5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对(duì)于这一板块(kuài)已经(jīng)在(zài)悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据(jù)基金一(yī)季报(bào)统计，龙头与地方国企央(yāng)企(qǐ)获得增持，持(chí)仓数(shù)量占(zhàn)流通股比重增幅五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利(lì)时代已(yǐ)过 精耕(gēng)细(xì)作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产(chǎn)行业标的市值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持股票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持房(fáng)地(dì)产公司市(shì)值在股票资(zī)产(chǎn)中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更(gèng)是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的首次(cì)回(huí)升，年底这一(yī)数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时(shí)，公募对房(fáng)地产行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季度得以延(yán)续。数据(jù)统计显(xiǎn)示，公(gōng)募(mù)重(zhòng)仓持有房地产板块一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利(lì)发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科A、华发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团，持仓(cāng)市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现(xiàn)，公募(mù)对于(yú)房地(dì)产的(de)投资愈发有集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高的(de)是保利发展，在(zài)基金(jīn)重仓第33位。排名第(dì)二(èr)的是招商蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之处(chù)首(shǒu)先在于几(jǐ)只房(fáng)地产龙头股从(cóng)排位上看均有退步(bù)，尤其是(shì)万科最为明显；其次是金地(dì)集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到(dào)房地产是复(fù)苏链上最(zuì)后一环，且首季并非(fēi)行业(yè)销售旺季，其传(chuán)导到(dào)二级市场乃至机构持仓上还需(xū)要时(shí)间周期(qī)。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经(jīng)进入大分化时代，一二线城市好于三(sān)四(sì)线城市(shì)。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业(yè)轻松收获(huò)行业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括房(fáng)地产等几类行(xíng)业在盖(gài)特纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰退期(qī)的行业，传统认知上(shàng)没有什么(me)投(tóu)资机(jī)会的。但在这几年特(tè)殊的(de)行情里包(bāo)括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等类似的行业(yè)也(yě)出现了一些机(jī)会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了(le)更(gèng)大的变化。”一不愿具(jù)名(míng)的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也(yě)有公(gōng)募(mù)人士持(chí)谨慎乐(lè)观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售(shòu)面积(jī)很难(nán)再出现(xiàn)了，2022年(nián)光是(shì)居民存(cún)款数(shù)量(liàng)增加了(le)15万(wàn)亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还(hái)需要有一定的(de)政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产研(yán)究(jiū)员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至(zhì)今(jīn)日，无论(lùn)从城镇化的(de)进程，还是人(rén)均住房(fáng)面积（接近(jìn)30平(píng)/人(rén)），我国均已(yǐ)告别住房短缺时(shí)代(dài)，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业高增的时代已经过去(qù)，未来(lái)行(xíng)业的需求或将回落，在(zài)此过程(chéng)中，伴(bàn)随着(zhe)地产的高(gāo)杠(gāng)杆属性，就很容(róng)易(yì)出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过程。这(zhè)个过程(chéng)中，综(zōng)合竞争(zhēng)力(lì)强(qiáng)的公司就能(néng)够通过(guò)大鱼吃小鱼的(de)方式，获得(dé)市占率的提(tí)升。当行业需求见顶(dǐng)回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不代表没(méi)有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就是(shì)强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识(shí)转变，精(jīng)耕细(xì)作(zuò)个股成为公募乃至整(zhěng)体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具(jù)体的个(gè)股(gǔ)来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计(jì)申(shēn)万房地产板块个(gè)股(gǔ)，在纳(nà)入统计(jì)的124只房(fáng)地产(chǎn)类标的股中(zhōng)，本月以来实(shí)现股(gǔ)价上涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它们分(fēn)别是上实发(fā)展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安(ān)地产。排名(míng)第一的上实发展，五(wǔ)一(yī)假期归来(lái)后日成(chéng)交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的(de)基(jī)本(běn)面(miàn)来看，上实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务为房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公司(sī)的(de)主要产品及(jí)服务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从(cóng)业绩(jì)数(shù)据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大流通股股东(dōng)来看，各类(lèi)机构都有对其布局的(de)例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基(jī)金(jīn)、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻(jī)身(shēn)前(qián)十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一季度(dù)的收(shōu)入利润规模(mó)大(dà)幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是(shì)该公(gōng)司后疫情时代出租率复(fù)苏至近(jìn)年来最高，另一方(fāng)面(miàn)则(zé)是公司拿地结算持(chí)续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景(jǐng)下(xià)，自然也吸引了知(zhī)名机构在(zài)其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，知名私