导读

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过(guò)去(qù)二十年是中(zhōng)国房地(dì)产市(shì)场黄(huáng)金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产(chǎn)持续低景气(qì)，有关(guān)中国地产(chǎn)是(shì)否过剩的讨论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文(wén)试图(tú)厘清(qīng)中国城(chéng)镇存量住宅(zhái)真实情况(kuàng)，据此判断中国未来(lái)地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全(quán)国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七(qī)次人(rén)口普查调查(chá)数据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩？

　　事实上(shàng)住(zhù)建(jiàn)部(bù)披(pī)露的(de)近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不(bù)到一成(chéng)，其(qí)中还包括大量城镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示(shì)中国城(chéng)镇(zhèn)居民人均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。中国的人(rén)均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国(guó)住宅市(shì)场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国(guó)城镇居(jū)民户均(jūn)1套房，其中每(měi)户(hù)持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无(wú)直接(jiē)公布中(zhōng)国(guó)家庭户均(jūn)住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套(tào)数(shù)、商(shāng)品住(zhù)宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前(qián)城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商(shāng)业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户有房，然(rán)而(ér)事实上中国住宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会(huì)大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为(wèi)户均一套房无法满(mǎn)足(zú)流动人口的租(zū)赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的近三成都(dōu)是(shì)流(liú)动人口，流(liú)动人(rén)口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)买房，从而产(chǎn)生(shēng)了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户(hù)均一(yī)套房，中国未来地产仍(réng)有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模(mó)缩小(xiǎo)，一(yī)人(rén)户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的(de)分化日(rì)益明显，区域经济(jì)资源(yuán)分(fēn)配的再(zài)集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入(rù)，人(rén)口净迁(qiān)入(rù)城市的(de)新增住宅需求有望持(chí)续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在(zài)2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小”住宅的(de)改造(zào)势在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)均较发(fā)达国家有着不(bù)小差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年(nián)之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时(shí)代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这是过(guò)去(qù)二十年房(fáng)价(jià)快速上涨基石(shí)。那么当下房地产大(dà)分化(huà)时代已至(zhì)，大(dà)分化时代下地产矛盾则(zé)更多(duō)体现在住宅质量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在(zài)不同能(néng)级城市之间，不(bù)同(tóng)区域板(bǎn)块之(zhī)间(jiān)，不同品(pǐn)质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露(lù)全(quán)国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市二(èr)手(shǒu)房挂牌(pái)量突然(rán)激增，引发一阵(zhèn)二(èr)手房的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁(jìn)担心，中国的(de)房子(zi)是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需(xū)平衡，或(huò)是(shì)仍然存在(zài)不(bù)足？可惜由于住宅存量数(shù)据并未(wèi)公布(bù)，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出(chū)中国城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套(tào)数，回(huí)答当(dāng)前的房子(zi)是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未(wèi)来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数量过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作(zuò)情况为主题的新闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋建筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇房(fáng)屋实(shí)际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等(děng)非住宅。总(zǒng)的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次(cì)人口普(pǔ)查数据(jù)公布了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着人(rén)人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数(shù)量有关，更与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配(pèi)套设(shè)施等因素密切相关(guān)。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全反映出城镇居(jū)民的(de)居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住宅的测算思路、数据(jù)和方(fāng)法

　　中国(guó)城镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一(yī)类是商(shāng)品住(zhù)宅，另(lìng)一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没(méi)有直接公布城(chéng)镇(zhèn)住宅数量。居民(mín)住宅相关数(shù)据有两处可以(yǐ)直接公布(bù)，一(yī)是每年商品住(zhù)宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计(jì)算(suàn)中国居民户均住(zhù)宅(zhái)数(shù)量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品住宅数量极(jí)少(shǎo)，可忽(hū)略(lüè)不计。估算城镇(zhèn)居民(mín)户均住宅套数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数(shù)相加，我们就(jiù)能(néng)够得到当前商(shāng)品住宅(zhái)总存量。

　　第二(白玉髓越戴越穷是真的吗，白玉髓的寓意是什么èr)步，根据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非(fēi)商(shāng)品住宅比例，推算(suàn)得到(dào)居民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇(zhèn)户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比=住(zhù)宅总套(tào)数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们利用(yòng)既有统计数据，大致测(cè)算得到中(zhōng)国(guó)存量房地产套数，并进一(yī)步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民(mín)户(hù)均拥有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包含(hán)现(xiàn)房(fáng)和(hé)期(qī)房）。

