文(wén)：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不(bù)足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表(biǎo)态(tài)，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预(yù)售制了，用你的钱(qián)，建你(nǐ)的房子，还烂(làn)尾了，这是对(duì)购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱(qián)没实力的别建(jiàn)了，不(bù)能把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和(hé)社会，这是房(fáng)地产(chǎn)从大开发时代(dài)步入高质量发展阶段的必然趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国(guó)缺(quē)房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入(rù)存量时代(dài)，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售。以后(hòu)一手交钱(qián)，一手交房(fáng)，天经(jīng)地(dì)义(yì)。当然(rán)二次房改(gǎi)是个技术(shù)活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是推(tuī)动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如(rú)果按(àn)照经济规律办(bàn)事，中国一定能实现房(fáng)地(dì)产软着陆(lù)和(hé)长(zhǎng)期平稳健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单(dān)方(fāng)面(miàn)不(bù)公平制度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所(suǒ)有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风(fēng)险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者非(fēi)常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房的风(fēng)险。从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇到下行(xíng)周期(qī)，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列(liè)风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落(luò)实(shí)中央房(fáng)住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售(shòu)制度？预售制(zhì)度怎么来的？国(guó)外(wài)什(shén)么情况？简单科普一下：商(shāng)品(pǐn)房预售最(zuì)早源(yuán)于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方(fāng)式。98年(nián)房改(gǎi)，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预(yù)售(shòu)制(zhì)。但是，重(zhòng)点(diǎn)来(lái)了！发达国家一般有严格的(de)监管保障措施，开发商在项目获得政(zhèng)府批准后(hòu)才可以(yǐ)开(kāi)始销售，买家(jiā)在(zài)购买期房后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付(fù)款后从银行一次(cì)性(xìng)贷款支付(fù)剩(shèng)余(yú)全部(bù)房款，而是根据开发商工程进(jìn)度(dù)在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预(yù)售制度是(shì)需要严格的(de)资金监管、分(fēn)期支付以及违约处罚(fá)措施作(zuò)为保障(zhàng)的(de)，如果没(méi)有这些保障措施，一定会(huì)触(chù)发风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不(bù)如借机(jī)取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一(yī)定历史阶(jiē)段性，现在中国(guó)住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需(xū)要配套房企(qǐ)债务重组、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢(huī)复市(shì)场信心和房地产长效机(jī)制。这(zhè)是(shì)个技术活，只(zhǐ)要坚持市(shì)场化改革，中(zhōng)国一定能(néng)化解这个(gè)难题，让房地产回归实体经济(jì)和居(jū)住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的营销手段，而(ér)是所见即(jí)所(suǒ)得的过(guò)硬的(de)产品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房民(mín)众的最(zuì)根本最实质的(de)保障，这样将极大的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币(bì)。所有商(shāng)业的(de)本质是向善，是以客户(hù)为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓(xìng)买房(fáng)子是(shì)天大的(de)事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取消预(yù)售制(zhì)、实施现(xiàn)房销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业(yè)健(jiàn)康发展的(de)重大措施。在当前(qián)的(de)情况下(xià)，取消预售(shòu)制要结合稳楼市(shì)、房(fáng)地产软着(zhe)陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持当期三好(hǎo)生、新(xīn)模式等综合(hé)施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究(jiū)中(zhōng)心(xīn)参与财税改革方(fāng)案(àn)研究时，对(duì)预(yù)售制、房(fáng)地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等(děng)进行过(guò)长期系统的专(zhuān)项研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第(dì)三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零(líng)首付购房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易立法，设(shè)置(zhì)期房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛(shèng)行的(de)方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代(dài)，中国香(xiāng)港还(hái)未(wèi)推行公(gōng)共(gòng)房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为(wèi)单(dān)位，需要雄厚的(de)资(zī)金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出(chū)租(zū)资(zī)金周转期长等问题。