OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募(mù)风波，如今，二(èr)级市场的(de)影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数(shù)据(jù)显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT开(kāi)盘(pán)继续延续此前几日的下跌走(zǒu)势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此(cǐ)前，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT曾(céng)发(fā)布(bù)公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基础设施(shī)资产张润大厦的(de)重要承(chéng)租方(fāng)之(zhī)一，目前(qián)未收到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库(kù)科技后(hòu)续情况(kuàng)，积极做(zuò)好相关应对。

　　此(cǐ)外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人相关负责人也表(biǎo)示，近期已谈恋爱期间所有的转账可以起诉吗，恋爱期间的转账超过多少要还同(tóng)步启动(dòng)了应急预案，排(pái)摸储备(bèi)租(zū)户，积极(jí)应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募(mù)项目，公司领导(dǎo)高度重(zhòng)视，浦(pǔ)东新区(qū)国(guó)资委也高度关注。

　　多(duō)位业内人士(shì)表示(shì)，华安(ān)张江光大园REIT近期市场波(bō)动较(jiào)大(dà)，但其实(shí)不动产公募REITs项目(mù)短期出租(zū)率下跌并(bìng)不会从根本(běn)上影(yǐng)响(xiǎng)其内外价值(zhí)，投资者应理性看(kàn)待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科技(jì)的事件继续(xù)扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低(dī)开(kāi)，此后二级市场价格开始震荡走低(dī)，午(wǔ)盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园(yuán)REIT跌(diē)幅(fú)一(yī)度扩大到8.30％，随后价(jià)格有所回(huí)升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消(xiāo)息影(yǐng)响，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT最(zuì)近几个交易日二(èr)级(jí)市场价格表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以(yǐ)来，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT累(lèi)计涨幅超(chāo)过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上看，目(mù)前(qián)上(shàng)市的8只产(chǎn)业(yè)园(yuán)区基础设施(shī)REITs中，仅博时招商(shāng)蛇(shé)口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业(yè)园区基础设施REITs5月(yuè)15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中已经披露张江光(guāng)大(dà)园(yuán)项目出(chū)租率(lǜ)有(yǒu)所下降，如(rú)今拟扩募的(de)项目又遭遇(yù)突(tū)发事件，因此导致二级市场价(jià)格出现波动。”一位(wèi)业(yè)内人士分析称。

　　不过，在上述(shù)人士看来，尽管出于风险规避的原因，最近几个交易日场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租(zū)率下跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目(mù)前随(suí)着二级市场价格下跌，风险也得到一(yī)定释放，但(dàn)是价格涨跌会受(shòu)到基本(běn)面、情(qíng)绪(xù)面等多重因素影响，不好判断价格是不是已经完全触(chù)底(dǐ)。

