文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售(shòu)制(zhì)了(le)。 1月17日(rì)召开的全(quán)国住房(fáng)和(hé)城乡建设(shè)工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行现房销售(shòu)”，不足一个(gè)月(yuè)时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四(sì)川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商(shāng)品房预售制了(le)，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是(shì)对购(gòu)房者的不(bù)公平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱没实力的别(bié)建了，不(bù)能(néng)把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开发(fā)时代(dài)步(bù)入高质量发展阶段的(de)必(bì)然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年(nián)房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大(dà)开发进入(rù)存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义(yì)。当然二次(cì)房改是个技术活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济(jì)规律办事，中国一定能实现房地(dì)产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好这(zhè)道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部(bù)分商品是(shì)一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面(miàn)不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个(gè)人层面(miàn)看，预售制(zhì)对购房者非常(cháng)不公平(píng)，比(bǐ)如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还(hái)要(yào)承(chéng)担延迟(chí)交房戊申年是哪一年、房屋质(zhì)量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从(cóng)行业(yè)层(céng)面看(kàn)，预(yù)售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发(fā)资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央(yāng)房(fáng)住不炒精(jīng)神、有助于保障(zhàng)购(gòu)房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预售制度怎么(me)来的？国外(wài)什么情况？简(jiǎn)单科(kē)普一下(xià)：商品房(fáng)预售最早源于中国香(xiāng)港，俗(sú)称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一种开发(fā)商放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年房改，由于(yú)商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了(le)商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)度。其(qí)实，当前世(shì)界不少(shǎo)国(guó)家存在预售(shòu)制。但是，重点来了(le)！发达(dá)国家(jiā)一(yī)般有(yǒu)严格的监(jiān)管(guǎn)保障措施，开发商(shāng)在项目获得政府批(pī)准后才可以开始销(xiāo)售(shòu)，买家在购(gòu)买(mǎi)期房后(hòu)并非像中国一样在(zài)支(zhī)付完(wán)首(shǒu)付款后(hòu)从银行一次(cì)性贷款支付剩余全部房款，而是根据(jù)开(kāi)发商工程进度在完全交房前进(jìn)行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需(xū)要(yào)严格的(de)资金(jīn)监管、分期支付以及违约处(chù)罚(fá)措施(shī)作(zuò)为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措(cuò)施，一(yī)定会(huì)触(chù)发风险，对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平，所以不如借机(jī)取(qǔ)消预(yù)售制度，以(yǐ)后改为(wèi)现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定历史阶(jiē)段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制度有助于(yú)降负债降杠(gāng)杆(gān)，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会(huì)，当(dāng)然(rán)这(zhè)需要配套(tào)房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信心和(hé)房(fáng)地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化改革(gé)，中国一定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居住(zhù)属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营销手段，而是(shì)所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众的(de)最根本最(zuì)实质(zhì)的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的(de)本质(zhì)是向(xiàng)善，是以客(kè)户为中心，房地产也(yě)不能例(lì)外(wài)，老百(bǎi)姓买房(fáng)子(zi)是天(tiān)大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一(yī)家(jiā)人。从这(zhè)个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施现房销售是(shì)实现老百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社会长治久安(ān)、行业企业健康(kāng)发展(zhǎn)的重大措(cuò)施。在(zài)当(dāng)前(qián)的(de)情(qíng)况下，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地(dì)产软着陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持当期三好(hǎo)生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国务院发展研究中心参与财税改革方(fāng)案研(yán)究时，对预(yù)售制(zhì)、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率等(děng)进(jìn)行过长期系统的(de)专项研究。（参(cān)考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地(dì)商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十(shí)年(nián)代在中国香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转期(qī)长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋(wū)制度，许(xǔ)多人栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相(xiāng)当高，不(bù)过大(dà)多数居民(mín)的储蓄很少。