导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地产市场黄(huáng)金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存(cún)量住宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判断中(zhōng)国(guó)未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度(dù)过剩(shèng)，事实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露全国(guó)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查调(diào)查数(shù)据显示(shì)城镇(zhèn)家庭户人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑(yí)，中国(guó)房子(zi)是(shì)否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不(bù)到一成，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋中城镇住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房所能满(mǎn)足，它与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距(jù)。人均住(zhù)宅间数大(dà)于1同样不意(yì)味着中国住宅市(shì)场已经(jīng)饱(bǎo)和(hé)。

　　我们(men)测(cè)算发现中国城镇(zhèn)居(jū)民户均1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直接公布中(zhōng)国(guó)家庭户(hù)均住宅(zhái)的数据，我(wǒ)们根据(jù)商品住宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每(měi)户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户有房，然(rán)而(ér)事实上(shàng)中(zhōng)国住宅市场供(gōng)需并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为(wèi)户均一套房无(wú)法(fǎ)满足流动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总人口的(de)近三成(chéng)都是(shì)流动(dòng)人(rén)口，流动人口会选择(zé)在(zài)大(dà)城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国(guó)未来(lái)地产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人(rén)户占比不断增加(jiā)，导致家庭(tíng)户数增多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将延续，带来新(xīn)户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明显，区域(yù)经济资源分配(pèi)的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿(yì)平(píng)方(fāng)米的(de)住宅建(jiàn)筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造(zào)势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积均较发(fā)达国家有着不小差距(jù)，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存(cún)在(zài)不(bù)足(zú)，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产(chǎn)大分化时代(dài)已至，大分(fēn)化(huà)时代下地产矛盾(dùn)则更多(duō)体现在住宅质量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化必(bì)将(jiāng)体现在不同能(néng)级城市之间，不(bù)同区域板(bǎn)块之间，不同(tóng)品质(10002是什么电话啊 10002是哪个学校代码zhì)住(zhù)宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方(fāng)披露全(quán)国已有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，引发(fā)热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激(jī)增，引发一阵二(èr)手房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁(jìn)担心，中(zhōng)国(guó)的房(fáng)子是否(fǒu)已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然(rán)存在不足？可(kě)惜(xī)由(yóu)于(yú)住宅(zhái)存量数据(jù)并(bìng)未公(gōng)布(bù)，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有住宅套数(shù)，回(huí)答当前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房地(dì)产(chǎn)市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在(zài)以全国(guó)自然灾害综合风险普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发布会(huì)上，负(fù)责(zé)人对(duì)外(wài)披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑数据(jù)以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公(gōng)布了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1，看似意味(wèi)着人人(rén)都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。单单从人均住(zhù)宅间数不(bù)能完(wán)全反(fǎn)映出城镇居民的(de)居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国(guó)主要(yào)是以家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一(yī)套(tào)设施齐全(quán)的(de)住宅(zhái)才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住(zhù)宅的测算思路(lù)、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自(zì)建房(fáng)等非(fēi)商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数(shù)据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关(guān)数(shù)据有两处可以直接公布(bù)，一是每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均住宅数(shù)量，我们主要用到上述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国住宅改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可(kě)忽(hū)略不(bù)计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就(jiù)能够得到当前商品住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住宅和非商品住宅(zhái)比(bǐ)例，推(tuī)算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥(yōng)有的商(shāng)品(pǐn)住宅总数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，我们就(jiù)能(néng)够得到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。

