文：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个(gè)月时间(jiān)，已有(yǒu)山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)了，用你的钱(qián)，建你的房子(zi)，还烂尾了(le)，这(zhè)是对(duì)购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实(shí)力(lì)的别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社(shè)会，这是房地产从大开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技(jì)术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制，长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是(shì)推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地(dì)产税。如果按照(zhào)经济规律办事(shì)，中国(guó)一定能实(shí)现(xiàn)房(fáng)地产软着(zhe)陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消(xiāo)预售制、改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售？大(dà)家想想，绝(jué)大部分商品是(shì)一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度(dù)，购(gòu)房老百姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交(jiāo)付的(de)风险。从个人层(céng)面看(kàn)，预售制对购房者非(fēi)常(cháng)不公平(píng)，比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交(jiāo)房的风(fēng)险(xiǎn)。从行业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推(tuī)部(bù)分(fēn)房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到下(xià)行周(zhōu)期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风(fēng)险。取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，这样(yàng)有助(zhù)于落实中央房住(zhù)不炒精(jīng)神、有助于保障(zhàng)购房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么(me)来的(de)？国外什么(me)情况？简(jiǎn)单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于(yú)商品(pǐn)房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入(rù)了商(shāng)品房预售制(zhì)度。其实(shí)，当前世界不少国家存在预售制。但是(shì)，重点(diǎn)来(lái)了！发达国家一般有严格的(de)监(jiān)管保(bǎo)障措施，开发(fā)商在项目(mù)获得政(zhèng)府批准后(hòu)才可以开始销售(shòu)，买(mǎi)家在购(gòu)买期房后(hòu)并非像中国一样在支付完(wán)首付款后从银行一次性贷款支(zhī)付剩(shèng)余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工(gōng)程(chéng)进度在完全交(jiāo)房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制度是(shì)需要严(yán)格的(de)资金(jīn)监(jiān)管、分(fēn)期支付以及违约处罚(fá)措施作为(wèi)保障的，如果没(méi)有这(zhè)些保障措(cuò)施，一定(dìng)会(huì)触发风(fēng)险，对(duì)购房民众(zhòng)不公平(píng)，所以(yǐ)不如借(jiè)机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定(dìng)历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在(zài)中国(guó)住房进入存(cún)量(liàng)时代，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助于(yú)降负债(zhài)降(jiàng)杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要(yào)配套(tào)房企债务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地(dì)产长效机(jī)制。这(zhè)是个技术活，只要(yào)坚(jiān)持市(shì)场化改(gǎi)革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住(zhù)属性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的(de)不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升(shēng)开发(fā)商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱(qū)逐劣(liè)币(bì)。所有商业(yè)的本质是向善，是以客户(hù)为中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施(shī)现房销售是实现老百(bǎi)姓安(ān)居(jū)乐(lè)业、社会(huì)长治久安、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在当前的(de)情况下，取消预售(shòu)制(zhì)要结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三好生、新(xīn)模式等综(zōng)合施(shī)策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研究(jiū)中心参(cān)与财税改革(gé)方案研究时(shí)，对(duì)预售制、房地(dì)产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成的专(zhuān)著《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进(jìn)“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预(yù)付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的(de)前世(shì)今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地(dì)产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等(děng)问题，分(fēn)层销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)还未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身(shēn)于木屋或者(zhě)其(qí)他临(lín)时住宅，住房的需(xū)求是相(xiāng)当高，不过(guò)大(dà)多数居民的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多数(shù)以一整栋楼(lóu)为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力(lì)才(cái)能购买。