5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对(duì)于这一板块已(yǐ)经在悄然(rán)布局。数(shù)据(jù)显示，以(yǐ)南(nán)方和华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总份额(é)均(jūn)较(jiào)4月28日(rì)时有小幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金(jīn)一季报(bào)统计，龙头与地(dì)方国企(qǐ)央企获(huò)得增持(chí)，持(chí)仓数量占(zhàn)流通(tōng)股比重增(zēng)幅五只个股分(fēn)别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地(dì)产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精(jīng)耕细作(zuò)成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但(dàn)公(gōng)募(mù)所(suǒ)持房地产(chǎn)公司(sī)市值在(zài)股票资(zī)产(chǎn)中(zhōng)的(de)占(zhàn)比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了(le)三年来的首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在(zài)今年一季度得以(yǐ)延续(xù)。数据统(tǒng)计显示，公募重仓(cāng)持(chí)有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四(sì)季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江(jiāng)集团(tuán)，持(chí)仓市值占(zhàn)板块(kuài)比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发(fā)现，公(gōng)募(mù)对于房地产(chǎn)的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇(huì)总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高的(de)是保利(lì)发展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第(dì)33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在(zài)第(dì)96位。对比(bǐ)去年四季报(bào)，变化之(zhī)处首先在于(yú)几只(zhǐ)房地产龙(lóng)头股(gǔ)从(cóng)排位(wèi)上看均有退(tuì)步(bù)，尤其是万科(kē)最(zuì)为明显；其次是(shì)金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产是复(fù)苏链上最后一环(huán)，且首(shǒu)季(jì)并(bìng)非(fēi)行(xíng)业销售旺季，其传导到(dào)二级市(shì)场乃至机构持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共识的(de)是，经济(jì)圈判断(duàn)房(fáng)地产(chǎn)已(yǐ)经进(jìn)入大分化时(shí)代(dài)，一二线(xiàn)城市好于(yú)三四线城市。而映射(shè)到二级市(shì)场投(tóu)资上，配(pèi)置房(fáng)地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返(fǎn)了。“如(rú)果(guǒ)按照产业周期来分(fēn)类，包括(kuò)房地(dì)产等几(jǐ)类(lèi)行业(yè)在(zài)盖特纳曲(qū)线里属于成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退期的行业(yè)，传统认知上没(méi)有(yǒu)什(shén)么投资机会(huì)的。但在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的(de)行业也出(chū)现了一些(xiē)机会，背(bèi)后的(de)逻(luó)辑是供给(gěi)侧(cè)发(fā)生(shēng)了(le)更(gèng)大的变(biàn)化。”一不愿具名的上(shàng)海公募(mù)基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前(qián)几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量(liàng)增(zēng)加了(le)15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建(jiàn)筑面(miàn)积，考虑存量地(dì)产的更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需求端还(hái)需(xū)要有一(yī)定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至(zhì)今日，无论从城(chéng)镇化(huà)的进程，还是(shì)人均住房面(miàn)积(jī)（接近30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已(yǐ)告(gào)别(bié)住房短缺时代，而目前(qián)居民的(de)杠杆率(lǜ)和房价收入也不(bù)支撑每(měi)年18万亿(yì)元的销售额，以(yǐ)及过快(kuài)上行的(de)房价(jià)，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未来(lái)行(xíng)业的需(xū)求或将回落(luò)，在此过程中，伴(bàn)随着地产的(de)高杠杆属性，就很容易出现信用(yòng)风(fēng)险问题（类似2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综(zōng)合竞(jìng)争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提升(shēng)。当(dāng)行业需求见顶回落时(shí)，行业的贝(bèi)塔已经(jīng)过(guò)去了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的(de)阿尔法，而对应(yīng)到(dào)股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也(yě)是(shì)基于这样的(de)认识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构(gòu)配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至(zhì)5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳入统计(jì)的124只房地产类标的(de)股中，本(běn)月以(yǐ)来实现(xiàn)股价(jià)上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时(shí)间(jiān)段恰好排名前五的公司月(yuè)内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它们分别是(shì)上实(shí)发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣安(ān)地产。排名(míng)第一的上实发展，五一假期归来(lái)后(hòu)日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本面来看(kàn)，上实发展的主(zhǔ)营(yíng)业(yè)务(wù)为房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要(yào)产(chǎn)品及(jí)服(fú)务为(wèi)房地产销售、房(fáng)地产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其(qí)实(shí)现营业总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流(liú)通股股东(dōng)来看(kàn)，各类机(jī)构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括(kuò)公募(mù)的上(shàng)银基(jī)金、私募的迎(yíng)水文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长城资(zī)产管理公司(sī)等都跻身前(qián)十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排(pái)名第二的浦东金(jīn)桥也(yě)是上海本地房企，其第一季(jì)度(dù)的收(shōu)入(rù)利润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公(gōng)司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近年来最(zuì)高(gāo)，另一方面则是(shì)公司拿地结(jié)算(suàn)持续(xù)性向好，从数(shù)字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也(yě)吸(xī)引了(le)知名机(jī)构在其(qí)中(zhōng)持(chí)续驻(zhù)足。