近两(liǎng)年火爆的创(chuàng)新(xīn)产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来(lái)除息日(rì)，公募REITs整体呈(chéng)现出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示(shì)，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一(yī)，稳定分(fēn)红体现出该类(lèi)产品(pǐn)长期投资价值，通过观(guān)测(cè)经营活动现金(jīn)流、可(kě)供分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项目在经营权(quán)到(dào)期后不再产(chǎn)生现金(jīn)收益，特(tè)许经营权分(fēn)红(hóng)目前已(yǐ)包含了(le)利(lì)润分配和本(běn)金的归(guī)还，在(zài)选择投资(zī)标的时应了解(jiě)资(zī)产(chǎn)类型(xíng)和分(fēn)红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平(píng)均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分(fēn)配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分(fēn)配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表示(shì)，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要收益来(lái)源为(wèi)持有期分红收益，以(yǐ)及基金(jīn)份额(é)交易价格的变化。基金(jīn)份额(é)二级市场价格(gé)受到公募(mù)REITs资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基(jī)金分红预期则更有规(guī)律可循。公(gōng)募REITs的(de)分红主要来自基础设施资产的经(jīng)营现金流，投资人通过基(jī)金募集(jí)材料和(hé)信息披露(lù)文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可(kě)以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资(zī)决(jué)策(cè)的重要参(cān)考。

　　“相对(duì)于基(jī)金(jīn)份额(é)二级市场价格变化导致的(de)浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持有(yǒu)人实际获(huò)得的(de)现金收益，对于长期投资(zī)者(zhě)更具参考价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投(tóu)资中心运营高(gāo)级副总(zǒng)监李华平也表示，根(gēn)据《公开(kāi)募集(jí)基(jī)础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础(chǔ)设施基(jī)金(jīn)应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形(xíng)式(shì)分配给投资者，强制分红机制(zhì)是(shì)公募(mù)REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特(tè)点。二级市(shì)场价格反映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面，分红(hóng)体(tǐ)现(xiàn)了这(zhè)类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类(lèi)似于债券派息(xī)，但不等同(tóng)于(yú)债券的固(gù)定(dìng)利息回报，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方(fāng)面(miàn)，公募(mù)REITs的分红(hóng)能够帮助机(jī)构投资者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能(néng)够通过分红获取相(xiāng)对(duì)于投(tóu)资(zī)债券相对高的(de)收益(yì)性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到(dào)投资“压(yā)舱石”的作用(yòng)。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋(dài)为(wèi)安(ān)”外，市场对于未来分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二级市(shì)场(chǎng)表现看，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股票和(hé)债券(quàn)宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的影响，可分配金额完(wán)成率不达预期，一定(dìng)程度上影(yǐng)响了(le)公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影(yǐng)响，投资收益是(shì)影(yǐng)响REI青涩的意思是啥，形容女人青涩的意思Ts二级市场价(jià)格(gé)的主要因(yīn)素(sù)之一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人也(yě)表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩相对经(jīng)济(jì)活力的改(gǎi)善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基(jī)金(jīn)份额(é)的开盘指(zhǐ)导价做(zuò)调减处理，调减金额根据单(dān)位基金份额的(de)青涩的意思是啥，形容女人青涩的意思分红金额进行计算(suàn)。除(chú)权操作(zuò)是对(duì)分红前后(hòu)基(jī)金份额净值变化的修正，使投(tóu)资人在基(jī)金(jīn)分红前后均可以(yǐ)获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资的信(xìn)心，同时需结合持有产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动(dòng)对整体(tǐ)收益的影响程度(dù)。”中航基金相(xiāng)关(guān)人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红(hóng)包(bāo)括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层(céng)资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红前提(tí)是(shì)本金(jīn)之(zhī)上的增值部分不(bù)同，特许(xǔ)经营权REITs基(jī)金运(yùn)作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更(gèng)为准确(què)，分派的是本金与(yǔ)增值两(liǎng)个部分，两个(gè)部分(fēn)之间的比例是变(biàn)动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多数普通投资者可(kě)能把“分派”金额误认为是持续(xù)分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期(qī)后基金(jīn)价值面临极大(dà)不确定性，这是(shì)该类投(tóu)资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经(jīng)营权(quán)类和产权类两大(dà)资产类型，持(chí)有产权类产品的(de)收益主要包括每(měi)年的(de)现金分红及资产增值的(de)收益，而持(chí)有特许经营类产品的收益主要来自项目(mù)每年的现金分红。