5月以(yǐ)来，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而(ér)以公募基金(jīn)为代表(biǎo)的机(jī)构对于(yú)这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两(liǎng)只老牌(pái)ETF基(jī)金(jīn)为例，5月(yuè)9日时所公布的总(zǒng)份额(é)均(jūn)较4月(yuè)28日时有小幅增长。根(gēn)据基金(jīn)一季报统计(jì)，龙头与地方(fāng)国(guó)企央企(qǐ)获得增持(chí)，持仓数量占流通股比重增幅五只个(gè)股分(fēn)别为华发(fā)股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地产(chǎn)或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对(duì)房地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公(gōng)募所持(chí)房地产公司市值在股票资产(chǎn)中的占比(bǐ)却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更(gèng)是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次(cì)回升(shēng)，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业的持股比例也同(tóng)步(bù)回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎在(zài)今(jīn)年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板块一(yī)季度市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持(chí)仓市值(zhí)占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地产的投资愈发有集(jí)中于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的(de)重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股万科(kē)A排在第96位。对比(bǐ)去年四季(jì)报，变(biàn)化之(zhī)处首先(xiān)在于几只房地产(chǎn)龙头股从(cóng)排位(wèi)上看均有(yǒu)退步，尤其(qí)是万(wàn)科最(zuì)为(wèi)明显；其次是(shì)金地集团退出(chū)百大之列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一(yī)环(huán)，且首(shǒu)季并(bìng)非行业销售旺(wàng)季，其(qí)传导到二级(jí)市场乃至机构持仓上还需(xū)要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地(dì)产已经进(jìn)入大分化时代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产(chǎn)行业(yè)轻(qīng)松收(shōu)获行业贝塔(tǎ)的红利期一去(qù)不返了。“如果(guǒ)按照产业周期(qī)来分类(lèi)，包(bāo)括房地产(chǎn)等几(jǐ)类行业在盖(gài)特纳(nà)曲线里属于(yú)成熟期或者衰退期的(de)行业，传统(tǒng)认知上没(méi)有(yǒu)什么投(tóu)资机(jī)会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的行业也(yě)出现(xiàn)了一(yī)些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了(le)更大的变(biàn)化(huà)。”一不愿具名的(de)上(shàng)海公募基金(jīn)经(jīng)理指出(chū)。

　　不过也有公(gōng)募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行(xíng)业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年(nián)销售(shòu)面积(jī)很难(nán)再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国(guó)存量有400亿(yì)平方米建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑存量(liàng)地产的更新(xīn)，也(yě)有近10亿(yì)平方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产(chǎn)研(yán)究员吕(lǚ)功(gōng)绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是(shì)人均住(zhù)房面积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元(yuán)的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过快上行(xíng)的房价，因而(ér)行业高增(zēng)的时代已(yǐ)经过去，未来行(xíng)业的需求或(huò)将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的过(guò)程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的(de)公(gōng)司就能够(gòu)通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当(dāng)行业(yè)需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代(dài)表(biǎo)没有(yǒu)投资(zī)机会，机(jī)会(huì)在于城(chéng)市、位(wèi)置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是(shì)基于(yú)这样(yàng)的认识转变，精耕细(xì)作个(gè)股成为公(gōng)募乃至整体机构(gòu)的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产(chǎn)“风(fēng)物(wù)长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体的个(gè)股来看，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块(kuài)个股(gǔ)，在(zài)纳入统(tǒng)计的124只房地产类(lèi)标(biāo)的股中，本月(yuè)以来实现股价上(shàng)涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间段恰好排名前五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展，五一(yī)假期(qī)归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日(rì)、5日连(lián)续两个(gè)交易日(rì)收出(chū)涨停。从(cóng)该(gāi)股的基(jī)本面来看，上(shàng)实发展的主营业(yè)务为(wèi)房地产开发与经营。公(gōng)司的主要产(chǎn)品及服务为房(fáng)地产销售、房(fáng)地产租赁、物(wù)业管(guǎn)理服务、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子(zi)。以3月(yuè)31日时的(de)首季十大流通(tōng)股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银(yín)基金、私募(mù)的(de)迎(yíng)水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本(běn)地房(fáng)企，其第(dì)一(yī)季(jì)度的收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是(shì)该公司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来(lái)最高，另一(yī)方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸引了知名机构在其(qí)中持续驻足。