“现在的房地产(chǎn)很难(nán)再出现像过去十年的系统(tǒng)性行情。”思睿集团(tuán)合伙人(rén)、首席(xí)经(jīng)济学家(jiā)洪灏向(xiàng)《红周刊》表示，房(fáng)地产行(xíng)业分化的愈加(jiā)明(míng)显(xiǎn)，让机构和投资(zī)者的关注度(dù)从板块向单个标(biāo)的转移(yí)。上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，从(cóng)行业来看，无论是业绩，还是估值，房地产(chǎn)都已(yǐ)经双杀到了最底部，而且是反复地杀到了底部，再往下的空间已经不大了。

　　三道红线(xiàn)等(děng)指标

　　成挖掘(jué)个股阿尔(ěr)法重要参考

　　那么如何寻找房地产(chǎn)个股(gǔ)的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房地产赛道中(zhōng)进(jìn)行选择(zé)，需要(yào)非常小心，避免选了半(bàn)天(tiān)，标的公司(sī)出现爆(bào)雷的情况(kuàng)。除此之外(wài)，洪灏指出，需要满足以下三个基准：有(yǒu)大的(de)国资(zī)背景的、杠(gāng)杆率较低的(de)、此前没有踩过红线(xiàn)的。

　　他还表(biǎo)示，如果(guǒ)关(guān)注一(yī)下今年房地产的(de)开(kāi)发资金来源，可(kě)以发现，其实银行的信贷倾(qīng)向是(shì)不太愿意给房(fáng)企贷款的，房企的主(zhǔ)要资(zī)金(jīn)来源(yuán)来自新盘(pán)的销售。但今年新房的销售情况(kuàng)相较一般。再(zài)关(guān)注一下(xià)，哪(nǎ)些(xiē)房企能从银行拿(ná)到钱(qián)，其实主要还是那(nà)些有国企背景的(de)房(fáng)企(qǐ)，民营房企相对(duì)比较困难(nán)，所以整个行业(yè)出现了一个很明显的分化，无论是(shì)在销(xiāo)售，还是融资(zī)等各个方(fāng)面都非常明显(xiǎn)。现在(zài)有国资背(bèi)景(jǐng)的(de)房企在资本市(shì)场表(biǎo)现相对较好，但没有国资背景(jǐng)的民营房(fáng)企(qǐ)股价大多表现很一般。

　　陈昊扬则向《红(hóng)周(zhōu)刊》表(biǎo)示，在房地产行业内(nèi)，我们的逻辑是，“寻找最(zuì)后的(de)赢家”。而具体到如(rú)何挖掘，我们会(huì)特别重(zhòng)视企业(yè)的成本(běn)优势(shì)，更具体(tǐ)一(yī)点，就(jiù)是它的净借贷水(shuǐ)平（净负债率）是不是行(xíng)业内的最(zuì)低水平；利润率是不(bù)是(shì)行业(yè)内(nèi)最高的；融(róng)资成本是否是(shì)行(xíng)业内最低的(de)；建安成本是否也是业内(nèi)最低的；这些(xiē)都是我(wǒ)们(men)看(kàn)重的(de)一家房企的综(zōng)合(hé)成本。

　　需(xū)要注意的是，能(néng)够同时满足上述条件(jiàn)的房企并不多(duō)。即便是在(zài)国(guó)央企中，仍有部分房企出(chū)现了“三道(dào)红线(xiàn)”的“踩线”情况，且(qiě)有逐渐恶(è)化的趋势。以A股(gǔ)为例(lì)，《红周刊(kān)》根据Wind数据整理发现，截(jié)至2022年(nián)末，天(tiān)房发展、陆家嘴、格力(lì)地产、西藏城投、中交地产(chǎn)、中国武夷等国央企“三道红线(xiàn)”全踩。

　　除(chú)此之外，城建发展、京投发展、光明地(dì)产、云(yún)南城(chéng)投、首开(kāi)股份、珠江股份、城投控(kòng)股等国央(yāng)企房企也踩了“三道红线”中的(de)两条。

