“现在的房地(dì)产很难再出现像过(guò)去(qù)十年的系统性(xìng)行情(qíng)。”思(sī)睿集团合(hé)伙人、首席经济学(xué)家洪灏向《红周(zhōu)刊》表示(shì)，房地产(chǎn)行(xíng)业分化(huà)的愈(yù)加明(míng)显，让机构和投资者的关注度从板块(kuài)向单个(gè)标的(de)转移(yí)。上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬向《红周刊》指出，从(cóng)行业来看，无(wú)论是业绩，还是估(gū)值，房地产都已经(jīng)双杀到(dào)了最底(dǐ)部，而且是反(fǎn)复地杀(shā)到了底部，再(zài)往下的空间已(yǐ)经(jīng)不大(dà)了。

　　三(sān)道红(hóng)线等指标

　　成挖掘(jué)个股阿尔法重要参考

　　那么如(rú)何(hé)寻(xún)找房地(dì)产个(gè)股的阿尔(ěr)法呢？

　　洪灏提醒(xǐng)，在房地产赛(sài)道(dào)中(zhōng)进(jìn)行选择，需要(yào)非常小心，避免(miǎn)选了半天，标的公司出(chū)现爆雷的情况(kuàng)。除此(cǐ)之外，洪灏(hào)指出，需要满足(zú)以下三个(gè)基准(zhǔn)：有大的国资(zī)背景的(de)、杠杆(gān)率较(jiào)低(dī)的、此前没有踩过红线的。

　　他还表示(shì)，如(rú)果关注一下今年房地产的开发资金来(lái)源(yuán)，可以发现，其实银行的(de)信贷倾向是(shì)不太愿意给(gěi)房(fáng)企(qǐ)贷款的，房企的主要资金来(lái)源来自(zì)新盘(pán)的销售。但今年(nián)新房的销售情况相较一般。再关(guān)注一下(xià)，哪些房企能从银行拿到(dào)钱(qián)，其(qí)实主要还(hái)是那些有(yǒu)国(guó)企背景的房(fáng)企，民营房企相对比较困难，所以整个行业出现(xiàn)了一个(gè)很明显的(de)分化，无论是在销(xiāo)售，还是融资等各个方面(miàn)都非常明显。现在(zài)有国资(zī)背(bèi)景的房(fáng)企在资本市场表现(xiàn)相对较(jiào)好，但没有国资背(bèi)景的民营(yíng)房企股价大多(duō)表现很一般(bān)。

　　陈(chén)昊扬则(zé)向《红周(zhōu)刊》表(biǎo)示，在房地产行业内(nèi)，我们的逻辑(jí)是，“寻找最后的赢家”。而具(jù)体(tǐ)到(dào)如何(hé)挖掘(jué)，我们会特别重视企业的成本优势，更(gèng)具体一点(diǎn)，就是它的净(jìng)借贷水平（净(jìng)负债率）是不是行业内的最低水平；利(lì)润率是(shì)不是(shì)行业(yè)内最高的；融资成本是否是行(xíng)业内最低的；建安(ān)成本是否也是业内(nèi)最(zuì)低的；这(zhè)些都是我们看(kàn)重的一家房(fáng)企的综合成本(běn)。

　　需要(yào)注意的是，能够同时满足上述(shù)条件的房企并不多(duō)。即(jí)便是在国央企(qǐ)中，仍(réng)有部分房企(qǐ)出现了“三(sān)道红线”的“踩(cǎi)线”情(qíng)况，且有(yǒu)逐渐恶(è)化的趋势。以A股为例，《红周刊(kān)》根据Wind数据整理发现，截至2022年(nián)末，天房发展、陆(lù)家嘴、格(gé)力地产(chǎn)、西藏(cáng)城投、中交(jiāo)地产、中国武夷等国央(yāng)企“三道红线”全踩。