虽(suī)然(rán)楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转让难、出租资(zī)金(jīn)周转期长等(děng)问题。针对(duì)这一(yī)系列问(wèn)题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模(mó)式(shì)一经推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业(yè)有限公司，凭借商业(yè)直觉和多(duō)年经营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于(yú)商品流通(tōng)、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮(liàng)点，即先收(shōu)取买家的(de)订金，采用类似(shì)租(zū)金的(de)分期付(fù)款(kuǎn)形式(shì)，等新(xīn)楼(lóu)落(luò)成时(shí)，收齐买家的(d苏州是几线城市呢e)钱(qián)，买(mǎi)家就(jiù)拥(yōng)有(yǒu)了(le)自己的房产。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购(gòu)房的(de)资金压力，加速了(le)房屋的建(jiàn)造和销(xiāo)售，也解(jiě)决了制造商的资金(jīn)问(wèn)题(tí)，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售(shòu)模式成(chéng)为(wèi)当(dāng)时中(zhōng)国(guó)香港房地产市场的(de)一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效(xiào)率地解决了核心的(de)住房供不应求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁(fán)荣，但期间(jiān)也出(chū)现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规(guī)范化(huà)，建立健全的监管(guǎn)机制，促进(jìn)市场健(jiàn)康(kāng)发展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了对于预(yù)售楼花制度的监管，即(jí)要求开(kāi)发(fā)商(shāng)在预售前，确保(bǎo)地(dì)价款(kuǎn)已经全部支付，还要证(zhèng)明自(zì)身有资金等能力(lì)把项目完成，资金需(xū)放入(rù)律(lǜ)师(shī)所托管，支取时需(xū)律所和建筑(zhù)师的(de)核准。为(wèi)了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中(zhōng)国香港要求律师行在(zài)银行开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发商操作等(děng)采取全透明化(huà)机制(zhì)，且银行的(de)责任上升(shēng)，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续需(xū)自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来(lái)，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期发展工(gōng)业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化配套问题，才能进一步推(tuī)进城市化。但当(dāng)时推行的(de)是“统一管理(lǐ)，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市场发展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度(dù)也出(chū)现(xiàn)了(le)分配(pèi)不公、效(xiào)率低、配(pèi)套差等问题，因(yīn)此福利分房(fáng)制度不再适(shì)用于当时的国情(qíng)。叠(dié)加房(fáng)地产市场面临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺(quē)少大型房地产(chǎn)开发商，商品房供应量(liàng)小(xiǎo)的(de)困境(jìng)，此时引入中国香(xiāng)港的(de)“卖楼(lóu)花”模式无(wú)疑是(shì)对内地房地产市场(chǎng)的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引进中国香港预售商品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力支持国(guó)内(nèi)房(fáng)地产市(shì)场改革(gé)。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步(bù)深化城(chéng)镇住房制度改革，加(jiā)快住房(fáng)建设的通知(zhī)》文件，决(jué)定停止(zhǐ)住房无偿实(shí)物分(fēn)配(pèi)，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住房供给商品化(huà)、社会(huì)化的住房新(xīn)体制，从计划(huà)经济下的(de)福利分房转向市场经(jīng)济的商品房。房地产市场(chǎng)采(cǎi)用预售制，允许开发(fā)商卖(mài)期房，解(jiě)决了房(fáng)企缺少资金和开发时(shí)间周期长的两大难(nán)题(tí)，开发商以预售款撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应速度(dù)加快。自此中国(guó)内地开始(shǐ)房改货(huò)币化，中国人民银(yín)行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房者，极大作(zuò)用(yòng)推(tuī)动了房地产(chǎn)市(shì)场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商品房(fáng)预(yù)售制度。预售(shòu)制的(de)初衷是为(wèi)了(le)缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来说(shuō)，是指房地产开(kāi)发企业将正在建设中(zhōng)的房屋预先出售给购房者(zhě)，由购(gòu)房者支付定金或房款的行为。区别(bié)于(yú)中国香港，在中国内地(dì)实践(jiàn)过(guò)程中，商品房预(yù)售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进(jìn)行(xíng)备案登记和预告登记-交付(fù)房屋。在(zài)购房过程中，购房(fáng)者需要一次(cì)性(xìng)付清首付款(kuǎn)，并(bìng)采(cǎi)用银行(xíng)贷(dài)款(kuǎn)的形式一次性(xìng)付清剩余房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了全(quán)部购房款，这(zhè)点与中国香港的按(àn)照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的(de)开发商而言，预售制商品房(fáng)也开启了高周转、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在

