万柳书院，暴(bào)雷了(le)。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这(zhè)个(gè)位于北京海淀(diàn)的豪(háo)宅(zhái)被(bèi)全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次受(shòu)到(dào)舆论关注(zhù)，起因中赫集团成了(le)共同(tóng)债务人(rén)被中国(guó)信达追债，中国信(xìn)达为了(le)收(shōu)回钱款不得不(bù)将(jiāng)中赫抵押(yā)的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这(zhè)些(xiē)房子早(zǎo)已售出，业主并(bìng)非中赫集团，那(nà)些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱人，房子(zi)现在莫名(míng)奇妙地(dì)被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看(kàn)到(dào)这些业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你(nǐ)想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都(dōu)没想到，这个位(wèi)于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上架(jià)了“北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房(fáng)地产开(kāi)发有(yǒu)限公司不良债权(quán)转让项目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显示，上述不良(liáng)债权转让项目(m沈阳所有中专学校名单一览表，沈阳所有中专学校名单表ù)的处置主体是中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司北(běi)京市分(fēn)公司（下称(chēng)中国信达(dá)北分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良(liáng)债权(quán)。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是(shì)共同(tóng)债务人。目(mù)前，该项(xiàng)目已(yǐ)有1万次(cì)围观(guān)，35名意向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面上看(kàn)，这(zhè)就是(shì)一起中国信达北(běi)分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前(qián)媒体报(bào)道，万(wàn)柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果该(gāi)报道属实，说明(míng)这些(xiē)房子实(shí)际上都是卖(mài)出去了的(de)，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页(yè)面(miàn)上(shàng)又(yòu)注(zhù)明这75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财(cái)经的报道(dào)证实(shí)了上述内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还(hái)没资金(jīn)解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本(běn)都是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)中，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精(jīng)准收割(gē)了！”

　　不过，如(rú)果这些(xiē)业主(zhǔ)确实已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不(bù)良债权回本的愿望(wàng)，或将泡(pào)汤(tāng)。这次(cì)拍卖(mài)损失最大的，没(méi)准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行中，业(yè)主已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实(shí)际占有(yǒu)，但未(wèi)办(bàn)理过(guò)户手(shǒu)续的(de)，如果业主(zhǔ)没(méi)有过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经查封的可以向法院(yuàn)提出执行异(yì)议申请，请求法院解除(chú)查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月(yuè)，人民法院报公布(bù)《最高人民(mín)法院关(guān)于(yú)商品房消费(fèi)者权(quán)利保护问题的批复》，以司法解释的方式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的购买房屋并已支(zhī)付全部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋交付(fù)请求权优先(xiān)于建(jiàn)设工程价(jià)款(kuǎn)优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持(chí)。只支(zhī)付了部(bù)分价款的商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前已(yǐ)实际支(zhī)付剩(shèng)余价款的，可(kě)以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未(wèi)网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的(de)这75套房子(zi)，还会被业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达(dá)申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信(xìn)托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信(xìn)达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫(hè)华恒瑞(ruì)为中赫集团(tuán)旗下子公司(sī)。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团、中赫(hè)置地等选择退出了(le)赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金(jīn)谷(gǔ)国际信托有限(xiàn)责任公司成为了唯一股东，后(hòu)者由中国信达(dá)资产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其他(tā)房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规(guī)模，也没有很高的国民(mín)知名度(dù)，但却在北(běi)京豪宅(zhái)圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七(qī)号院(yuàn)，作为中赫集团进入北(běi)京的第一个豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号(hào)楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为当时京城最(zuì)贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知(zhī)名房企(qǐ)手中，抢下(xià)了(le)北京万柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院就以神秘高(gāo)端(duān)的姿态杀入市场，无论是(shì)一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还(hái)是每平米20万元的价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八(bā)的顶儿、融创的(de)湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出其在(zài)北京(jīng)豪宅(zhái)圈的地位(wèi)。2014年末上市的它(tā)，对手(shǒu)是当(dāng)时有名的融(róng)创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过(guò)这些对手。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院一套300平米(mǐ)的法拍房，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明万柳书(shū)院虽然已经(jīng)推出了8年(nián)之久，但(dàn)其(qí)依旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪(háo)宅，也吸(xī)引了不少(shǎo)知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼(yú)台七(qī)号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居(jū)住(zhù)在万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的“高(gāo)端(duān)路线(xiàn)”，也因此，它(tā)被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”却多(duō)次成为被执(zhí)行(xíng)人(rén)，被执行(xíng)标的(de)高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为(wèi)履行能(néng)力而(ér)拒不履(lǚ)行生效(xiào)法(fǎ)律文书确(què)定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个(gè)地(dì)步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早(zǎo)在(zài)今(jīn)年年初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开(kāi)发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而(ér)追根溯源，这个(gè)转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型(xíng)，但转型(xíng)之路并不(bù)好走。早在(zài)2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过(guò)多元化业务，先(xiān)后进(jìn)军能源市场、团购(gòu)网站(zhàn)，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本退出后，中赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国(guó)安的(de)新(xīn)东(dōng)家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中(zhōng)信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部(bù)全(quán)部(bù)股权(quán)。如果北京国安的(de)估(gū)值一直没变，那(nà)么中赫集(jí)团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有人也许(xǔ)会感叹：卖(mài)豪(háo)宅真是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控人周金辉夫妇(fù)将其手中的(de)中赫集团(tuán)股份质(zhì)押陆(lù)续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集团共有11条股权(quán)出(chū)质记录。质权人(rén)包括海(hǎi)金商(shāng)业(yè)保(bǎo)理、北京建工(gōng)、山东国(guó)际(jì)信托(tuō)、中融信托(tuō)、中(zhōng)信(xìn)建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入主北京国安(ān)的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅(jǐn)国安的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信(xìn)息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现营(yíng)业收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱(jù)乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和(hé)周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安(ān)和中赫(hè)的经营状(zhuàng)况却持续没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人(rén)，执行标的高达(dá)11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集(jí)团股东周金(jīn)辉(huī)、李彩霞(xiá)等共同成为(wèi)被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定(dìng)义务，上(shàng)述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北(běi)京国(guó)安，目前幸免于难(nán)。不过在实控人都成为老赖的情(qíng)况(kuàng)下，被(bèi)执行10个多亿的(de)北京国安，又(yòu)如何能(néng)独善其身？

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