5月以来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的(de)机构对于这(zhè)一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏(xià)的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的总份额均较4月(yuè)28日时(shí)有小幅增长。根据基蒋经国的母亲是谁 蒋纬国的亲生父亲母亲是谁金一季报统计(jì)，龙头与地方国(guó)企央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通(tōng)股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地(dì)产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年末，公募(mù)所持有的(de)房地产行业标(biāo)的市值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所(suǒ)持(chí)股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持房(fáng)地产公司市(shì)值在(zài)股票资产中的占(zhàn)比却断(duàn)崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公募对房(fáng)地产行业(yè)的持股比例(lì)也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今(jīn)年(nián)一(yī)季度得以(yǐ)延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持有房(fáng)地(dì)产板块一季度(dù)市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股(gǔ)份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现，公(gōng)募对于房地产的投资愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报(bào)汇(huì)总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块排名最高的(de)是保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第33位。排(pái)名(míng)第二的是(shì)招商(shāng)蛇口，排(pái)在第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙(lóng)头股万科A排在(zài)第96位。对(duì)比(bǐ)去年四季(jì)报，变化之(zhī)处(chù)首(shǒu)先在于几只房地产龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金地集团退出百大之(zhī)列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏(sū)链上最后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级(jí)市场乃至机构持(chí)仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断(duàn)房(fáng)地产已经进入大分化(huà)时代，一(yī)二(èr)线城(chéng)市(shì)好于三(sān)四线城市。而(ér)映(yìng)射到二级(jí)市场投资上，配置房地(dì)产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括房(fáng)地产(chǎn)等几类(lèi)行业在盖特(tè)纳(nà)曲(qū)线里属于成熟期或者(zhě)衰退(tuì)期的行业(yè)，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的(de)行业也出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿(yuà蒋经国的母亲是谁 蒋纬国的亲生父亲母亲是谁n)具名(míng)的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的(de)年销售面积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了(le)15万(wàn)亿元。中国存(cún)量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近(jìn)10亿(yì)平方米。需求端(duān)还需要(yào)有一定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产研究员吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化(huà)的进程(chéng)，还是(shì)人均住(zhù)房面(miàn)积（接(jiē)近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺(quē)时代，而目前居(jū)民的杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)和(hé)房(fáng)价收入也(yě)不(bù)支(zhī)撑每(měi)年18万亿元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过快上(shàng)行(xíng)的(de)房价，因而行业(yè)高增的时代已经过去，未来行(xíng)业(yè)的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的(de)高杠杆属性，就很(hěn)容易出(chū)现信用风险问题（类(lèi)似2022年(nián)的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧(cè)出(chū)清(qīng)的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的提(tí)升。当行业(yè)需求见顶回落(luò)时(shí)，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经过去(qù)了(le)，但不代表没有(yǒu)投资(zī)机会，机会在于城(chéng)市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿(ā)尔法，而对应(yīng)到股票(piào)投资，就是(shì)强(qiáng)竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕(gēng)细作(zuò)个股成(chéng)为公(gōng)募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置(zhì)房地产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具体的(de)个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块(kuài)个股，在纳(nà)入(rù)统计的124只房地产(chǎn)类标的(de)股(gǔ)中，本月以(yǐ)来(lái)实现(xiàn)股价上(shàng)涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的(de)公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发(fā)展，五(wǔ)一假期归来后(hòu)日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交易(yì)日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业务(wù)为房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为(wèi)房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售、房地(dì)产(chǎn)租赁(lìn)、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据(jù)来看，2022年，其实现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实(shí)现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各(gè)类机构都有对(duì)其布局的(de)例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募(mù)的(de)上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金(jīn)桥也是(shì)上海本地房企，其第一季(jì)度的收入利润(rùn)规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司(sī)后(hòu)疫情时代出(chū)租(zū)率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看(kàn)，一季度(dù)新(xīn)增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约(yuē)54万平(píng)方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的(de)业(yè)绩势头向好(hǎo)背景下，自(zì)然(rán)也吸引了(le)知(zhī)名(míng)机构(gòu)在其中持续驻(zhù)足。