万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红(hóng)，让这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知(zhī)晓，其(qí)背后曾(céng)宣(xuān)称要做地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”的神秘开发商(shāng)——中(zhōng)赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次(cì)受到舆论关注，起因中赫集团成了(le)共同债务(wù)人被中国(guó)信(xìn)达追债，中(zhōng)国(guó)信达为了收回钱(qián)款不得不将中赫抵押(yā)的(de)75套万(wàn)柳书院豪(háo)宅拍卖(mài)。可问题是，这些(xiē)房子早已售出，业主并非中赫(hè)集团，那(nà)些真正(zhèng)斥巨资购入(rù)房(fáng)产的有钱人，房(fáng)子现(xiàn)在莫名(míng)奇(qí)妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友(yǒu)调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们的(de)姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能(néng)没你(nǐ)想象的那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人(rén)被精(jīng)准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想(xiǎng)到，这个位于(yú)海淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信(xìn)达在京(jīng)东拍卖上(shàng)，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限公司不(bù)良债权转让项目”，债(zhài)权(quán)总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵(dǐ)押物中，包括(kuò)75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目(mù)的处置主体(tǐ)是中国信(xìn)达资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公司北京(jīng)市分公司（下称中国信(xìn)达北分(fēn)），处置的是(shì)对(duì)北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额(é)约(yuē)为46.95亿元人民币，其(qí)中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债务(wù)人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看，这就是一(yī)起中国信达北分讨债的(de)故(gù)事，但实(shí)际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而(ér)且早(zǎo)已售罄。如果该报道属实(shí)，说明这些房子实际上都是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子(zi)是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明(míng)这(zhè)些房(fáng)子根(gēn)本没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一(yī)财经的(de)报道证实了上述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就(jiù)把这(zhè)75套房子抵押(yā)出去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业(yè)主基本(běn)都是北京的高端(duān)人士，柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒(méi)体“地产八(bā)卦女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚(qī)朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经支付(fù)价款并实际占有，那么，中国信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本(běn)的愿(yuàn)望(wàng)，或将泡汤(tāng)。这次(cì)拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债(zhài)主中(zhōng)国信(xìn)达(dá)。

　　根据(jù)相关(guān)法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经支(zhī)付价(jià)款并(bìng)实际占有(yǒu)，但未办理过户(hù)手续的，如(rú)果业主没有(yǒu)过错，人民法院不得(dé)查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法(fǎ)院提出执行异议申请，请求法院(yuàn)解(jiě)除(chú)查封，同时可(kě)以联合(hé)起诉开发(fā)商，要(yào)求退还(hái)购房款或办(bàn)理房(fáng)产证，并承担(dān)违约责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法(fǎ)院(yuàn)报公布《最(zuì)高人(rén)民法院关于(yú)商品房消费者权利保护问题的批复(fù)》，以(yǐ)司法解释的(de)方(fāng)式(shì)明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房消费(fèi)者以居(jū)住为目的购买(mǎi)房屋并已支付全害人精类似的三字词，像害人精这样的三字成语你还知道哪些部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优(yōu)先(xiān)于建设(shè)工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法院应当予以支持(chí)。只支(zhī)付了部分价(jià)款的商(shāng)品房消费(fèi)者，在一审法(fǎ)庭辩(biàn)论终结(jié)前已实际(jì)支付(fù)剩余价款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权(quán)，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申(shēn)请不良债权(quán)转让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信(xìn)达(dá)已(yǐ)经成为赫(hè)华恒瑞唯一股(gǔ)东(dōng)。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为(wèi)中赫(hè)集团旗(qí)下(xià)子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的(de)股(gǔ)东行列，中国金谷国际信(xìn)托有限责任公司(sī)成为(wèi)了唯(wéi)一(yī)股东，后者由中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)股(gǔ)份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高(gāo)的国民知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈(quān)留(liú)下(xià)一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集(jí)团(tuán)进(jìn)入北京的第一个豪宅(zhái)项(xiàng)目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当(dāng)时京城最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书(shū)院，更是(shì)被(bèi)誉为(wèi)“北京(jīng)海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地(dì)以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢下(xià)了(le)北(běi)京万柳地(dì)块(kuài)，成为(wèi)北害人精类似的三字词，像害人精这样的三字成语你还知道哪些京当年的(de)“双料地王(wáng)”。很(hěn)快，万柳书院就以(yǐ)神秘(mì)高端的姿态杀入(rù)市场，无论是(shì)一块块从(cóng)荷(hé)兰运回来的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵成本超6万(wàn)的成(chéng)年银杏(xìng)树，还是每(měi)平米(mǐ)20万元的(de)价格，都(dōu)令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末(mò)上(shàng)市的它，对手(shǒu)是当时有名的(de)融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如(rú)今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价(jià)达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然(rán)已经(jīng)推(tuī)出了8年(nián)之(zhī)久(jiǔ)，但其(qí)依旧在(zài)北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了不少知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的(de)成功(gōng)奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它(tā)被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京(jīng)城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开(kāi)发商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初，因为(wèi)履(lǚ)行能力(lì)而(ér)拒不履(lǚ)行(xíng)生效(xiào)法律文书确定义(yì)务(wù)，中(zhōng)赫集团正(zhèng)式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今沦落到这个(gè)地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年(nián)年(nián)初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经(jīng)就曾深挖(wā)出(chū)背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉的(de)人生轨迹跟(gēn)着急(jí)转直下。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十(shí)年来，房企纷(fēn)纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之(zhī)路并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集(jí)团(tuán)就尝试过多元化(huà)业务，先(xiān)后进军能(néng)源市(shì)场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐(lè)部(bù)64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下北京国安(ān)俱乐部(bù)36％股(gǔ)权(quán)，至此拿下北(běi)京国安俱乐部(bù)全部股权。如果北京国安(ān)的估(gū)值一(yī)直没变(biàn)，那么中赫(hè)集团拿下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也(yě)许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什(shén)么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人(rén)周(zhōu)金(jīn)辉夫妇(fù)将其手中(zhōng)的中赫集团股份质(zhì)押陆续(xù)质押(yā)，据企查查(chá)显(xiǎn)示，目前中赫集团(tuán)共(gòng)有11条股(gǔ)权(quán)出质记(jì)录。质(zhì)权人包(bāo)括(kuò)海金(jīn)商业保(bǎo)理、北(běi)京(j害人精类似的三字词，像害人精这样的三字成语你还知道哪些īng)建工、山(shān)东国(guó)际信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得(dé)到(dào)改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实现(xiàn)营业收(shōu)入(rù)1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资(zī)产(chǎn)总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还在(zài)持续质押手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份(fèn)，但国(guó)安和(hé)中赫(hè)的(de)经营状况(kuàng)却(què)持(chí)续(xù)没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫(hè)集(jí)团股东(dōng)周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行(xíng)人，执行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力(lì)而拒不履行(xíng)生效法律(lǜ)文书确定义务，上述被(bèi)执(zhí)行人(rén)成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难。不过(guò)在(zài)实控人(rén)都成为老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的北京国安(ān)，又如(rú)何(hé)能独善其身？

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