“现在的房地(dì)产很难再出(chū)现像过去(qù)十年的系统(tǒng)性行情。”思睿集团合伙人(rén)、首席(xí)经济学家洪灏(hào)向《红周刊》表(biǎo)示，房地产行业分化的愈加明显，让机构(gòu)和投资者的(de)关注度从板块向单个标的转移。上(shàng)海利檀(tán)投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬向《红周刊》指出，从行业来(lái)看，无论是业(yè)绩，还是估(gū)值，房(fáng)地产都已经双杀到了最(zuì)底部(bù)，而且是反复地杀到了底部，再往下(xià)的空间已经不大了。

　　三(sān)道红线(xiàn)等指标

　　成挖(wā)掘个(gè)股阿尔法(fǎ)重(zhòng)要参考

　　那(nà)么如何寻找(zhǎo)房地产(chǎn)个股的阿尔法呢(ne)？

　　洪灏提醒(xǐng)，在房(fáng)地产(chǎn)赛道中进(jìn)行选择，需要非常小心，避免(miǎn)选(xuǎn)了半(bàn)天(tiān)，标(biāo)的公司(sī)出(chū)现爆雷的情况。除此之外(wài)，洪灏(hào)指出，需要(yào)满足以下(xià)三个(gè)基准：有大的国资背景的、杠(gāng)杆率较(jiào)低(dī)的、此前没有踩过红线的。

　　他还表示(shì)，如果(guǒ)关(guān)注(zhù)一下(xià)今(jīn)年(nián)房地产的开发资金来源，可以发(fā)现，其实(shí)银行(xíng)的信贷倾向是不太愿意给房企贷款的，房(fáng)企的主要资金来源来自(zì)新盘(pán)的销售。但今(jīn)年新房的(de)销售情况(kuàng)相较一(yī)般(bān)。再(zài)关注一下，哪些房企能从银(yín)行拿(ná)到钱，其实(shí)主要还(hái)是(shì)那些有国企背景的房(fáng)企，民营房企相对比(bǐ)较困难，所(suǒ)以整(zhěng)个行(xíng)业出(chū)现了一个很(hěn)明显的(de)分(fēn)化，无论是在(zài)销售，还是融资等各(gè)个方面都非(fēi)常明显。现在(zài)有国资(zī)背景的房企(qǐ)在(zài)资本市场(chǎng)表现相对较好，但没有国资背景的民营房企股价大多表现(xiàn)很一(yī)般。

　　陈(chén)昊扬则向《红周(zhōu)刊》表(biǎo)示，在房地产行业内，我们的(de)逻辑是，“寻找最后(hòu)的赢家”。而具体到如何挖掘，我们(men)会特别重视企业的成本(běn)优(yōu)势，更具(jù)体一点，就是它的净借贷水平（净(jìng)负债率）是(shì)不是行业内的最低水平；利润率(lǜ)是不是行(xíng)业(yè)内最(zuì)高的；融(róng)资(zī)成(chéng)本是否是行业内最低的；建(jiàn)安(ān)成(chéng)本是(shì)否也(yě)是业内最低(dī)的(de)；这些都(dōu)是我们看重(zhòng)的(de)一(yī)家房(fáng)企的综合(hé)成(chéng)本。

　　需要注(zhù)意的是，能(néng)够同时满足(zú)上述条件的房企并(bìng)不多(duō)。即便是在国央企中，仍有部分房企(qǐ)出现了“三(sān)道红线(xiàn)”的“踩线”情况，且有逐(zhú)渐恶化的趋(qū)势。以A股为例，《红(hóng)周刊》根(gēn)据Wind数据整(zhěng)理发现，截至2022年末，天房发(fā)展、陆家(jiā)嘴、格力(lì)地产、西藏(cáng)城(chéng)投、中交地产、中国武夷等国央企“三道红线”全踩。