从(cóng)第一季度十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，知(zhī)名(míng)私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在(zài)前十中，这也是连续(xù)第(dì)三个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前(qián)十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当(dāng)季还(hái)小幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外(wài)，荣安地产则是(shì)主(zhǔ)要布局在深圳的地(dì)产公司(sī)，一季报交出的也是一份报(bào)喜(xǐ)的成绩单：首(shǒu)季公司实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司(sī)股(gǔ)东(dōng)的(de)净利润6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到两只公募(mù)指基首季新杀入(rù)十大流(liú)通股股东行列。具体说来， 南方中证全(quán)指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排名第七位(wèi)，富(fù)国中证指数(shù)1000增强(qiáng)则排(pái)名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国(guó)际(jì)和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析(xī)：“经历(lì)过行业(yè)洗(xǐ)牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值(zhí)更为笃定突出(chū)；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地(dì)供(gōng)给(gěi)较多（券商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限(xiàn)于(yú)信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成本土(tǔ)地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看(kàn)，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆率较低，净负(fù)债率基(jī)本在70％以下(xià)，而其他房企的净负债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠杆空(kōng)间(jiān)有限，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙头房(fáng)企的融(róng)资成本(běn)不断下滑，基本(běn)社保二级单位编码是什么意思，单位编码是什么意思呀在(zài)3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企(qǐ)的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存(cún)在发展的大好机(jī)会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出(chū)：“房地产行(xíng)业(yè)的(de)结构(gòu)性机(jī)会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其(qí)是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优势，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融(róng)资成本，优质(zhì)的开发资源和良好的(de)不动产资产运营(yíng)能(néng)力的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央(yāng)企相较于民(mín)营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地(dì)资(zī)源债权债务关系等问题，市(shì)场对民营房开企业的(de)资(zī)产会有更多担(dān)忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业出(chū)清的过(guò)程中，央国企相(xiāng)较(jiào)于民企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角度从中长期的维度看(kàn)，行(xíng)业(yè)的逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进(jìn)入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定且(qiě)可预期的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相(xiāng)对较低，企业自(zì)身资(zī)产的质(zhì)量好、运营能力(lì)强、可以创造持(chí)续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业(yè)普(pǔ)涨的(de)概率比较低，行业(yè)内(nèi)部(bù)将(jiāng)出现分化，要关(guān)注(zhù)将受(shòu)益于行业(yè社保二级单位编码是什么意思，单位编码是什么意思呀)集中度提升的头部公(gōng)司。”星(xīng)石(shí)投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还(hái)是保利发(fā)展、招商蛇(shé)口(kǒu)等(děng)国资(zī)背(bèi)景龙(lóng)头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要(yào)客观地(dì)去持续观察国企(qǐ)央企在三个方面是否可以维持，首先是融(róng)资(zī)成(chéng)本保持低(dī)位(wèi)，其次(cì)是销(xiāo)售(shòu)份额持续提(tí)升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳(shū)理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均实(shí)现了(le)业绩的(de)回正(zhèng)，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些公(gōng)司也(yě)是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是因为过去两三年(nián)时间，尤其是(shì)在2021年下(xià)半年(nián)民营(yíng)房(fáng)企不(bù)怎(zěn)么(me)投资拿地之(zhī)后，国有(yǒu)企业仍在持(chí)续(xù)性(xìng)地(dì)拿地，且主要集中在核心城市，投(tóu)资力度(dù)较(jiào)大。投资(zī)的驱动(dòng)能够推动房企销售业绩(jì)的(de)增(zēng)长，从而在2023年一季度市(shì)场恢(huī)复但仍处于调整的过(guò)程中，能够保有(yǒu)一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时(shí)也提醒(xǐng)表(biǎo)示(shì)，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确(què)定性。其实整个市场从(cóng)四月份开始又(yòu)在(zài)往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成都等极(jí)个别城市四(sì)月环比三月相对表现(xiàn)较(jiào)好之外，包括北京、上海(hǎi)在(zài)内的(de)绝大多数城市都(dōu)出(chū)现环(huán)比下(xià)滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场表现也不(bù)太(tài)乐(lè)观。按照(zhào)现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去库存压(yā)力、企(qǐ)业的资金面(miàn)压力(lì)，可能会出(chū)现，到六月份房(fáng)企为了半(bàn)年(nián)报冲业绩出现市场的短期反弹外的一(yī)个市场(chǎng)乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确(què)定性(xìng)的(de)压力(lì)仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在(zài)整个房地(dì)产以及其上下游产业链的复苏速(sù)度(dù)都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行(xíng)好得多的企业(yè)，会(huì)伴随整个(gè)行业(yè)的弱(ruò)复苏，业绩会逐步(bù)体(tǐ)现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待(dài)它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日(rì)《红(hóng)周刊(kān)》，文(wén)中提及个股仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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