文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的可(kě)以进行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有山(shān)东(dōng)、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广东等地(dì)明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾了(le)，这是对购房者的不公(gōng)平(píng)。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了(le)，不(bù)能把包袱(fú)甩给(gěi)老百姓和(hé)社(shè)会，这是房(fáng)地产从(cóng)大开发时代步入(rù)高质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发(fā)进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大(dà)关键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照经济(jì)规(guī)律办(bàn)事，中国一定能(néng)实现房地产软着(zhe)陆(lù)和长期平稳健康(kāng)发展，跨过(guò)这(zhè)道关，解好(hǎo)这(zhè)道世界难(nán)题。

　　2、为什么要(yào)取消(xiāo)预售制、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是对(duì)购买(mǎi)者(zhě)的单方(fāng)面不(bù)公平(píng)制度(dù)，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的(de)风险(xiǎn)。从个人(rén)层面看，预售制对购房(fáng)者非常不(bù)公平，比如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至不(bù)能交房的(de)风险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消(xiāo)预(yù)售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这样有助于落实中(zhōng)央房(fáng)住(zhù)不炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什(shén)么(me)建议取消预售(shòu)制(zhì)度？预售制(zhì)度怎么来的(de)？国外什(shén)么情况？简单科普一下(xià)：商品(pǐn)房预(yù)售最(zuì)早(zǎo)源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期房(fáng)，是(shì)一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国(guó)香港，引入了商品房(fáng)预售制度。其实(shí)，当前世界(jiè)不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家(jiā)一般有严(yán)格的监管(guǎn)保障(zhàng)措施，开发商在项目获得(dé)政府批准后(hòu)才可以开始销售，买家在购买期房(fáng)后并(bìng)非像(xiàng)中(zhōng)国一(yī)样在(zài)支付完首付款后(hòu)从银行一次性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而(ér)是(shì)根据开(kāi)发商工程进度(dù)在完全(quán)交(jiāo)房前进行分期支付(fù)。所以(yǐ)，预售制度是需(xū)要(yào)严格的资金(jīn)监管、分期(qī)支付以及(jí)违约处(chù)罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平(píng)，所(suǒ)以不如借机(jī)取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制(zhì)度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销售。客观讲预(yù)售制度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进(jìn)入存量时代，取消预售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这(zhè)需要配套房企债务(wù)重组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效机制。这(zhè)是(shì)个技(jì)术(shù)活，只要坚持市场(chǎng)化(huà)改(gǎi)革，中国一定能化(huà)解这个难题(tí)，让房(fáng)地产回归(guī)实体(tǐ)经济和居住(zhù)属性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得(dé)的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本(běn)质是向(xiàng)善，是(shì)以客户(hù)为中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售(shòu)是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安(ān)居乐(lè)业、社(shè)会长治久安、行业企(qǐ)业健(jiàn)康发展的(de)重(zhòng)大措施(shī)。在当前的(de)情(qíng)况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地(dì)产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十(shí)年(nián)前在国务院发展研(yán)究中心参与(yǔ)财税(shuì)改革方案(àn)研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆(gān)率等(děng)进行过长期系统的(de)专项研究。（参考(kǎo)后来形成(chéng)的(de)专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英写柔柳的四字词语有哪些，写春雨的四字词语东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世(shì)纪五十(shí)年代在(zài)中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的需求(qiú)是相当高(gāo)，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚(hòu)的(de)资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租(zū)是中国(guó)香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等(děng)问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产商开始探求新(xīn)的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加(jiā)，开发(fā)商资金周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办(bàn)立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独(dú)到(dào)的见解，在努(nǔ)力寻求方法(fǎ)加快自身资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下九龙(lóng)的一(yī)块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外(wài)一(yī)个(gè)亮(liàng)点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似租(zū)金的分期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家(jiā)就拥有了自己(jǐ)的(de)房产。