其中，特(tè)许经营权类资产的分红包括(kuò)了(le)利润分(fēn)配和本金的归还(hái)，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资(zī)产的公(gōng)募REITs可(kě)以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选择投资标的时，应了(le)解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而形(xíng)成区别。特许经营(yíng)权(quán)类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于(yú)包含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更(gèng)看重底层(céng)资产的价(jià)值(zhí)增值，所以(yǐ)相对股性偏(piān)强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所(suǒ)选择产(chǎn)品(pǐn)的二(èr)级市场价格和分(fēn)红(hóng)有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为(wèi)，与产权类项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营项目(mù)在经营权(quán)到期(qī)后不再能产生现金(jīn)收益(yì)，因此将可供分(fēn)配金额的分配(pèi)理(lǐ)解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确(què)。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期(qī)限较短的特许经营项目(mù)，通常具备更高的分派(pài)率水平。对(duì)于剩余期限较长的特(tè)许经(jīng)营权(quán)项目，即(jí)使分派率相对较低，也(yě)有(yǒu)足够年限收回(huí)本金并取得收益(yì)。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负责(zé)人提醒投资者注(zhù)意，特许(xǔ)经营(yíng)权项目的(de)分派金(jīn)额包含(hán)了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随(suí)着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益(yì)来自(zì)项目(mù)剩余期限(xiàn)产生的(de)现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比(bǐ)，产权类项目的土地或(huò)建筑(zhù)的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加(jiā)上到期后通过对(duì)建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有(yǒ青涩的意思是啥，形容女人青涩的意思u)机(jī)会进一步(bù)延长经(jīng)营期限。这种类似永续经(jīng)营的假设反映在基(jī)础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位(wèi)业内人士还表示，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投资者可以观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配现金(jīn)、内部收益率等指标(biāo)，来(lái)观察和评(píng)估项目(mù)底(dǐ)层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报(bào)指标中，跟现金(jīn)相关的指标(biāo)有两个：一是(shì)年报(bào)中披露的经营活(huó)动现(xiàn)金流，二是可(kě)供分配现金，二(èr)者存在(zài)本质性(xìng)区别。经营活动产生的现金净流量是指企(qǐ)业经(jīng)营、筹资、投(tóu)资产生的(de)现金流(liú)，基于(yú)企业(yè)本身经营活动产(chǎn)生；可(kě)供分配的(de)现金实(shí)质上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非现金(jīn)影响利(lì)润表的项目进(jìn)行(xíng)调整，加期初现金(jīn)，最终得(dé)到的账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示(shì)，公募REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新(xīn)选择(zé)，投(tóu)资价(jià)值体现在相(xiāng)对股债市(shì)场独立(lì)的(de)资(zī)产(chǎn)配置(zhì)功能，比(bǐ)较(jiào)适(shì)合(hé)长期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类(lèi)的资产可以更(gèng)多关注(zhù)内部收益率的高低(dī)，对产权(quán)类的资(zī)产更(gèng)多(duō)关注分派(pài)率高(gāo)低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净(jìng)现(xiàn)金流，所以底(dǐ)层资产运营情况直接(jiē)影(yǐng)响投资回报(bào)，投资者可综合(hé)考虑原(yuán)始权(quán)益(yì)人综合实(shí)力、运营管(guǎn)理机构(gòu)实力、公募基金管理人实力等多(duō)重因素来选择(zé)投资标的(de)。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报也(yě)显示，公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，由于(yú)分红交(jiāo)易带来的短期博(bó)弈机会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前市(shì)场接连回(huí)调，建(jiàn)议投(tóu)资者关注有基本面(miàn)支(zhī)撑(chēng)、填权效应相对明显、同(tóng)时分红规模较为可(kě)观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次(cì)年的可供分(fēn)配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料(liào)中披露(lù)预测进行比较分(fēn)析(xī)，结(jié)合经(jīng)济及(jí)市场(chǎng)的实(shí)际环境，对基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的(de)管理能力(lì)进行判(pàn)断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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