文(wén)：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的(de)全国住房和城乡建设工(gōng)作会议(yì)提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月(yuè)时(shí)间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表(biǎo)态(tài)，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制(zhì)了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的(de)不公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不(bù)能把包(bāo)袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房地(dì)产从大开(kāi)发(fā)时代步(bù)入(rù)高质量(liàng)发(fā)展阶段的(de)必然(rán)趋势(shì)，也是对购房老百姓的(de)最大保护(hù)。98年(nián)房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发(fā)商缺(quē)钱(qián)，预(yù)售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代(dài)，对购(gòu)房民(mín)众不公(gōng)平(píng)的预售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当(dāng)然(rán)二次房(fáng)改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和(hé)房地产税。如果按(àn)照经济规律办(bàn)事，中国一定能实(shí)现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过(guò)这(zhè)道关(guān)，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预(yù)售制(zhì)、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预售制对(duì)购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从(cóng)行业(yè)层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)。取消预售制，改(gǎi)为现房销发小是男的还是女的啊 发小是指什么关系售，这样有助于落实(shí)中央(yāng)房住不炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举(jǔ)多得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什么(me)建议(yì)取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品(pǐn)房(fáng)预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放(fàng)杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了(le)商品房预售制度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一般有严格的监管保障措(cuò)施，开发(fā)商在项目获(huò)得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非(fēi)像(xiàng)中(zhōng)国一样在支付完首(shǒu)付款后从(cóng)银(yín)行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房(fáng)款(kuǎn)，而是根(gēn)据(jù)开发商工程进度(dù)在完(wán)全交房(fáng)前进行分期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售(shòu)制度是需要严格的资金(jīn)监管、分期支(zhī)付以及违(wéi)约处(chù)罚措施作(zuò)为(wèi)保障的(de)，如(rú)果没(méi)有(yǒu)这(zhè)些保障措施，一定会触(chù)发风险，对购房民众不公平(píng)，所以不如借机(jī)取(qǔ)消预售制度，以后(hòu)改(gǎi)为现房销售。客(kè)观讲预(yù)售(shòu)制度有(yǒu)一定历史阶(jiē)段性，现(xiàn)在(zài)中国住房进(jìn)入存量时(shí)代，取消预售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会(huì)，当(dāng)然这需要配(pèi)套房(fáng)企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长(zhǎng)效(xiào)机制。这是个技术活(huó)，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化解这(zhè)个(gè)难题，让房地产回归实体经济(jì)和居(jū)住属(shǔ)性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所(suǒ)见即(jí)所(suǒ)得的过硬的(de)产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本(běn)最实发小是男的还是女的啊 发小是指什么关系(shí)质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐(zhú)劣币(bì)。所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)业的本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地产也不(bù)能例(lì)外(wài)，老(lǎo)百姓买房(fáng)子是天大的事(shì)，烂尾毁三代(dài)，好(hǎo)房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长治(zhì)久安、行业企(qǐ)业(yè)健康发展的(de)重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打(dǎ)通金融支持当(dāng)期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务(wù)院发展研究中心参与(yǔ)财税改革方(fāng)案研究时(shí)，对预售(shòu)制(zhì)、房(fáng)地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房企杠杆(gān)率等进行过长期系统的专(zhuān)项研究(jiū)。（参考后(hòu)来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市(shì)化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付(fù)购房，提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年代在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租(zū)是地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难(nán)、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题，分层(céng)销售孕(yùn)育(yù)而生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推行公共(gòng)房屋(wū)制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅(zhái)，住房的需求(qiú)是(shì)相当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金(jīn)实力(lì)才能购买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出租是中国(guó)香港(gǎng)地(dì)产行业(yè)盛行的(de)方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题。针(zhēn)对这一系(xì)列问题，不少地产商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出(chū)售。