“现在的(de)房地产(chǎn)很难再出现像过去十(shí)年的系统性行情。”思睿集团合伙人、首席经济学家洪(hóng)灏向《红周刊》表示，房地产行业分化(huà)的愈加明显，让机构和投资者的关注度从板块向(xiàng)单(dān)个标的转移(yí)。上海(hǎi)利(lì)檀(tán)投资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬向《红周(zhōu)刊》指出，从行业(yè)来看，无论(lùn)是业绩(jì)，还(hái)是估值，房地产都已(yǐ)经双杀到了最底(dǐ)部，而且是反复地杀(shā)到了底部，再往下的空间(jiān)已(yǐ)经不大(dà)了。

　　三道红线等指(zhǐ)标(biāo)

　　成挖掘个(gè)股(gǔ)阿尔法重要参考(kǎo)银川海拔高度是多少 银川有高原反应吗>

　　那么如何寻(xún)找房(fáng)地产个股的阿(ā)尔法呢？

　　洪灏提醒，在(zài)房地产(chǎn)赛道中进行(xíng)选择，需要非常小心，避免选了半天，标(biāo)的公司出现爆雷的情况(kuàng)。除此之外(wài)，洪灏指出，需(xū)要满足以下三个基准：有(yǒu)大的国资背景的、杠杆率较低的、此前没有踩过(guò)红线的。

　　他还(hái)表示，如果(guǒ)关注一(yī)下(xià)今(jīn)年(nián)房地产的开发资金来源，可以发现，其实银(yín)行的(de)信贷倾向(xiàng)是不太愿意给房企贷款的，房企(qǐ)的主要资金来源(yuán)来自新盘(pán)的销售。但今(jīn)年新房(fáng)的销(xiāo)售情(qíng)况相较(jiào)一般。再关注一下(xià)，哪些(xiē)房企能从银行拿到(dào)钱，其实主要(yào)还(hái)是那(nà)些有国(guó)企背景(jǐng)的房企，民(mín)营房企相对比较(jiào)困难，所以整(zhěng)个(gè)行业出现了(le)一个(gè)很明显的分化，无论是在销售，还是融资等各个方面(miàn)都非常明显。现在有(yǒu)国资背景的房企在资(zī)本(běn)市场表现(xiàn)相对较好，但没有国资背景的民营(yíng)房企股价大多(duō)表(biǎo)现(xiàn)很一般(bān)。

　　陈昊(hào)扬则向《红周刊》表示(shì)，在房地产行(xíng)业内，我们的逻(luó)辑是，“寻找最(zuì)后的赢家(jiā)”。而具体到(dào)如何挖掘(jué)，我们(men)会(huì)特别重视(shì)企业的成本(běn)优势，更具体一(yī)点(diǎn)，就(jiù)是它的(de)净(jìng)借贷(dài)水平（净(jìng)负(fù)债率(lǜ)）是不是行(xíng)业内(nèi)的最(zuì)低水平；利润率是不是行业内最高的(de)；融资成本是否(fǒu)是(shì)行业内最低的；建安成本是否也是(shì)业内最低的；这些都是我们看重的一家房企的综合成本。

　　需要注(zhù)意的是，能够同时(shí)满足上述条件的(de)房企(qǐ)并不多。即便(biàn)是在国央企(qǐ)中，仍有部分房(fáng)企出现了“三道红(hóng)线”的“踩线(xiàn)”情况，且有逐(zhú)渐恶化的趋势。以A股为例，《红周刊》根据Wind数(shù)据整(zhěng)理发现，截(jié)至2022年末，天房发展、陆(lù)家嘴、格(gé)力(lì)地产、西藏城投、中(zhōng)交地产、中国(guó)武夷等国央(yāng)企“三道红(hóng)线”全(quán)踩。

　　除此(cǐ)之外，城建发展(zhǎn)、京投发展、光明地(dì)产、云南城投、首开股份、珠江股份、城投控股等国(guó)央企房企(qǐ)也踩了“三道红线”中(zhōng)的两条(tiáo)。

　　2022年激进扩张房企

　　需警惕(tì)其重(zhòng)蹈覆辙

　　不难看出，即(jí)便是有(yǒu)着较(jiào)稳(wěn)健(jiàn)特(tè)色(sè)的(de)国央企房企，其(qí)财务(wù)指标称得上(shàng)完全健康的仍是少数。而更加值(zhí)得注意的是，在2022年，不少国企(qǐ)，甚至地方国企开(kāi)始大举扩张(zhāng)。而这无疑又进(jìn)一(yī)步考验着(zhe)国央企的资金链情况。

