近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来除息日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对此表(biǎo)示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要(yào)特(tè)征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价(jià)值(zhí)，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也(yě)是观(guān)察REITs项目(mù)底层资产运营情况的(de)“窗口(kǒu)”。他(tā)们(men)也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项目(mù)相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产生现(xiàn)金(jīn)收益，特许经营权(quán)分红目前已(yǐ)包含了利润分(fēn)配和本金的归还，在(zài)选择投资标的时应了解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续(xù)迎来(lái)除息日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金额占可供(gōng)分配(pèi)金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表(biǎo)示(shì)，投资公(gōng)募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分红(hóng)收益，以及(jí)基金份额交(jiāo)易价(jià)格的变化。基(jī)金份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资(zī)产运营情况及市场因(yīn)素的综合影响(xiǎng)，较易(yì)引起波(bō)动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金分(fēn)红(hóng)预期则更(gèng)有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金(jīn)流，投资人(rén)通过(guò)基(jī)金募集材料和(hé)信息披露文(wén)件(jiàn)，结合行业及市场(chǎng)情(qíng)况，可以分析基础设施(shī)项目的经(jīng)营业(yè)绩，作为进行(xíng)投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价格(gé)变(biàn)化导致的(de)浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分红作为基(jī)金份额持(chí)有人实际(jì)获(huò)得的现金收益，对于(yú)长期(qī)投资者更(gèng)具参(cān)考价(jià)值。”中金(jīn)基金相关(guān)负责人(rén)称。

　鹅颈藤壶是什么东西，鹅颈藤壶多少钱一斤　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总(zǒng)监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集(jí)基础设施证券投资基金指引(yǐn)（试(shì)行）》及(jí)相关(guān)法(fǎ)规要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并后(hòu)基金年度可分(fēn)配(pèi)金额以现金形式(shì)分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征(zhēng)之一(yī)，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来看，基(jī)础设施公募(mù)REITs同时具(jù)备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价(jià)格反(fǎn)映这类(lèi)产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了(le)这类产(chǎn)品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定利息回(huí)报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一(yī)方面是公募(mù)REITs丰富了(le)机(jī)构投资(zī)者的投资品类(lèi)，为资(zī)产(chǎn)配置多(duō)元化提供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强的(de)配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮助机构投资者(zhě)稳定(dìng)收益。机(jī)构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对(duì)于(yú)投资(zī)债券相对高的收益性(xìng)，在有效控制风险的(de)前提下，增厚(hòu)资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未(wèi)来(lái)分红水平的(de)预期(qī)，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市场价(jià)格走势的关(guān)键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现(xiàn)看，截(jié)至4月(yuè)21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票(piào)和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年(nián)年报，部(bù)分产品(pǐn)受宏(hóng)观经济的影响，可分配金额完(wán)成率不达预期(qī)，一定(dìng)程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平(píng)称(chēng)，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重因素的(de)影响，投(tóu)资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素(sù)之一，而(ér)稳定(dìng)的分红(hóng)有利于吸引(yǐn)投资者参(cān)与公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股(gǔ)票和债(zhài)券回归的(de)过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩(jì)相(xiāng)对(duì)经济活力的改善有(yǒu)一定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调(diào)减处理，调减(jiǎn)金额(é)根据单位基(jī)金份额的分红金额进行计算。除权操(cāo)作是对(duì)分红前后基金份额(é)净值变化的修(xiū)正(zhèng)，使投(tóu)资(zī)人在基金分红前后(hòu)均(jūn)可以获得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投资者(zhě)长(zhǎng)期投(tóu)资的(de)信心，同时需结合持有产品的特(tè)性，关(guān)注(zhù)二级市场扰动对(duì)整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金相关(guān)人士也(yě)称。

