近两年火爆的(de)创(chuàng)新产品公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高(gāo)比(bǐ)例(lì)稳定分(fēn)红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金额的(de)REITs产(chǎn)品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产品长期(qī)投资价值，通过观测经营活(huó)动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金(jīn)等指标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目(mù)底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期(qī)后不(bù)再(zài)产(chǎn)生现金(jīn)收益，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权分红(hóng)目前已包含了(le)利润分配(pèi)和本金(jīn)的归(guī)还(hái)，在(zài)选择投资标的时(shí)应了解(jiě)资(zī)产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例(lì)的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分(fēn)配金额(é)比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)对(duì)此表示，投资(zī)公募REITs的(de)主要收益来源(yuán)为持有期分红(hóng)收益(yì)，以(yǐ)及基金份额交易(yì)价格的变化。基金份额二级市场(chǎng)价(jià)格受(shòu)到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)及市场因素的综合(hé)影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金分红预期(qī)则更(gèng)有规(guī)律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施(shī)资产的经营现金流，投资人通(tōng)过基(jī)金(jīn)募集材料和信息披(pī)露文件，结合(hé)行业及市场情(qíng)况，可以分析(xī)基础设施项目的经营业绩(jì)，作为进行(xíng)投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金份额二(èr)级市场价格(gé)变化导致(zhì)的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现(xiàn)金收益，对(duì)于(yú)长(zhǎng)期投资者(zhě)更具参考价值(zhí)。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级(jí)副总监李华平也(yě)表示，根据《公开募(mù)集(jí)基础(chǔ)设施证券投(tóu)资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可(kě)分配金额(é)以现金(jīn)形式分配(pèi)给投资者(zhě)，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要(yào)特(tè)征之一，稳定(dìng)的(de)分红(hóng)机(jī)制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)疫情转段是什么意思，中专转段是什么意思长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来看，基础设施(shī)公募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二(èr)级市场(chǎng)价格反(fǎn)映这类(lèi)产品“股性”的一(yī)面，分(fēn)红体现(xiàn)了这类(lèi)产品(pǐn)的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定利(lì)息回报，而是由可供(gōng)分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构(gòu)投资者的(de)投(tóu)资品类(lèi)，为资产配置(zhì)多(duō)元化提供抓手(shǒu)，具(jù)有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资债券相对高的(de)收益性，在有(yǒu)效控(kòng)制风险的(de)前提下，增厚资产包收益，疫情转段是什么意思，中专转段是什么意思起到投资“压舱石(shí)”的作(zuò)用。

　　分红除了投(tóu)资(zī)收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来(lái)分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和(hé)债券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏(hóng)观经济(jì)的影响(xiǎng)，可分配金额完成率(lǜ)不达预(yù)期(qī)，一定程度上(shàng)影响了公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价(jià)格。”李华平(píng)称，公募(mù)REITs二级市场的(de)价格(gé)波动受多重因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因(yīn)素之一，而(ér)稳(wěn)定的分红有利于吸引投资者参与公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责(zé)人也表(biǎo)示，近(jìn)期经济预期(qī)恢复，一方面市场热(rè)点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过(guò)程；另一方面，基础设施项目的经营业(yè)绩(jì)相对经济活力的改善(shàn)有一定(dìng)的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调(diào)减金(jīn)额根(gēn)据单位基金份额的(de)分红金额进行计算。除权操作(zuò)是(shì)对(duì)分红前后基(jī)金(jīn)份额(é)净(jìng)值变化的修(xiū)正，使投(tóu)资人在基金分红(hóng)前后均可(kě)以获得(dé)公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资(zī)者长(zhǎng)期投资的信心，同时(shí)需(xū)结合(hé)持有产品的(de)特性，关(guān)注二级市场扰(rǎo)动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还(hái)提(tí)醒，与现有公募基金分(fēn)红前提是(shì)本金之上的增值部分不(bù)同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派(pài)的(de)是本金与(yǔ)增值两个部(bù)分，两(liǎng)个(gè)部(bù)分之(zhī)间的比例是变动的，与现有公募基金分红差异很(hěn)大(dà)，大多数(shù)普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为(wèi)是(shì)持续分红。一(yī)旦(dàn)30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合同年(nián)限到期后(hòu)基金价值面临(lín)极大不确(què)定性，这是该类(lèi)投资者应(yīng)该注意(yì)的(de)情(qíng)况。