　　2022年激进(jìn)扩(kuò)张房(fáng)企

　　需警(jǐng)惕(tì)其重(zhòng)蹈覆辙

　　不难看(kàn)出(chū)，即便是有着较稳健特(tè)色(sè)的国央企房(fáng)企，其(qí)财(cái)务指标称得(dé)上完全健(jiàn)康(kāng)的仍是少数。而更加值得注意的(de)是，在2022年，不(bù)少国企，甚至地方国企(qǐ)开始大举扩张。而这(zhè)无疑又(yòu)进一(yī)步考(kǎo)验(yàn)着国央企(qǐ)的资金(jīn)链情况(kuàng)。

　　对(duì)房企而言，扩张速度的张弛有度尤为重要，节奏把(bǎ)握(wò)准确，有助于房(fáng)企(qǐ)储备(bèi)优质“弹药”；但过于(yú)乐观(guān)的(de)预(yù)判(pàn)未来市场，以(yǐ)及(jí)过于激进的扩张拿地节奏也有可能让房企重蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以(yǐ)其(qí)配置的一家房企进行举例，它从2018年开(kāi)始到2021年，连(lián)续4年的(de)净借(jiè)贷比例都维持在33％左右(yòu)，完全没有增加(jiā)杠(gāng)杆比例。而到2022年，这家房企明显感(gǎn)觉到机(jī)会(huì)来了，其开始在一线(xiàn)城市进(jìn)行(xíng)大举拿地，净(jìng)负债率(lǜ)也由此前的33％左右水准提高到(dào)45％左右，涨了接(jiē)近三(sān)分(fēn)之一。与此同时，该房(fáng)企新购入地块也实现了(le)快(kuài)速的开盘利用率，预计(jì)今年会有(yǒu)更多的楼盘(pán)入市(shì)。像这类(lèi)企业就符合“最后的(de)赢家”的特点。一方面(miàn)，在于它(tā)本身储备了很多弹药，去年拿(ná)地(dì)超(chāo)1000亿(yì)元，且其中一半在一(yī)线城市，另外一半也主(zhǔ)要集中在强二(èr)线和二线城市(shì)；另一(yī)方面，它的扩张是有节制地扩(kuò)张。

　　陈昊扬(yáng)同(tóng)样提醒道，与(yǔ)之相反(fǎn)，有些房企的扩张速度让人感(gǎn)觉又回到了(le)2016年、2017年，或者说(shuō)看到了(le)2016年～2020年期(qī)间扩张的民营(yíng)企(qǐ)业的影(yǐng)子。虽(suī)然说，见(jiàn)到机会(huì)时要出手，但出手的章法仍要小心，如(rú)果负债率扩张得太快，但未来的两年(nián)市场(chǎng)没有想(xiǎng)象(xiàng)得那么好(hǎo)，可能(néng)会重蹈覆辙。

　　那么如(rú)何来衡(héng)量一家房(fáng)企的扩张速度(dù)是否激进？陈(chén)昊扬(yáng)向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊》表示，主(zhǔ)要还是看(kàn)房企的净负债(zhài)率水平，在我看(kàn)来，这个比例如果(guǒ)超过60％，就是扩张得(dé)过于快速了。

　　不难(nán)看出，这一标准要比“三道(dào)红线”对房(fáng)企(qǐ)15min什么意思多少分钟，15min等于多少分钟的净负债率要求不(bù)得(dé)高于100％要(yào)更加严格。陈昊(hào)扬解释(shì)，当前房(fáng)地(dì)产行业(yè)的复(fù)苏速度(dù)并没(méi)有那么快，所以要规避公司净负债率提高到一(yī)个比(bǐ)较危险的水平(píng)。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积极的房企梳(shū)理发(fā)现，中交地产、中国金茂、华发(fā)股(gǔ)份(fèn)、越秀(xiù)地产、绿城中国、保(bǎo)利发展等(děng)房企2022年净负债(zhài)率都在60％之上。其中，中交地产净负债率持续居高不下，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成鲜(xiān)明对比的(de)是，华润置地、中国海外发展、万科A、滨江集团(tuán)、招商蛇口、龙湖集团(tuán)等(děng)房企在践行较积极(jí)的拿地(dì)策略的同时，也(yě)较(jiào)好地控制了公(gōng)司的(de)扩张速度与净(jìng)负债率水平（见附表）。