这模(mó)式一经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇的市(shì)民数量有所(suǒ)增加，开(kāi)发商资金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英(yīng)东(dōng)创办立信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳(bó)运业务的经验(yàn)，对于商(shāng)品流通、资金周(zhōu)转有着独到(dào)的(de)见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资金周转。当时其(qí)在购下九龙的(de)一(yī)块地盘后，除了分(fēn)层出售、还(hái)印(yìn)发(fā)售(shòu)楼说明书(shū)，上(shàng)有文字(zì)详尽说明楼宇(yǔ)的地势环(huán)境、建筑(zhù)材料(liào)、分层价格(gé)、订购方法(fǎ)等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似(shì)租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成(chéng)时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房(fáng)产(chǎn)。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解(jiě)决(jué)了制造商(shāng)的资金问(wèn)题(tí)，降低投资风险，在当(dāng)时可(kě)谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当(dāng)时(shí)中国(guó)香(xiāng)港房(fáng)地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花(huā)”模(mó)式高(gāo)效率地解决了核心的住房供不应求的问(wèn)题(tí)，使房市(shì)发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推(tuī)动了(le)中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过(guò)“烂尾(wěi)楼”的(de)情(qíng)况，但监管部门(mén)不断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促(cù)进(jìn)市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一(yī)个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升(shēng)了(le)对(duì)于(yú)预售楼花制度(dù)的监管(guǎn)，即要求开(kāi)发商在预售前(qián)，确(què)保(bǎo)地价款已(yǐ)经全部支付，还要(yào)证明自身有(yǒu)资金等能(néng)力(lì)把项目完(wán)成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了(le)防止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要求律(lǜ)师行在银行开设的信托账(zhàng)户(hù)（监管账户）、开(kāi)发商操作(zuò)等采取(qǔ)全透明化机(jī)制，且银行的责任上(shàng)升(shēng)，如(rú)出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成(chéng)最大风险(xiǎn)方，后续需自身(shēn)推(tuī)动项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内(nèi)地面(miàn)临住房需(xū)求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优(yōu)先发展(zhǎn)重工业(yè)，强调(diào)基(jī)础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的(de)进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房基(jī)础等城市化配套(tào)问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但(dàn)当时(shí)推(tuī)行的(de)是(shì)“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市(shì)场发(fā)展起步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢(màn)，福利分房制(zhì)度(dù)也出现了分配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因此福利(lì)分房制(zhì)度不再适(shì)用于当时的国情。叠(dié)加(jiā)房地(dì)产市场面临商品房的需求量(liàng)大，而(ér)社会缺(quē)少(shǎo)大型房地产开发商，商品房供应量(liàng)小的困(kùn)境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑(yí)是对内地房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地(dì)逐步(bù)引进中国(guó)香港预(yù)售商品房制度(dù)，先(xiān)后出台(tái)多(duō)项文件，大力支持(chí)国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务(wù)院出台《关于进一步深(shēn)化城镇(zhèn)住房制(zhì)度改革，加快住房(fáng)建设(shè)的(de)通知》文件，决(jué)定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿实(shí)物分配，逐(zhú)步实(shí)行(xíng)住房分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计(jì)划经(jīng)济下的福利(lì)分房转向市(shì)场经(jīng)济的商(shāng)品房(fáng)。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资(zī)金和(hé)开发时间周(zhōu)期(qī)长的两(liǎng)大(dà)难题，开(kāi)发商(shāng)以预售(shòu)款撬动下一个项目(mù)的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供(gōng)应速度加(jiā)快。自此(cǐ)中国内地开始房(fáng)改(gǎi)货(huò)币化，中国(guó)人(rén)民银行等多方迅(xùn)速(sù)出台相关的(de)信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合中国内(nèi)地(dì)的商品房预(yù)售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了(le)缓解(jiě)房企资金压力，加快城(chéng)镇住(zhù)房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将(jiāng)正在建设(shè)中(zhōng)的房屋(wū)预先出售给购房者，由购房者(zhě)支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地实践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产开(kāi)发(fā)商办理预售许可证(zhèng)-签订(dìng)商品房买卖合同-进行(xíng)备案登记(jì)和预告登记(jì)-交付(fù)房屋(wū)。在(zài)购房过程中，购房者(zhě)需要一(yī)次性付(fù)清首付款，并采用银行(xíng)贷(dài)款的形式(shì)一次性付清剩余(yú)房款，换(huàn)言(yán)之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿(ná)到了(le)全部购房款，这点与(yǔ)中国香(xiāng)港的按照(zhào)工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发(fā)商而言(yán)，预(yù)售制商(shāng)品房(fáng)也开启(qǐ)了高周转、高杠杆(gān)的(de)运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动(dòng)城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实(shí)存在