　　除(chú)此之外，城建发展、京投发展、光明地产、云南城投(tóu)、首开股份、珠(zhū)江(jiāng)股份、城投(tóu)控(kòng)股等(děng)国央企(qǐ)房(fáng)企也(yě)踩了“三道红线”中(zhōng)的两条。

　　2022年激进扩(kuò)张房(fáng)企

　　需警惕(tì)其重(zhòng)蹈覆辙

　　不难看出，即便是有着较稳健特色(sè)的国央企(qǐ)房企(qǐ)，其(qí)财务指标称得(dé)上完全健(jiàn)康的仍是少(shǎo)数(shù)。而更加值得注(zhù)意的是，在(zài)2022年，不少国企，甚至地方国企开始大举扩(kuò)张。而(ér)这无疑又进一步考验着国央企的资金链情况。

　　对房企而言(yán)，扩张速度的张弛有度尤为重(zhòng)要，节奏把握准确，有助于房企储备优(yōu)质“弹药”；但过于(yú)乐观(guān)的(de)预判未来(lái)市(shì)场，以及过于激进的扩张拿地节奏也有可能让(ràng)房企重蹈此(cǐ)前的(de)高杠杆覆辙(zhé)。

　　陈昊(hào)扬(yáng)以(yǐ)其配置的一家房企进行举例(lì)，它从2018年开始到2021年，连续4年的净借贷比例都维持在33％左右，完(wán)全没有增加杠杆比例。而(ér)到(dào)2022年(nián)，这家房企(qǐ)明(míng)显感觉(jué)到机会(huì)来了，其(qí)开始在一线城(chéng)市进行大举拿地，净(jìng)负(fù)债率也由此前的33％左(zuǒ)右(yòu)水准提高到45％左右，涨了接近三(sān)分之一。与此(cǐ)同时(shí)，该(gāi)房企(qǐ)新购入地块(kuài)也实现(xiàn)了快速的开盘利用率，预计今年会有更(gèng)多的楼(lóu)盘入市。像这(zhè)类企业(yè)就(jiù)符合“最后的赢(yíng)家”的特点。一方面(miàn)，在于它本(běn)身储(chǔ)备(bèi)了很多弹药，去年拿地(dì)超(chāo)1000亿(yì)元(yuán)，且其中一半在一线城市，另(lìng)外一半(bàn)也主要集中在强(qiáng)二线和二(èr)线城(chéng)市(shì)；另一方面，它的扩张是(shì)有节制地扩张。

　　陈(chén)昊扬同样提醒(xǐng)道，与之相反，有(yǒu)些(xiē)房企的扩张速度让人(rén)感觉又回到了2016cow的复数怎么写的，cow的复数英语怎么读年、2017年，或(huò)者说看到了2016年～2020年期间扩张的民(mín)营企业的(de)影子(zi)。虽然说(shuō)，见(jiàn)到机(jī)会时(shí)要出手，但出手的章法仍要(yào)小心，如(rú)果(guǒ)负债率扩张得(dé)太(tài)快(kuài)，但未来的两年市场(chǎng)没有想象得那(nà)么好，可(kě)能会重蹈(dǎo)覆辙。

　　那么(me)如何来衡量(liàng)一家房(fáng)企的扩张(zhāng)速度(dù)是否激进？陈昊扬向《红周刊》表示，主要还(hái)是看房企的净负债率水平(píng)，在我看来，这(zhè)个比例如果超过60％，就是(shì)扩张得过于快速了。