　　此外，还有一位业(yè)内人(rén)士(shì)表(biǎo)示，今年整(zhěng)体REITs市场表(biǎo)现低迷，不(bù)少产品年内二级(jí)市场跌幅较大，其实有些隐含收益(yì)率高的产品具备(bèi)一定的投资(zī)价值，很适合稳(wěn)健(jiàn)类投资者。此外，伴(bàn)随着(zhe)经济(jì)复苏的步(bù)伐，产业园区、物流类等(děng)REITs产(chǎn)品具(jù)备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋(fēng)瑞驰私(sī)募(mù)基金执行董(dǒng)事高(gāo)如(rú)星对此表示，若张江园(yuán)区最终能顺利(lì)解决招商，平(píng)稳过(guò)度对经营现(xiàn)金(jīn)流(liú)没有造成大的影(yǐng)响，“事(shì)件性利(lì)空下(xià)调至得(dé)这么急、这么(me)深，加上前期本身园区类(lèi)资产就回调不少(shǎo)了(le)，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收入受(shòu)不(bù)受影响，影(yǐng)响多大(dà)，估(gū)计园区会(huì)最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片(piàn)子公司(sī)哲库科技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回(huí)应(谈恋爱期间所有的转账可以起诉吗，恋爱期间的转账超过多少要还yīng)称(chēng)，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基础设施资(zī)产张润(rùn)大(dà)厦的(de)重(zhòng)要承租(zū)方之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人(rén)将继(jì)续密(mì)切关注哲库(kù)科技后续情况，积极(jí)做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露的张江光(guāng)大园项(xiàng)目出租(zū)率下降事项，一(yī)度二级(jí)市(shì)场价格出现回落。在(zài)随后召(zhào)开的业绩说明会中管理(lǐ)人就(jiù)相关事项(xiàng)进行了解(jiě)释(shì)说明(míng)，市场信心(xīn)得到了一定提(tí)振，二级(jí)市场价(jià)格表现也趋于平(píng)稳。据了(le)解，张江 REIT在5月(yuè)11日召(zhào)开的线上和线下的(de)扩募说(shuō)明(míng)会上，运营团队(duì)表(biǎo)示了对张(zhāng)江光大园项目(mù)的信(xìn)心，预计签署意(yì)向书和合同谈判(pàn)中的储备(bèi)租户正(zhèng)常转化后(hòu)，项目出租率(lǜ)将得到(dào)回升。没(méi)想到仅(jǐn)过了不到三(sān)周的时(shí)间(jiān)，张江(jiāng)REIT的扩募(mù)之路又迎(yíng)来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引起了市场各(gè)方的广泛(fàn)关注(zhù)，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人相(xiāng)关负(fù)责(zé)人坦(tǎn)言(yán)，事发突然确实(shí)始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息的第一(yī)时(shí)间(jiān)即奔赴(fù)现场进行了沟通(tōng)和核实工(gōng)作，并(bìng)同(tóng)步(bù)启动(dòng)了(le)应急预案，排摸储备租户(hù)，积(jī)极应(yīng)对哲库(kù)提前退租的可(kě)能事项。由于张润(rùn)大厦是(shì)全(quán)国首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募项目，公(gōng)司领(lǐng)导高度重视，据悉新区国资委也高度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相(xiāng)关负责人介绍(shào)说，目前储(chǔ)备租(zū)户(hù)还是比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试(shì)、人(rén)工智(zhì)能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意向(xiàng)面积超过(guò)了2万方。从意向储备(bèi)转化为实(shí)际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过(guò)签署(shǔ)租赁意向书来(lái)尽快锁定一些重要租户。虽(suī)然(rán)收了三个(gè)月(yuè)履约保证金给了我(wǒ)们一些空间，但(dàn)本(běn)着对首批(pī)扩募、对市场(chǎng)负责的态(tài)度，我(wǒ)们肯(kěn)定要全力与时间赛跑，把这些面(miàn)积在短期内(nèi)完(wán)成去化。”相关(guān)负责(zé)人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持(chí)有的(de)同区域(yù)的张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园(yuán)项目一季度末也有将近(jìn)30％的空(kōng)置率(lǜ)，原始权益人有那么多储备(bèi)租户，之前的空置率为(wèi)何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一(yī)直以来都坚持以市场化运营(yíng)为导(dǎo)向，历史(shǐ)运营表现稳定，租户的调租和换租都(dōu)属于正(zhèng)常情况，而这次项目的大租(zū)户退租正好发生在(zài)市场活(huó)跃度的(de)短(duǎn)期低点(diǎn)，目前(qián)市场(chǎng)情况已(yǐ)有(yǒu)所(suǒ)好转。在(zài)看到出(chū)租率下滑情况没有(yǒu)得(dé)到及时修复后，张江这边也作了一(yī)定的(de)资源调配和(hé)倾斜(xié)，引入了一些储备租(zū)户。

　　另外(wài)，张润(rùn)大厦和张江光大园项目在给(gěi)租户的(de)分隔(gé)空(kōng)间(jiān)、交付标准、租(zū)金水平等方面也有一些差异(yì)化(huà)，张润大(dà)厦多是两千多平的大平层，楼的(de)成新度(dù)高一些，单(dān)价也贵一些，张江光大园单层以一(yī)千平的面积为(wèi)主，还有一些独栋形态(tài)的物(wù)业。租户自身也会有诉(sù)求，也会(huì)根(gēn)据自身(shēn)需求和预算挑选区域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后，新老资(zī)产的管(guǎn)理(lǐ)人(rén)都变成了一家，后续(xù)我们(men)在(zài)资源(yuán)共享和联合营销(xiāo)方面能更加(jiā)充分发挥协(xié)同效(xiào)应，相信可(kě)以做得更(gèng)好。”上(shàng)述负责人补(bǔ)充说(shuō)道(dào)。

　　最后(hòu)谈及对于张江(jiāng)REIT的(de)定(dìng)位和展望，相关负责人表示，张江集团和张江高科目前在(zài)管资(zī)产约五百(bǎi)万方，还有一些其他(tā)在开(kāi)发的储备项目，这些都将成(chéng)为张(zhāng)江REIT实现打(dǎ)造张江(jiāng)园区产业空间资产(chǎn)上市平(píng)台(tái)目标(biāo)的坚实后盾和储备资源(yuán)。“我们非常重视张(zhāng)江(jiāng)REIT这(zhè)个资本平(píng)台和(hé)它未来的发展。”相关负责人表示，“这(zhè)次扩募是我们实(shí)现(xiàn)基金(jīn)扩容的第一步，也是至关重要的一步，眼(yǎn)下我们可能面临了一些突发情况需要解(jiě)决，但是这和我们在张江科学城这三十(shí)年建设发(fā)展过程中所经历的相(xiāng)比，只能算是一个非常小的插曲。我(wǒ)们有信(xìn)心排除万(wàn)难，尽一(yī)切可(kě)能(néng)化解当前突发事(shì)件(jiàn)的(de)所有负(fù)面影响(xiǎng)，维持预期(qī)和(hé)市场的信心。”

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