　　除此之外，城(chéng)建发展、京投发展、光(guāng)明地产、云南城(chéng)投、首开股份、珠江股(gǔ)份、城(chéng)投控股等国央(yāng)企房企也踩了“三道红线”中的两条。

　　2022年激进(jìn)扩张(zhāng)房企

　　需警惕其重蹈覆辙(zhé)

　　不难(nán)看出，即便(biàn)是有(yǒu)着较稳健特色的国央企(qǐ)房企，其财(cái)务(wù)指标称得上(shàng)完全健康的仍是少(shǎo)数(shù)。而更加值得注意(yì)的(de)是，在2022年，不少(shǎo)国企，甚至地方(fāng)国(guó)企开始大举扩张(zhāng)。而这无疑又进一步考验着国央企的资金链情况。

　　对房企而(ér)言，扩张速度的张弛(chí)有度(dù)尤为(wèi)重要，节奏把握(wò)准确，有助于(yú)房企储备优质“弹药”；但过(guò)于乐观的预判未来市场，以及过(guò)于激(jī)进的扩张拿地节奏也(yě)有可能让房企(qǐ)重(zhòng)蹈此前的高(gāo)杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置的(de)一(yī)家(jiā)房企进(jìn)行(xíng)举例，它(tā)从2018年开始(shǐ)到2021年，连续4年的(de)净借贷比例都维(wéi)持在33％左右，完全没有(yǒu)增加杠(gāng)杆比例。而到(dào)2022年，这家房企明显感觉到机会来了，其开始在一线城(chéng)市进行(xíng)大举(jǔ)拿地，净负(fù)债率也(yě)由此前的33％左右(yòu)水准提高(gāo)到45％左右(yòu)，涨了接近三分之一。与此同时(shí)，该(gāi)房企新(xīn)购入(rù)地块也(yě)实(shí)现了(le)快速的开盘利用率(lǜ)，预(yù)计(jì)今年会有更多的楼盘入市。像这类企业就符(fú)合“最后的赢(yíng)家”的特点。一方面，在于它本身储备了很多弹药，去年(nián)拿地(dì)超1000亿(yì)元，且其中(zhōng)一半在一线(xiàn)城市，另外一(yī)半也主要集(jí)中在强二线和(hé)二线城市；另一方面(miàn)，它的扩张是有节制地扩(kuò)张。

　　陈昊(hào)扬同样提醒(xǐng)道(dào)，与之相反，有些房企(qǐ)的扩张(zhāng)速(sù)度(dù)让人(rén)感(gǎn)觉又回到(dào)了2016年、2017年(nián)，或者说看到了(le)2016年～2020年期间(jiān)扩张的民营企业(yè)的影子。虽然说，见到机会时要出(chū)手，但出手的章(zhāng)法仍要小心，如(rú)果负债(zhài)率(lǜ)扩张得太(tài)快，但(dàn)未来的两年市(shì)场没(méi)有想象得那么好，可能会重蹈覆辙。

　　那么(me)如何来衡量(liàng)一家(jiā)房企的扩张速度(dù)是(shì)否(fǒu)激进？陈昊扬向《红周(zhōu)刊》表示，主要还是看(kàn)房企的净负(fù)债率水平，在(zài)我看来，这(zhè)个比例(lì)如果超(chāo)过60％，就(jiù)是扩张得过于快速(sù)了。

　　不难看出，这一标准要比“三(sān)道红线”对房企的净负债(zhài)率要求(qiú)不得高于100％要(yào)更加严格。陈昊扬解(jiě)释，当前房地产行业的复(fù)苏速度(dù)并没(méi)有那么快，所以要(yào)规避公司净(jìng)负债率提高到一(yī)个比较危险的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较(jiào)积极的(de)房企(qǐ)梳(shū)理发(fā)现，中交地产(chǎn)、中国金茂、华发股份(fèn)、越秀地产、绿城中国、保(bǎo)利发展等房企2022年净负(fù)债率都在60％之(zhī)上。其中，中(zhōng)交地产净负债率持续居高(gāo)不下，在2020年至2022年(nián)期间，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是，华润置(zhì)地、中国海外(wài)发(fā)展、万科A、滨江集(jí)团、招商蛇口、龙湖集团等房企(qǐ)在践(jiàn)行较(jiào)积(jī)极的(de)拿(ná)地策略的同时，也较好地控制了公司的扩张速度与净负债(zhài)率水平（见附表）。