　　不难看(kàn)出，这一标准要比“三道(dào)红(hóng)线(xiàn)”对房(fáng)企的(de)净负债率要(yào)求不得(dé)高于100％要(yào)更加严格。陈昊扬解释，当前房地产(chǎn)行业(yè)的复(fù)苏(sū)速度并(bìng)没(méi)有那么快，所以要规避公司净负债率提高到一(yī)个比较危险的(de)水平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积(jī)极的房企梳理发现，中(zhōng)交地产、中国金(jīn)茂(mào)、华发股份、越(yuè)秀地(dì)产、绿城中国、保利发展等房企2022年净负债率都在(zài)60％之上。其中，中(zhōng)交地产(chǎn)净负债(zhài)率持(chí)续居(jū)高不(bù)下(xià)，在2020年至(zhì)2022年期间，依次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形成鲜明对比的是，华润置地、中(zhōng)国海外发(fā)展、万科A、滨江集(jí)团、招商蛇口(kǒu)、龙湖集(jí)团等房企在践行较(jiào)积极(jí)的拿地策(cè)略的同时，也较好地控制了公司的扩(kuò)张速度(dù)与净负债(zhài)率水平（见(jiàn)附表）。

　　滨(bīn)江集团等个(gè)别民营房企

　　或具备“最后赢家”的黑马特(tè)质

　　陈(chén)昊(hào)扬指出，实(shí)际(jì)上，他们是以同一(yī)筛选标(biāo)准(zhǔn)来看国央企与民营房企，但在各维度(dù)的实际表现上(shàng)，国央企(qǐ)确实会更胜一筹。如国央企的融(róng)资成本更(gèng)低，融资渠道也更顺(shùn)畅，能够(gòu)做(zuò)到想融就融，这样(yàng)，国央企(qǐ)自然而然就(jiù)具有(yǒu)天然优势。

　　虽然对比民营房(fáng)企，机构更(gèng)加看好国央企，但这也并不意味着，民营企业中就没有“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳理(lǐ)发现，仍有少(shǎo)数民(mín)营(yíng)房企(qǐ)同样受(shòu)到机构的青睐。比如(rú)，根据2023年(nián)一季报，滨江集团的十(shí)大(dà)流通股东(dōng)中新进了“中国工(gōng)商(shāng)银(yín)行股份有限(xiàn)公司(sī)－景(jǐng)顺长城中国回报灵活配(pèi)置混合(hé)型证券(quàn)投(tóu)资(zī)基金”“全国社(shè)保基金一一六组合”等。

　　除此之外，自2021年开始(shǐ)，百亿私募(mù)珠海阿巴马资产管理有限公(gōng)司就长期(qī)持有滨(bīn)江集(jí)团(tuán)。根据一季报，该资产公司(sī)的几只产品合计持(chí)有滨江集团9543万股，约(yuē)占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的(de)受青睐，和其自身的基本面表现存在(zài)一定(dìng)关(guān)系。2020年以来(lái)的(de)近三年时间，房地产市场整体在走“下坡路”，但作(zuò)为(wèi)杭州本土房企(qǐ)的滨江集团(tuán)仍(réng)是表现出较强(qiáng)的韧劲，2020年(nián)以来(lái)，滨江(jiāng)集团在业绩表现、销售规模、新增(zēng)土储、股价(jià)表现等(děng)多维度(dù)都表(biǎo)现了较强的增长(zhǎng)势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江集(jí)团扣非(fēi)归(guī)母净利(lì)润依次为21.27亿元、29.87亿元(yuán)、37.22亿元；依(yī)次实现同(tóng)比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近期发布的2023年一季报(bào)，今年(nián)一(yī)季(jì)度，滨(bīn)江集团(tuán)更是实现了(le)扣非归母净利润5.41亿元，同(tóng)比增长134.07％。

　　在(zài)房地产“青(qīng)铜时代”仍能保持自身(shēn)业绩的持续增长(zhǎng)，和滨江集团(tuán)扎根(gēn)杭州的战略布局关系密切。根据(jù)2022年年报，滨江集团有近七成营(yíng)收(shōu)来自杭州(zhōu)地区，而在2021年，杭州地区的(de)营收比重(zhòng)只占到近六成(chéng)。近三年持续稳居杭州房(fáng)企销售排名第一。