从第(dì)一季(jì)度十(shí)大流通股股东来看(kàn)，知(zhī)名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第三个季度他(tā)有的两只产品杀入(rù)前十。同时榜单(dān)中还有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其(qí)当季还小幅增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产公司(sī)外(wài)，荣(róng)安地产则是(shì)主要布局在深圳的地(dì)产公司，一(yī)季报交出的也是一份报喜的(de)成绩单(dān)：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新(xīn)杀入十大流通股(gǔ)股(gǔ)东行列(liè)。具体说来， 南(nán)方中证(zhèng)全指房地(dì)产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七位，富国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际(jì)和(hé)私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全(quán)球基金相关(guān)人士(shì)分析：“经(jīng)历(lì)过行业(yè)洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价(jià)值更为笃定(dìng)突出(chū)；从拿地端看(kàn)，2022年(nián)土地(dì)市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对(duì)应潜在毛(máo)利率在25％以上，目(mù)前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信(xìn)用问题或者(zhě)资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿(ná)地，龙头房企趁机(jī)获(huò)取低(dī)成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房(fáng)企的拿地力(lì)度（拿地(dì)金额/销售(shòu)金(jīn)额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的融(róng)资成(chéng)本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的(de)销售蒋经国的母亲是谁 蒋纬国的亲生父亲母亲是谁额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在(zài)当前中特估的(de)浪潮下(xià)，央(yāng)国(guó)企地(dì)产(chǎn)股(gǔ)或(huò)存在发(fā)展的(de)大(dà)好机会。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然(rán)存在，少(shǎo)部分公司尤其是央(yāng)企占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库(kù)存的优(yōu)势(shì)。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本，优质的开发资源和良好的不(bù)动(dòng)产资产运营能力的多(duō)重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国(guó)央企相较于民营地产公司(sī)也是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关系等问题(tí)，市场对民(mín)营房开企(qǐ)业的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出(chū)清的过程中，央国企相较(jiào)于民(mín)企来说估值的(de)修复更明显。中特估(gū)的角(jiǎo)度从(cóng)中长期的维(wéi)度看(kàn)，行业的逻(luó)辑在于(yú)集中度提升后，行业进入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段，具(jù)备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金(jīn)流(liú)创(chuàng)造(zào)能力，以此带来(lái)估值中枢的提升(shēng)，应该关注(zhù)估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造(zào)持续现金流的(de)企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中行业(yè)普涨的概率比较(jiào)低，行业内部将(jiāng)出(chū)现分化，要关(guān)注(zhù)将受(shòu)益于(yú)行(xíng)业(yè)集中度提升的头部公司(sī)。”星(xīng)石(shí)投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许还(hái)是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前(qián)途更为光明。不过(guò)国投瑞银基金(jīn)投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观察国企(qǐ)央企在三个(gè)方面是否可(kě)以维持(chí)，首先是融资(zī)成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也(yě)根据房(fáng)企一季报梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年的(de)业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季(jì)度的业绩(jì)分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是(shì)较大增(zēng)速的增(zēng)长。而这些公(gōng)司也是机构的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是因为过去两三年时(shí)间(jiān)，尤其是在2021年下半年民(mín)营房(fáng)企不怎(zěn)么投资拿地之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在持(chí)续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投(tóu)资的(de)驱动(dòng)能够推(tuī)动(dòng)房企销售业绩的(de)增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够(gòu)保有(yǒu)一个正增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同时(shí)也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定性。其实(shí)整个市场(chǎng)从四月份(fèn)开始又在往下(xià)掉(diào)。除(chú)了杭(háng)州(zhōu)、成都等极个别城(chéng)市(shì)四(sì)月环(huán)比三月相对表现较好之外，包括(kuò)北京(jīng)、上海在内(nèi)的(de)绝大(dà)多(duō)数城市(shì)都出(chū)现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也(yě)不(bù)太乐(lè)观。按照现在的经济状况、收(shōu)入情况，以及市(shì)场的去库存(cún)压(yā)力、企(qǐ)业的资(zī)金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为(wèi)了(le)半年报冲业绩出(chū)现(xiàn)市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二(èr)季(jì)度、第三季度增长不确(què)定性(xìng)的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在(zài)整个房地产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏(sū)速度(dù)都比想象的(de)要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时(shí)候，在房地产以及(jí)上(shàng)下游就不是赚(zhuàn)快钱(qián)的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极(jí)为少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业(yè)，会(huì)伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它(tā)的基本(běn)面不断地(dì)凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文(wén)中(zhōng)提及个(gè)股仅为举例分(fēn)析，不做买(mǎi)卖推荐。）

未经允许不得转载：南京少儿险_南京【婴儿重病保险_幼儿教育险_婴儿怎样买保险】咨询_找经纪人沃保保险网 蒋经国的母亲是谁 蒋纬国的亲生父亲母亲是谁