　　滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团等(děng)个别民营房(fáng)企

　　或具备(bèi)“最后赢家”的(de)黑马特质(zhì)

　　陈(chén)昊扬指(zhǐ)出，实(shí)际上，他们是以同一筛选标(biāo)准来看国央企与民营房企，但在各维度的实(shí)际表现上，国央企确实会更(gèng)胜一(yī)筹。如国央企的(de)融资成本更低，融资渠道也更顺(shùn)畅，能够做到想(xiǎng)融就融，这样，国央企(qǐ)自然而然就具有天然优势。

　　虽然对比民营房企，机构(gòu)更(gèng)加看好国央企，但这也(yě)并不(bù)意味着(zhe)，民(mín)营企业中(zhōng)就(jiù)没有“黑马”的存在。

　　据《红周刊(kān)》梳理发现，仍(réng)有少数(shù)民营(yíng)房企(qǐ)同样受到(dào)机构的青睐。比如，根据(jù)2023年一季(jì)报，滨江集(jí)团(tuán)的十大流通股东(dōng)中新进了“中国工(gōng)商银(yín)行股份有限(xiàn)公(gōng)司－景顺(shùn)长(zhǎng)城中国回报灵活配(pèi)置混合(hé)型证券投(tóu)资基(jī)金(jīn)”“全国社保基金一一(yī)六组合”等(děng)。

　　除(chú)此之外，自2021年开始，百(bǎi)亿私募珠海阿巴(bā)马资产(chǎn)管理(lǐ)有限公(gōng)司就长期持有滨(bīn)江集团。根据一季报，该资(zī)产公司(sī)的几(jǐ)只产品合(hé)计持有滨江集团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其自身的基本面表现(xiàn)存在一定关(guān)系。2020年以来(lái)的近(jìn)三年时间，房地产市场整体在走“下坡路”，但作为杭州本土房企的滨江集团仍是表现出较强的(de)韧(rèn)劲(jìn)，2020年以来，滨江集团在(zài)业(yè)绩表(biǎo)现、销(xiāo)售规模、新增土储、股价表现等多(duō)维度(dù)都表现了较强的(de)增(zēng)长势头。

　　业(yè)绩方面，2020年～2022年期间，滨江集团(tuán)扣非归母净利润依次(cì)为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实(shí)现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据近(jìn)期(qī)发布的2023年一季报，今年一(yī)季(jì)度，滨江集(jí)团更(gèng)是实(shí)现了扣非归母净(jìng)利润5.41亿(yì)元，同比增长(zhǎng)134.07％。

　　在房地(dì)产“青铜(tóng)时代”仍能保持自身业(yè)绩(jì)的持(chí)续(xù)增长，和滨江集(jí)团扎根杭州的(de)战略布局关系密(mì)切(qiè)。根(gēn)据2022年年报，滨江集(jí)团有近七成(chéng)营收来自杭(háng)州(zhōu)地区，而在(zài)2021年，杭州地区(qū)的营收比(bǐ)重只占到(dào)近(jìn)六成。近三年持续稳居(jū)杭州房(fáng)企(qǐ)销售排(pái)名第(dì)一。

　　与此同时，滨江集(jí)团在杭州的土储补充(chōng)同样较为积(jī)极，根据诸葛找房、住在杭州网数据(jù)显示，2020年、2021年(nián)、2022年(nián)在杭拿地金额依(yī)次(cì)为404.6亿元(yuán)、237.1亿(yì)元、479.4亿元，同(tóng)样持续稳(wěn)居杭(háng)州的(de)本土第(dì)一。

