饱(bǎo)受争议的二手房交易中介费问题，正逐渐得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管总局联合发布了关(guān)于规范房地产经纪服务的意见。意见提及，近年来(lái)，部分(fēn)房(fáng)地产(chǎn)经纪机构(gòu)存(cún)在利用房源(yuán)客(kè)源优势收取(qǔ)过高(gāo)费(fèi)用、未明(míng)码标价、捆绑收费、滥用客户(hù)个人信息等问题(tí)，加重交(jiāo)易当(dāng)事人负担、侵害(hài)其合法权益。

　　基于(yú)上述背(bèi)景，两部门从(cóng)加(jiā)强从(cóng)业主体管理、明确(què)经纪服务内容(róng)、合理确定经纪服务(wù)收(shōu)费、严格实行(xíng)明码标价等(děng)十方面(miàn)，提出了(le)意见(jiàn)。

　　中(zhōng)原地(dì)产首席分析师(shī)张大伟称，随(suí)着城市发展(zhǎn)，一二线城市二手房交易占比逐渐增(zēng)加(jiā)。以北京、上海为例，二(èr)手(shǒu)房占(zhàn)市(shì)场成交比(bǐ)例超过80％，大量二手房成交依赖中介(jiè)居间(jiān)成交，房地(dì)产(chǎn)调控重(zhòng)心逐渐从(cóng)开发商过渡到(dào)中(zhōng)介公司。

　　广东省城规院住房政策(cè)研究中心首席研究员李宇嘉(jiā)表示，买房对居民来说属(shǔ)于(yú)金额(é)不低(dī)的大宗交易，由于(yú)二手房交易成本较高、殖民地和半殖民地区别通俗易懂，中国7个殖民地交易周期较(jiào)长，具(jù)有非常强(qiáng)的专业性(xìng)，居(jū)民往往通过中介来完成。但很多中介(jiè)利用信息不对称(chēng)等(děng)问题，将非必要的收费(fèi)夹(jiā)带其中，如(rú)收取过桥融资、按(àn)揭费、担保费等，对居民造成额外的负担，而且(qiě)这(zhè)些服务事项并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括(kuò)经纪服务在(zài)内(nèi)的(de)相关市(shì)场(chǎng)交(jiāo)易(yì)行为及其主体进行规(guī)范和秩序整(zhěng)顿(dùn)，是(shì)房地产(chǎn)市场管理和调(diào)控的主题。“当下，推进这项工作的(de)意义更(gèng)大，也更(gèng)急(jí)迫。”

　　中介(jiè)收费问题(tí)成监(jiān)管重点

　　二(èr)手房市场中，历来(lái)对房地产经纪服务行业关注最多的一个话题，便(biàn)是(shì)房地(dì)产经纪服务费的(de)问(wèn)题(tí)。

　　张大(dà)伟认为，未来相关(guān)部门主要监管(guǎn)的重点，将是对房地产经纪服(fú)务收费及(jí)中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程(chéng)中，部分价值(zhí)不(bù)菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金额不(bù)低(dī)的中介费(fèi)。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服(fú)务收费上，两部门在此次意见中(zhōng)提(tí)及，房地(dì)产经纪机构(gòu)要合理降低(dī)住(zhù)房(fáng)买卖(mài)和租赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照成交(jiāo)价(jià)格越高、服(fú)务(wù)费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双(shuāng)方共同承(chéng)担(dān)经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经(jīng)纪服务收费(fèi)标准的最早依据(jù)是1995年(nián)国(guó)家计委建设部下发的《关于房地(dì)产中(zhōng)介(jiè)服务收费的通知(zhī)》（971号文），其中(zhōng)第六条规(guī)定：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成(chéng)交价格(gé)总额(é)的(de)0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新后的收费标准，即根据这样的规(guī)定：“少数(shù)特别复杂的住宅买卖经纪服(fú)务，经(jīng)交(jiāo)易各方协商同意，可在规定(dìng)的收费(fèi)标准基础上适(shì)当上浮(fú)，上浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前(qián)北京二(èr)手(shǒu)房中(zhōng)介费(fèi)上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简(jiǎn)政(zhèng)放权”的精(jīng)神，北京2015年取消了(le)房地产(chǎn)中介服务等57个政府定价(jià)，房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)收费多少由各(gè)中介机构(gòu)自(zì)行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中，相(xiāng)关监管部门(mén)当(dāng)前并未明(míng)确具体的(de)中介(jiè)费率，中介机构仅需(xū)在服(fú)务过程中对收费标准进(jìn)行(xíng)明(míng)码标(biāo)价即可(kě)。而房地产经纪服务机构在具体收取(qǔ)过程(chéng)中(zhōng)，会结(jié)合房(fáng)屋价值(zhí)及工资(zī)标准，综合计算出合(hé)适的中介费率(lǜ)。”张(zhāng)大伟补充(chōng)道。

