近两年火(huǒ)爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均分红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分(fēn)红体(tǐ)现出该类产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)，通过(guò)观测(cè)经营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不再产(chǎn)生现金收益，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权(quán)分红目前已包含了利(lì)润分配和本金的(de)归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚(shàng)未公布。整(zhěng)体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了高(gāo)比例的稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分(fēn)配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分配比(bǐ)例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来源(yuán)为持有期分红(hóng)收益(yì)，以及基金份额(é)交(jiāo)易(yì)价(jià)格的(de)变化(huà)。基金份额(é)二级市场价格(gé)受到(dào)公(gōng)募REITs资(zī)产运(yùn)营情况及(jí)市场(chǎng)因(yīn)素的(de)综合影响，较(jiào)易引起波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金(jīn)分红预期则(zé)更有(yǒu)规律可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要来自(zì)基础设施(shī)资产(chǎn)的经营现金(jīn)流，投资(zī)人(rén)通(tōng)过(guò)基金募集材料和(hé)信息披露(lù)文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分析基(jī)础设施项目(mù)的经营业绩，作为(wèi)进(jìn)行(xíng)投资决策的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分(fēn)红作(zuò)为基(jī)金份额(é)持有人(rén)实(shí)际获(huò)得的现(xiàn)金(jīn)收益，对于长期投资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总监李华(huá)平也表示(shì)，根(gēn)据(jù)《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度(dù)可分配(pèi)金额以现金形(xíng)式分配(pèi)给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资(zī)价(jià)值(zhí)。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)也(yě)认为，从(cóng)投资角度来(lái)看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特(tè)点。二(èr)级市场价格反映这类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债券派息，但不(bù)等同于(yú)债券的固定(dìng)利息回报，而是由(yóu)可(kě)供分配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机构投(tóu)资(zī)者(zhě)的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构(gòu)投资者的投资品类，为资产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较(jiào)强的配(pèi)置(zhì)价(jià)值(zhí)。另一(yī)方面，公募(mù)REITs的(de)分(fēn)红能够帮助机构(gòu)投资(zī)者稳定收(shōu)益。机构(gòu)投(tóu)资(zī)者(zhě)公募REITs能够通过分红获(huò)取(qǔ)相对于投资债(zhài)券(quàn)相对高的收(shōu)益性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除(chú)了投(tóu)资收益(yì)“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红(hóng)水平(píng)的(de)预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走(zǒu)势(shì)的关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二(èr)级市场(chǎng)表(biǎo)现看(kàn)，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股票(piào)和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发(fā)布了(le)2022年年(nián)报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏(hóng)观经济的影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额完成率不达预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重因素(sù)的(de)影响，投资(zī)收益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资(zī)者(zhě)参(cān)与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示(shì)，近期经济预期(qī)恢复(fù)，一(yī)方面市(shì)场热点(diǎn)呈(chéng)现向股(gǔ)票和债(zhài)券回归的过(guò)程；另一方面(miàn)，基础设施(shī)项目(mù)的经营业绩相对经济活力的(de)改善(shàn)有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指(zhǐ)导价做(zuò)调减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金(jīn)额根据单位基金份额的分红(hóng)金(jīn)额进行计算。