　　而滨江集(jí)团(tuán)在杭州的较突(tū)出表现，也让滨江集团的房企排名迅速提(tí)升。到2023年，滨江集(jí)团(tuán)的房企(qǐ)排名已冲进前十，根据中指数据，2023年前4月，滨江集团实现销售额(é)607.3亿元，位(wèi)列房企第九位。

　　值得注意的是(shì)，2020年至今，滨江(jiāng)集团股价翻(fān)了超(chāo)一(yī)倍以上，而近期，滨江集团更是迎来多家机构的集中调(diào)研(yán)。滨江(jiāng)集团发布公告表示，公司于5月10日接受了信达证券、金(jīn)鹰基金、建信(xìn)养老、新华养老等18家机构调研。

　　产(chǎn)业链布局(jú)重点移(yí)至存量赛道

　　机构在下游家(jiā)纺、家居、物业觅α

　　实际(jì)上房(fáng)地产(chǎn)开发只是房(fáng)地产产业链上的中游环节，其上游主要为(wèi)钢铁、水泥、建材、玻纤(xiān)等材料(liào)供(gōng)应商(shāng)，而下游应用行业主要(yào)包括中介服务、家用电器、物(wù)业(yè)管理、家居用品。综合(hé)《红(hóng)周(zhōu)刊》的采访，房地(dì)产(chǎn)开发环节与(yǔ)上游材料端(duān)息息相关，新盘开(kāi)工不足导(dǎo)致上(shàng)游不(bù)被看好，机构寻觅个股(gǔ)阿尔法的思路渐渐移至下游。“中国(guó)房(fáng)地产行业在(zài)进入(rù)存(cún)量房时代，所以(yǐ)对地产产业链，尤(yóu)其(qí)是(shì)偏消费属性的家装家居领域，我(wǒ)们相对看好，因(yīn)为居(jū)民(mín)保有的住房规模越来越大(dà)，随(suí)着时(shí)间的增(zēng)加，内装更(gèng)新的(de)需求也会越来越多。美(měi)国过去的(de)数据充分说(shuō)明了这一点(diǎn)，在新房销售见顶之后，家具(jù)消费(fèi)的增(zēng)长却一直(zhí)都很好。对于地产产业链，我们相(xiāng)对看好和内装(zhuāng)相关(guān)的行业，例如消(xiāo)费(fèi)建材、家居装(zhuāng)饰(shì)等(děng)。”万家基金人士表示。

　　而根据(jù)《红周刊》对下(xià)游细(xì)分中相(xiāng)关赛道龙头年内表(biǎo)现的统计，目前暂居前两(liǎng)位的都是来自家纺(fǎng)赛(sài)道的(de)公司，它们分别是富(fù)安娜和水星家(jiā)纺，特别是前者在月线(xiàn)连收七(qī)根阳(yáng)线的基础上，年(nián)内迄今涨(zhǎng)幅已经(jīng)逼近30％。

　　以前者为(wèi)例，富安娜主(zhǔ)要从事纺织(zhī)家居、睡眠家居、生活(huó)类产(chǎn)品(pǐn)的研发、设(shè)计、生产及(jí)销售，旗下拥有原(yuán)创“富(fù)安娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨而乐(lè)”和“酷奇智”自有(yǒu)品牌。第一季度(dù)报告显示，报告期内(nèi)，富(fù)安娜实(shí)现营(yíng)业收入约(yuē)6.2亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比减少7.57％；不过实现归属于上市公司(sī)股东的净利润约1.11亿(yì)元，同比增长5.28％。