　　滨江集团等个别(bié)民营房企

　　或具备“最后赢家”的黑马特质

　　陈昊扬指出，实(shí)际上(shàng)，他(tā)们是以(yǐ)同一筛选标准(zhǔn)来看(kàn)国(guó)央企与民营房企，但(dàn)在(zài)各维度的(de)实际(jì)表现上(shàng)，国央企确实会(huì)更胜一筹。如国(guó)央企的融资成本更(gèng)低，融资渠道也更顺(shùn)畅，能够做到想融(róng)就(jiù)融，这(zhè)样，国(guó)央企自然而然就(jiù)具有天然优势。

　　虽然对(duì)比(bǐ)民营房企，机(jī)构更(gèng)加(jiā)看好(hǎo)国央企，但这(zhè)也并不意味着，民营企(qǐ)业中就(jiù)没有“黑(hēi)马”的存在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有少数民营房企同(tóng)样受到机构的(de)青睐。比如，根据2023年(nián)一(yī)季报，滨江集团的十大流通股东中新进了(le)“中国(guó)工商银行股(gǔ)份(fèn)有限公司(sī)－景(jǐng)顺长城中国回报灵活配(pèi)置混(hùn)合型证(zhèng)券投资基金(jīn)”“全国社(shè)保基(jī)金一一(yī)六组合(hé)”等。

　　除此之外，自2021年(nián)开始，百亿私募珠海阿巴马资产管理有(yǒu)限公司(sī)就(jiù)长期(qī)持有滨(bīn)江集团。根据一(yī)季报，该资产公司的几(jǐ)只(zhǐ)产品合计持有滨江集团(tuán)9543万(wàn)股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的(de)受青睐，和(hé)其自身的基本面表现存在一定关系。2020年(nián)以来的近三年(nián)时间，房地产市(shì)场整体在走“下坡(pō)路”，但作为(wèi)杭州本土房企的滨江集团(tuán)仍是表(biǎo)现出较(jiào)强的韧劲，2020年以来，滨江集团(tuán)在(zài)业绩表现、销售规模、新增(zēng)土(tǔ)储、股价表(biǎo)现等(děng)多维度(dù)都表现(xiàn)了较强的(de)增(zēng)长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江集(jí)团(tuán)扣非归母净利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实(shí)现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期(qī)发布的(de)2023年一季报，今年一季度，滨江集团(tuán)更(gèng)是实现了(le)扣非归(guī)母(mǔ)净利润(rùn)5.41亿元，同比增(zēng)长134.07％。

　　在房地产(chǎn)“青铜时(shí)代”仍能保(bǎo)持自身业绩的持续增长，和滨江(jiāng)集团(tuán)扎根杭州的战(zhàn)略布(bù)局关系密切。根据2022年年报，滨(bīn)江集(jí)团有近(jìn)七成营收来自杭州(zhōu)地(dì)区(qū)，而(ér)在2021年(nián)，杭州地区(qū)的(de)营(yíng)收比(bǐ)重(zhòng)只占到近六成。近(jìn)三年持续稳居杭州房企销售(shòu)排名第一(yī)。

　　与此同时，滨江集(jí)团在杭州的土储补(bǔ)充同(tóng)样较为积极(jí)，根据诸葛找房、住在杭州网数据显(xiǎn)示，2020年(nián)、2021年(nián)、2022年在杭拿地(dì)金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿(yì)元(yuán)，同样持续稳居杭州的本(běn)土第一。

