5月以(yǐ)来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于(yú)这一板块(kuài)已(yǐ)经(jīng)在(zài)悄(qiāo)然布局。数(shù)据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较(jiào)4月28日(rì)时有小幅增长。根据(jù)基(jī)金一季报统(tǒng)计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增(zēng)持，持仓数(shù)量占流通股比(bǐ)重增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配(pèi)置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作成(chéng)共(gòng)识(shí)

　　从公募(mù)基金对(duì)房地产的配置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有的(de)房地产(chǎn)行(xíng)业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公(gōng)司(sī)市值在股票资(zī)产(chǎn)中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来(lái)的(de)首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产(chǎn)行(xíng)业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今(jīn)年一(yī)季度(dù)得以延续(xù)。数据统计显示，俄罗斯人的尺寸是多少厘米，俄罗斯怎么那么大公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为(wèi)保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于(yú)房地产的投资(zī)愈发(fā)有集中于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基金一季(jì)报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排(pái)名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万科A排在(zài)第96位。对比去年四季(jì)报，变(biàn)化之(zhī)处首先在于(yú)几(jǐ)只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股从排(pái)位上(shàng)看均有退步(bù)，尤其是万科最为(wèi)明(míng)显；其次(cì)是金地集(jí)团退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产(chǎn)是复苏(sū)链上(shàng)最后一环，且(qiě)首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导到二(èr)级(jí)市场乃至机构持仓上还需(xū)要(yào)时间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的(de)是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大分化时代，一(yī)二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射(shè)到二级市场(chǎng)投(tóu)资上，配置房地产行业轻(qīng)松收(shōu)获(huò)行业贝塔(tǎ)的红利期(qī)一(yī)去(qù)不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖特(tè)纳(nà)曲线里属于成(chéng)熟期或(huò)者衰(shuāi)退期的(de)行业(yè)，传统认知上(shàng)没(méi)有(yǒu)什么投资机会的。但(dàn)在这几年(nián)特殊的(de)行(xíng)情里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出(chū)现(xiàn)了(le)一些(xiē)机会，背后的(de)逻辑是供(gōng)给侧发生(shēng)了更(gèng)大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募(mù)人(rén)士持谨慎(shèn)乐观态度：“行(xíng)业前(qián)几年1俄罗斯人的尺寸是多少厘米，俄罗斯怎么那么大7亿～18亿平(píng)方米的(de)年销售面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平(píng)方米建筑面积(jī)，考虑存量地产的更新，也有近10亿(yì)平方(fāng)米。需求端还(hái)需(xū)要有(yǒu)一定的(de)政策(cè)出俄罗斯人的尺寸是多少厘米，俄罗斯怎么那么大来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今(jīn)日，无论(lùn)从城镇化的进程(chéng)，还是(shì)人(rén)均住房面积(jī)（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时代(dài)，而目(mù)前(qián)居民的杠杆(gān)率(lǜ)和(hé)房(fáng)价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的房(fáng)价(jià)，因而行(xíng)业(yè)高(gāo)增的时代已(yǐ)经过去，未来行(xíng)业的需(xū)求或(huò)将回落，在(zài)此过程(chéng)中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容(róng)易出现信用风险问(wèn)题(tí)（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合(hé)竞(jìng)争力强的公(gōng)司就能够(gòu)通过(guò)大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方式，获得(dé)市占率(lǜ)的提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业(yè)的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有投资机会(huì)，机(jī)会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整体机构(gòu)的(de)务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产(chǎn)“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性(xìng)标的成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股，在纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房地产类标的(de)股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它(tā)们分(fēn)别(bié)是上实(shí)发(fā)展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实(shí)发展，五一(yī)假期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交易日(rì)收出涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业(yè)务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品及服(fú)务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业(yè)绩数(shù)据来看，2022年(nián)，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季度，其(qí)实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，各类机(jī)构都有对其(qí)布局的例(lì)子(zi)。以(yǐ)3月31日(rì)时的(de)首季十(shí)大(dà)流通股股东来看， 具(jù)体包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎(yíng)水文(wén)龙(lóng)、中央(yāng)汇金(jīn)、长城资产管理公司(sī)等都(dōu)跻身(shēn)前十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第(dì)二的浦(pǔ)东金桥也是上(shàng)海本地房企，其(qí)第一季度的(de)收入利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是该公(gōng)司后(hòu)疫情时代出租率复苏(sū)至近(jìn)年来最高(gāo)，另一方面(miàn)则(zé)是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从(cóng)数字上(shàng)看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在(zài)这样(yàng)的(de)业绩势头向好背景下，自(zì)然也(yě)吸(xī)引了知名(míng)机构(gòu)在其中持续(xù)驻足。