　　与(yǔ)此同时，滨(bīn)江集(jí)团在杭州的(de)土储补(bǔ)充同(tóng)样较为积极，根据诸葛找房、住在杭州网数(shù)据显示，2020年(nián)、2021年、2022年(nián)在杭拿地金额依次为404.6亿元(yuán)、237.1亿元、479.4亿元，同样持续(xù)稳居(jū)杭州的本土第一。

　　而滨(bīn)江集团在杭州(zhōu)的(de)较突出(chū)表(biǎo)现，也让滨江集(jí)团(tuán)的房(fáng)企排名迅速提(tí)升。到2023年，滨江集(jí)团的(de)房企(qǐ)排(pái)名已冲进前十，根据中指数据，2023年前4月，滨江(jiāng)集团实现销售(shòu)额607.3亿元(yuán)，位(wèi)列(liè)房(fáng)企第九位。

　　值得(dé)注意的是(shì)，2020年至今，滨江集团股(gǔ)价翻(fān)了(le)超一倍以上，而近期，滨江集团(tuán)更是迎(yíng)来多(duō)家机构的集中调研。滨江集团发布公告表(biǎo)示，公司(sī)于5月(yuè)10日接受(shòu)了信达证券、金鹰(yīng)基金、建信养老(lǎo)、新华养老等(děng)18家机构调研。

　　产业链(liàn)布局重点移至存(cún)量赛道

　　机(jī)构在下游家纺(fǎng)、家(jiā)居、物业觅α

　　实际上(shàng)房地产开发只是房地产产业链上的中游环(huán)节，其上游主要为钢铁(tiě)、水泥、建材(cái)、玻纤等材料(liào)供应商，而(ér)下(xià)游应用行业主要包括中介服务(wù)、家用电器(qì)、物cow的复数怎么写的，cow的复数英语怎么读业管(guǎn)理、家居用品(pǐn)。综合《红周刊》的采(cǎi)访(fǎng)，房(fáng)地产开发环节与上游(yóu)材料端息息相关，新(xīn)盘开工不足导致上游不(bù)被看好，机构寻觅(mì)个股阿尔法的思路渐渐移至下游。“中(zhōng)国(guó)房地(dì)产行业在进入存量房时代，所以对(duì)地产产业链，尤其是偏(piān)消费属(shǔ)性的(de)家装家居(jū)领域，我们(men)相对看好(hǎo)，因为(wèi)居民保(bǎo)有的住房规模越(yuè)来越大(dà)，随着时间(jiān)的增加，内(nèi)装更新的需求也会越来越多。美国过去的(de)数据充分说明了这一点，在(zài)新房(fáng)销售见(jiàn)顶之后，家具(jù)消费的增长却一直都很好。对于地产产(chǎn)业链，我(wǒ)们相对看好和内(nèi)装(zhuāng)相关(guān)的行业，例(lì)如消费建材、家(jiā)居装(zhuāng)饰等。”万(wàn)家基金人士(shì)表示。

　　而根(gēn)据《红周刊(kān)》对下游细分(fēn)中相关赛道(dào)龙头年内表现的统计(jì)，目前暂居前两位的都是来(lái)自家(jiā)纺赛道的公司，它(tā)们分(fēn)别是富安(ān)娜和水星家(jiā)纺，特别是前者在月(yuè)线连收七根(gēn)阳线(xiàn)的基础上，年内迄今涨幅(fú)已经逼近(jìn)30％。

　　以(yǐ)前者为例，富(fù)安娜主要从事纺织家居、睡(shuì)眠家居(jū)、生活类产(chǎn)品(pǐn)的研发、设计、生产(chǎn)及销售，旗(qí)下拥有(yǒu)原(yuán)创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自(zì)有品牌。第一季度报告显示，报告期内，富安娜(nà)实现营业收(shōu)入约6.2亿元，同比减(jiǎn)少7.57％；不(bù)过实现归属于上市(shì)公(gōng)司股东的净利润约(yuē)1.11亿(yì)元，同比增长5.28％。

