导读(dú)

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大(dà)分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去(qù)二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年(nián)地产持续低(dī)景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实情况，据此判断(duàn)中国未(wèi)来地产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染中国地(dì)产存量(liàng)极度过剩，事(shì)实(shí)是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查(chá)调查数(shù)据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑(yí)，中国房子(zi)是否真的过(guò)剩？

　　事实(shí)上(shàng)住(zhù)建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑占比不(bù)到一成，其中(zhōng)还包(bāo)括(kuò)大量(li宝马和特斯拉哪个档次高àng)城镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中(zhōng)国(guó)城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间(jiān)房所能满足，它与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关(guān)。中国的(de)人均住宅间数较发(fā)达国(guó)家还有很大差距(jù)。人(rén)均住宅间数大于1同样不(bù)意(yì)味(wèi)着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发(fā)现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公(gōng)布中国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据(jù)商品住(zhù)宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计(jì)算出城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中国每户(hù)城(chéng)镇家庭才(cái)拥(yōng)有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中商(shāng)业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似(shì)乎意味着户户有房，然而(ér)事(shì)实上中国住宅(zhái)市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数(shù)据显示(shì)，成(chéng)熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平衡，是(shì)因为(wèi)户均一套房无法满足流动人口的(de)租赁和置业(yè)需求(qiú)。全国总人口的近三成都是流动人口(kǒu)，流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家买(mǎi)房，从(cóng)而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中(zhōng)国未来地(dì)产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模(mó)缩小，一人(rén)户(hù)、两人户占比不断增加，导致家(jiā)庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日(rì)益明显，区域经济(jì)资源分(fēn)配的再集中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城市的(de)新(xīn)增住宅(zhái)需求有(yǒu)望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米的(de)住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在必(bì)行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积(jī)均较发达国家有着不小差(chà)距，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年(nián)之(zhī)后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足(zú)，这是过去二十年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在(zài)住(zhù)宅(zhái)质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必(bì)将体现在(zài)不同(tóng)能级城市之间，不同区域板块之间，不同(tóng)品质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前(qián)，官(guān)方披露全国(guó)已有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发(fā)热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手(shǒu)房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁(jìn)担心，中(zhōng)国的(de)房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供(gōng)给过(guò)剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有住(zhù)宅套(tào)数，回(huí)答当前的房子(zi)是否真的过(guò)剩了(le)？据(jù)此(cǐ)判断未来房地(dì)产市(shì)场会如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效观察中国户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过剩的直观判断(duàn)站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在以全(quán)国(guó)自然(rán)灾害综合(hé)风险普查工作情况为主题的(de)新(xīn)闻发布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑数据(jù)以(yǐ)及(jí)80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建(jiàn)筑住(zhù)不到(dào)3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学(xué)校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数(shù)据公布(bù)了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居(jū)民人(rén)均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都(dōu)有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数(shù)量有关(guān)，更(gèng)与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等(děng)因素密切相(xiāng)关。单单从人均(jūn)住宅间数不能完全反映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数(shù)据和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是(shì)保障房(fáng)、原(yuán)公有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计(jì)数据(jù)，并没有(yǒu)直接公布城(chéng)镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可以(yǐ)直(zhí)接(jiē)公布，一是每年商品住宅销售套数（统计(jì)局(jú)）；二是(shì)居(jū)民住宅来源(yuán)（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量，我们主要(yào)用到上(shàng)述(shù)两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前(qián)商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户(hù)均住宅套数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数(shù)相加，我们就能够得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总数(shù)除(chú)以家庭户数，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)=住(zhù)宅总套数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏(fá)一(yī)个准确统(tǒng)计。我们利用既(jì)有统计(jì)数(shù)据(jù)，大致测算(suàn)得到中(zhōng)国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均拥有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开(kāi)始，新房销售(shòu)中(zhōng)期房占比近9成(chéng)。本文去除(chú)商品住宅累计销售套数里(lǐ)的期房销售(shòu)，得(dé)到商(shāng)品住宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数(shù)=截(jié)止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工周期在2-3年(nián)，并考虑到交(jiāo)房后(hòu)装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一(yī)步推算中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)拥有的户(hù)均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先，七(qī)普数据(jù)显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民的住(zhù)宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家(jiā)庭拥(yōng)有住宅。