　　中国的(de)房地(dì)产销售(shòu)以期房为主，从2019年(nián)开(kāi)始，新房(fáng)销售(shòu)中期(qī)房占比(bǐ)近9成。本(běn)文去除(chú)商品住宅累(lèi)计销售套(tào)数里的期房(fáng)销售，得到(dào)商品住宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数=截(jié)止到2022年(nián)商品住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装修的(de)时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要(yào)进(jìn)一步(bù)推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据显示中国城(chéng)镇居民的住(zhù)宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商(shāng)品住(zhù)宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手房加(jiā)总，得到(dào)商(shāng)品住(zhù)宅占居(jū)民所有住宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅的(de)实(shí)际变化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期(qī)房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房(fáng)顺利，已(yǐ)购(gòu)期房会(huì)在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达(dá)到了户均一套房的程度(dù)，“户户(hù)有(yǒu)房”是否意味着中国(guó)城(chéng)镇化(huà)进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存(cún)量供(gōng)给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房(fáng)并(bìng)不意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住(zhù)宅来满足因人口流动、居(jū)民换(huàn)房等因素产(chǎn)生的(de)住宅需求。因此(cǐ)，成熟(shú)房地(dì)产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来(lái)看(kàn)，美国、英国和(hé)日本的住宅套户比均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英国的(de)住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就(jiù)会(huì)造(zào)成人(rén)口(kǒu)净流(liú)入地的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中(zhōng)国的(de)流动人口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动人口和(hé)省(shěng)际流动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的中国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口在老家(jiā)拥(yōng)有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城(chéng)市的(de)高工资吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人口实(shí)际上会占(zhàn)据两套房，在高房价的大(dà)城(chéng)市租赁一(yī)套房，在(zài)房价较低的(de)县城购买一套房。所(suǒ)以(yǐ)说户均一套(tào)房无(wú)法满足庞大流(liú)动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前(qián)，中(zhōng)国的城镇住宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户(hù)城(chéng)镇居民住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户的生活(huó)带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世(shì)纪修(xiū)建的老旧小区很(hěn)难满足现代(dài)生活需求(qiú)，在(zài)未(wèi)来(lái)大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成的家庭(tíng)住宅为(wèi)一居(jū)室和二居(jū)室，户(hù)型(xíng)偏小。其中一居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市(shì)土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未(wèi)来地产(chǎn)的需(xū)求(qiú)驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积(jī)为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半(bàn)的(de)家庭人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)不(bù)足19平方米，不(bù)及全(quán)国人均水平(píng)的一半。若去除(chú)20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积低于15平方米的(de)家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按(àn)这个标(biāo)准算的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在住宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若人(rén)均可(kě)使用住宅(zhái)面积(jī)为40平，即人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人(rén)数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平(píng)，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国(guó)和英国(guó)都(dōu)高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积(jī)后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距(jù)将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的(de)集(jí)体户(hù)人口，所需要的(de)住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们测(cè)算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静(jìng)态(tài)结(jié)构和动(dòng)态趋势演绎，决(jué)定了中(zhōng)国(guó)未来地产仍有(yǒu)需(xū)求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来(lái)城(chéng)镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过(guò)去20年我国(guó)城镇家庭户(hù)均人(rén)口(kǒu)数不断下(xià)降，六普显示城镇户(hù)均人(rén)口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋势将继(jì)续延(yán)续(xù)，导致户(hù)数会因户均人口规(guī)模(mó)的缩小而(ér)增多(duō)。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济(jì)发展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显，资(zī)源(yuán)和生产要素逐(zhú)步向经(jīng)济带、都(dōu)市圈(quān)中心城市流入(rù)，区(qū)域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势(shì)必(bì)涉(shè)及到(dào)买(mǎi)房租房，给(gěi)迁入(rù)地住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例(lì)，2021年常住(zhù)人(rén)口增量为(wèi)72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其人(rén)口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善(shàn)性需求依(yī)然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)的(de)家(jiā)庭拆迁改建(jiàn)最(zuì)多。自建房(fáng)家庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净(jìng)需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商(shāng)品住(zhù)宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧(jiù)城改造，商品住(zhù)宅(zhái)的占比(bǐ)势必会进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质(zhì)量低、基础设(shè)施配套(tào)差(chà)、没(méi)有或(huò)少有物(wù)业管理，居民追求美好(hǎo)、宜(yí)居(jū)生(shēng)活的环(huán)境，背后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需(xū)求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于(yú)资金，倾向于中小户(hù)型(xíng)。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会议明确(què)指出支(zhī)持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平(píng)的提高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足(zú)，供需出现错配，这是过去二(èr)十年(nián)房价快速上涨基(jī)石。那(nà)么未来将(jiāng)是住宅质量的(de)供需冲突。房(fáng)地产大分(fēn)化(huà)时代已至，这种分化不单局(jú)限(xiàn)于城(chéng)市能级之间差异(yì)，优(yōu)质小区和老旧二手房之(zhī)间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人(rén)口普(pǔ)查数据调查的是(shì)人，并不(bù)是针对住宅，因此可能(néng)存在(zài)统计偏差。商(shāng)品住宅占(zhàn)比实(shí)际值可能(néng)偏低，其(qí)增速可能(néng)超预(yù)期。

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