当时(shí)楼宇(yǔ)买(mǎi)卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力(lì)才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租(zū)是中国(guó)香(xiāng)港地产行(xíng)业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等(děng)问题(tí)。针(zhēn)对这一系列问题(tí)，不少地产商(s戊申年是哪一年hāng)开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市(shì)民数量有所增(zēng)加，开发商资(zī)金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出售的(de)基(jī)础上(shàng)，将(jiāng)“按(àn)揭(jiē)”模式引(yǐn)入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭(píng)借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳(bó)运业务的(de)经验(yàn)，对于商品流通、资(zī)金周(zhōu)转有着(zhe)独到的见(jiàn)解，在努力寻求(qiú)方法加(jiā)快自身(shēn)资金周转。当时其在(zài)购下九龙的一块地盘(pán)后，除(chú)了分层(céng)出售、还印发售楼(lóu)说(shuō)明书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分(fēn)层(céng)价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个(gè)亮(liàng)点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收(shōu)齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式(shì)减轻(qīng)了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了(le)房(fáng)屋的建造和销售，也解决了(le)制造商(shāng)的资金问题，降(jiàng)低(dī)投资(zī)风(fēng)险，在当时可谓是(shì)“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销(xiāo)售模式成为当(dāng)时中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的(de)一大特色，纵观(guān)中国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效(xiào)率(lǜ)地解决了核心的住房供不(bù)应求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模(mó)式推动(dòng)了中国香港楼市(shì)几十年繁(fán)荣，但期(qī)间也(yě)出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部(bù)门不断完(wán)善(shàn)、规(guī)范化(huà)，建立(lì)健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管理部门提升了(le)对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求开发商在预售前(qián)，确(què)保地价款已经全部支付(fù)，还要证明(míng)自身有资金等能(néng)力把项目完成(chéng)，资金需放入律(lǜ)师所托(tuō)管，支取时需(xū)律所和建筑(zhù)师的(de)核准。为了防(fáng)止开发商、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造(zào)假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要求律师行在银行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需(xū)自(zì)身推动项(xiàng)目完工(gōng)。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面(miàn)临住房需求大和供给量短缺(quē)问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花(huā)”制(zhì)度。建国以来，中国内地(dì)优先发展重(zhòng)工业，强调基(jī)础建设，这一导向使前期发展工业化(huà)的进程(chéng)大(dà)于(yú)城市化进程，唯(wéi)有解(jiě)决住房基础等城市化(huà)配(pèi)套问题，才能进一步推(tuī)进(jìn)城市化。但当时推行(xíng)的(de)是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发(fā)展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增(zēng)速较(jiào)慢，福利(lì)分房(fáng)制度(dù)也出现了分配不公、效率低(dī)、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制度不再适用于(yú)当时(shí)的国情。叠加房地产市(shì)场面临商品房的需求(qiú)量大，而社(shè)会缺少大型(xíng)房(fáng)地产开发商，商品房供(gōng)应量小的困境，此时引入中国(guó)香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场的(de)一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进(jìn)中国香港预售(shòu)商品房制度，先后(hòu)出台(tái)多(duō)项文件，大力支持国(guó)内房(fáng)地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化城镇住房制度(dù)改革，加快住房建设的(de)通知(zhī)》文件，决定(dìng)停止住房无(wú)偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配(pèi)货(huò)币化、住房供给(gěi)商品(pǐn)化、社会化的住房新体(tǐ)制，从(cóng)计(jì)划经济下的福(fú)利分房(fáng)转向市场经济(jì)的商(shāng)品房(fáng)。房地产市场采用(yòng)预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房(fáng)企缺(quē)少资金和开发时(shí)间周(zhōu)期长的(de)两(liǎng)大难题，开(kāi)发商以(yǐ)预(yù)售款(kuǎn)撬(qiào)动下一个项目的开(kāi)发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应速度(dù)加(jiā)快。自此中国内地开(kāi)始房改货币化，中国(guó)人民银行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模(mó)式后(hòu)，经(jīng)调整形成契合(hé)中国内地的商品房预售制度。预售制(zhì)的(de)初(chū)衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体(tǐ)来说，是指房地(dì)产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购(gòu)房(fáng)者，由购房(fáng)者支(zhī)付定(dìng)金或房款(kuǎn)的(de)行(xíng)为。区别于中国(guó)香港，在中国(guó)内地实践过程中(zhōng)，商品房(fáng)预(yù)售(shòu)流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许(xǔ)可证(zhèng)-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记(jì)和预告登记(jì)-交(jiāo)付(fù)房屋。