这种方式减轻了民(mín)众购房的(de)资(zī)金(jīn)压力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也解决(jué)了(le)制造商的(de)资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售(shòu)模式成为当时中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的(de)一大特色(sè)，纵观中国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模(mó)式高(gāo)效率地(dì)解决(jué)了核心的住房供不应求(qiú)的问(wèn)题(tí)，使(shǐ)房(fáng)市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国(guó)香港(gǎng)楼市(shì)几十年繁荣，但期(qī)间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断(duàn)完(wán)善、规范化，建立健全的监管机制，促(cù)进市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一(yī)个楼盘因建筑费(fèi)用超支停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香(xiāng)港管(guǎn)理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求(qiú)开发商(shāng)在(zài)预售前，确保地价款已经(jīng)全部(bù)支(zhī)付，还要证明自身有(yǒu)资金(jīn)等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入律师(shī)所托(tuō)管(guǎn)，支取(qǔ)时需律(lǜ)所(suǒ)和建筑师(shī)的核准。为了(le)防止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建筑(zhù)师(shī)等造假，套取监管账户(hù)资金，中国香港要求律师行在银行开设(shè)的(de)信托账(zhàng)户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的(de)责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后(hòu)续(xù)需自身推动项目完工。随(suí)着监管体系逐步完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面临住房(fáng)需求大和供给量短(duǎn)缺(quē)问题，引入“卖(mài)楼花(huā)”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优(yōu)先发(fā)展重(zhòng)工业，强调基础(chǔ)建设，这一(yī)导向使前(qián)期发展(zhǎn)工业化的进程大(dà)于(yú)城市化进程，唯有解决住房基础等城(chéng)市化配(pèi)套(tào)问题，才能进一(yī)步(bù)推进城市化。但当时(shí)推(tuī)行(xíng)的是“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一分(fēn)配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福利分房(fáng)制度，住房市场发展起步(bù)较晚、增速较慢(màn)，福利分房(fáng)制度(dù)也出现(xiàn)了分配(pèi)不公、效率低(dī)、配套差等问(wèn)题，因此(cǐ)福利分房制度不(bù)再适用(yòng)于当(dāng)时(shí)的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商(shāng)品(pǐn)房的需(xū)求量大，而社会缺少大型房地产开发商(shāng)，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房制度，先后(hòu)出台多项文(wén)件，大力支持国内(nèi)房地产(chǎn)市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台(tái)《关(guān)于进一(yī)步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿实物分配(pèi)，逐步(bù)实行住房(fáng)分配(pèi)货(huò)币(bì)化、住房供给(gěi)商品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划经(jīng)济下的(de)福利分房转向市场经济的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)。房地产市场采用预售(shòu)制(zhì)，允(yǔn)许开发商(shāng)卖(mài)期(qī)房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发(fā)时(shí)间周(zhōu)期长的两大难题(tí)，开发商以预售(shòu)款撬(qiào)动(dòng)下一(yī)个(gè)项目的(de)开(kāi)发，形(xíng)成滚动(dòng)开发模式(shì)，住房(fáng)供应速度(dù)加快。自此中(zhōng)国内地(dì)开始房改货币化，中国人民银行(xíng)等多(duō)方迅(xùn)速出(chū)台(tái)相(xiāng)关(guān)的信(xìn)贷(dài)政策，支持购房者，极大(dà)作用推动了(le)房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调(diào)整形成契(qì)合中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制(zhì)的初(chū)衷是为了(le)缓(huǎn)解(jiě)房企资(zī)金压力(lì)，加(jiā)快城镇住房建设。具(jù)体来(lái)说，是(shì)指(zhǐ)房地(dì)产开发企业(yè)将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者支(zhī)付定金或房(fáng)款的行为(wèi)。区(qū)别(bié)于中国(guó)香港，在中(zhōng)国内地实践过(guò)程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发商办理(lǐ)预(yù)售(shòu)许可证-签订商品房买卖合(hé)同(tóng)-进行备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在(zài)购(gòu)房过程中，购房者(zhě)需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的(de)形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商(shāng)可(kě)能已拿到了全部购(gòu)房款，这点与(yǔ)中国香(xiāng)港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地(dì)的开发商而言，预售制商(shāng)品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最主要方(fāng)式，预售制(zhì)极(jí)大(dà)缩短房企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多年(nián)对中国内地房地产市(shì)场的稳步(bù)发展(zhǎn)起到了(le)重要(yào)作用，不仅解决了房地产市场快速发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)的(de)资金需求，也提高(gāo)了居(jū)民居(jū)住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地城(chéng)镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼住到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得巨大(dà)进步，数十年时间走完发达国家(jiā)几百年城镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开(kāi)放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市(shì)建成(chéng)区面积由7438平方(fāng)公里增(zēng)长至(zhì)60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平(píng)增(zēng)至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平(píng)方米，城镇住房套数(shù)从(cóng)约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在当(dāng)前已成为(wèi)中国内地商品房销售最主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地商品(pǐn)住(zhù)宅期房销(xiāo)售面积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期(qī)房累计(jì)销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推动了(le)中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产行业的(de)发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十多(duō)年(nián)长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新(xīn)开(kāi)工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额(é)分别(bié)从1.5亿平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业(yè)从无到有(yǒu)、从国(guó)企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道(dào)，房地产带动的上下游产业(yè)链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业(yè)增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带(dài)动产业(yè)链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动(dòng)最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社(shè)会固定(dìng)资(zī)产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发(fā)投资(zī)占(zhàn)固定资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行(xíng)各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社(shè)融(róng)存量(liàng)比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致(zhì)银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.写柔柳的四字词语有哪些，写春雨的四字词语6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国(guó)合(hé)计(jì)的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债(zhài)房市值(zhí)的比例(lì)较高，主(zhǔ)要是因为(wèi)住房(fáng)市值高(gāo)，以及中国资本市场发育(yù)尚不成熟(shú)，直(zhí)接融资(zī)比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低(dī)，居民投资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预(yù)售制背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购买者的(de)单方面不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能交付(fù)的风险。比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房(fáng)等(děng)风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者和开发(fā)商之间的(de)购房合同、购(gòu)房者和银行(xíng)的按揭贷(dài)款合同是(shì)两个独立的合同关系，如果开(kāi)发商发(fā)生(shēng)违约，购(gòu)房者只能根据购房(fáng)合同(tóng)向开发商主张权力，但依(yī)旧需(xū)要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银(yín)行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此(cǐ)购(gòu)房者承(chéng)担(dān)的风险较大。

　　从(cóng)行业层(céng)面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分(fēn)房(fáng)企过度(dù)举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对(duì)行业(yè)的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放(fàng)方，一旦(dàn)房企因为市场波动(dòng)或经营不善(shàn)，出现资(zī)金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通过与(yǔ)购(gòu)房(fáng)者(zhě)签订的(de)预(yù)售合(hé)同和(hé)按揭合(hé)同，已经从银(yín)行获(huò)得(dé)房(fáng)款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短期(qī)不能还款等，则风险完(wán)全由(yóu)银行承担，银(yín)行将面临较大的(de)坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购房者(zhě)的预售监管资(zī)金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预(yù)售管理办(bàn)法》中明确规定了开(kāi)发企业预售商品(pǐn)房所得(dé)款项应当(dāng)用于有(yǒu)关的(de)工程建设，商品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由(yóu)房(fáng)地产(chǎn)管理部门制(zhì)定。但多年以来全国并没有统一的预(yù)售(shòu)资(zī)金监管规定，各地实行(xíng)“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等(děng)城市重点(diǎn)监管资金比(bǐ)例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的建安成本(běn)乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总额报价(jià)计算重点资金。而事实(shí)是，不少购房(fáng)款未进入监(jiān)管(guǎn)账户、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金(jīn)继续建设(shè)。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户(hù)资金如何(hé)被挪走的？