　　而滨江集团在杭(háng)州的较突(tū)出表(biǎo)现，也让滨江(jiāng)集团的房(fáng)企(qǐ)排(pái)名迅速提升。到2023年，滨江集团的房(fáng)企排名已(yǐ)冲进前(qián)十(shí)，根据中指数据，2023年前4月，滨(bīn)江集团(tuán)实现销售额607.3亿元，位列房(fáng)企第(dì)九位。

　　值得注意(yì)的(de)是，2020年至(zhì)今，滨江集团股价翻了超一倍以上，而近期，滨(bīn)江(jiāng)集团更是(shì)迎来多家机(jī)构的集中调(diào)研(yán)。滨江集团发布公告(gào)表(biǎo)示，公司于5月10日(rì)接受了信达证(zhèng)券、金鹰基(jī)金(jīn)、建信养老、新华养老(lǎo)等18家机构调研。

　　产业链布局重点移至存量赛道(dào)

　　机构在下游(yóu)家纺(fǎng)、家居(jū)、物业觅α

　　实际上房(fáng)地产(chǎn)开发只是房地(dì)产产业(yè)链上的中游环(huán)节，其(qí)上游主(zhǔ)要为钢铁(tiě)、水泥、建材、玻(bō)纤(xiān)等材(cái)料供应(yīng)商，而(ér)下(xià)游(yóu)应(yīng)用行业(yè)主要包括中介(jiè)服务、家用电器(qì)、物业(yè)管理、家居用(yòng)品。综合《红周(zhōu)刊》的采(cǎi)访，房地产开发环节与上(shàng)游材料端(duān)息息相(xiāng)关(guān)，新盘(pán)开工不足导致上游不被(bèi)看好(hǎo)，机构寻(xún)觅个(gè)股阿尔法的(de)思路渐(jiàn)渐移至(zhì)下(xià)游。“中国(guó)房(fáng)地产行业在进入(rù)存量房时(shí)代，所以对地(dì)产产业链(liàn)，尤其是偏消费属性的家装家居领域，我们相对看好，因为居民保有的住(zhù)房规模越(yuè)来越大(dà)，随着(zhe)时(shí)间的增(zēng)加，内装更新(xīn)的需求(qiú)也会越来越多。美(měi)国过去的数据充分说明了(le)这一点，在(zài)新房销售见顶之后，家具消费行在姓氏中读什么音，行在姓氏中读什么拼音的增长却一直都(dōu)很好(hǎo)。对于地产产业(yè)链(liàn)，我们相对看好和内装相(xiāng)关(guān)的行业，例如(rú)消费建材(cái)、家(jiā)居装饰(shì)等。”万家基金人士表示。

　　而根据《红周刊》对下游细分(fēn)中相关赛道龙头年内表(biǎo)现的(de)统计，目前(qián)暂居(jū)前(qián)两位(wèi)的都(dōu)是来自家纺赛(sài)道的公司，它们分别是富安娜和水(shuǐ)星家(jiā)纺，特(tè)别(bié)是前者在月线连收七根阳线的(de)基(jī)础上，年内(nèi)迄今(jīn)涨幅已经逼近(jìn)30％。

　　以前者为例，富安娜主要从(cóng)事纺织(zhī)家居、睡(shuì)眠家(jiā)居、生活类(lèi)产品的研发(fā)、设计、生产及销售，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而(ér)乐”和“酷奇智”自有品(pǐn)牌。第一季(jì)度报告显示，报告期内，富安娜实现营业收入约6.2亿元，同比减(jiǎn)少(shǎo)7.57％；不过实现归属于上市公(gōng)司股东的(de)净利润约1.11亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增长(zhǎng)5.28％。