　　作(zuò)为中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金(jīn)回笼周期(qī)，同时增加(jiā)市场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进(jìn)程。预售制在过去20多(duō)年对中(zhōng)国内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了(le)房(fáng)地产(chǎn)市场快(kuài)速(sù)发(fā)展阶段的(de)资金(jīn)需求，也提高(gāo)了居民居(jū)住水平，中(zhōng)国内(nèi)地城镇居民从(cóng)筒子楼住(zhù)到住(zhù)宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居(jū)，住(zhù)房事(shì)业取(qǔ)得巨(jù)大进(jìn)步，数(shù)十年时间(jiān)走完发达国家(jiā)几(jǐ)百年城(chéng)镇化(huà)路程。改革(gé)开放以来，城镇化进(jìn)程(chéng)进入(rù)快速发展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建成区面积(jī)由7438平(píng)方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平(píng)方公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房存(cún)量(liàng)报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房(fáng)销售面积占总销售面(miàn)积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地(dì)产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面(miàn)积和(hé)销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业的快速发展，房地产企业(yè)从无到有、从国企先(xiān)行(xíng)到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量(liàng)达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产(chǎn)也成为拉(lā)动(dòng)中国内地经济(jì)高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的(de)上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其(qí)中房(fáng)地产业增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地(dì)产带动产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地(dì)产对(duì)金融、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉动的投资(zī)占全(quán)社会固定(dìng)资产投资的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占(zhàn)固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房(fáng)地(dì)产(chǎn)贷款占(zhàn)银行各(gè)项贷款余(yú)额(é)的比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托等通道业务，占(zhàn)比超(chāo)过三分之一。从房地产(chǎn)融资存(cún)量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大(dà)面(miàn)积违约，将(jiāng)导(dǎo)致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠(qú)道，根据我们的(de)《中国(guó)住房市值测算(suàn)报告(gào)》，2020年(nián)中国住房市(shì)值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市(shì)值的(de)比例较高，主要(yào)是因为住房市值高(gāo)，以及中(zhōng)国(guó)资本市(shì)场发育尚(shàng)不(bù)成熟(shú)，直接融(róng)资比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居民(mín)投(tóu)资渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售(shòu)制(zhì)背(bèi)后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前(qián)的负面效应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面(miàn)看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如，交房等(děng)待期一(yī)般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者(zhě)和开发商(shāng)之(zhī)间的(de)购房合同、购(gòu)房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系(xì)，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能(néng)根(gēn)据购房合(hé)同(tóng)向(xiàng)开发商(shāng)主张(zhāng)权力，但依(yī)旧需要(yào)根据按揭(jiē)贷款合同按(àn)时向银行进行(xíng)贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购(gòu)房者(zhě)承担的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资(zī)金若遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险(xiǎn)，进(jìn)行影(yǐng)响自身信用(yòng)和购(gòu)房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看，银(yín)行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦房企因(yīn)为(wèi)市场波动或经营不(bù)善，出现资金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房企通过(guò)与购房者(zhě)签订的预售(shòu)合同和按(àn)揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购房(fáng)者(zhě)丧失还款(kuǎn)能(néng)力或(huò)短期(qī)不(bù)能还款等，则风险完全由(yóu)银行(xíng)承担(dān)，银行将面(miàn)临(lín)较大的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看，购房者(zhě)的预(yù)售监管资金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底两个字那(nà)就是“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企业(yè)预售商品房所得(dé)款项应(yīng)当(dāng)用于(yú)有关的(de)工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部(bù)门(mén)制定(dìng)。但多年以来(lái)全国并(bìng)没有统一(yī)的预售(shòu)资金监管规定，各(gè)地实行“一城(chéng)一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙(shā)等城市重点(diǎn)监(jiān)管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按(àn)照项(xiàng)目的(de)建安(ān)成(chéng)本(běn)乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房(fáng)款未进入监管账户(hù)、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资(zī)金继(jì)续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管(guǎn)账户资(zī)金如(rú)何被挪走(zǒu)的？