近两年(nián)火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除(chú)息日(rì)，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳(wěn)定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期(qī)投资价值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经(jīng)营权到期(qī)后不(bù)再(zài)产生现金收(shōu)益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含了(le)利润分(fēn)配和本(běn)金的(de)归(guī)还，在选择投资标的时应了解资产(chǎn)类型和分红的(de)特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平(píng)均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息(xī)日(rì)，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占(zhàn)可供(gōng)分配金额(é)比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人对此表示，投(tóu)资公募REITs的(de)主要收益来源为持有(yǒu)期分红(hóng)收益，以(yǐ)及基(jī)金(jīn)份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况及市场因素的(de)综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分(fēn)红(hóng)预期则更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基(jī)础设施资(zī)产的(de)经营现金流，投资人(rén)通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分析基(jī)础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进(jìn)行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价(jià)格变化导(dǎo)致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际(jì)获得的(de)现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集(jí)基础设施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施(shī)基金应当(dāng)将90％以上(shàng)合(hé)并后基金年(nián)度可分(fēn)配(pèi)金额以现金(jīn)形(xíng)式分配(pèi)给投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分红机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基(jī)础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场(chǎng)价格反映这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面，分红体(tǐ)现了(le)这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类(lèi)似于债券派(pài)息，但不(bù)等同于债券的固定(dìng)利息回报(bào)，而是(shì)由(yóu)可供分(fēn)配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资(zī)品类，为(wèi)资(zī)产配置(zhì)多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价(jià)值(zhí)。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分(fēn)红获取相(xiāng)对于投资债券(quàn)相对(duì)高的收益(yì)性，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起(qǐ)到(dào)投资(zī)“压(yā)舱石(shí)”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落(luò)袋(dài)为(wèi)安(ān)”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的预期，也(yě)是(shì)影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现看(kàn)，截(jié)至4月(yuè)21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要(yào)股票和债券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观(guān)经济(jì)的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不(bù)达(dá)预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平(píng)称，公(gōng)募(mù)REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格波(bō)动(dòng)受多重因素的(de)影响，投资收(shōu)益是(shì)影响REITs二级市场价格的(de)主要因素之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级(jí)市场的(de)投资。

　　中金基(jī)金相关(guān)负(fù)责人(rén)也表(biǎo)示，近期(qī)经(jīng)济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券(quàn)回归(guī)的过(guò)程；另(lìng)一方面，基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目(mù)的经营业绩相(xiāng)对经济活力(lì)的改善有一(yī)定的(de)滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份(fèn)额的开盘(pán)指导价做(zuò)调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红(hóng)前后基(jī)金份额(é)净值变化的修(xiū)正(zhèng)，使(shǐ)投资(zī)人在基金分红前后均可以获得公平的(de)投资(zī)机会。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资(zī)者长期投资的信心，同时(shí)需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对(duì)整体收(shōu)益的影响程(chéng)度(dù)。”中航基金相(xiāng)关(guān)人(rén)士也称。

　　特(tè)许经营权分红(hóng)包括(kuò)利(lì)润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了(le)解底层(céng)资(zī)产情况

　　多位(wèi)业(yè)内人士还(hái)提(tí)醒，与现有公募基(jī)金(jīn)分(fēn)红前提是(shì)本金之(zhī)上(shàng)的增值部(bù)分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与增值(zhí)两个(gè)部(bù)分，两(liǎng)个部分之间的比例是变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多数(shù)普通投资者可能把“分派”金额(é)误(wù)认(rèn)为是持续分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金价值面临(lín)极大不确定性，这(zhè)是(shì)该类投(tóu)资者(zhě)应该注(zhù)意的情况。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许(xǔ)经营权类(lèi)和(hé)产权类两大资产类(lèi)型，持有产权类产品的收益主要包括每(měi)年(nián)的(de)现金分红(hóng)及资(zī)产增值的收益(yì)，而持有特许经营类产品的收(shōu)益(yì)主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红(hóng)包(bāo)括了利润(rùn)分配和(hé)本金的归还，两者的比率也是(shì)变动(dòng)的(de)，对特许经营(yíng)权类资(zī)产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)在选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标的时，应了(le)解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资产(chǎn)属性不同而形成区别。特(tè)许经营权(quán)类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较(jiào)多，债性(xìng)偏(piān)强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更看重底层资(zī)产的价值增(zēng)值，所(suǒ)以相对股性偏(piān)强。普通投资者在选择(zé)公(gōng)募REIT时，需要(yào)考虑底(dǐ)层(céng)资产属(shǔ)性，对所选择科长相当于什么级别？产品的二级市(shì)场价格(gé)和分(fēn)红有合理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经(jīng)营权(quán)到期后(hòu)不再能产(chǎn)生(shēng)现金收益，因此将可供分配金额(é)的分配理(lǐ)解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更(gèng)高的分(fēn)派率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余(y科长相当于什么级别？ú)期限较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派(pài)率相对较低，也有足够(gòu)年(nián)限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者注(zhù)意，特许(xǔ)经(jīng)营权项目的分派金(jīn)额包(bāo)含了投资本金(jīn)，在不进(jìn)行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐年(nián)下降是正常现(xiàn)象，投(tóu)资特许经营(yíng)权REITs的收益来(lái)自项目(mù)剩余(yú)期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类项目的土地(dì)或建(jiàn)筑的剩余使(shǐ)用年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造(zào)或补(bǔ)缴(jiǎo)土地(dì)出让金等追(zhuī)加投(tóu)资，有机(jī)会进一(yī)步延长经营(yíng)期限。这(zhè)种类似永续(xù)经营(yíng)的假(jiǎ)设反映在基础资(zī)产(chǎn)的估(gū)值上(shàng)，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显著(zhù)的资(zī)产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红(hóng)的时点，多(duō)位业(yè)内人士还表示(shì)，在产品分红期，投资(zī)者可以观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等(děng)指标，来观(guān)察和评估(gū)项目底层(céng)资(zī)产的运营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标有两个(gè)：一是年报中披露的(de)经营活动现金(jīn)流，二(èr)是(shì)可供分配现金，二者(zhě)存在(zài)本质性(xìng)区别。经营活动产生的现金净流量是指(zhǐ)企业(yè)经营、筹资、投资(zī)产(chǎn)生的现(xiàn)金流，基于企业本(běn)身(shēn)经营(yíng)活(huó)动产生；可供分配(pèi)的现(xiàn)金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利(lì)润(rùn)表的项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得(dé)到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新选择，投资(zī)价值体现在相(xiāng)对股债市场独立(lì)的(de)资产配置功能，比较适合长期持(chí)有。建议投资者对经营权类的资产(chǎn)可(kě)以更多关注内部收益率的高低，对产权类的(de)资产更(gèng)多关注分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益(yì)主要来(lái)自底层资产的(de)经营净现金流，所以底层资(zī)产(chǎn)运营情况直(zhí)接影响投资回报，投资者可综(zōng)合考(kǎo)虑原始权益(yì)人综合实力(lì)、运营(yíng)管理(lǐ)机构实力、公募基金管(guǎn)理人(rén)实力(lì)等多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也(yě)显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交易(yì)带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基(jī)本面支(zhī)撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分(fēn)红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书(shū)均会载(zài)明REITs在发行首年(nián)及次年(nián)的可(kě)供分配金额预(yù)测。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中披露(lù)预测进(jìn)行比较分析(xī)，结合经济(jì)及市场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运(yùn)营业(yè)绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

未经允许不得转载：南京少儿险_南京【婴儿重病保险_幼儿教育险_婴儿怎样买保险】咨询_找经纪人沃保保险网 科长相当于什么级别？