在(zài)购房(fáng)过程中，购房者需要一次性(xìng)付清首付(fù)款(kuǎn)，并采用(yòng)银行(xíng)贷款的(de)形式一(yī)次性(xìng)付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未(wèi)建成，开(kāi)发商可能已拿到(dào)了全部(bù)购房(fáng)款，这点与中(zhōng)国香港(gǎng)的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开(kāi)发商而(ér)言，预(yù)售制商(shāng)品房也开启(qǐ)了(le)高周转、高杠(gāng)杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要(yào)方式，预(yù)售制极(jí)大缩(suō)短房企(qǐ)现金回笼周(zhōu)期(qī)，同时增加市场商(shāng)品房(fáng)供应(yīng)，推动(dòng)了城镇(zhèn)化发展进(jìn)程。预(yù)售制在过去20多(duō)年对中国内地房(fáng)地(dì)产市(shì)场的稳步发展起到(dào)了重要作用，不(bù)仅解(jiě)决了房地(dì)产市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从(cóng)全(quán)民蜗居到基本(běn)适(shì)居(jū)，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几(jǐ)百年(nián)城镇(zhèn)化路程。改革开放以(yǐ)来，城(chéng)镇化进程(chéng)进入(rù)快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区(qū)面积由(yóu)7438平方公(gōng)里增长至60721平方(fāng)公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们(men)发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前(qián)已成为(wèi)中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地(dì)商(shāng)品(pǐn)住宅期(qī)房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动(dòng)了中国内地房地(dì)产行(xíng)业(yè)的发(fā)展。中国(guó)内地房地产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资(zī)完(wán)成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面积(jī)和销售(shòu)金额分别从(cóng)1.5亿平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展，房地(dì)产企业从无到有、从国企先行到民(mín)企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中(zhōng)国(guó)内地经济高增长的(de)火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠道(dào)，房地产带动的上下游产业(yè)链(liàn)特别(bié)长(zhǎng)，高达(dá)50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产(chǎn)业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中房(fáng)地产对金融(róng)、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全(quán)社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投(tóu)资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各(gè)项贷款余额(é)的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业(yè)务，占比超(chāo)过三分(fēn)之一。从(cóng)房地(dì)产(chǎn)融资存(cún)量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应(yīng)渠(qú)道，根据(jù)我们的《中国住房市(shì)值测算(suàn)报(bào)告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市(shì)值(zhí)为(wèi)62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于(yú)美国的(de)33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三(sān)国合计(jì)的31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股(gǔ)债(zhài)房市值的(de)比(bǐ)例较高，主要(yào)是因为住房市值高(gāo)，以及中(zhōng)国资本市(shì)场(chǎng)发育尚不(bù)成(chéng)熟，直(zhí)接融(róng)资比例较(jiào)低(dī)，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)，当前的负(fù)面(miàn)效应(yīng)愈发凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面(miàn)看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待(dài)期一(yī)般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延(yán)期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交(jiāo)房等(děng)风险。另外，购房者(zhě)和开发商(shāng)之间(jiān)的购房合同、购房者和银(yín)行的按揭贷款合(hé)同是两(liǎng)个独立的合(hé)同关系(xì)，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只能(néng)根据购房合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时向银(yín)行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此购(gòu)房者承担(dān)的风险较大(dà)。

　　从行(xíng)业(yè)层面看，预售(shòu)制(zhì)助(zhù)推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风(fēng)险，进行(xíng)影响自身信用和购(gòu)房者对行(xíng)业的(de)信心。

　　从(cóng)金融(róng)层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经(jīng)营不善(shàn)，出现资金链(liàn)断(duàn)裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通(tōng)过(guò)与购房者签订的预(yù)售合同(tóng)和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房者(zhě)丧(sàng)失(shī)还(hái)款能力或短期(qī)不(bù)能(néng)还(hái)款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银(yín)行将(jiāng)面临较(jiào)大的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那(nà)就是“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城市商品(pǐn)房预售管(guǎn)理办法(fǎ)》中明确(què)规定了开发企业预(yù)售(shòu)商品房所(suǒ)得(dé)款项应当(dāng)用于有(yǒu)关的工程建设，商品房(fáng)预售款监管的具体办法，由房地(dì)产管理部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的预(yù)售(shòu)资金监(jiān)管规定，各(gè)地(dì)实行“一(yī)城一策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点监(jiān)管(guǎn)资金(jīn)比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工程(chéng)总(zǒng)额(é)报价计(jì)算重点资金(jīn)。