实(shí)际上(shàng)，在过去房(fáng)地产(chǎn)大(dà)开发(fā)时代的高周转背(bèi)景下，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是(shì)行业(yè)“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义(yì)，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨付资(zī)金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程(chéng)进(jìn)度所需。通(tōng)过这些方式(shì)套取的资金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定(dìng)程度上(shàng)把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般(bān)设有定金或预付(fù)款(kuǎn)保护机制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求(qiú)购房者支付的预付款比例(lì)相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方式：预(yù)付款一般以定金方式支(zhī)付，或按(àn)工程进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两(liǎng)种方(fāng)式发放按揭贷款，一(yī)是(shì)按工程进(jìn)度付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供(gōng)；二(èr)是房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房(fáng)提供期房烂(làn)尾保险，在商品房出现重大(dà)延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房由政府或(huò)第三(sān)方验(yàn)收合(hé)格并提供验收(shōu)凭证后，开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证取得购房者(zhě)支付(fù)的房款。二是开发商为购房者提供一定(dìng)的保修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一(yī)定期限(xiàn)内无条件返还，最(zuì)低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交付(fù)后(hòu)按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数(shù)据，2021年美国平均首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金(jīn)或首付外，购(gòu)房者在房屋交付后通过按(àn)揭(jiē)贷款支付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，美国为防止开发(fā)商挪用资(zī)金，购房(fáng)者的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行(xíng)或产权保险公(gōng)司的信(xìn)托账(zhàng)户监(jiān)管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何(hé)责任与(yǔ)损(sǔn)失。而开发商在房屋建设(shè)过程中的(de)资金全(quán)部(bù)来自银(yín)行，银行根据工程(chéng)进度向开发商提供一定比例(lì)的贷款，由于(yú)开发商(shāng)挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银行有(yǒu)充分动机(jī)监管开发商施工(gōng)进度(dù)。开发商在房屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部门经审查后(hòu)发放的验收凭(píng)证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)，房款按建造工期(qī)进度支(zhī)付(fù)，按揭按工期(qī)放款后还贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商或购房者(zhě)可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项(xiàng)目获批后即(jí)可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧(ōu)的(de)定金(jīn)并(bìng)进行预约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如(rú)由于任(rèn)何原因不(bù)能(néng)购买(mǎi)，定金(jīn)按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付公证费(fèi)和土地交易税(shuì)，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含(hán)在购房(fáng)款中，属于购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付(fù)方面(miàn)，德(dé)国没有规定最低首付比例，可零(líng)首付购房(fáng)。

　　余(yú)款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采(cǎi)取按工(gōng)期(qī)支付(fù)房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点(diǎn)可分为公证后(hòu)、主体完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电(diàn)路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工(gōng)、全部完工，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银(yín)行(xíng)按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一定使(shǐ)用期限(xiàn)，期(qī)限结束(shù)后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对(duì)期(qī)房设(shè)计了两种保险，保(bǎo)险的功(gōng)能是(shì)当(dāng)房(fáng)屋(wū)出(chū)现重大(dà)延期(qī)或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发(fā)商赔偿(cháng)或修复，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险公(gōng)司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有(yǒu)10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖双方均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负责(zé)沟(gōu)通(tōng)期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各(gè)个环(huán)节(jié)，各环节内容确认无误(wù)后签订(dìng)首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采(cǎi)取按工程进度付款的方(fāng)式，但是交房前付款比例相对较低，一(yī)般会在(zài)合同签订(dìng)6-24个月(yuè)分别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付(fù)环(huán)节，英国(guó)规定房屋必须经过房(fáng)产公证(zhèng)公司的(de)检验(yàn)验收后才(cái)能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