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依绝世武魂女主角有几个，绝世武魂男主陈枫有几个女人然(rán)在前十(shí)中(zhōng)，这也是连续第三(sān)个季度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小(xiǎo)幅增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区(qū)域性地产(chǎn)公司外，荣安(ān)地产(chǎn)则是主要(yào)布局(jú)在深圳的地产(chǎn)公司，一季(jì)报交出的也(yě)是(shì)一(yī)份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利(lì)润(rùn)6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新(xīn)杀入十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数1000增强则排(pái)名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相(xiāng)关人(rén)士分(fēn)析：“经(jīng)历过行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并(bìng)重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅(fú)降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜(qián)在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问(wèn)题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成本土地(dì)，龙(lóng)头房企的拿地(dì)力度（拿地金(jīn)额/销售(shòu)金额）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率较(jiào)低，净(jìng)负(fù)债率基本在70％以下，而其(qí)他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有限，从融资(zī)成本(běn)看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产(chǎn)股或存在发展的大(dà)好机会(huì)。中信证(zhèng)券指出(chū)：“房地产(chǎn)行业的结构(gòu)性机(jī)会依然存在，少部(bù)分(fēn)公司(sī)尤其是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著(zhù)优(yōu)势(shì)，其主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库存(cún)的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融(róng)资成本，优质的开发资源和良好的不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国(guó)央企相较(jiào)于(yú)民营地产(chǎn)公司也(yě)是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关系等问(wèn)题，市场对民营房开企业的资(zī)产会有(yǒu)更(gèng)多担忧和(hé)质疑，所以在(zài)这(zhè)一轮行业出清的过(guò)程中，央(yāng)国企相较于民企来说估值的修复(fù)更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估(gū)的角度(dù)从(cóng)中(zhōng)长期的(de)维度看，行业(yè)的逻辑(jí)在(zài)于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定(dìng)且可预期(qī)的盈利和现金流创造能力，以此带(dài)来估值中枢(shū)的提升(shēng)，应该(gāi)关(guān)注估值(zhí)相对较低，企业自(zì)身资产的质量好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创造(zào)持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普(pǔ)涨的概(gài)率比较(jiào)低，行(xíng)业(yè)内部(bù)将出(chū)现分(fēn)化(huà)，要(yào)关注将受益(yì)于行业集中度提升的(de)头部公司。”星(xīng)石投资首席研(yán)究官方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还(hái)是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景(jǐng)龙(lóng)头前途(tú)更(gèng)为光明(míng)。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察(chá)国企央企(qǐ)在三个方面是(shì)否可以维持，首先(xiān)是融资成本保持低(dī)位(wèi)，其(qí)次是销售(shòu)份额(é)持续提升(shēng)，再次是拿地(dì)份额持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利(lì)发(fā)展、滨江(jiāng)集团(tuán)等(děng)房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是(shì)较大增(zēng)速(sù)的增长。而这些(xiē)公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产(chǎn)业(yè)内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向《红周刊(kān)》分(fēn)析(xī)表示，业绩(jì)出现明(míng)显改(gǎi)善的(de)房企，主要是(shì)因为过去(qù)两三年时间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下半年(nián)民营房企绝世武魂女主角有几个，绝世武魂男主陈枫有几个女人不怎么投资拿地(dì)之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍(réng)在持续性(xìng)地拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能够推动房(fáng)企销售业(yè)绩的增长，从(cóng)而在(zài)2023年一季度市场(chǎng)恢复(fù)但仍(réng)处于(yú)调整的过程(chéng)中，能够保有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也(yě)提醒表示，在房(fáng)地(dì)产的复苏过(guò)程(chéng)中，还面临着一些(xiē)不确(què)定(dìng)性。其(qí)实整个市场从四月份(fèn)开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市(shì)四月环比(bǐ)三(sān)月(yuè)相对表现较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝(jué)大(dà)多数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表(biǎo)现(xiàn)也不太乐观。按照(zhào)现(xiàn)在(zài)的经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力(lì)、企业的资金面压(yā)力，可能(néng)会出现(xiàn)，到六月份房企为了(le)半年报(bào)冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就是(shì)说，第二季度、第三季度(dù)增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投(tóu)资董事长陈昊(hào)扬也向《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现在(zài)整个房(fáng)地产(chǎn)以及(jí)其上下游产业(yè)链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们(men)要多给(gěi)一(yī)些(xiē)耐(nài)心，这个(gè)时候，在房地产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但(dàn)这也(yě)意味着，只有极(jí)为少数的、做得(dé)比同行好(hǎo)得多(duō)的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待它的基本(běn)面不(bù)断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及(jí)个股(gǔ)仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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