　　具(jù)体计(jì)算公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比=住宅总套(tào)数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数(shù)/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目(mù)前缺乏一个准(zhǔn)确(què)统计。我们利(lì)用既(jì)有(yǒu)统计数(shù)据，大(dà)致(zhì)测算得到中国存量房地(dì)产套(tào)数，并(bìng)进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的(de)房(fáng)地(dì)产销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文去除商品住(zhù)宅累(lèi)计(jì)销售(shòu)套数(shù)里的期房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣工周(zhōu)期(qī)在(zài)2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到(dào)交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除(chú)以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需(xū)要进一步(bù)推算中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)拥有的户均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据(jù)显示(shì)中国(guó)城镇居民(mín)的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住(zhù)宅和购(gòu)买(mǎi)二手房(fáng)都是商品住(zhù)宅(zhái)，因此(cǐ)将(jiāng)租(zū)赁其他住宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅与购买二手房(fáng)加总，得(dé)到商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占居民所有住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住(zhù)宅增幅为过去十年(nián)变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际(jì)变(biàn)化比例，从(cóng)而(ér)我们估算出2022年(nián)商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末(mò)，中国平(píng)均每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑已购期房(fáng)，中国(guó)平均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利(lì)，已购期(qī)房会(huì)在(zài)2-3年内陆续交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国(guó)平(píng)均每(měi)户城镇家庭(tíng)都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户均(jūn)一套房的(de)程度(dù)，“户户有房”是否意(yì)味着(zhe)中国城(chéng)镇化进展终结(jié)，甚(shèn)至(zhì)意(yì)味着中国地产存(cún)量供(gōng)给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多(duō)余(yú)住(zhù)宅来(lái)满足因人口流动(dòng)、居民换房(fáng)等因(yīn)素产生的住宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的(de)住宅套(tào)户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美(měi)国、英国(guó)和(hé)日(rì)本的住宅套(tào)户(hù)比均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住(zhù)宅(zhái)套(tào)户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩(hán)国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一(yī)套房，就(jiù)会造成人口净流入地的住(zhù)宅市场供不应求(qiú)，造(zào)成房价(jià)或房租迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人口和省际流动(dòng)人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会(huì)选(xuǎn)择(zé)在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭(háng)州以及南京工(gōng)作的流动人(rén)口(kǒu)在老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口实(shí)际上(shàng)会占据两套房，在高房价的(de)大城市租(zū)赁一套房，在房价较低(dī)的县城购买一(yī)套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户(hù)家庭(tíng)住宅品(pǐn)质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑(zhù)结(jié)构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基(jī)础设施陈旧，给住户(hù)的生活带来了很大的不便和(hé)安(ān)全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住(zhù)体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧(jiù)住宅(zhái)面积(jī)小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭(tíng)户(hù)数拥有(yǒu)的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右(yòu)的家庭没有独立(lì)卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧(jiù)小区很难满(mǎn)足(zú)现代生(shēng)活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当然这与城(chéng)市(shì)土(tǔ)地(dì)资源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未(wèi)来地产的需求驱(qū)动(dòng)力

　　根据七普(pǔ)数(shù)据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年(nián)间农民(mín)带房进城(chéng)和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅(zhái)存量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一(yī)半(bàn)的家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积(jī)在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足(zú)19平(píng)方米，不及全国人(rén)均(jūn)水(shuǐ)平(píng)的(de)一半(bàn)。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可使(shǐ)用(yòng)的住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题(tí)。

　　若人(rén)均(jūn)可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为(wèi)50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要(yào)住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的人(rén)均可使用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住(zhù)宅总量(liàng)会更(gèng)多。

　　四(sì)、户(hù)均已(yǐ)然1套房，未来(lái)地产还会(huì)有需求(qiú)么(me)？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似(shì)已(yǐ)经户户有(yǒu)房。即便如(rú)此，中国人口(kǒu)静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了(le)中国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套(tào)住宅现实之下(xià)，中国未(wèi)来城镇住宅需(xū)求主要(yào)来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户(hù)数(shù)增(zēng)多，新户(hù)购房需(xū)求(qiú)扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)人口数不断下(xià)降(jiàng)，六(liù)普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人口规(guī)模(mó)为2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二(èr)人户的占比明显上升(shēng)，人口(kǒu)小家庭(tíng)化趋势将继续(xù)延续(xù)，导(dǎo)致户数会因户均人口规模的缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二，人(rén)口(kǒu)迁移导致经济发(fā)展带来的新增住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日(rì)益明显，资源和(hé)生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入(rù)，区(qū)域(yù)经济资源分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入地住宅市(shì)场带(dài)来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例，2021年常住人(rén)口增(zēng)量为(wèi)72万，而出(chū)生人口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需(xū)求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的(de)家庭拆(chāi)迁改建最(zuì)多。自建房家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间(jiān)为2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租(zū)房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步上升。

　　<10002是什么电话啊 10002是哪个学校代码strong>2000年以前建造的住宅建筑面积还(hái)有约(yuē)81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧的城(chéng)中村、老(lǎo)公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没(méi)有或少有(yǒu)物业管理，居民追求(qiú)美好、宜(yí)居(jū)生活的环境，背(bèi)后(hòu)的(de)改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大房子”的(de)改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以小换(huàn)大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央经济工作(zuò)会(huì)议明确指出(chū)支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因素，中国的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数较其他国(guó)家依旧存(cún)在(zài)不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着密切正向联系。随(suí)着经济发展水平的提高，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多(duō)体(tǐ)现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不(bù)足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么(me)未来将是(shì)住宅质量的供(gōng)需冲突(tū)。房地产(chǎn)大分化(huà)时(shí)代已至，这种分化不单局限于城市能级之间(jiān)差异，优(yōu)质(zhì)小(xiǎo)区和(hé)老(lǎo)旧二手房(fáng)之间(jiān)的差异(yì)也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人(rén)口普查(chá)数据调查(chá)的是人，并不是针对住(zhù)宅(zhái)，因此(cǐ)可能存在(zài)统计(jì)偏差。商(shāng)品住宅占比实际(jì)值(zhí)可能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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