其(qí)中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们假定(dìng)租赁其他住(zhù)宅和购买二手房都是商品住宅(zhái)，因(yīn)此将租赁(lìn)其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购(gòu)买二手房(fáng)加(jiā)总，得到(dào)商品住宅(zhái)占居民所有住(zhù)宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅(fú)为过去十(shí)年变化幅度(dù)的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比(bǐ)例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利(lì)，已购期(qī)房会在2-3年(nián)内陆续交付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一套房的(de)三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套(tào)房的程度，“户户有房”是否意(yì)味着中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)化进(jìn)展终结(jié)，甚至意(yì)味着中国(guó)地产存量(liàng)供给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套(tào)房并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来(lái)满足因人(rén)口流动、居民换(huàn)房(fáng)等因素产生的(de)住(zhù)宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的(de)住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的住(zhù)宅(zhái)套户比均高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的住宅套(tào)户比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套(tào)房(fáng)，就会(huì)造成人口净流入(rù)地(dì)的住宅市场(chǎng)供不应(yīng)求，造成房价(jià)或房租(zū)迅速上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流(liú)动(dòng)人口(kǒu)和(hé)省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南(nán)京工作的流(liú)动人(rén)口在(zài)老家拥有(yǒu)住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动(dòng)人(rén)口实际上会占据两套(tào)房，在高(gāo)房(fáng)价的(de)大城(chéng)市(shì)租赁(lìn)一(yī)套房，在(zài)房价(jià)较(jiào)低的(de)县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套(tào)房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大流动人口的租(zū)赁(lìn)与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品质(zhì)仍(réng)需(xū)改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的(de)城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城宝马和特斯拉哪个档次高镇居民(mín)住宅是(shì)2000年以前建成(chéng)，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设(shè)施(shī)陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线老(lǎo)化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不(bù)便和安全隐患，并且(qiě)居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独(dú)立(lì)卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区(qū)很难(nán)满(mǎn)足现代生活需求，在未来(lái)大都(dōu)会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室和二居室，户型偏(piān)小。其中一居(jū)室(shì)占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)户型(xíng)更(gèng)小，当然(rán)这与城市土地(dì)资源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是(shì)未(wèi)来地(dì)产的(de)需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住(zhù)宅存(cún)量(liàng)总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年间(jiān)农民带房(fáng)进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住(zhù)宅(zhái)存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于(yú)均值，近4成(chéng)家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积不(bù)足(zú)19平方米，不及全国人均(jūn)水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭(tíng)界定为(wèi)住宅存在困(kùn)难，若按这个(gè)标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要(yào)住宅总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的(de)人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户(hù)人(rén)口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们(men)测算得(dé)到中国城(chéng)镇家庭户(hù)均1套(tào)房，看似已(yǐ)经户户有房。即(jí)便(biàn)如(rú)此，中国人(rén)口静态结(jié)构(gòu)和动态趋势演绎，决(jué)定了中(zhōng)国未来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住(zhù)宅现实(shí)之下，中国(guó)未(wèi)来城(chéng)镇住宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数(shù)增多，新户(hù)购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户(hù)均人口数不(bù)断(duàn)下(xià)降，六普显示城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普显示(shì)城镇户均人(rén)口规模(mó)为2.62人/户，一人户(hù)、二人(rén)户的占比明显(xiǎn)上(shàng)升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户(hù)数会因户(hù)均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致(zhì)经济发展带(dài)来的新(xīn)增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分(fēn)化日益明(míng)显，资(zī)源和生产要(yào)素逐步(bù)向经济带、都市(shì)圈中心城市流入，区域经济(jì)资源分配的再集(jí)中吸引着人(rén)口(kǒu)流入。人口迁移(yí)势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万(wàn)，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自(zì)然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受(shòu)益于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区改善性(xìng)需求依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城中村和(hé)旧城改造，商品住宅的占比势必会进一(yī)步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前建造的(de)住(zhù)宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万户。破旧(jiù)的城(chéng)中村(cūn)、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低(dī)、基础设(shè)施配套差、没(méi)有或少有物(wù)业管理，居民(mín)追求美好、宜(yí)居生活的环境(jìng)，背后的(de)改善性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金(jīn)，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家庭希(xī)望提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作会(huì)议明确指(zhǐ)出(chū)支(zhī)持住宅(zhái)改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数较(jiào)其他国家依旧存在(zài)不(bù)小差距(jù)。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适(shì)度与经济(jì)水(shuǐ)平有着密切正向联系。随(suí)着(zhe)经济发(fā)展水平的提(tí)高，中国的(de)人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积(jī)将随之增(zēng)长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，供(gōng)需出现错(cuò)配，这是过去(qù)二十年(nián)房价(jià)快速(sù)上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化(huà)不单局(jú)限于城市能级(jí)之间差异，优质小区和(hé)老旧(jiù)二手(shǒu)房之间的(de)差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可(kě)能存(cún)在统计偏差。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)实际值可(kě)能(néng)偏低，其增速(sù)可能(néng)超预期(qī)。

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