　　作为中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)的最主要方式，预售制极大缩(suō)短房企现金回笼(lóng)周期，同时增加(jiā)市(shì)场商品(pǐn)房(fáng)供应，推动了城(chéng)镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多年对中国(guó)内地(dì)房地产市场(chǎng)的稳步发展起到了重要(yào)作(zuò)用，不仅解决了房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场快速(sù)发展阶段的(de)资(zī)金需求，也提(tí)高了(le)居民居(jū)住水平，中国(guó)内地城镇居(jū)民(mín)从筒子楼住(zhù)到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得巨大进步，数十(shí)年(nián)时间走完发达国家(jiā)几百年(nián)城镇(zhèn)化(huà)路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由(yóu)7438平方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地(dì)城镇(zhèn)住宅(zhái)存量(liàng)从不到(dào)14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户(hù)比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地商品房销售(shòu)最主要(yào)方式，2005年(nián)中国内地商品(pǐn)住宅期(qī)房销售面积占总销售(shòu)面积的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年(nián)期房累(lèi)计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动了中国内(nèi)地(dì)房地产行业的发(fā)展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地产(chǎn)历经二(èr)十(shí)多年长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面(miàn)积和销售(shòu)金额分别从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地(dì)产业的(de)快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成(chéng)为拉动中国内地(dì)经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房(fáng)地产(chǎn)带(dài)动(dòng)的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中房(fáng)地产业增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带(dài)动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房地产对金(jīn)融(róng)、批发、建材的带动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产(chǎn)完全拉动的投资(zī)占全社会(huì)固定(dìng)资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投(tóu)资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各项贷(dài)款余额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通(tōng)道业(yè)务，占比超过三分之一(yī)。从房地产融资存量占(zhàn)社融(róng)存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致银行不良率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富效应(yīng)渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值测(cè)算报(bào)告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大(dà)于(yú)美国(guó)的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值(zhí)占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国(guó)住房(fáng)市值与股债房市值的(de)比(bǐ)例(lì)较高，主要是(shì)因为(wèi)住房市值高，以及中(zhōng)国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比(bǐ)例(lì)较(jiào)低，股票(piào)、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面看(kàn)，绝(jué)大(dà)部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货(huò)，预售制是(shì)对购买者(zhě)的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商(shāng)品不(bù)能交付(fù)的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚(shèn)至(zhì)不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发(fā)商之间的购(gòu)房(fáng)合同、购房者和银行的(de)按揭贷款合同是(shì)两个独立的合同关系(xì)，如果(guǒ)开发商发生(shēng)违约，购房者只能根据(jù)购房合同(tóng)向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧(jiù)需要根据按(àn)揭贷款(kuǎn)合同按时向银行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还(hái)，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩(kuò)张，资金(jīn)若遇到下行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风(fēng)险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自(zì)身信(xìn)用和购房者(zhě)对行业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭(jiē)贷(dài)款的发放方(fāng)，一旦(dàn)房企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列(liè)问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾(wěi)”等(děng)情(qíng)况，而房企(qǐ)通过与(yǔ)购(gòu)房者签订的预售合同(tóng)和按揭合(hé)同(tóng)，已经从银行获(huò)得(dé)房款(kuǎn)，如果购房者丧(sàng)失还(hái)款能(néng)力(lì)或(huò)短期不能还款等，则风险完全由银(yín)行承(chéng)担，银行将(jiāng)面(miàn)临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪(nǎ)了(le)？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即(jí)没(méi)钱付工(gōng)程(chéng)款。在2004版的(de)《城市商品房预售管(guǎn)理办(bàn)法》中(zhōng)明确规定了开发企业预(yù)售商(shāng)品房所(suǒ)得款项(xiàng)应当用(yòng)于(yú)有关的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具(jù)体办法，由房地(dì)产管理部门制定。但多年以来(lái)全国并没有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各(gè)地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的建安成本乘以(yǐ)建筑面积(jī)或者项(xiàng)目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入监管(guǎn)账户、或进入监(jiān)管账户(hù)后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却(què)被(bèi)迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金如何(hé)被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调(diào)预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规(guī)则”。