　　李华平表(biǎo)示，目前(qián)公募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经营权类和(hé)产(chǎn)权类两大资(zī)产类(lèi)型(xíng)，持(chí)有产权(quán)类产品的收益主要包括每年的现金分红及资产增值(zhí)的收(shōu)益，而(ér)持(chí)有特许经营类产品(pǐn)的(de)收益主要来自项目(mù)每年的(de)现金分红。其中，特许经(jīng)营权类资(zī)产(chǎn)的分红(hóng)包括了利润分(fēn)配和本金的归还，两(liǎng)者的(de)比率也(yě)是变(biàn)动的，对特许经(jīng)营权类资(zī)产(chǎn)的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益(yì)。普通投资者在选择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而(ér)形(xíng)成区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包(bāo)含“本金+收益(yì)”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募(mù)REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价值增值疫情转段是什么意思，中专转段是什么意思，所(suǒ)以(yǐ)相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投(tóu)资者在选择(zé)公募(mù)REIT时，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层资(zī)产属(shǔ)性，对(duì)所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二(èr)级市场价格(gé)和分红有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为(wèi)，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特许经营项目在经(jīng)营权到期后不再能(néng)产生现金收益，因(yīn)此将可供(gōng)分配金额的分配(pèi)理解为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加(jiā)准确(què)。基于(yú)这个(gè)特点，剩余(yú)经营期(qī)限较短的特许经营项目，通常(cháng)具(jù)备更高的分派(pài)率水平。对于剩余(yú)期(qī)限较长的(de)特许经营(yíng)权(quán)项(xiàng)目，即(jí)使分派率相对(duì)较低，也(yě)有足够年(nián)限收(shōu)回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项目的(de)分派(pài)金(jīn)额包含了投资本(běn)金，在(zài)不进(jìn)行扩募的情(qíng)况下(xià)，基金(jīn)份额单价随着分派(pài)进度逐年下降是(shì)正常现(xiàn)象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自项(xiàng)目(mù)剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比(bǐ)，产权类项目(mù)的(de)土地或建筑(zhù)的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出(chū)让金等追加投资，有机会进(jìn)一步延长经营期限。这种类似永续经(jīng)营的假设反映在(zài)基础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收(shōu)益率等指标

　　评(píng)估项目(mù)底层资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在(zài)基金(jīn)分(fēn)红的时点(diǎn)，多(duō)位(wèi)业(yè)内人士还表示，在产品分红期(qī)，投资者可(kě)以观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流(liú)、可供分(fēn)配现(xiàn)金、内部(bù)收益率等指标(biāo)，来观察和评估(gū)项目底(dǐ)层资产的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金(jīn)相关的指标有(yǒu)两个：一是(shì)年(nián)报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金(jīn)，二(èr)者存在本质性区别。经营活动产生(shēng)的现金净(jìng)流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的现金流，基于(yú)企业本身经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资价(jià)值体(tǐ)现在相(xiāng)对股债市场独(dú)立的资产(chǎn)配置功能(néng)，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经营(yíng)权类的资产可以更多关注内(nèi)部收益率的高低，对产(chǎn)权类的(de)资产更多关注分派(pài)率(lǜ)高低。因为(wèi)公募REITs可(kě)分配收益主要(yào)来自底层资(zī)产的经营净现金流，所以(yǐ)底(dǐ)层资产运营情况直接影响投资回(huí)报(bào)，投资者可综合考虑原始权益(yì)人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多(duō)重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报(bào)也显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，由于(yú)分红交(jiāo)易带来(lái)的短期(qī)博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红(hóng)规模(mó)较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次年的可供分(fēn)配金额(é)预(yù)测。投资者(zhě)可(kě)以(yǐ)将REITs的实际(jì)分(fēn)红金(jīn)额与(yǔ)募(mù)集(jí)材料(liào)中披露预测(cè)进行比较分析，结合(hé)经(jīng)济及市场的实际(jì)环(huán)境，对基础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上述(shù)负责人(rén)也称(chēng)。

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