针对(duì)这(zhè)一系列(liè)问题，不少地产商(shāng)开始探(tàn)求(qiú)新的(de)方式，如(rú)把楼(lóu)宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经推(tuī)行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层(céng)出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办(bàn)立信置业(yè)有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业(yè)务的经验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资金(jīn)周转有着(zhe)独到的(de)见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在(zài)购下九龙的一(yī)块(kuài)地盘后，除了分层出售(shòu)、还(hái)印发售楼(lóu)说(shuō)明书，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇的地势环境(jìng)、建筑(zhù)材(cái)料、分层价格(gé)、订(dìng)购方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付(fù)款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就(jiù)拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民(mín)众购房的(de)资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了(le)制造(zào)商的(de)资金(jīn)问(wèn)题，降(jiàng)低投资风险(xiǎn)，在当时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的(de)举措(cuò)。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为(wèi)当时(shí)中国香(xiāng)港房(fáng)地(dì)产市(shì)场的(de)一大(dà)特色，纵(zòng)观中国香港房地产市场的(de)改革(gé)，“卖(mài)楼花”模(mó)式高效率(lǜ)地解决(jué)了(le)核心的住房供不应(yīng)求的问题(tí)，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣(róng)，但期间也出现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管(guǎn)部门不断完(wán)善、规范(fàn)化，建立(lì)健(jiàn)全(quán)的监(jiān)管机制(zhì)，促进市场健康发展。例(lì)如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还(hái)要证明自身(shēn)有(yǒu)资金等能(néng)力把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所托(tuō)管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取(qǔ)监(jiān)管账户资金，中国(guó)香港要求律师(shī)行在银行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全(quán)透明化(huà)机制(zhì)，且(qiě)银(yín)行的责任上(shàng)升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目(mù)完工(gōng)。随着监管体(tǐ)系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求(qiú)大、供(gōng)给(gěi)量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国(guó)内地面临住(zhù)房需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重工业，强调基础建设，这一(yī)导向使前期发展工(gōng)业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等(děng)城市(shì)化配套问题，才能(néng)进一(yī)步(bù)推进城市化。但当(dāng)时推行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发(fā)展起步(bù)较晚、增速(sù)较(jiào)慢(màn)，福利分房制度也(yě)出现了(le)分配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配套差等问题(tí)，因此福(fú)利分房制度不再适用于当时(shí)的国情。叠加(jiā)房地产市(shì)场面临(lín)商品房的需(xū)求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房(fáng)供应量小(xiǎo)的困境，此时引(yǐn)入中(zhōng)国香港的“卖(mài)楼(lóu)花”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场的一针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐如何把对象玩成喷泉状态，怎么让自己女朋友喷泉步引进中(zhōng)国(guó)香港预售商品房制度(dù)，先后出台多项文件，大力支持(chí)国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台(tái)《关(guān)于(yú)进一步(bù)深化城镇住(zhù)房制度改(gǎi)革，加快(kuài)住(zhù)房建设的通(tōng)知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步实(shí)行住房分配货币化(huà)、住房(fáng)供给商品化(huà)、社(shè)会(huì)化(huà)的(de)住房新体制，从计划经济下的(de)福(fú)利分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经(jīng)济的商品(pǐn)房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和开发时(shí)间(jiān)周(zhōu)期长的两大难题，开发商以(yǐ)预售(shòu)款撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速(sù)度加快。自此中国(guó)内地开始房改(gǎi)货币化，中(zhōng)国人(rén)民银行等多方迅(xùn)速出(chū)台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合中国内(nèi)地的商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制度(dù)。预售制的初(chū)衷是为(wèi)了缓(huǎn)解房企资(zī)金压力，加(jiā)快城(chéng)镇住房建设(shè)。具(jù)体来说，是指房地(dì)产(chǎn)开发(fā)企业将(jiāng)正(zhèng)在建设中(zhōng)的房屋预先(xiān)出售给购房者(zhě)，由(yóu)购房者支付定金或房(fáng)款的行为。区(qū)别于中国香港，在中国内(nèi)地实践过(guò)程(chéng)中，商品房(fáng)预(yù)售流(liú)程(chéng)为：房地产开发商办理(lǐ)预(yù)售许可证-签订商品房(fáng)买卖(mài)合(hé)同(tóng)-进(jìn)行备(bèi)案登(dēng)记和预告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房过(guò)程中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银行贷款的(de)形式一次(cì)性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开发商可能(néng)已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工(gōng)程进度付款有所不同(tóng)。