而事实是(shì)，不少购房款未进入监(jiān)管账(zhàng)户、或进入(rù)监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资(zī)金继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无期(qī)，月(yuè)供却被迫继续还(hái)款。那么(me)，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发(fā)时代的高周转背景下(xià)，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再(zài)由(yóu)工程方将资(zī)金转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资金(jīn)统筹(chóu)拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘(pán)建设，形成(chéng)一种资金循环高周转模式，但一定程度(dù)上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制(zhì)度呈现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购(gòu)房者预付资金，一般(bān)设有定(dìng)金或预付款(kuǎn)保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要(yào)求购房(fáng)者(zhě)支付的预付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，绝大(dà)部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付(fù)方式：预付款一般以定金方式(shì)支付，或按工程进度分期支付，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一(yī)般采用两种方式发放(fàng)按(àn)揭贷款，一是按(àn)工程进度(dù)付款，按揭(jiē)贷款按照工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放(fàng)按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保障购(gòu)房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护(hù)：房屋(wū)交付质量的保障有两(liǎng)种方式(shì)，一(yī)是(shì)期房由政府或第三方验(yàn)收合格并提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取得购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发商为购房者提供一定(dìng)的保修期(qī)，通常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全(quán)程(chéng)监管，交付(fù)时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期(qī)房(fáng)定金一(yī)定期限内无条件返还，最(zuì)低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按(àn)揭还款，交(jiāo)付(fù)前资金由第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金(jīn)比例一般(bān)为(wèi)房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方数据(jù)，2021年美(měi)国(guó)平均首付比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除(chú)定金或首付外，购(gòu)房者(zhě)在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余(yú)房款。

　　资金监管方(fāng)面，美(měi)国为防止开发商挪用资(zī)金，购房者的定金及(jí)首付款由第三(sān)方公证行或产权保(bǎo)险公(gōng)司的信托(tuō)账户监管。如果开发(fā)商倒(dào)闭(bì)导致楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房者(zhě)资金可通过申请仲裁取(qǔ)回(huí)，且不(bù)承(chéng)担任何责任(rèn)与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程进度(dù)向开发商提供(gōng)一(yī)定比例(lì)的贷款，由于(yú)开发商挪用资(zī)金直接损害银(yín)行利益，银行有充分动(dòng)机监管(guǎn)开发商施工进度(dù)。开发(fā)商在房屋交付时需(xū)取得由政府(fǔ)相关部门经(jīng)审查(chá)后发放的验收凭(píng)证，通过验收(shōu)凭证向银行(xíng)得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率，开发商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发(fā)商在项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行(xíng)预约公(gōng)证，签订合同后定金(jīn)退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付公证(zhèng)费和(hé)土地交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包含在(zài)购房款中(zhōng)，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定(dìng)最(zuì)低首付比例，可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也采取按工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支付节(jié)点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完(wán)工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部(bù)完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房(fáng)者(zhě)可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，银(yín)行按(àn)施工节(jié)奏分(fēn)多(duō)次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购(gòu)房者一定使用(yòng)期(qī)限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国(guó)保(bǎo)险公司针对期(qī)房设计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能(néng)是当(dāng)房(fáng)屋出现重大延期(qī)或重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时，保险公(gōng)司保(bǎo)证开发商赔(péi)偿或修复，开发商(shāng)破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内(nèi)容确认无误后签(qiān)订首付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方面，英国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出(chū)现(xiàn)财务、经营(yíng)问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔(péi)付，而超出10％的部(bù)分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款