国(guó)期房预售资金监管极(jí)为严格，资金也由律师(shī)监管，在确认(rèn)工程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发商(shāng)，即资金(jīn)在进入开(kāi)发商账户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购(gòu)房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开发商必须(xū)完(wán)成“预售房定金保全(quán)措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返(fǎn)还(hái)定价并(bìng)赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方面，日本(běn)二(èr)战(zhàn)结(jié)束后(hòu)由(yóu)于房屋供(gōng)给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房(fáng)二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日(rì)本(běn)政府(fǔ)1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目(mù)前(qián)是唯一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面(miàn)，根(gēn)据(jù)日本(běn)《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付定金超过5％或超1000万(wàn)日(rì)元的(de)部分，法律要求(qiú)开发商必须完(wán)成定金保全措施(shī)才(cái)可预售。什么是(shì)定金保全措施？即(jí)买卖双方签订购房合同(tóng)时(shí)，开发商(shāng)向金融机构或指(zhǐ)定保证机构或(huò)保险机构签(qiān)订定金保证委托合同，设置购(gòu)房者定(dìng)金的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并(bìng)将(jiāng)相应(yīng)的保证金证(zhèng)明书交付给购房(fáng)者(zhě)。除(chú)定金(jīn)外，其(qí)他预先支付的购房款也受该措施(shī)保护(hù)。若开发商(shāng)倒闭(bì)导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证(zhèng)金证(zhèng)明书向金(jīn)融机构或保证(zhèng)机构(gòu)或(huò)保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔(péi)付违(wéi)约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房者即(jí)可向银行(xíng)申请贷款，但(dàn)交(jiāo)房后才开始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的剩余房款在交房(fáng)后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有(yǒu)资(zī)金(jīn)进银行专(zhuān)门(mén)项目资金(jīn)账户，交房后(hòu)满1年(nián)保修期(qī)后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节(jié)，新(xīn)加坡开(kāi)发商有统一的选购(gòu)权合(hé)同以及(jí)订金返还机制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需(xū)支付15％的首付及印花税，同时购房者(zhě)向(xiàng)银(yín)行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加(jiā)坡期房(fáng)同(tóng)样采取按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商条例》对期房付(fù)款流程做(zuò)了统一详细规定(dìng)，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地基完工(gōng)、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道(dào)门窗(chuāng)等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也(yě)依照工程进(jìn)度放款，月供(gōng)在此过程中随(suí)着放出贷款的增加而增加，未放款部(bù)分无需(xū)月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者(zhě)的订金与付款会存入银(yín)行专门的项目资(zī)金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的房屋(wū)保修期(qī)，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当(dāng)前房地产到了政(zhèng)策出(chū)手临界点，重点是保交(jiāo)楼(lóu)和房(fáng)企重组。一方面(miàn)，加(jiā)大对刚(gāng)需和(hé)改善型(xíng)需(xū)求的支(zhī)持(chí)力度(dù)，长短兼(jiān)顾妥善(shàn)应(yīng)对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支持(chí)。另一方面(miàn)，从(cóng)现在起，对(duì)还在正常运转的房(fáng)企包括民营企业，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整个行业，为每(měi)个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形(xíng)势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市(shì)群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。定金环节，建立(lì)开发商(shāng)违约后定金保(bǎo)护机制，如(rú)将已支付定金冻(dòng)结至房(fáng)屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签订合(hé)同环节(jié)，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司介入，为房屋(wū)重大(dà)延期以(yǐ)及重大缺(quē)陷等情况提供(gōng)充分的保障。余款支付环节(jié)，建立(lì)按工(gōng)程进度付款机制或交房后(hòu)按揭贷款机制(zhì)，充分保(bǎo)护购房(fáng)者(zhě)的权(quán)益。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引入独立于(yú)开(kāi)发商(shāng)、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府相(xiāng)关部门直接监(jiān)管，以此防止资金挪(nuó)用现象(xiàng)。交付环节(jié)，建立商品房保修期制度(dù)。保修期内，开(kāi)发商(shāng)应对(duì)房屋(wū)质量问题全权负(fù)责(zé)、免费维修，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取消商品房(fáng)预售制是(shì)大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时(shí)，全(quán)国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。另一方(fāng)面，取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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