对中国内地的开(kāi)发商而言，预售制(zhì)商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售的最主要(yào)方式，预(yù)售制极大(dà)缩(suō)短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场商品房供应(yīng)，推动(dòng)了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在(zài)过去(qù)20多年对中国(guó)内(nèi)地房地产市场的(de)稳步发(fā)展起到了(le)重要作用，不(bù)仅(jǐn)解决了房地产市场(chǎng)快(kuài)速(sù)发展阶段的(de)资金需求，也(yě)提高(gāo)了(le)居(jū)民居住水平，中国(guó)内地城(chéng)镇居(jū)民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业(yè)取得巨(jù)大(dà)进(jìn)步(bù)，数(shù)十年时(shí)间走完发达国家(jiā)几百年(nián)城镇化(huà)路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进入快(kuài)速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布(bù)的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量(liàng)从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住(zhù)房(fáng)建筑面积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住房(fáng)套数从约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售(shòu)最主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期(qī)房销售面积(jī)占总销(xiāo)售面(miàn)积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推动(dòng)了中国内(nèi)地(dì)房地(dì)产行业的(de)发展。中国(guó)内地房地产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额(é)分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快(kuài)速(sù)发展，房地产(chǎn)企业(yè)从无到有、从(cóng)国企先(xiān)行到(dào)民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业数(shù)量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中(zhōng)国内地经(jīng)济高(gāo)增(zēng)长的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上(shàng)下(xià)游产业链特(tè)别(bié)长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产(chǎn)业(yè)增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材(cái)的(de)带(dài)动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等(děng)通道业务，占(zhàn)比超(chāo)过三分(fēn)之(zhī)一(yī)。从(cóng)房地产融资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大(dà)面积违约(yuē)，将(jiāng)导致银行(xíng)不良率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠(qú)道，根据我们的(de)《中国住(zhù)房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三(sān)国合计的(de)31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股(gǔ)债房市值的比例较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发(fā)育(yù)尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民(mín)投资(zī)渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制(zhì)背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效(xiào)应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能(néng)交付的(de)风(fēng)险。比如(rú)，交房等(děng)待期一般(bān)为两年，在(zài)此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担(dān)银(yín)行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者(zhě)和开(kāi)发商之间的购(gòu)房合同、购(gòu)房者和银行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是(shì)两个(gè)独(dú)立的合(hé)同关系，如果开发商发(fā)生违约，购房者只能根据(jù)购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业(yè)层(céng)面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发(fā)资(zī)金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自身信(xìn)用和(hé)购房者(zhě)对行业的(de)信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦(dàn)房(fáng)企(qǐ)因为市场(chǎng)波动或经营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等(děng)情况，而房企通过(guò)与购房者签(qiān)订的预售合(hé)同和(hé)按揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短(duǎn)期不(bù)能还(hái)款(kuǎn)等，则风险完全由(yóu)银行承(chéng)担，银行将面临较大的坏(huài)账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购房者的(de)预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的(de)《城市商(shāng)品房预(yù)售管理办法》中明确(què)规定了开发企业预售商品房所得款项(xiàng)应(yīng)当用于有关的工程建设，商品房预(yù)售(shòu)款监管的(de)具(jù)体办法，由房地产管理部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有(yǒu)统一的预售资金(jīn)监管规定，各地实(shí)行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等城市(shì)则按照(zhào)项(xiàng)目(mù)的建安成本乘(chéng)以建筑(zhù)面积或者项目(mù)工程总额(é)报价计算重(zhòng)点(diǎn)资金(jīn)。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监(jiān)管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监(jiān)管账户(hù)资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时代的高周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预售款监(jiān)管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工(gōng)程(chéng)总承(chéng)包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付资(zī)金，再(zài)由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度所需。