比如工程总承(chéng)包方，以工(gōng)程建设(shè)名义，获得监管(guǎn)账户(hù)拨(bō)付(fù)资金，再(zài)由工程方将资金转给(gěi)房企(qǐ)，而拨付的(de)工(gōng)程款，远超工程进(jìn)度(dù)所需。通过这些方式套(tào)取(qǔ)的资(zī)金(jīn)，在房企各地(dì)项目间流(liú)动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了(le)资金流动(dòng)性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资(zī)金循(xún)环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制度呈现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预(yù)付资(zī)金，一般(bān)设有定金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要(yào)求购房者支付(fù)的预(yù)付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，绝大部(bù)分房(fáng)款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式：预付款一般以定金方式支付(fù)，或按(àn)工程(chéng)进度(dù)分期支(zhī)付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一(yī)般采用两种方式(shì)发放(fàng)按揭贷款，一是(shì)按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付(fù)款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二(èr)是房屋交付后发(fā)放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房(fáng)提供(gōng)期房烂尾(wěi)保险，在商品房出(chū)现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保障购房(fáng)者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一(yī)是期(qī)房由(yóu)政府或第三方(fāng)验收合格(gé)并提(tí)供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得(dé)购(gòu)房者支付的(de)房款。二是(shì)开发商(shāng)为购房者提供一定的(de)保(bǎo)修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购(gòu)房(fáng)者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金第三(sān)方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定(dìng)期限内无条件返还，最低首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例(lì)为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第(dì)三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金(jīn)比(bǐ)例一般为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付(fù)外，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美(měi)国为防止开发商(shāng)挪用资金(jīn)，购房(fáng)者的定金及首付款由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金(jīn)可通(tōng)过(guò)申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程(chéng)中(zhōng)的(de)资金全(quán)部来(lái)自银行，银行根据工程进(jìn)度向开发商提(tí)供一定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直接损(sǔn)害银(yín)行(xíng)利(lì)益(yì)，银行有充分(fēn)动(dòng)机监管开发商施工进度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由(yóu)政府相关部门经审(shěn)查后发(fā)放的验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证向银行得到购房者(zhě)支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按建(jiàn)造工(gōng)期(qī)进度支(zhī)付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定(dìng)利率，开发(fā)商或购房者(zhě)可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国(guó)开发商在项目获批(pī)后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如(rú)由于(yú)任何原(yuán)因不能购买，定(dìng)金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支(zhī)付公证费和土(tǔ)地交(jiāo)易税，分(fēn)别为房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包含(hán)在购(gòu)房款中(zhōng)，属于购(gòu)房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可(kě)零(líng)首付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国(guó)也(yě)采取(qǔ)按工期支(zhī)付房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具(jù)体支(zhī)付节点、比例因项目而异。一(yī)般来说(shuō)，支(zhī)付节点可(kě)分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻(bō)璃(lí)完工、室内(nèi)清洁及墙(qiáng)面完工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部完(wán)工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在(zài)支(zhī)付房款(kuǎn)前申(shēn)请房(fáng)贷，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率，银行按施工节奏分多次发(fā)放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一(yī)定使用期限(xiàn)，期限(xiàn)结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公(gōng)司针(zhēn)对期房设(shè)计了两种保险，保险的功能是当房屋(wū)出(chū)现重大延期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)险公(gōng)司保证开发(fā)商(shāng)赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保(bǎo)险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，交房前付款比(bǐ)例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双方律师(shī)严格监(jiān)管。