　　对房企而言，扩张速度的(de)张弛有度尤为(wèi)重要，节奏把握准确，有助于(yú)房企储备(bèi)优质“弹药”；但过于乐(lè)观的(de)预判(pàn)未(wèi)来市场(chǎng)，以及过于激进(jìn)的扩张拿地节奏(zòu)也有(yǒu)可(kě)能让房企重(zhòng)蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配(pèi)置(zhì)的一家房企(qǐ)进行举(jǔ)例，它从2018年开始到2021年(nián)，连续4年的净借贷比(bǐ)例都维(wéi)持(chí)在(zài)33％左右(yòu)，完全没有增加杠杆(gān)比例。而到2022年(nián)，这(zhè)家房企(qǐ)明显感觉到(dào)机(jī)会来(lái)了，其(qí)开始在一(yī)线城市进行大举拿地，净负债率也由此前的33％左右水(shuǐ)准(zhǔn)提高(gāo)到45％左右(yòu)，涨了接(jiē)近三(sān)分之(zhī)一。与此(cǐ)同时(shí)，该房企新购入地块也实现了快速的开盘利用(yòng)率，预计(jì)今年会有更多的楼盘入市。像这类企业就(jiù)符合“最(zuì)后的赢家”的特点(diǎn)。一(yī)方(fāng)面，在于(yú)它本身储备了很(hěn)多弹(dàn)药，去年拿地超(chāo)1000亿元(yuán)，且其中(zhōng)一(yī)半在一线(xiàn)城(chéng)市，另外一半也主要集中在强二(èr)线和二线城市；另一(yī)方面，它的扩张(zhāng)是有节(jié)制地扩张。

　　陈昊扬(yáng)同样提醒道，与之相反，有些房企的扩张速度让(ràng)人感(gǎn)觉又回到了(le)2016年(nián)、2017年，或者说(shuō)看到了2016年～2020年(nián)期间扩张的民营企业的影子。虽(suī)然说，见到机会(huì)时(shí)要出手，但出(chū)手的章法仍要小(xiǎo)心(xīn)，如果负债率扩张得太快(kuài)，但未来的(de)两年市场没有(yǒu)想象得那么好，可能会重蹈覆辙。

　　那(nà)么如何(hé)来衡量一家(jiā)房企的扩张速(sù)度是(shì)否激进？陈昊扬(yáng)向《红周刊》表示，主要还是看房企的净负债率(lǜ)水平(píng)，在我看来，这个比(bǐ)例如果(guǒ)超过60％，就是扩张(zhāng)得(dé)过(guò)于快速了。

　　不(bù)难看出，这(zhè)一标准要比“三道红线”对(duì)房企的(de)净负债率要求(qiú)不得(dé)高于100％要更加(jiā)严格。陈昊扬解释，当(dāng)前(qián)房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的复苏速度并没有那么快，所(suǒ)以要规(guī)避公司(sī)净负债(zhài)率提高到(dào)一个(gè)比较危险的水平(píng)。

　　《红周刊(kān)》对在(zài)2022年拿(ná)地较积极的(de)房企梳理发(fā)现，中交(jiāo)地产(chǎn)、中(zhōng)国金茂(mào)、华发股份、越秀(xiù)地产(chǎn)、绿(lǜ)城中国、保利发展等房(fáng)企2022年净负债率(lǜ)都在60％之上(shàng)。其中，中(zhōng)交地产(chǎn)净负债率持(chí)续居高不下，在(zài)2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是(shì)，华润(rùn)置(zhì)地(dì)、中国(guó)海外(wài)发(fā)展、万(wàn)科(kē)A、滨江集(jí)团、招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)、龙湖集团等(děng)房(fáng)企在践行(xíng)较(jiào)积极的拿地(dì)策略的同时，也(yě)较好地控制了公司的(de)扩张速度(dù)与净(jìng)负债率水平(píng)（见附表）。

　　滨江集(jí)团(tuán)等个别民(mín)营房企

　　或具备“最后赢家”的黑(hēi)马特质(zhì)

　　陈昊扬(yáng)指出(chū)，实际上，他们(men)是以同(tóng)一(yī)筛选标准来看国央企与民营房(fáng)企(qǐ)，但在各维度的(de)实际表(biǎo)现上，国央(yāng)企确实会(huì)更胜(shèng)一(yī)筹。如国(guó)央企的融资成本更低，融资渠道(dào)也更顺畅(chàng)，能(néng)够做到想融就融，这样，国央企自然(rán)而然就具有(yǒu)银川海拔高度是多少 银川有高原反应吗天然(rán)优势。

　　虽然对比民营房企，机构更加看好国央企，但这也并不意味着，民(mín)营企业中就没有“黑(hēi)马(mǎ)”的(de)存在。

　　据《红周刊》梳(shū)理发现，仍(réng)有少(shǎo)数民营房企同样受到机构(gòu)的青(qīng)睐。比如，根据2023年一季报，滨(bīn)江集团的十大流通股东中(zhōng)新进了“中国工商(shāng)银行股份有限公司－景顺长城中国回报(bào)灵活(huó)配置混合(hé)型证券投资基金(jīn)”“全(quán)国社保基金一(yī)一(yī)六组(zǔ)合”等。