　　特(tè)许经(jīng)营权分红包括利(lì)润(rùn)分配和本金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基金分红前提是本金(jīn)之上的增值(zhí)部(bù)分(fēn)不(bù)同，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作期间(jiān)的“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派(pài)”更为(wèi)准确，分(fēn)派的是本金(jīn)与增值两(liǎng)个部分，两个部分之间(jiān)的比例是变动的，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红差异很大，大多数普通投(tóu)资者可能把鹅颈藤壶是什么东西，鹅颈藤壶多少钱一斤“分(fēn)派”金额误认为是持(chí)续分(fēn)红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期(qī)后基金价值(zhí)面临极大不确定(dìng)性，这是该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示，目前(qián)公募REITs主要(yào)有特许(xǔ)经营权类和产权类(lèi)两大资产类型，持(chí)有产权类产(chǎn)品(pǐn)的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分(fēn)红(hóng)及(jí)资产增值的收益，而(ér)持有特许经(jīng)营类(lèi)产品的收益主要(yào)来自项目每年的(de)现金分红。其中，特(tè)许经营权类资产的分红包括了利润分(fēn)配和(hé)本金(jīn)的归还，两者(zhě)的比率也(yě)是变动的，对(duì)特许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收(shōu)益。普通(tōng)投资(zī)者在(zài)选择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类型。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示(shì)，从细分(fēn)来看，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资产(chǎn)属性不同而形(xíng)成区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相(xiāng)当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要(yào)为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层资(zī)产属(shǔ)性，对(duì)所选择产品的二(èr)级市场(chǎng)价格和分红有合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不再能(néng)产生现金收益，因此将可供分配金额(é)的分配理解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准确。基(jī)于这个(gè)特点(diǎn)，剩余经营(yíng)期限较短的(de)特许(xǔ)经营项(xiàng)目，通常具备(bèi)更高的分派(pài)率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余期(qī)限较长的(de)特(tè)许经营权项目，即使分派(pài)率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该(gāi)负(fù)责人(rén)提(tí)醒(xǐng)投资者注意，特(tè)许经营权项目的分(fēn)派金(jīn)额(é)包含了投资本金(jīn)，在不进(jìn)行扩(kuò)募的情况下，基金份(fèn)额单价随(suí)着分(fēn)派进(jìn)度逐年下降是(shì)正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类(lèi)项目的土地(dì)或(huò)建筑的(de)剩余(yú)使用年限一般较(jiào)长，再加上(shàng)到期后通过(guò)对(duì)建(jiàn)筑的更新改造(zào)或补缴土(tǔ)地出让金(jīn)等追加投资，有机会进(jìn)一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在鹅颈藤壶是什么东西，鹅颈藤壶多少钱一斤基础资产的(de)估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资(zī)属(shǔ)性。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测(cè)内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业(yè)内人士还(hái)表示(shì)，在产品分红期(qī)，投(tóu)资者可以观测(cè)经营活动(dòng)现金(jīn)流、可(kě)供分配现(xiàn)金、内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评估项(xiàng)目底层(céng)资(zī)产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的(de)指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是年(nián)报中披露(lù)的经(jīng)营活动现金(jīn)流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存(cún)在本质性区别。经营活动产生的(de)现金净流量(liàng)是指企业(yè)经营、筹(chóu)资、投资产生的现金(jīn)流，基于企业(yè)本身经营活(huó)动产(chǎn)生(shēng)；可(kě)供(gōng)分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润(rùn)表的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面(miàn)现金。

　　李华平(píng)也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价值体现在相对(duì)股(gǔ)债市场独立的(de)资产配(pèi)置功能，比较适合长期持(chí)有。建议投资(zī)者对经(jīng)营权类的(de)资产(chǎn)可以更多关(guān)注内部收益率的(de)高低，对产权(quán)类(lèi)的资产更多(duō)关注分派率高低(dī)。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分(fēn)配收(shōu)益主要来自底层资产的经营净(jìng)现金流，所(suǒ)以底层(céng)资产(chǎn)运营情况直接影响投(tóu)资回报，投(tóu)资(zī)者可综合考虑原始权益人综合实(shí)力(lì)、运(yùn)营(yíng)管理(lǐ)机构实力、公募基(jī)金管理人实力(lì)等多重(zhòng)因素来选择投(tóu)资(zī)标的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报(bào)也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交易(yì)带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议(yì)投资者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对(duì)明显、同(tóng)时分(fēn)红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明书(shū)均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年的(de)可供分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进行(xíng)比(bǐ)较分析，结合经济及(jí)市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负(fù)责人也(yě)称。

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