　　而从上市公(gōng)司一季报的十大流通股股(gǔ)东来看，能够发现该股(gǔ)早已成为基金重仓(cāng)股的天(tiān)下，彼时包括(kuò)公募(mù)的中(zhōng)欧价值发现、中欧潜力价值、工银瑞信灵动价值、宝盈新价值和私(sī)募的明河2016，都在其中出(chū)现，占(zhàn)据(jù)了半(bàn)壁江山(shān)。需要强调的是，中欧的(de)两只基金都(dōu)是价值派基金经理曹名(míng)长在(zài)管的(de)产品，首(shǒu)季其行在姓氏中读什么音，行在姓氏中读什么拼音同时(shí)重仓的房地(dì)产产(chǎn)业链股(gǔ)票还有金地(dì)集团(tuán)和大亚圣象。

　　对(duì)比而言(yán)，前几年曾(céng)经风光(guāng)一时的家居板块也因(yīn)疫情、消费复苏进程缓慢(màn)等多(duō)因素一度沉寂，不过(guò)好(hǎo)在困境反转露出曙光，家居板块中年内表(biǎo)现最好的(de)是志(zhì)邦(bāng)家居。同一时(shí)间段，该股年内上涨已经超过23％，从业绩来看，无论是营收(shōu)还是归母净(jìng)利润，公司都实现了同比双升。

　　从(cóng)公司的十大流(liú)通股股东(dōng)来看(kàn)，《红周刊》发(fā)现广(guǎng)发基金经理罗(luó)洋慧眼独具(jù)，一季(jì)报中他管理的广发策略(lüè)优选(xuǎn)和广发安宏回报均(jūn)增加(jiā)了持股，而这(zhè)两只产品也成为志(zhì)邦家居十大(dà)流通(tōng)股股东中仅有的两(liǎng)只(zhǐ)公募(mù)。有意思的是，他似(shì)乎对(duì)于定制家居类标的情有独钟，在另一家赛道公(gōng)司(sī)金牌(pái)橱柜中，他管理的全(quán)部(bù)三只产品均登榜十大流通股股东，其也成(chéng)为他的独门(mén)重仓股。

　　除去家居家纺外，下游的(de)物业股也越来越被机构所(suǒ)青睐，不过这(zhè)类标的(de)大多在香港(gǎng)上市，如(rú)何选择成为难题。对(duì)此，前述上(shàng)海公募基金经理(lǐ)举例分析：“物业服务(wù)不是一个(gè)高毛(máo)利的行(xíng)业(yè)，挣钱很辛苦(kǔ)，我选(xuǎn)公(gōng)司(sī)还(hái)是希望挣的是市场(chǎng)化应该(gāi)挣的钱，以我曾经买的(de)绿城服务为(wèi)例，它在(zài)中高端(duān)楼盘占比(bǐ)是比较高的，每年到期的合同里(lǐ)提(tí)价成功率(lǜ)在30％～40％。它能做到(dào)滚动(dòng)的(de)大部分项(xiàng)目到期(qī)之后，经过两三轮(lún)合同周期还能做到产品提价。”

　　“行(xíng)业里真正能做(zuò)到(dào)产(chǎn)品提价的公司很少，因为物业(yè)公司很容(róng)易(yì)一开始是挣钱的(de)，后面因为保安(ān)这(zhè)些固定人员成(chéng)本(běn)的年度增长，不过服务没(méi)有特别(bié)好，客户没有那么满意，能(néng)做(zuò)到提价难(nán)度是非(fēi)常大的。但是该(gāi)公司能在业内(nèi)做(zuò)到到期之后(hòu)提价率比较高，这跟它的定位和比较好(hǎo)的服务是有关(guān)系的。”他进(jìn)一步强调。

未经允许不得转载：南京少儿险_南京【婴儿重病保险_幼儿教育险_婴儿怎样买保险】咨询_找经纪人沃保保险网 行在姓氏中读什么音，行在姓氏中读什么拼音