　　除此之外(wài)，自2021年开始(shǐ)，百亿私募珠海阿巴(bā)马(mǎ)资(zī)产管理有限(xiàn)公司就长期持(chí)有滨江集团。根据一季报，该资产公司(sī)的几只产品合(hé)计持(chí)有滨(bīn)江集团(tuán)9543万股，约占流通(tōng)A股(gǔ)的(de)3.56％。

　　滨江集团(tuán)的受青(qīng)睐(lài)，和其自身的基(jī)本(běn)面表现(xiàn)存在一定(dìng)关系。2020年以来的近三年时间，房地产市场整(zhěng)体在走“下(xià)坡路”，但(dàn)作为杭州(zhōu)本(běn)土(tǔ)房企的滨江集(jí)团仍是表现出较强的韧劲(jìn)，2020年以来，滨江集团(tuán)在业绩表现、销售规(guī)模、新增土储、股(gǔ)价表现(xiàn)等多维度都表现了较强的增(zēng)长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨(bīn)江集团(tuán)扣非归母净利润依次为21.27亿元、29.87亿元(yuán)、37.22亿元；依次实现同(tóng)比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根(gēn)据近期发布的(de)2023年一(yī)季报，今年(nián)一季度，滨(bīn)江集团更是(shì)实现了扣(kòu)非归母净利润5.41亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)134.07％。

　　在房(fáng)地产“青铜(tóng)时代”仍能保持自身业绩的持续增长，和滨江(jiāng)集团扎根(gēn)杭州(zhōu)的战略布局关(guān)系密切。根据2022年年报，滨江集团有(yǒu)近七成营收来自杭州地(dì)区，而在2021年，杭州地区(qū)的营收比重只占到(dào)近六(liù)成。近三年(nián)持续稳居杭州房企(qǐ)销售排(pái)名第(dì)一。

　　与此同时，滨江(jiāng)集团在杭州的(de)土储(chǔ)补充同(tóng)样(yàng)较为积极，根据诸葛(gé)找房、住在杭州(zhōu)网数据显(xiǎn)示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿(yì)元、479.4亿元，同样持续(xù)稳居杭(háng)州(zhōu)的本土第一。

　　而滨江集团在(zài)杭(háng)州(zhōu)的较突出表现，也让滨江集团的房企排名迅速提升。到2023年，滨江(jiāng)集团的房企排名已冲进(jìn)前十，根据中指数据，2023年前(qián)4月，滨(bīn)江集团实现销售额607.3亿元，位(wèi)列房企第九位。

　　值得注意的(de)是，2020年(nián)至今(jīn)，滨江集团(tuán)股价翻(fān)了超一倍以(yǐ)上，而近(jìn)期，滨江集团更(gèng)是迎来多家机构的集中调研。滨江(jiāng)集团(tuán)发(fā)布公告表(biǎo)示，公司于5月10日(rì)接(jiē)受了(le)信达(dá)证券、金鹰基金、建信养老、新华养老等18家机构(gòu)调(diào)研。

　　产业(yè)链布局重(zhòng)点移至存量赛道

　　机构在下游家纺、家居、物业(yè)觅α

　　实际上房地产(chǎn)开发只是房地产产(chǎn)业链上的中游环节，其上游主要为钢铁、水泥(ní)、建材(cái)、玻纤(xiān)等材料供应商(shāng)，而下游应用行业主(zhǔ)要包括中介服务、家用电器、物业管理、家居用品。综合《红周(zhōu)刊(kān)》的采访，房地产开(kāi)发环节(jié)与上(shàng)游材料端息息(xī)相关，新盘(pán)开工不足导致(zhì)上游不被看好，机构(gòu)寻觅(mì)个股阿尔(ěr)法的思路渐(jiàn)渐移至下游(yóu)。“中(zhōng)国房地(dì)产行(xíng)业在(zài)进(jìn)入存量房时代，所以对地产产业链，尤其是(shì)偏消(xiāo)费属(shǔ)性(xìng)的家(jiā)装家(jiā)居领域，我(wǒ)们相对(duì)看好，因为居民保有的住房规模越来越大，随(suí)着时间的增加，内(nèi)装更新的需求也会(huì)越来越(yuè)多。美(měi)国(guó)过去(qù)的数据充分说明了(le)这一点(diǎn)，在新房销售见顶之(zhī)后，家(jiā)具消费的增长却一直(zhí)都很(hěn)好。对于地(dì)产产(chǎn)业(yè)链，我们(men)相对看好和(hé)内装相(xiāng)关(guān)的行业，例如消(xiāo)费建(jiàn)材、家居装饰等。”万家基金人士表示。

