5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月(yuè)10日收盘(pán)，中(zhōng)信房(fáng)地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对(duì)于这一(yī)板(bǎn)块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时(shí)所公布(bù)的总份额均(jūn)较4月28日时有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金一季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持(chí)，持仓(cāng)数量占流通股比重增(zēng)幅(fú)五只个股分别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地(dì)产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已(yǐ)过 精耕细作成共识(shí)

　　从(cóng)公募基(jī)金对房地(dì)产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持(chí)有的房(fáng)地产(chǎn)行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票(piào)市值(zhí)的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持(chí)房地产公司市值在股票资(zī)产(chǎn)中的占比却(què)断崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值(zhí)更是进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现了三(sān)年来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募(mù)对房(fáng)地产行业的持股比例也(yě)同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在(zài)今年一季度(dù)得以延(yán)续。数据统计(jì)显示，公募重仓持(chí)有房地产板块(kuài)一季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市(shì)值(zhí)前五个(gè)股(gǔ)分别为保利(lì)发(fā)展、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市值占板块比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公(gōng)募(mù)基金一季报汇总的(de)重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产板块排名最高的是保利(lì)发展，在(zài)基金重仓第33位。排名(míng)第二(èr)的是(shì)招商(shāng)蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处首先在于几只(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)龙头(tóu)股从排位上看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次(cì)是(shì)金地(dì)集团退出百大(dà)之列。但考虑到房地产是复(fù)苏(sū)链(liàn)上(shàng)最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃(nǎi)至机构持仓上还需(xū)要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地(dì)产已经进入大分化时代，一二线城市好(hǎo)于三(sān)四(sì)线城市。而映射到二(èr)级市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期来(lái)分(fēn)类，包(bāo)括房地产等几类(lèi)行业(yè)在盖特纳曲(qū)线里属(shǔ)于成熟期或(huò)者衰退期(qī)的行业，传统认知上没有什么投(tóu)资(zī)机会(huì)的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类(lèi)似的行(xíng)业也出现了一些机(jī)会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供给侧(cè)发生了更(gèng)大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募(mù)基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公募人(rén)士持(chí)谨慎乐(lè)观态(tài)度：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方米的(de)年销售面积很(hěn)难再出现了(le)，2022年光是居民(mín)存款数量(liàng)增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿(yì)平方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策(cè)出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地(dì)产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人(rén)均住房(fáng)面(miàn)积(jī)（接近30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告别(bié)住(zhù)房短缺(quē)时(shí)代，而目前居民的杠(gāng)杆(gān)率和(hé)房(fáng)价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的(de)销售额(é)，以及过快上行的(de)房(fáng)价，因而行业高增的(de)时(shí)代已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地(dì)产的高(gāo)杠杆(gān)属性，就很(hěn)容易出现(xiàn)信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的(de)公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当(dāng)行业需(xū)求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已经过去了，但(dàn)不代(dài)表(biǎo)没有投资机会(huì)，机会在(zài)于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而(ér)对(duì)应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这(zhè)样(yàng)的(de)认(rèn)识转变，精耕细(xì)作个股成为(wèi)公募乃(nǎi)至整体机(jī)构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个股多(duō)出(chū)现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。从具体(tǐ)的个(gè)股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊(kān)》利(lì)用Wind统计(jì)申万房(fáng)地产板块个(gè)股，在(zài)纳入统计的124只房(fáng)地产类标(biāo)的股中，本月以(yǐ)来(lái)实现(xiàn)股价上涨的(de)达(dá)到了(le)81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述(shù)时间段恰好排名(míng)前(qián)五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发(fā)展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续(xù)两(liǎng)个交易(yì)日收(shōu)出涨停。从(cóng)该股的基本面来看(kàn)，上实(shí)发展的主(zhǔ)营业务(wù)为房地产开(kāi)发与经营。公司的(de)主要产品及服务为(wèi)房地产销售(shòu)、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物(wù)业管理服务、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，各类(lèi)机(jī)构都有对其(qí)布(bù)局(jú)的例子(zi)。