实际上(shàng)，在过去房(fáng)地产大开发(fā)时代(dài)的高(gāo)周转背景下，抽调预售(shòu)款监管(guǎn)账户资金(jīn)，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程(chéng)建(jiàn)设名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度(dù)所需。通过这(zhè)些方式套取的资(zī)金，在房企各地(dì)项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样(yàng)做提供了(le)资金流动性，房(fáng)企抽(chōu)调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循环高周转(zhuǎn)模(mó)式，但一(yī)定(dìng)程度(dù)上(shàng)把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付资(zī)金，一般设有(yǒu)定金(jīn)或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付(fù)的预付款(kuǎn)比例相对(duì)较低(dī)，绝大(dà)部分房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方式(shì)：预(yù)付款一般以(yǐ)定金方式支付(fù)，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按(àn)揭贷款，一(yī)是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为预售商(shāng)品房(fáng)提(tí)供期(qī)房烂(làn)尾保险，在商品(pǐn)房(fáng)出(chū)现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付(fù)保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方式(shì)，一是期房由政(zhèng)府(fǔ)或第(dì)三(sān)方验(yàn)收合格并提(tí)供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购(gòu)房(fáng)者支付(fù)的(de)房款。二是开发商为购房者提供一(yī)定的保修期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得(dé)房款

　　美国期房定金一(yī)定(dìng)期限内无(wú)条(tiáo)件返还，最低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付首付，其余(yú)房款交(jiāo)付后按(àn)揭还款，交付前(qián)资金由第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环(huán)节(jié)，定(dìng)金比例(lì)一般(bān)为房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比例(lì)最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据美国(guó)官(guān)方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方(fāng)面，除定金或(huò)首付外(wài)，购房者在房屋(wū)交付后通过按揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方(fāng)公(gōng)证行或产权(quán)保(bǎo)险公司的信托账户监管。如(rú)果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何(hé)责任与(yǔ)损失(shī)。而开(kāi)发商在房屋建设过(guò)程中的资(zī)金全部来(lái)自银行，银行根(gēn)据工程(chéng)进度向开(kāi)发商提供(gōng)一(yī)定比例(lì)的(de)贷款，由于(yú)开发商(shāng)挪用资金(jīn)直接损害银行(xíng)利益，银行(xíng)有充分(fēn)动机监管开(kāi)发商施工(gōng)进度。开发商(shāng)在房屋交付时(shí)需取(qǔ)得由(yóu)政府(fǔ)相(xiāng)关部(bù)门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房，房款(kuǎn)按建造(zào)工期进度(dù)支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商(shāng)或购房(fáng)者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目(mù)获批(pī)后(hòu)即(jí)可预售房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进(jìn)行预约公(gōng)证(zhèng)，签(qiān)订合同(tóng)后定金退还。如(rú)由于(yú)任(rèn)何原因不能购买，定金按照德(dé)国(guó)法律全部退还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合(hé)同(tóng)后，购房者需支付公证费和土地交易(yì)税(shuì)，分别为房(fáng)屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方(fā苏州是几线城市呢ng)面，德国没有(yǒu)规(guī)定最低首付比(bǐ)例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支付(fù)房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具(jù)体(tǐ)支付节点、比(bǐ)例因(yīn)项(xiàng)目而异。一般来说，支付节(jié)点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板(bǎn)完(wán)工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者可在支付房款(kuǎn)前(qián)申请房贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放(fàng)贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定(dìng)使用(yòng)期(qī)限，期(qī)限结束(shù)后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期房设计(jì)了两种保险，保险的功能是(shì)当房(fáng)屋(wū)出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开发商(shāng)赔偿或修复，开发(fā)商破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖双方(fāng)均(jūn)有(yǒu)一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中(zhōng)的(de)房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环(huán)节内容确认无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护机(jī)制，当(dāng)开发商(shāng)出现财务、经营问题(tí)时，购房(fáng)者10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