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房(fáng)产、资金(jīn)、合同等各个(gè)环节，各(gè)环节内容确(què)认无误(wù)后签订首付(fù)交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开(kāi)发商(shāng)出现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而(ér)超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国(guó)采取(qǔ)按工(gōng)程进度付(fù)款的方式，但是交房前付款比例(lì)相对较低(dī)，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项交房(fáng)后支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英(yīng)国(guó)规定(dìng)房屋(wū)必须经(jīng)过房产公证公(gōng)司的检验验收后才能交付，交(jiāo)付(fù)后方(fāng)可(kě)按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也(yě)由律师(shī)监管，在确认工程(chéng)进度、支付(fù)相关款项过(guò)程中，由买(mǎi)房律师将资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须(xū)完成“预售(shòu)房定(dìng)金保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付款比例(lì)不(bù)超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结(jié)束后由于(yú)房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日(rì)本政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部(bù)规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日(rì)本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对(duì)购(gòu)房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开(kāi)发(fā)商必(bì)须完成定金保全措(cuò)施才可预售。什么是定(dìng)金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同时，开(kāi)发商向金融机构或(huò)指定保证机(jī)构或(huò)保险机(jī)构(gòu)签订定金保(bǎo)证委托合同，设置购(gòu)房者定金的保证或保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明书交(jiāo)付给购(gòu)房者。除定金外，其他(tā)预先支付(fù)的(de)购房款也受该(gāi)措施(shī)保护(hù)。若(ruò)开(kāi)发商(shāng)倒闭导致期(qī)房烂尾，购房(fáng)者可凭保证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明书向金融机构或保证机(jī)构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需(xū)向购(gòu)房者赔付违约金，一(yī)般约为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的(de)定金，签订(dìng)购房(fáng)合同(tóng)后，购房者(zhě)即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外的剩(shèng)余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期(qī)房购房者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余(yú)款按(àn)工程进度支付，所有资金进银行专门项目(mù)资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的(de)选(xuǎn)购权合同(tóng)以及订金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则(zé)进一步签订(dìng)购买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及(jí)印花税，同时购房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样(yàng)采(cǎi)取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房(fáng)付款流程(chéng)做了统(tǒng)一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点(diǎn)一般(bān)为合同签订(dìng)后、地基完工(gōng)、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等(děng)，支(zhī)付比(bǐ)例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月(yuè)供在此过程(chéng)中随着放出贷款的增加而(ér)增加，未放款部分无(wú)需(xū)月供。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，购房者的订(dìng)金与付(fù)款会存(cún)入银(yín)行专门的项目资金账(zhàng)户，账户资金(jīn)提取须与房(fáng)屋(wū)建(jiàn)设有关(guān)。房屋交付后，购房(fáng)者(zhě)享受(shòu)1年的房屋保修期(qī)，此后(hòu)购房者支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到(dào)了政(zhèng)策出(chū)手(shǒu)临界点，重(zhòng)点是(shì)保交楼(lóu)和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需(xū)和改善型需求的(de)支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷(dài)现象，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给予强有力的金融工具支持(chí)。另一方(fāng)面，从现在(zài)起，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民营企业，加(jiā)大(dà)支(zhī)持力度(dù)，由(yóu)优质房企牵(qiān)头并购(gòu)重组整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融工具配套(tào)。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应充(chōng)分估(gū)计形势复(fù)杂性和人性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市(shì)场信心以(yǐ)及(jí)长效机制。长效机(jī)制四大关键是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定金保(bǎo)护机(jī)制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋(wū)交(jiāo)付(fù)阶段，保障购房者定金安全。签订合(hé)同(tóng)环(huán)节，鼓励保险公(gōng)司介(jiè)入，为房屋重大(dà)延期以及重大(dà)缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付(fù)款(kuǎn)机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权(quán)益。资金监(jiān)管(guǎn)环节，引入独(dú)立于开发商(shāng)、银(yín)行的第三方(fāng)资金监管机构，或由(yóu)政(zhèng)府相(xiāng)关部门直接监(jiān)管，以此(cǐ)防止资金挪用现象(xiàng)。交付环(huán)节，建立商品(pǐn)房保修(xiū)期制(zhì)度。保修期内，开发商(shāng)应(yīng)对房屋质量问题全权(quán)负责、免费维修(xiū)，购房者(zhě)在保修期结束后(hòu)支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代(dài)，对购(gòu)房民众(zhòng)不(bù)公平(píng)的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。

未经允许不得转载：南京少儿险_南京【婴儿重病保险_幼儿教育险_婴儿怎样买保险】咨询_找经纪人沃保保险网 发小是男的还是女的啊 发小是指什么关系