通(tōng)过这些方式套取的(de)资金，在(zài)房(fáng)企(qǐ)各地项(xiàng)目间(jiān)流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流(liú)动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式(shì)，但一定程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈(chéng)现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购(gòu)房者预付资金(jīn)，一般(bān)设有定金或预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的预付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方(fāng)式：预付(fù)款(kuǎn)一般(bān)以定金(jīn)方式(shì)支付(fù)，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一般(bān)采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按(àn)工程进度(dù)付款，按揭(jiē)贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月(yuè)供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保障(zhàng)有两(liǎng)种方(fāng)式，一是(shì)期房由政(zhèng)府(fǔ)或第(dì)三方验(yàn)收合格并提(tí)供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为(wèi)购房(fáng)者提供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　美(měi)国期房定金一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交(jiāo)付(fù)前资金由第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付(fù)环节，定(dìng)金(jīn)比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外，购房者在房屋(wū)交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美(měi)国为防止开发(fā)商挪用资(zī)金，购房者的定金(jīn)及首付款由(yóu)第三方公证行或产权保险公司(sī)的信托账户监管。如(rú)果(guǒ)开发(fā)商倒闭(bì)导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商(shāng)在房屋建(jiàn)设过(guò)程中的资金全部(bù)来自(zì)银行，银行根据工程进度(dù)向开发商提(tí)供一(yī)定(dìng)比(bǐ)例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金(jīn)直接损害银行(xíng)利益，银行有(yǒu)充分动机监管开发商(shāng)施工(gōng)进度。开发商在房屋(wū)交付时需取得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭(píng)证向银(yín)行(xíng)得到购(gòu如何把对象玩成喷泉状态，怎么让自己女朋友喷泉)房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可(kě)零首(shǒu)付购房，房款按建(jiàn)造工期进(jìn)度支付，按揭按(àn)工期放(fàng)款后还贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定利(lì)率，开发商或购(gòu)房者可购买期房(fáng)烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发商(shāng)在项(xiàng)目(mù)获批后即可预售(shòu)房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行预约(yuē)公证，签订合(hé)同后定金退(tuì)还。如由于任何原(yuán)因不能购(gòu)买，定金按(àn)照(zhào)德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房(fáng)合(hé)同后，购房者需支(zhī)付(fù)公证费和土地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低(dī)首付比(bǐ)例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取(qǔ)按(àn)工期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比(bǐ)例因项目而异(yì)。一般来说，支付节(jié)点可分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工(gōng)、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室内清洁及(jí)墙面完工(gōng)、地板完工、全部完(wán)工，支付(fù)比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前(qián)如何把对象玩成喷泉状态，怎么让自己女朋友喷泉申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率，银行按施工(gōng)节奏分多(duō)次(cì)发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期限，期限结束(shù)后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国保险公司针对期房设(shè)计了两种保险，保险的(de)功(gōng)能(néng)是当(dāng)房屋出(chū)现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险公司保证开(kāi)发(fā)商赔偿或修(xiū)复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英(yīng)国(guó)预售制设有10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均有一(yī)名律师，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合(hé)同(tóng)等各个环节，各环节(jié)内容确认无(wú)误后(hòu)签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了(le)10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出现(xiàn)财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而(ér)超出10％的(de)部分较难追回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首付比(bǐ)例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式(shì)，但(dàn)是交房前付款比例相对(duì)较低，一般(bān)会在合同(tóng)签订(dìng)6-24个(gè)月(yuè)分(fēn)别(bié)支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经过房产公证公(gōng)司(sī)的检验(yàn)验(yàn)收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环(huán)节(jié)，