　　而从(cóng)上市公司一季报(bào)的(de)十(shí)大流通(tōng)股股东(dōng)来(lái)看，能够发现该(gāi)股早(zǎo)已成(chéng)为基金重仓股的天下，彼时包(bāo)括公募的中欧价值(zhí)发现、中欧潜力(lì)价值(zhí)、工银(yín)瑞(ruì)信灵动(dòng)价值、宝盈(yíng)新(xīn)价值(zhí)和(hé)私募的明河2016，都在其中出现，占据了半壁江山(shān)。需要强调的是，中欧的两只基金都是价值(zhí)派基金经理曹名长在管的产品，首季其同时(shí)重仓的房地产(chǎn)产业链股票(piào)还有金(jīn)地集团和大亚圣象(xiàng)。

　　对比而(ér)言，前几年曾经风(fēng)光一时的家(jiā)居板块也因疫情、消费复苏进程缓慢(màn)等多因素(sù)一度沉寂，不过好(hǎo)在困境(jìng)反转露出(chū)曙光，家居板块中年内表现最好(hǎo)的是志邦家居。同一时间段，该股年内上涨已(yǐ)经超(chāo)过23％，从业绩(jì)来看(kàn)，无论是营收还是(shì)归母净利润，公(gōng)司都(dōu)实现了(le)同比双(shuāng)升。

　　从(cóng)公司的十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东来看，《红周15min什么意思多少分钟，15min等于多少分钟刊(kān)》发现(xiàn)广发基金经理罗洋慧眼(yǎn)独具，一季报中(zhōng)他管理的广(guǎng)发策(cè)略优(yōu)选(xuǎn)和广发安宏(hóng)回报均增加了持股(gǔ)，而这两只(zhǐ)产品也(yě)成为志邦家居(jū)十大流通股(gǔ)股东中仅有的两只公(gōng)募。有意思的是，他似(shì)乎对于定制(zhì)家居(jū)类标(biāo)的情有独(dú)钟，在(zài)另一家赛道公司金牌(pái)橱柜中，他管理的全(quán)部三只(zhǐ)产品均登(dēng)榜(bǎng)十(shí)大流通股股东，其也(yě)成为他的独门重仓股(gǔ)。

　　除去家居(jū)家纺外(wài)，下游(yóu)的物业股也越来越(yuè)被机构(gòu)所青(qīng)睐(lài)，不过这类(lèi)标的大多在香(xiāng)港上市，如何(hé)选择成为难题(tí)。对此，前述(shù)上海公募基金经理举例分析(xī)：“物业(yè)服务不(bù)是一个(gè)高毛利的(de)行业，挣钱很(hěn)辛苦，我(wǒ)选公(gōng)司还是希望(wàng)挣的(de)是(shì)市场化应该(gāi)挣的钱，以我曾经(jīng)买的(de)绿城(chéng)服务为例，它在中高端楼盘占比是比较(jiào)高的，每(měi)年到期的(de)合(hé)同里提价成功率在30％～40％。它能做到滚(gǔn)动(dòng)的大部分(fēn)项(xiàng)目(mù)到期之后(hòu)，经过(guò)两三轮(lún)合同(tóng)周期(qī)还(hái)能做到产品提价。”

　　“行业里真(zhēn)正能做到产品(pǐn)提价(jià)的公司很少，因为物业公司很(hěn)容易一开(kāi)始是挣钱的，后面(miàn)因为保(bǎo)安这些固定人员成本的年(nián)度增长，不(bù)过服务没有特别好(hǎo)，客户(hù)没(méi)有那么满意，能做(zuò)到提价难度是(shì)非(fēi)常大(dà)的。但是该公司能在业内做(zuò)到到期之后提价率(lǜ)比较(jiào)高，这跟它的定(dìng)位和比较(jiào)好(hǎo)的(de)服务(wù)是有关系的。”他(tā)进(jìn)一(yī)步强(qiáng)调。

未经允许不得转载：南京少儿险_南京【婴儿重病保险_幼儿教育险_婴儿怎样买保险】咨询_找经纪人沃保保险网 15min什么意思多少分钟，15min等于多少分钟