除(chú)权操(cāo)作(zuò)是对分(fēn)红前后(hòu)基金(jīn)份(fèn)额净值变化的修正，使投资人在(zài)基金分红前后均(jūn)可(kě)以获得公平的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期投资(zī)的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收(shōu)益的影响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金相关(guān)人士(shì)也(yě)称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒(xǐng)，与现有公募基(jī)金分红前提是本金之上的增值(zhí)部分不(bù)同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个(gè)部分，两个部分之间的比例是变动(dòng)的，与现有公(gōng)募基金分红差异(yì)很大，大多(duō)数(shù)普通(tōng)投资者可能(néng)把(bǎ)“分派”金(jīn)额(é)误认为是持续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后(hòu)基金价值面临(lín)极大(dà)不确定性(xìng)，这是该类投(tóu)资(zī)者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有特许经(jīng)营权(quán)类和产权类两大(dà)资产类型，持有产权类(lèi)产品(pǐn)的收益主要(yào)包括每年的现(xiàn)金分(fēn)红杀害一只斑鸠是什么罪，打死一只斑鸠会定什么罪(hóng)及资产增值的收(shōu)益(yì)，而持有特(tè)许经营类产品的收益(yì)主(zhǔ)要来(lái)自项目(mù)每(měi)年的现(xiàn)金分(fēn)红。其中，特许(xǔ)经营权(quán)类资产的分(fēn)红包(bāo)括了(le)利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资收益(yì)。普(pǔ)通投资(zī)者在选择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属性不同而形(xíng)成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分(fēn)红相对(duì)较多(duō)，债性偏强。而产权类(lèi)的(de)公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底层资产的(de)价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所(suǒ)选择产品的(de)二级市场(chǎng)价(jià)格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许经营项目在经营权到期(qī)后不(bù)再能产(chǎn)生现(xiàn)金收益，因此将可供分(fēn)配金额的分(fēn)配理解为(wèi)“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余(yú)经营期限较短的特许经营项目，通(tōng)常具(jù)备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对(duì)较低，也有足够年限收(shōu)回(huí)本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人(rén)提醒投资者注意(yì)，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包含(hán)了投资(zī)本(běn)金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基(jī)金(jīn)份(fèn)额单(dān)价随着分派进度逐(zhú)年下降是(shì)正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余期(qī)限产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项目相比(bǐ)，产权类项(xiàng)目(mù)的(de)土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余(yú)使(shǐ)用(yòng)年限一般较长，再加上(shàng)到期后通(tōng)过对建筑的更新改造或(huò)补缴土地出让(ràng)金(jīn)等(děng)追加投资(zī)，有机(jī)会进一步延长(zhǎng)经营(yíng)期限。这种类似永续经(jīng)营的(de)假设反映在(zài)基础资产的估值上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属(shǔ)性(xìng)。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内人士(shì)还表示，在产品分红(hóng)期，投(tóu)资者可以观测经(jīng)营活动现金流(liú)、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和(hé)评估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是年报中披露的经营活动现金流，二是可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金，二者存在(zài)本(běn)质性(xìng)区别。经营活动产生的现金净流(liú)量是(shì)指企业(yè)经营(yíng)、筹资、投资(zī)产(chǎn)生(shēng)的现金流，基(jī)于企业本(běn)身经(jīng)营活动产(chǎn)生；可供分配的(de)现金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终(zhōng)得到(dào)的账面(miàn)现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新(xīn)选(xuǎn)择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较(jiào)适合长期持有。建议投资者对经营(yíng)权类的资产可以更多关注内部收益率的高低，对产权类的资(zī)产更(gèng)多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益(yì)主(zhǔ)要来自底层资产的经营净(jìng)现金流，所以底层资产运营情况直接(jiē)影响投资回(huí)报，投资者(zhě)可综合考虑原始权(quán)益人(rén)综合实力(lì)、运营管理(lǐ)机构实力(lì)、公募基(jī)金管理人(rén)实力等多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研报也(yě)显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交(jiāo)易带来的(de)短(duǎn)期博(bó)弈机(jī)会(huì)仍在，叠加此前市(shì)场接连回(huí)调，建(jiàn)议投(tóu)资者关注有基(jī)本(běn)面支撑(chēng)、填权(quán)效应相对明显、同时分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均(jūn)会(huì)载明REITs在发行首年及(jí)次(cì)年的可供分配金额(é)预测。投资(zī)者可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红(hóng)金(jīn)额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较(jiào)分析，结合(hé)经济及市场的实(shí)际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行(xíng)判断。”中金基(jī)金上(shàng)述负责人也称。

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