　　而根(gēn)据《红周刊》对下游细(xì)分(fēn)中相关赛(sài)道龙头年内表现的(de)统计，目前暂居前(qián)两位的都是(shì)来自家(jiā)纺赛(sài)道(dào)的公(gōng)司，它们分(fēn)别是富安娜和水(shuǐ)星家纺(fǎng)，特别(bié)是前者(zhě)在月线连(lián)收七根阳线(xiàn)的基础上，年内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以(yǐ)前者为例(lì)，富安(ān)娜主(zhǔ)要从事纺(fǎng)织家居、睡眠家(jiā)居、生活类产品的研发、设计、生(shēng)产及(jí)销售，旗(qí)下拥有原(yuán)创“富安娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和(hé)“酷奇智”自有品牌。第一季度报告显(xiǎn)示，报(bào)告(gào)期内，富安娜实银川海拔高度是多少 银川有高原反应吗现(xiàn)营业(yè)收入约6.2亿(yì)元，同比减少(shǎo)7.57％；不(bù)过实现归(guī)属于(yú)上市公司股东(dōng)的净利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而(ér)从上(shàng)市公(gōng)司一季(jì)报(bào)的十大流通股股东(dōng)来(lái)看(kàn)，能够发现该(gāi)股早已成为基金重仓股的天下，彼时(shí)包括公(gōng)募的中欧价值发现、中欧潜力价(jià)值、工银(yín)瑞信灵动价值、宝盈新价值和私募的明河2016，都在其(qí)中出现，占据了半壁江山。需要强调的是(shì)，中欧的两只基(jī)金(jīn)都是价值(zhí)派基金经理曹名长在管的产品，首季其(qí)同时(shí)重(zhòng)仓(cāng)的(de)房地产产业(yè)链股票还(hái)有(yǒu)金地(dì)集团和大亚圣象。

　　对比(bǐ)而言，前(qián)几年曾经风光(guāng)一时的家居板(bǎn)块也因疫(yì)情、消费复苏进程(chéng)缓慢等多因素一度沉寂，不过好在(zài)困境反转(zhuǎn)露(lù)出曙(shǔ)光，家居板块中(zhōng)年内(nèi)表现最好的是志邦家居。同一时间段(duàn)，该股年内(nèi)上(shàng)涨已经超(chāo)过23％，从业绩(jì)来看，无论是营收(shōu)还(hái)是(shì)归母净利润，公司都实现(xiàn)了同(tóng)比双(shuāng)升。

　　从公司的十大流通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)，《红周刊(kān)》发(fā)现广发基金经理罗洋(yáng)慧眼独具(jù)，一季报中他管理的广发策略优选和广(guǎng)发安(ān)宏回(huí)报(bào)均增加了持股，而这两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品也成为(wèi)志邦(bāng)家居十大流通股股东中仅有的两只公募。有意思的(de)是(shì)，他似乎对(duì)于定制家居(jū)类标的情有独钟(zhōng)，在另一家(jiā)赛(sài)道公司金牌橱柜中，他管(guǎn)理的全部三只(zhǐ)产品均(jūn)登榜十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)，其也成为(wèi)他(tā)的(de)独门重(zhòng)仓股。

　　除(chú)去(qù)家居家纺外，下游的物业股也越(yuè)来(lái)越被机构所青睐(lài)，不过这类(lèi)标的大(dà)多在香(xiāng)港上(shàng)市，如何选(xuǎn)择成为(wèi)难题(tí)。对此(cǐ)，前述上海(hǎi)公募(mù)基金经理举(jǔ)例分(fēn)析：“物(wù)业服务不是(shì)一(yī)个高毛(máo)利(lì)的行业(yè)，挣(zhēng)钱很辛(xīn)苦(kǔ)，我选公司还是希望挣的是市(shì)场化(huà)应该挣的(de)钱(qián)，以我(wǒ)曾经买的绿城服务为例(lì)，它在中(zhōng)高端(duān)楼盘占比是比较高的，每(měi)年到期的合同(tóng)里提价成(chéng)功率在30％～40％。它能做(zuò)到滚动(dòng)的大部分项目到期之后，经(jīng)过两三轮(lún)合同周期还能做到产品提(tí)价。”

　　“行业里真正(zhèng)能(néng)做到产品提价的公司很(hěn)少(shǎo)，因为物业(yè)公司很(hěn)容易一开始是挣(zhēng)钱的，后面因为(wèi)保安这些固定(dìng)人员成本的年度增长，不过(guò)服务(wù)没有特别好(hǎo)，客户没有那么(me)满意(yì)，能(néng)做到提价(jià)难(nán)度是非常(cháng)大的。但是该(gāi)公(gōng)司能(néng)在业内做到到期(qī)之后提价率比较高(gāo)，这跟它的定位和(hé)比较好的服务是有关系的。”他进一步强调。