英国期(qī)房(fáng)预售资金(jīn)监管极(jí)为严格(gé)，资(zī)金也由律师监管，在(zài)确认(rèn)工程进度、支付相关(guān)款项过(guò)程(chéng)中，由买房律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方(fāng)律(lǜ)师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即资(zī)金在进入开(kāi)发商账户前经过两道(dào)关口，有利(lì)于保障购(gòu)房(fáng)者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期(qī)房(fáng)预(yù)付款(kuǎn)保全(quán)措(cuò)施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售房定金(jīn)保全(quán)措(cuò)施”，交房前(qián)付款比例(lì)不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本二(èr)战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前(qián)是(shì)唯一一部规范(fàn)期(qī)房(fáng)交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购房(fáng)者支付(fù)定金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万日元的部(bù)分(fēn)，法(fǎ)律要求开发商必须完成定金保全措施才可(kě)预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同(tóng)时，开(kāi)发商向金融机构或指定(dìng)保证机构或(huò)保险机(jī)构签订定金(jīn)保证委托(tuō)合同，设置(zhì)购房者(zhě)定(dìng)金(jīn)的保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保(bǎo)证金证(zhèng)明书交付给购(gòu)房者。除定金外(wài)，其他预先支付的购房(fáng)款也受该措(cuò)施保护。若开发(fā)商倒闭(bì)导致期房(fáng)烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明书(shū)向(xiàng)金融机(jī)构或保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付，同(tóng)时，开发商需(xū)向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款在交房(fáng)后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房(fáng)款的(de)订(dìng)金，首付比例(lì)20％，余款按工程进(jìn)度支付(fù)，所有(yǒu)资金进(jìn)银行专门项(xiàng)目资金账(zhàng)户，交房后满1年保(bǎo)修(xiū)期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选购(gòu)权(quán)合同以(yǐ)及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款作(zuò)为订(dìng)金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者需(xū)支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期(qī)房(fáng)同样(yàng)采取按工程(chéng)进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对期房付款流程(chéng)做了(le)统一(yī)详(xiáng)细(xì)规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付(fù)节点一般为合(hé)同签(qiān)订后、地基完(wán)工、框架完工、管道门(mén)窗等完(wán)工(gōng)等，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度放款，月供在此过程中随着放出贷款的(de)增加而增(zēng)加，未放(fàng)款部分无需(xū)月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面，购(gòu)房者的(de)订(dìng)金与付款会(huì)存入(rù)银行专门的项目(mù)资金账户(hù)，账户(hù)资(zī)金(jīn)提取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关。房(fáng)屋(wū)交付后，购房者享受1年的(de)房屋保修(xiū)期，此后(hòu)购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前(qián)房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大对(duì)刚需(xū)和改善型(xíng)需(xū)求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是(shì)保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工具支(zhī)持。另一(yī)方面，从现在起，对(duì)还在正(zhèng)常(cháng)运(yùn)转的房企包括民(mín)营企业，加大支持力(lì)度(dù)，由(yóu)优(yōu)质房(fáng)企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应(yīng)充(chōng)分估(gū)计形势复杂(zá)性和(hé)人性复(fù)杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢复(fù)市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机(jī)制。长效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产税。定金(jīn)环节(jié)，建立(lì)开发商违约后(hòu)定金保护机(jī)制，如(rú)将已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金安(ān)全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋(wū)重大延期以(yǐ)及重大(dà)缺陷等(děng)情(qíng)况提供充分的保障。余款支付环(huán)节，建立按工程进度(dù)付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制(zhì)，充分(fēn)保护(hù)购房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于(yú)开发(fā)商、银(yín)行的(de)第三方资金监管机(jī)构(gòu)，或(huò)由(yóu)政府相关部门直(zhí)接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问(wèn)题全权负责、免(miǎn)费(fèi)维修，购房者在保修期结束(shù)后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入(rù)存量(liàng)时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另一方面，取消(xiāo)预售(shòu)制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭(liáo)乱(luàn)、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的(de)营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提(tí)升开(kāi)发(fā)商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。

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