5月以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出(chū)现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募基金(jīn)为代表(biǎo)的机构(gòu)对于这一板块已经在(zài)悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏的(de)两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时(shí)所公布(bù)的总份额(é)均较4月28日时有小幅(fú)增长(zhǎng)。根据(jù)基金一(yī)季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占流(liú)通股(gǔ)比重增幅五只个股分别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕(gēng)细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持有的房地(dì)产行业标的市值约(yuē)1188亿(yì)元，占其所持股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表颗粒状藕粉是假的吗，十块钱一罐的藕粉能吃吗现出色，但公募所持房地产公司(sī)市值在股(gǔ)票资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更(gèng)是进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于(yú)出(chū)现了三年(nián)来的首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对房地产行(xíng)业(yè)的持股比(bǐ)例(lì)也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似(shì)乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重仓持(chí)有房地产(chǎn)板块一季(jì)度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于(yú)房(fáng)地(dì)产的(de)投资愈发有集(jí)中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块(kuài)排(pái)名最高的(de)是保(bǎo)利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的(de)是(shì)招商(shāng)蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去年(nián)四季报(bào)，变化之(zhī)处首(shǒu)先在于(yú)几只房地产龙(lóng)头股从排(pái)位上看(kàn)均有退(tuì)步，尤其是(shì)万科最为明显；其次(cì)是金地集团退(tuì)出百大(dà)之列。但(dàn)考虑到房(fáng)地产是(shì)复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺季(jì)，其传导到(dào)二级市场乃至机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈(quān)判断房地产已经进入大分(fēn)化时代，一(yī)二(èr)线城市好于三四线(xiàn)城市(shì)。而映射到(dào)二(èr)级市场投(tóu)资上(shàng)，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利期一去不(bù)返了。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包(bāo)括房地产等几类行业在盖(gài)特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没(méi)有(yǒu)什(shén)么(me)投资机(jī)会(huì)的。但在(zài)这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业(yè)也出现了一些机会，背后的(de)逻辑是供给侧发(fā)生了更(gèng)大的变化。”一不(bù)愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不(bù)过也(yě)有公募人(rén)士持谨(jǐn)慎乐观(guān)态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年(nián)销售面(miàn)积(jī)很(hěn)难(nán)再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加(jiā)了(le)15万亿元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平(píng)方米。需求端还需要有一定的政策出(chū)来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功(gōng)绩(jì)也指出：“时至今日(rì)，无论(lùn)从城镇化的进(jìn)程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国均已告别住(zhù)房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆(gān)率和房(fáng)价收入也不支撑每(měi)年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上行的房价，因(yīn)而行业高(gāo)增(zēng)的时代已经过去(qù)，未来行业的需求(qiú)或将回落(luò)，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就很(hěn)容易出现(xiàn)信用风险问题（类(lèi)似2022年(nián)的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给(gěi)侧出清的(de)过程。这个过(guò)程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占(zhàn)率的提(tí)升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过(guò)去了，但不代(dài)表没有投资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就是强(qiáng)竞争力公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基于(yú)这(zhè)样的认识转变，精耕细作(zuò)个股(gǔ)成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从(cóng)具体的(de)个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地产板块个(gè)股，在纳(nà)入统计的124只房(fáng)地产类(lèi)标的股中，本月以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分(fēn)别是上实发(fā)展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣安地产(chǎn)。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归(guī)来后日成交量明(míng)显放(fàng)大，4日(rì)、5日连续两个交易日收(shōu)出涨(zhǎng)停(tíng)。从该股的基本面(miàn)来看，上(shàng)实发(fā)展的主营业务为房地产开发(fā)与(yǔ)经营。公司的主要产品及(jí)服(fú)务为房地产销售、房地产租(zū)赁、物业管理(lǐ)服务、工(gōng)程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，各(gè)类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募(mù)的上银基金(jīn)、私募的迎(yíng)水文(wén)龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第(dì)二的浦东(dōng)金(jīn)桥也是上海本地(dì)房(fáng)企，其(qí)第一季度的收入利润规模大幅(fú)度复(fù)苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫(yì)情时代出租(zū)率复苏至近年来最高，另一方面则是(shì)公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在(zài)其(qí)中持续驻足。从第一季(jì)度十大流通(tōng)股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也(yě)是连续第三个(gè)季度他有的(de)两只(zhǐ)产品杀入前十(shí)。