的方(fāng)式，但(dàn)是交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过(guò)房产公证公司(sī)的检验验收(shōu)后才能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预(yù)售(shòu)资金监管极为(wèi)严格(gé)，资金也由律师监管，在确(què)认工程进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买(mǎi)房律师(shī)将资金(jīn)转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金在(zài)进入开发商账户(hù)前经过(guò)两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于保障购(gòu)房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超(chāo)5％或(huò)1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预(yù)售房定金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法(fǎ)律空白，社会上“一(yī)房(fáng)二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经多次(cì)修(xiū)订(dìng)，目(mù)前(qián)是唯一一部规范期房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定金保护方(fāng)面(miàn)，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法律要求开(kāi)发商必须完成定金保全措(cuò)施(shī)才可预售(shòu)。什(shén)么是(shì)定金保全措施？即买卖(mài)双(shuāng)方签订(dìng)购房(fáng)合同时(shí)，开(kāi)发商向金融(róng)机构或指定保证机构或保险机构签订定(dìng)金保证委(wěi)托(tuō)合同，设置购房(fáng)者(zhě)定(dìng)金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金(jīn)证明书交付给购房(fáng)者。除定金外，其(qí)他预先支付(fù)的购(gòu)房款也受(shòu)该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保证金证明(míng)书(shū)向金融(róng)机(jī)构或保证机构或保险公司兑付(fù)，同(tóng)时，开发商需向(xiàng)购房者(zhě)赔付违约金，一(yī)般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购(gòu)房者即可向银行申(shēn)请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩余房款(kuǎn)在(zài)交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者(zhě)违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资金进银(yín)行(xíng)专(zhuān)门项目(mù)资(zī)金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权(quán)合(hé)同(tóng)以(yǐ)及(jí)订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步(bù)签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同后，购房者需支(zhī)付15％的(de)首付及(jí)印花税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同(tóng)样采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)程(chéng)进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做了统(tǒng)一(yī)详(xiáng)细规定，要求所有开发(fā)商遵守，支付节点一般(bān)为(wèi)合(hé)同签(qiān)订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完(wán)工等，支(zhī)付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款(kuǎn)也依(yī)照工程进度(dù)放款，月供在此过程中随着放出(chū)贷(dài)款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无(wú)需(xū)月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购房(fáng)者(zhě)的订金与付款会存入银(yín)行(xíng)专(zhuān)门的(de)项目资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关(guān)。房屋交(jiāo)付后，购房者享受(shòu)1年的(de)房屋(wū)保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政策出(chū)手临界点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加(jiā)大(dà)对刚需(xū)和改善型需求的支持(chí)力(lì)度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善应(yīng)对局(jú)部(bù)停贷现象，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给予强有力的(de)金融工具支(zhī)持(chí)。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的(de)房(fáng)企包括民营企业(yè)，加大(dà)支持(chí)力(lì)度，由优质(zhì)房企牵头并购(gòu)重组整个行业(yè)，为每个房企配套(tào)AMC和财(cái)团(tuán)，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估(gū)计形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市(shì)群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产税。定金(jīn)环(huán)节，建立开发商违约后(hòu)定(dìng)金(jīn)保护机制(zhì)，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋重大延(yán)期以(yǐ)及(jí)重(zhòng)大缺(quē)陷等情况(kuàng)提供充分(fēn)的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工程(chéng)进度付款(kuǎn)机制或(huò)交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金(jīn)监管环节(jié)，引(yǐn)入(rù)独(dú)立于(yú)开发(fā)商、银行的第三方资金监管机构，或(huò)由政府(fǔ)相关部(bù)门直接监管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量问(wèn)题全权负责、免费维修，购(gòu)房(fáng)者在保修期(qī)结(jié)束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售制(zhì)是(shì)大(dà)势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销售。另(lìng)一(yī)方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的(de)营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的(de)提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。

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