　　对(duì)于(yú)明码(mǎ)标(biāo)价问题(tí)，两部门在此次意见中提及，房地产经纪(jì)机(jī)构应(yīng)当(dāng)在经(jīng)营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示(shì)服务项目、服(fú)务内容(róng)和收费标准，不得混合标价和(hé)捆绑收费。房(fáng)地产经纪机构提供的基本服(fú)务和延(yán)伸服(fú)务，应当分别明确服务项目和收(shōu)费标(biāo)准。房地产经(jīng)纪(jì)机构收费前应当(dāng)向交易当事人出(chū)具收费清(qīng)单，列明收费标(biāo)准、收费金额，由当事人(rén)签字确认。

　　另外，对收费明(míng)显高(gāo)于市场平均水平的房地产经纪机构，住房和城乡建(jiàn)设部门将会同市场监管等部门采取约谈等(děng)综合措施进行重点(diǎn)监管。市(shì)场(chǎng)监管(guǎn)部门会同有关部(bù)门依(yī)法查处不按规定明码标价、操纵经纪服务收费(fèi)等违反价格和反垄断法律法规的行为。对(duì)房地产经纪(jì)机构相关违法违规信(xìn)息，市场监管部(bù)门(mén)要依法依规纳(nà)入(rù)国家企业信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要(yào)降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高(gāo)、服务费率越低(dī)的(de)原则实行分档定价(jià)，是(shì)否意味着，未来豪(háo)宅的中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南区总裁兼深殖民地和半殖民地区别通俗易懂，中国7个殖民地圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低(dī)的原则实行分档定价(jià)，合(hé)理降(jiàng)低住(zhù)房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用，主要还(hái)是规范行业，打击收费过高的(de)经(jīng)纪机构，但对(duì)市场影响(xiǎng)有(yǒu)限(xiàn)，“以(yǐ)深圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来收费就不同，各(gè)家(jiā)收(shōu)费普遍在合(hé)理范(fàn)围内，加上经(jīng)纪服务费用对市场的影响(xiǎng)不大(dà)。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于(yú)当前两部(bù)门提出的意见仅(jǐn)为(wèi)鼓励性质(zhì)，即只(zhǐ)是(shì)纲领性文(wén)件(jiàn)而非(fēi)规定(dìng)，未来如何(hé)具体认定其中的细则(zé)，还需要看各城市落地执行(xíng)情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调(diào)整改善、规(guī)范化，有利于行业健(jiàn)康发展。同时，由(yóu)于二手房(fáng)很多(duō)房源在产权方面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费等都可能对交(jiāo)易产生影响，这对房地(dì)产经纪服务行业的专(zhuān)业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客(kè)研究院(yuàn)研究总监陆骑麟(lín)指出(chū)，在二(èr)手房买卖过程中，原本应该由上下家各支(zhī)付一半的中介费，但在一(yī)些热(rè)点(diǎn)城市的二手房(fáng)交易过程中，往往(wǎng)会(huì)有这样(yàng)的(de)情(qíng)形，因(yīn)部分购房者(zhě)处于(yú)弱势地位，从而会(huì)出现中介(jiè)费及税费(fèi)均由购房者来承担。即使(shǐ)一些(xiē)房东愿意承担中(zhōng)介费，这(zhè)部(bù)分(fēn)费(fèi)用也可能(néng)通过转嫁的方式，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家(jiā)把(bǎ)中(zhōng)介殖民地和半殖民地区别通俗易懂，中国7个殖民地费转嫁给下家，市(shì)场这(zhè)种所谓‘约定俗(sú)成’的情况，一(yī)些(xiē)房(fáng)产中介(jiè)公(gōng)司将其(qí)视为向(xiàng)购房者单(dān)边收费的行为。部分中介(jiè)公(gōng)司可能会利(lì)用其支配地(dì)位，在原先经纪服务收费的基础上(shàng)，再次向房(fáng)东收取费用，而这部分(fēn)费用，房东(dōng)往往会将其转再(zài)次(cì)转嫁给购房者，这(zhè)实际(jì)上(shàng)相当于(yú)变相推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪(jì)服务收费(fèi)，不(bù)仅有利于(yú)提高(gāo)交易中操(cāo)作的透明度，也有利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称。

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