同时榜单中还有(yǒu)一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局(jú)，其当(dāng)季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产公司外，荣安地产则(zé)是主(zhǔ)要布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交(jiāo)出的也(yě)是一份报喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司股东(dōng)的净利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公(gōng)募指基(jī)首季(jì)新杀入(rù)十(shí)大流通股股(gǔ)东行列。具体说(shuō)来， 南方中(zhōng)证全指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第(dì)七(qī)位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂出现的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国际和私募(mù)迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼(jiān)并(bìng)重组后，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土(tǔ)地市场大幅(fú)降温，优质土地(dì)供(gōng)给较(颗粒状藕粉是假的吗，十块钱一罐的藕粉能吃吗jiào)多（券(quàn)商(shāng)测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前(qián)房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信(xìn)用问题(tí)或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本(běn)土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在(zài)30％以上；从(cóng)融(róng)资上(shàng)看，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在(zài)70％以下(xià)，而其(qí)他(tā)房企的(de)净负(fù)债率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)的融(róng)资成(chéng)本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额(é)增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估(gū)的(de)浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展的大好机(jī)会(huì)。中信(xìn)证券指出：“房地产行业(yè)的结构性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其(qí)是央(yāng)企占据显著优势，其(qí)主要(yào)又体现为库(kù)存(cún)的优势(shì)。央企(qǐ)地产公(gōng)司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成本，优质的开(kāi)发(fā)资源和良好(hǎo)的不动产资产运营(yíng)能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特估，国央企相较于民营(yíng)地产公司也(yě)是更(gèng)有优势(shì)的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地(dì)资(zī)源(yuán)债权债(zhài)务关系等(děng)问题(tí)，市(shì)场对民(mín)营房开企业的资(zī)产会(huì)有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过程中，央国(guó)企(qǐ)相较于民(mín)企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估(gū)的角度从(cóng)中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集(jí)中度(dù)提升(shēng)后(hòu)，行业进入高(gāo)质(zhì)量发展阶段，具(jù)备较快速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金(jīn)流创造(zào)能力，以(yǐ)此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关(guān)注估(gū)值相对较低(dī)，企业(yè)自身资(zī)产的质量(liàng)好、运营能力强、可以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较(jiào)低，行(xíng)业内部将出现分化(huà)，要关注将受益(yì)于行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石(shí)投(tóu)资(zī)首席研(yán)究官方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还是保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等国(guó)资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需(xū)要客观地去持续观察国企(qǐ)央企在三(sān)个方面是否可以维持(chí)，首(shǒu)先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销(xiāo)售份额持(chí)续(xù)提升，再(zài)次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机构需要多给(gěi)一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一(yī)季(jì)报梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下(xià)滑(huá)，2023年一季度的(de)业绩(jì)分化(huà)更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房(fáng)企营收、净利(lì)均实现了业绩的(de)回正(zhèng)，甚至是较大增(zēng)速的增长。而(ér)这些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析(xī)表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是因(yīn)为过去(qù)两三(sān)年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民(mín)营房企(qǐ)不(bù)怎么投(tóu)资拿地之后，国(guó)有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力度较大(dà)。投资(zī)的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市(shì)场恢(huī)复(fù)但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正(zhèng)增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临(lín)着(zhe)一些不确定性(xìng)。其实整个市场从四月份开始又(yòu)在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月(yuè)相(xiāng)对表现(xiàn)较好之外，包括(kuò)北(běi)京、上海在(zài)内(nèi)的绝大多数城(chéng)市都出现(xiàn)环比下(xià)滑的情(qíng)况。而现在五月(yuè)的市场表现也不太乐观(guān)。按照现在的经济状况(kuàng)、收入(rù)情况，以及(jí)市场(chǎng)的去库(kù)存压(yā)力、企业的资金面(miàn)压力，可能会出(chū)现，到六月份房企为了(le)半年报冲业(yè)绩出现市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外的一(yī)个市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第(dì)三季度(dù)增长不(bù)确定性的压力(lì)仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈(chén)昊(hào)扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其上下游(yóu)产业链的复苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱(qián)的(de)时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得(dé)比同行好得(dé)多(duō)的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩(jì)会逐(zhú)步体(tǐ)现出来。所以只能耐心(xīn)地(dì)去(qù)等(děng)待它的(de)基本面不断地凸显出(chū)来，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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