　　而从上市公司一(yī)季报的十大(dà)流通(tōng)股股东来(lái)看，能(néng)够发现该股早已成为基金重仓股的天下，彼时包括公(gōng)募的(de)中欧价值发现(xiàn)、中欧(ōu)潜力(lì)价值、工银瑞信灵动价值、宝盈新价值(zhí)和(hé)私募(mù)的明河2016，都在其中出现，占据了半壁(bì)江(jiāng)山(shān)。需要强调的(de)是，中欧的(de)两只基金都是价(jià)值派基金经理(lǐ)曹名(míng)长在管的产(chǎn)品(pǐn)，首季其同时重(zhòng)仓的房地(dì)产产业(yè)链(liàn)股(gǔ)票还有金地集团和大亚圣象。

　　对比(bǐ)而(ér)言，前几年曾经(jīng)风光一时的(de)家居板块(kuài)也因疫情、消费复(fù)苏进程缓慢等多因素一度沉寂，不过好在困境(jìng)反转露出曙光(guāng)，家居板块中年内表现最(zuì)好(hǎo)的是志邦家居。同一时间段，该股年内(nèi)上涨已经超过(guò)23％，从业(yè)绩来看，无(wú)论是营(yíng)收还(hái)是(shì)归母(mǔ)净利润，公司都实现了同比双(shuāng)升。

　　从(cóng)公司的十大流通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看，《红周(zhōu)刊》发现(xiàn)广发基金经理罗洋慧眼独具，一(yī)季报(bào)中他管理的广发策(cè)略优选和广发(fā)安宏(hóng)回报均增加了持股(gǔ)，而这两只产品(pǐn)也成(chéng)为(wèi)志邦家居(jū)十大流通股股(gǔ)东中仅有(yǒu)的两只(zhǐ)公(gōng)募(mù)。有意思的是(shì)，他似乎对于定制家居类标的情有独(dú)钟(zhōng)，在另一家赛道公(gōng)司金牌橱(chú)柜中，他(tā)管理的全部三只产品均登榜十大流通(tōng)股股(gǔ)东，其也成(chéng)为他的(de)独门重(zhòng)仓股。

　　除去家居家纺外，下游的物业股(gǔ)也越(yuè)来越被机构所青睐，不过这类标的大多在(zài)香港(gǎng)上(shàng)市，如(rú)何选择成为难(nán)题(tí)。对此，前(qián)述上(shàng)海公募基(jī)金(jīn)经理举例分析(xī)：“物业服务(wù)不是一个高(gāo)毛(máo)利(lì)的行业，挣钱很辛苦，我选公司还是(shì)希(xī)望挣的是市(shì)场化应该挣的钱(qián)，以我曾(céng)经(jīng)买的绿城服(fú)务为例，它在中高端楼盘占(zhàn)比是比较高的，每年到期的合同里提(tí)价成功率在30％～40％。它能做(zuò)到滚动的大部分(fēn)项目到期之(zhī)后，经过两三(sān)轮合同周期还能做到产品提价。”

　　“行业里(lǐ)真正能做到(dào)产品提价(jià)的公(gōng)司(sī)很(hěn)少，因为(wèi)物业公司很容(róng)易一开始是挣钱的，后面因为保安这些固定人(rén)员成本的年度增(zēng)长，不过服务没有(yǒu)特别好，客户没有(yǒu)那么(me)满意，能做(zuò)到提价难(nán)度是非常大的。但是该(gāi)公司(sī)能在(zài)业(yè)内做到到期(qī)之后提价率比(bǐ)较(jiào)高，这跟它(tā)的定位和(hé)比(bǐ)较好的服(fú)务是有关系的。”他进一(yī)步强调。

未经允许不得转载：南京少儿险_南京【婴儿重病保险_幼儿教育险_婴儿怎样买保险】咨询_找经纪人沃保保险网 cow的复数怎么写的，cow的复数英语怎么读