以3月(yuè)31日时的(de)首季(jì)十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公(gōng)募的(de)上(shàng)银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管理公(gōng)司等都跻(jī)身前十的行列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂(zàn)时(shí)排名(míng)第(dì)二的浦东金桥也是上海本(běn)地房(fáng)企，其第一季度的收入利(lì)润规模大幅度复(fù)苏。究其原(yuán)因，一(yī)方面是该公司后疫情时代出租率复苏(sū)至近(jìn)年来最高，另一方面则是公司拿(ná)地结算持续性(xìng)向好，从(cóng)数字上看，一季度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下(xià)，自然也吸引了知名机构(gòu)在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然(rán)在(zài)前十中，这(zhè)也是连(lián)续第(dì)三个季(jì)度(dù)他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资局，其当季(jì)还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安(ān)地产则(zé)是主要布(bù)局(jú)在深圳的地(dì)产公司，一(yī)季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市(shì)公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季(jì)新杀入十大流通股股东(dōng)行列(liè)。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名(míng)第七(qī)位，富国中证指数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值(zhí)更为笃定突出；从(cóng)拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限(xiàn)于信用(yòng)问题(tí)或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金(jīn)额(é)）基(jī)本(běn)在(zài)30％以上；从(cóng)融(róng)资上看，龙(lóng)头房(fáng)企杠(gāng)杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的(de)净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从(cóng)融(róng)资成本看，龙(lóng)头房企的融资成(chéng)本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的(de)销(xiāo)售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或(huò)存在发展的大(dà)好(hǎo)机会(huì)。中信证券指出良莠不齐能形容物吗，良莠不齐是形容人还是形容物：“房地产行业的结(jié)构性机(jī)会依然存在，少部分公司尤其(qí)是央企占(zhàn)据显著优势，其(qí)主要(yào)又(yòu)体(tǐ)现为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本(běn)，优质的开发(fā)资源和良(liáng)好的不动产资产运营(yíng)能力的(de)多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值(zhí)、土地(dì)资源债权债(zhài)务关系等问(wèn)题，市场对民营(yíng)房开(kāi)企业的资(zī)产会有(yǒu)更多担忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这一轮(lún)行业出清的过(guò)程中(zhōng)，央国企相较于(yú)民(mín)企来(lái)说(shuō)估值的(de)修复(fù)更明显。中特(tè)估(gū)的角度从中(zhōng)长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在(zài)于集中度提(tí)升后，行业进入高质(zhì)量(liàng)发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备(bèi)较快速(sù)发展阶段(duàn)更稳定且(qiě)可(kě)预期的盈利和现金流(liú)创造能力，以此良莠不齐能形容物吗，良莠不齐是形容人还是形容物带来估值(zhí)中枢(shū)的提升，应该(gāi)关(guān)注估(gū)值相对较低(dī)，企业自身资产的质量好、运营能力强、可(kě)以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业(yè)普涨的概率比较低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受益于行业集中(zhōng)度提升的(de)头部公(gōng)司。”星(xīng)石(shí)投资首(shǒu)席研究官(guān)方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过(guò)国(guó)投(tóu)瑞银基金投资部副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察(chá)国企央企在三个方面是(shì)否可以维持，首先是融资成(chéng)本保持低位，其次是销售份(fèn)额持续提升(shēng)，再次是拿(ná)地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳理发现，对于(yú)2022年(nián)的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这(zhè)些公(gōng)司也是机(jī)构的(de)重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改善的房(fáng)企，主要是(shì)因为过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企不(bù)怎(zěn)么(me)投(tóu)资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿(ná)地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能(néng)够推动(dòng)房企(qǐ)销售业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于(yú)调整的过程中，能够保有(yǒu)一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也(yě)提(tí)醒(xǐng)表示，在(zài)房地产的(de)复苏(sū)过程(chéng)中，还面(miàn)临着一些不确定性(xìng)。其实整个市(shì)场从四(sì)月份(fèn)开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城(chéng)市四月环比(bǐ)三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出(chū)现环比(bǐ)下滑的情况。而(ér)现在五月的市场表(biǎo)现也(yě)不(bù)太(tài)乐观。按照(zhào)现(xiàn)在的(de)经(jīng)济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去(qù)库存压(yā)力、企业的资(zī)金(jīn)面压力，可能会(huì)出(chū)现，到六(liù)月份房企为了半年报冲(chōng)业(yè)绩出现市(shì)场的短期反弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也(yě)就是说，第(dì)二(èr)季度、第三季度增长不(bù)确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现在整个房(fáng)地产以(yǐ)及其(qí)上下游产业链的复苏速度(dù)都(dōu)比想象的(de)要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下(xià)游就不是赚快(kuài)钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这(zhè)也(yě)意味着(zhe)，只有极为(wèi)少(shǎo)数(shù)的、做得比同(tóng)行好得多的(de)企业(yè)，会伴随(suí)整个行业的(de)弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出(chū)来。所以只能耐心(xīn)地(dì)去(qù)等待它的基本面不(bù)断地凸(tū)显(xiǎn)出来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股(gǔ)仅为举(jǔ)例(lì)分析(xī)，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：南京少儿险_南京【婴儿重病保险_幼儿教育险_婴儿怎样买保险】咨询_找经纪人沃保保险网 良莠不齐能形容物吗，良莠不齐是形容人还是形容物