用来形容什么词，热忱用来形容什么事物)同(tóng)程度下跌，8只产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)项目出(chū)租率有所下降，如今(jīn)拟(nǐ)扩募(mù)的项目又遭遇突发事件(jiàn)，因此导致二级市场价格出现(xiàn)波(bō)动。”一位(wèi)业(yè)内人(rén)士分(fēn)析称。

　　不(bù)过，在上述人(rén)士看(kàn)来，尽管出于风险规避的原因，最近几个(gè)交易日场内(nèi)资金有所流出，但是，不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会从(cóng)根本上影响其内(nèi)外价值。

　　他也同时表示(shì)，目前随着二级市场价格下跌，风(fēng)险也得到一定释放，但(dàn)是价格涨跌会受到(dào)基(jī)本面、情绪(xù)面(miàn)等多(duō)重因素影响，不好判断价(jià)格是不是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一(yī)位业内人(rén)士表示(shì)，今年整(zhěng)体REITs市(shì)场表现低迷，不少产品年内二级市(shì)场跌幅较大，其实有些隐含收(shōu)益率高的产品(pǐn)具备一定(dìng)的投资价值，很适(shì)合(hé)稳(wěn)健(jiàn)类(lèi)投资者(zhě)。此外(wài)，伴随着经(jīng)济(jì)复苏的(de)步伐，产(chǎn)业园区、物流类等(děng)REITs产品(pǐn)具备一定的投(tóu)资(zī)价值(zhí)。

　　先锋瑞驰(chí)私(sī)募基金执行董事(shì)高如星(xīng)对(duì)此(cǐ)表示，若张江园(yuán)区最(zuì)终能顺利解决(jué)招商(shāng)，平稳(wěn)过度对经营(yíng)现(xiàn)金(jīn)流没有(yǒu)造成大(dà)的影响，“事件(jiàn)性利空下调至得这么急、这么深(shēn)，加(jiā)上前(qián)期本身园(yuán)区类资产就(jiù)回调不(bù)少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他(tā)也强调，最终还是落到(dào)租金收入(rù)受(shòu)不受(shòu)影响(xiǎng)，影响(xiǎng)多大(dà)，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急(jí)回应

　　扩募(mù)路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技。随后5月12日晚，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT发布公告，紧急回(huí)应(yīng)称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基(jī)础(chǔ)设施资产张润大厦的重要承(chéng)租方之一(yī)，目前未收到(dào)哲库科技及(jí)OPPO方面关(guān)于停止执行已签租(zū)赁协议的通知。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT进一步表示(shì)，原(yuán)始(shǐ)权益人将继续密切关注哲库科(kē)技(jì)后续情况，积极做好相关应(yīng)对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报中披露的张江光(guāng)大(dà)园项目出租(zū)率下降(jiàng)事项(xiàng)，一(yī)度二级(jí)市场价格出现回(huí)落。在随后召开的业绩(jì)说(shuō)明会(huì)中管理人就相关事(shì)项进(jìn)行了解释说明，市(shì)场信心得到了(le)一(yī)定提(tí)振，二级市场价(jià)格表现也趋于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在(zài)5月(yuè)11日召开的线上和线下的扩募(mù)说明会上，运营团队表示了对张江光(guāng)大园项(xiàng)目的信心(xīn)，预(yù)计签署意向书和合同谈判中的储备(bèi)租户(hù)正常转化(huà)后，项目出(chū)租率将得到回(huí)升。没(méi)想到仅过(guò)了(le)不到三周(zhōu)的时(shí)间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎(yíng)来了新的考(kǎo)验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引起了市(shì)场各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入(rù)项目(mù)的原(yuán)始(shǐ)权益人相关负责人坦(tǎn)言，事发突(tū)然确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息的第一(yī)时间(jiān)即奔赴现(xiàn)场进行了沟通和核实工作，并同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提(tí)前退租的可能事项。由于张润大(dà)厦(shà)是全国首批(pī)REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公(gōng)司领(lǐng)导高度重视，据悉新区国资委(wěi)也高度(dù)关注。