采(cǎi)取按(àn)工程进度付款的方式，但(dàn)是(shì)交房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)相对较低，一般会(huì)在合同(tóng)签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经过房产公证公(gōng)司的检验验收后才能(néng)交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资金监(jiān)管(guǎn)极为(wèi)严(yán)格，资金也由律师监管，在确(què)认工程(chéng)进度、支(zhī)付相(xiāng)关款项过(guò)程(chéng)中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖(mài)方律(lǜ)师(shī)转给开发商(shāng)，即资金在(zài)进入开发商(shāng)账户前经过(guò)两道(dào)关口(kǒu)，有(yǒu)利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房(fáng)预(yù)付款保全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时(shí)，开(kāi)发商必(bì)须完(wán)成(chéng)“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例(lì)不(bù)超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战(zhàn)结束后由(yóu)于(yú)房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物(wù)交易法(fǎ)》，经(jīng)多次修(xiū)订(dìng)，目前是(shì)唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房者(zhě)支(zhī)付定金超过5％或超1000万日(rì)元(yuán)的部分，法(fǎ)律要求开发商必须(xū)完成定金(jīn)保全措施才可(kě)预售(shòu)。什么是定(dìng)金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房(fáng)合同时，开发商向金融机构或(huò)指(zhǐ)定保证机构或(huò)保险机构签订定金保证(zhèng)委(wěi)托合同(tóng)，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书交付给(gěi)购房者。除定金外，其他预先支付的(de)购(gòu)房款也受该措施(shī)保护(hù)。若开(kāi)发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金(jīn)证明(míng)书向金融机(jī)构或保证机构或保(bǎo)险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩(shèng)余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约(yuē)可返(fǎn)还相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进(jìn)度支付，所有资金进银(yín)行专门项(xiàng)目(mù)资金账户，交房后满1年保修(xiū)期后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡(pō)开发商(shāng)有统一(yī)的选购权(quán)合同以(yǐ)及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上，新(xīn)加坡期(qī)房同样采取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商条例》对(duì)期房付款流程做了统一详细规定，要求所有开发(fā)商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一般(bān)为合同签订(dìng)后、地(dì)基完(wán)工、框(kuāng)架完(wán)工、管道门(mén)窗等完工等，支(zhī)付比(bǐ)例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依(yī)照工程进(jìn)度放款，月供在此(cǐ)过程中随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与(yǔ)付款会存(cún)入银行专门的项目资金账(zhàng)户(hù)，账户资金提取须(xū)与房(fáng)屋建设有关。房(fáng)屋(wū)交付后，购(gòu)房(fáng)者享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋保修(xiū)期，此后购(gòu)房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当前房地产(chǎn)到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需求的支(zhī)持(chí)力(lì)度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生，给予强(qiáng)有力的金融工(gōng)具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括(kuò)民营企业，加大支持(chí)力度(dù)，由优质房企(qǐ)牵(qiān)头并购重组整个行业(yè)，为每个(gè)房企配(pèi)套(tào)AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人性(xìng)复杂(zá)性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性(xìng)稳(wěn)定(dìng)和(hé)房地产税。定金环节，建立(lì)开发商违约后定(dìng)金保(bǎo)护机制，如将已支(zhī)付定金(jīn)冻(dòng)结至房(fáng)屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保(bǎo)障(zhàng)购房者定金安全。签(qiān)订(dìng)合同环节，鼓励保险公(gōng)司(sī)介入，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立(lì)按工(gōng)程进度(dù)付款机制(zhì)或(huò)交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监(jiān)管环(huán)节，引(yǐn)入独(dú)立于开发商、银行的第(dì)三方资金(jīn)监管机(jī)构(gòu)，或由(yóu)政(zhèng)府相关部门直接监管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房保修期制(zhì)度。保修期(qī)内，开发商应对房(fáng)屋(wū)质量问题全权负(fù)责、免费维修，购房者(zhě)在保修(xiū)期结束(shù)后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在(zài)全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不(bù)公平(píng)的预(yù)售制已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。另一(yī)方面，取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是(shì)对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑(zhù)质(zhì)量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。

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