从第一季度十大流通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看，知名私募高(gāo)毅(yì)邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只产品依(yī)然在前(qián)十(shí)中，这也(yě)是连续第三(sān)个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十(shí)。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了(le)持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣(róng)安地产则是主要布(bù)局在深(shēn)圳的地产公司(sī)，一季报交(jiāo)出的(de)也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司(sī)股(gǔ)东的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周(zhōu)刊》注意(yì)到两(liǎng)只公募指基(jī)首季新杀入十(shí)大(dà)流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方(fāng)中(zhōng)证(zhèng)全指房地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七(qī)位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位(wèi)，此(cǐ)外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴225是多大码的鞋子女，225是多大码的鞋子e='color: #ff0000; line-height: 24px;'>225是多大码的鞋子女，225是多大码的鞋子证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并(bìng)重组后，龙头的(de)价(jià)值更为笃定突(tū)出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场(chǎng)大(dà)幅降温，优质(zhì)土地供给(gěi)较(jiào)多(duō)（券商测算(suàn)对应(yīng)潜(qián)在(zài)毛利率在25％以上，目(mù)前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问题或者资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机获取低成本(běn)土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆(gān)空间有(yǒu)限(xiàn)，从融资成本看(kàn)，龙头房企的(de)融资成本(běn)不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是，在当前(qián)中特(tè)估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的(de)大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性(xìng)机(jī)会依然存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较(jiào)低的融资(zī)成本，优质的(de)开发资源和良好的(de)不动产资产(chǎn)运(yùn)营能力的多重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国(guó)央企相较于民(mín)营地(dì)产(chǎn)公(gōng)司也是更(gèng)有优(yōu)势的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对于(yú)减值、土地资源债权(quán)债务关系等(děng)问题，市场对民(mín)营房(fáng)开企业(yè)的(de)资产会有更多担忧(yōu)和(hé)质疑，所(suǒ)以在这一轮行业(yè)出(chū)清(qīng)的过程中，央(yāng)国企相较(jiào)于民企来(lái)说估(gū)值的(de)修复更(gèng)明显。中特估的角度从中长期的维度看，行(xíng)业的(de)逻辑(jí)在于集中(zhōng)度提升(shēng)后(hòu)，行业进入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定且可(kě)预期(qī)的盈利和现金流(liú)创造(zào)能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提(tí)升，应该关注估值相对较低，企业(yè)自(zì)身资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续(xù)现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行业普涨的(de)概(gài)率比较低，行业内部将出(chū)现分化(huà)，要关注(zhù)将受(shòu)益于行业集中度提(tí)升的头部公(gōng)司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路(lù)的(de)话(huà)，或(huò)许还(hái)是保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为光明(míng)。不过(guò)国投(tóu)瑞(ruì)银基金投资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客观(guān)地去持续观察国企央企在(zài)三个方面(miàn)是否(fǒu)可以维持，首先是融(róng)资(zī)成本保持低(dī)位，其次(cì)是销售份额持续提升，再(zài)次是拿地份(fèn)额持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也(yě)根据房(fáng)企(qǐ)一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩(jì)出现的整(zhěng)体(tǐ)下滑(huá)，2023年(nián)一季度(dù)的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房(fáng)企营收(shōu)、净利均实(shí)现(xiàn)了业绩(jì)的回(huí)正，甚(shèn)至是较大(dà)增速的增长。而这(zhè)些公司(sī)也是机(jī)构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产(chǎn)业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过(guò)去(qù)两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民(mín)营房(fáng)企不(bù)怎么投(tóu)资(zī)拿地(dì)之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍在持(chí)续(xù)性地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售业(yè)绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处(chù)于调整的过程中，能够保(bǎo)有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在(zài)房(fáng)地产的复(fù)苏过(guò)程中，还面临着(zhe)一些不(bù)确定性。其实整个市场从四月(yuè)份开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成(chéng)都等(děng)极个别城市四月(yuè)环比三月(yuè)相(xiāng)对(duì)表现(xiàn)较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大(dà)多数城市都出(chū)现(xiàn)环比下滑的(de)情(qíng)况。而(ér)现在(zài)五(wǔ)月的市场表(biǎo)现也(yě)不太乐观(guān)。按照现在的经济状况、收(shōu)入(rù)情况，以及市场的去(qù)库(kù)存压力、企业的资金面压力，可(kě)能会出现(xiàn)，到六月份房企为了(le)半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就是(shì)说，第二季(jì)度、第三季度(dù)增长不(bù)确定性的压(yā)力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指出，现在整(zhěng)个房地(dì)产以及(jí)其上下游(yóu)产业链(liàn)的复苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房(fáng)地产以及上下(xià)游(yóu)就不是赚快(kuài)钱(qián)的时候，只能赚他基(jī)本面的钱(qián)。但这也意味着(zhe)，只有极为(wèi)少(shǎo)数的、做(zuò)得(dé)比(bǐ)同行(xíng)好得(dé)多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业(yè)绩(jì)会逐步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的基本面(miàn)不断地(dì)凸显出来，这(zhè)需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例(lì)分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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