　　当谈及(jí)储备租户情(qíng)况，相关负责人介绍说，目前储备租户还(hái)是比较丰富的，覆盖了芯片测(cè)试、人(rén)工智能、航天产业、信息技术等产业(yè)客户，租(zū)赁意向面积超过了2万方。从意(yì)向储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签(qiān)署租赁意向书(shū)来尽快锁(suǒ)定一些重要租(zū)户(hù)。虽然收了三个月履约(yuē)保证金(jīn)给了(le)我们一些空间，但(dàn)本(běn)着对首批扩募、对(duì)市场负责(zé)的态度，我(wǒ)们(men)肯定(dìng)要全力与时间赛(sài)跑(pǎo)，把(bǎ)这(zhè)些面积(jī)在短期(qī)内完成去化(huà)。”相关负(fù)责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同区域(yù)的张江光大园(yuán)项目一季(jì)度末也(yě)有将近30％的空置率，原始权益(yì)人有那么多(duō)储备租户，之前的空置率为何未能得到(dào)解决。

　　对此相关负责人(rén)解释(shì)，张江光大(dà)园一(yī)直以来都(dōu)坚持以市场(chǎng)化运营为导向，历史运营表现(xiàn)稳定(dìng)，租户的调租和换租都属于(yú)正常情况(kuàng)，而(ér)这次项(xiàng)目(mù)的大租户(hù)退租正(zhèng)好发生在市场活跃度的(de)短期(qī)低点，目前市场情况已有(yǒu)所好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情况没有得到及(jí)时修复(fù)后，张江这边(biān)也(yě)作了一定的(de)资(zī)源(yuán)调(diào)配和倾斜，引(yǐn)入了(le)一些储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光大园项目在给租户的分隔空间、交(jiāo)付标准、租(zū)金水平等方面也有一些(xiē)差异化，张(zhāng)润大厦(shà)多是两(liǎng)千多(d热忱用来形容什么词，热忱用来形容什么事物uō)平的大平层(céng)，楼的成新度高一些，单价也贵一(yī)些，张江光(guāng)大园(yuán)单层以一千平的面积为主，还有一些独栋形态的物业(yè)。租户自身(shēn)也会有(yǒu)诉(sù)求，也会根据自(zì)身需求和(hé)预算(suàn)挑选区域内的不同物(wù)业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新老资产(chǎn)的管理人都变(biàn)成了一家，后续我们(men)在资源共享(xiǎng)和(hé)联合营销方面能更加充分发挥(huī)协同效应，相(xiāng)信可以(yǐ)做得更好。”上述负(fù)责人(rén)补(bǔ)充说道。

　　最(zuì)后谈及对(duì)于张江REIT的定位和展望，相关负责人表(biǎo)示(shì)，张江集团和(hé)张(zhāng)江高(gāo)科目前在管资(zī)产(chǎn)约五百万方，还有一些其(qí)他在开(kāi)发的储(chǔ)备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江园(yuán)区产业空间资产上市平台目标(biāo)的坚实后盾和储(chǔ)备资(zī)源。“我们(men)非常重视张江REIT这个资本(běn)平台和它未来的发展。”相关(guān)负责人表(biǎo)示(shì)，“这次扩募是(shì)我们实现(xiàn)基(jī)金扩容的第一步，也是至关(guān)重要的一步(bù)，眼下(xià)我们可能面临了一些(xiē)突发(fā)情况需要(yào)解决，但(dàn)是这和我们在(zài)张江科学城这三十年建(jiàn)设发(fā)展过程(chéng)中所经历的相比(bǐ)，只能算是一(yī)个(gè)非常(cháng)小的插(chā)曲。我们有信心排除万难(nán)，尽一(yī)切可能化解当(dāng)前突发(fā)事件的所有负(fù)面影(yǐng)响，维持预期和市场的信心(xīn)。”

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