从第一(yī)季(jì)度十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，知名私募高毅(yì)邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只产品依然在(zài)前十(shí)中(zhōng)，这也(yě)是(shì)连续第三个(gè)季度他(tā)有(yǒu)的两只产品杀入前(qián)十(shí)。同时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布(bù)扎(zhā)比投(tóu)资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上(shàng)海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地产则是(shì)主要(yào)布局在深圳的(de)地产公(gōng)司，一季报交出的也(yě)是(shì)一份报喜的成(chéng)绩(jì)单：首季公(gōng)司实现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归(guī)属于上市(shì)公(gōng)司股东(dōng)的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指(zhǐ)基首季新(xīn)杀入十大流(liú)通股(gǔ)股东行列(liè)。具体说(shuō)来， 南方中(zhōng)证全指房地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球基金相(xiāng)关人士(shì)分(fēn)析：“经历(lì)过行业洗牌和兼(jiān)并重组后(hòu)，龙头的价值(zhí)更为笃定(dìng)突出(chū)；从拿地端看，2022年(nián)土地市(shì)场(chǎng)大(dà)幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应(yīng)潜(qián)在毛(máo)利(lì)率(lǜ)在25％以上，目前房企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝(jué)大多数房(fáng)企受限于(yú)信(xìn)用问(wèn)题或者资金紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企的(de)拿(ná)地力度（拿地金额(é)/销售金(jīn)额）基本在30％以上(shàng)；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而(ér)其(qí)他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空(kōng)间(jiān)有限，从(cóng)融资成本(běn)看(kàn)，龙头房企(qǐ)的融资成本不断(duàn)下滑，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到(dào)2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售(shòu)额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在(zài)当前中特估的浪潮下(xià)，央国(guó)企(qǐ)地产股或存在发展的大好机会(huì)。中信(xìn)证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依然(rán)存在，少部分公司(sī)尤其是央(yāng)企占据(jù)显著优势，其主要又体(tǐ)现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融(róng)资成本(běn)，优质的开发(fā)资源和(hé)良好的不动产资(zī)产运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地(dì)产公司也是(shì)更有优势(shì)的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营房(fáng)开企业的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所(suǒ)以在这(zhè)一(yī)轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复(fù)更明显。中特估(gū)的(de)角度从(cóng)中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于(yú)集中度提升后(hòu)，行业进入高(gāo)质量发(fā)展阶段(duàn)，具备较(jiào)快速发(fā)展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值(zhí)相对较低，企业自(zì)身(shēn)资(zī)产的质量好(hǎo)、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创造持(chí)续现金流(liú)的(de)企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业(yè)内部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行业(yè)集中度(dù)提升的头部公(gōng)司。”星石投资(zī)首席研(yán)究官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺应机(jī)构这一思(sī)路的话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)等国(guó)资(zī)背(bèi)景龙头(tóu)前途更(gèng)为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资(zī)部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三(sān)个方面(miàn)是(shì)否可以(yǐ)维持(chí)，首先是融(róng)资成本保持低(dī)位(wèi)，其次是销售(shòu)份(fèn)额持(chí)续提升(shēng)，再次是(shì)拿地份额(é)持续提升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一(yī)季(jì)报梳理(lǐ)发(fā)现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的(de)整体下滑(huá)，2023年一(yī)季度的业绩分化(huà)更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而这些公司(sī)也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析表(biǎo)示，业绩(jì)出现(xiàn)明显改善的房(fáng)企，主(zhǔ)要是(shì)因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企不怎么投(tóu)资拿地(dì)之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在(zài)持续性(xìng)地(dì)拿地(dì)，且主要集(jí)中(zhōng)在核心(xīn)城市，投资(zī)力度(dù)较大。投资的驱(qū)动能(néng)够推动房(fáng)企(qǐ)销售(shòu)业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同时(shí)也(yě)提醒(xǐng)表示(shì)，在房(fáng)地产的复(fù)苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市(shì)场(chǎng)从四月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极(jí)个别城市四(sì)月环(huán)比(bǐ)三月相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市(shì)都出现环比下滑的情况(kuàng)。而(ér)现在五月(yuè)的市场(chǎng)表现也不(bù)太(tài)乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业(yè)的资金面压(yā)力(lì)，可(kě)能会出现，到(dào)六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外(wài)的一个(gè)市场乏力现象(xiàng)。也就是(shì)说，第(dì)二季度、第三季度(dù)增长不确定(dìng)性(xìng)的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀(tán)投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个(gè)房地产以及其上下游产(chǎn)业链的复(fù)苏(sū)速度都比想象的要慢(màn)很多(duō)，我(wǒ)们要(yào)多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候(hòu)，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的、做得(dé)比同(tóng)行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐(nài)心地去等待(dài)它(tā)的基本面不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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