文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有条件的(de)可以(yǐ)进行现房销(xiāo)售”，不足一(yī)个月(yuè)时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明(míng)确表态，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制(zhì)了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的房子，还(hái)烂(làn)尾了，这是对购房者(zhě)的(de)不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会，这是(shì)房地产从大(dà)开发时代步入高(gāo)质量发展阶(jiē)段(duàn)的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的(de)最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的(de)预售制(zhì)已经过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当(dāng)然二次(cì)房改是个技(jì)术(shù)活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机制四大关键是推动城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房(fáng)地产税。如果按照经济(jì)规(guī)律办事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着(zhe)陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝(jué)大(dà)部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买者的单(dān)方(fāng)面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不(bù)能交付(fù)的风险(xiǎn)。从个人(rén)层面看，预(yù)售(shòu)制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇(yù)到下(xià)行(xíng)周(zhōu)期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险(xiǎn)。取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，这样有助于落(luò)实(shí)中央房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预(yù)售制(zhì)度怎(zěn)么来的？国外(wài)什么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖期房，是一(yī)种开发(fā)商放杠杆的方(fāng)式。98年(nián)房改，由(yóu)于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入了商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商(shāng)在项目(mù)获得政府批准(zhǔn)后(hòu)才可(kě)以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并非(fēi)像中国(guó)一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而(ér)是根(gēn)据开发商工程进(jìn)度在完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要(yào)严格的(de)资金(jīn)监管、分期(qī)支付以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没(méi)有这些保障措施，一(yī)定会(huì)触发(fā)风险，对购房民众不公(gōng)平(píng)，所以不如借机取消预售(shòu)制度(dù)，以(yǐ)后(hòu)改为现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售制度有一定(dìng)历史阶段性，现(xiàn)在中国住(zhù)房进入存(cún)量时代，取消预(yù)售制(zhì)度(dù)有助于降(jiàng)负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，当然这(zhè)需(xū)要配(pèi)套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心(xīn)和房地产长效(xiào)机制。这(zhè)是(shì)个技(jì)术活，只要坚持市场化(huà)改革，中(zhōng)国一定能化解(jiě)这(zhè)个难题，让房地产回归实体经济和居(jū)住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营(yíng)销手(shǒu)段(duàn)，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)的最根本(běn)最(zuì)实(shí)质的保障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善(shàn)，是以客户为中(zhōng)心(xīn)，房地产也(yě)不能例(lì)外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福(fú)一家(jiā)人(rén)。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售制、实施现(xiàn)房销售(shòu)是(shì)实现老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业健(jiàn)康发展的重(zhòng)大措施(shī)。在当前的(de)情(qíng)况(kuàng)下，取消预(yù)售制要(yào)结(jié)合稳楼市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通(tōng)金融支(zhī)持当期三(sān)好生、新模式(shì)等综合施(shī)策。

　　作者(zhě)十年(nián)前在国务院发展研(yán)究(jiū)中心(xīn)参与(yǔ)财税改革(gé)方案研究时，对(duì)预售(shòu)制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形(xíng)成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动(dòng)城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十年代(dài)在中国香(xiāng)港，楼宇出租是(shì)地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等(děng)问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共房屋制度(dù)，许多人(rén)栖(qī)身于木屋(wū)或(huò)者其他(tā)临时(shí)住(zhù)宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋(dòng)楼(lóu)为单(dān)位(wèi)，需要雄厚(hòu)的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是(shì)中(zhōng)国香港地产行(xíng)业(yè)盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出(chū)租(zū)资金(jīn)周转期长等问题(tí)。针(zhēn)对这(zhè)一系列问题(tí)，不少(shǎo)地产商开始探求新的(de)方式(shì)，如(rú)把楼宇契约(yuē)切开，即“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇分(fēn)层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增(zēng)加，开(kāi)发(fā)商资金周转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出售的(de)基础上，将“按(àn)揭”模(mó)式引入房地产销售(shòu)，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业(yè)直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验(yàn)，对(duì)于(yú)商品流通、资金周转有着独(dú)到(dào)的见解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层(céng)出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境(jìng)、建(jiàn)筑(zhù)材料(liào)、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外一(yī)个亮(liàng)点，即先收(shōu)取买家(jiā)的(de)订金，采用类似租金(jīn)的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决(jué)了制造商的资金(jīn)问题，降低投资风(fēng)险(xiǎn)，在(zài)当时可(kě)谓是(shì)“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付款”的销售模式成(chéng)为(wèi)当(dāng)时(shí)中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的(de)一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核(hé)心的住房(fáng)供不应(yīng)求的(de)问题(tí)，使房(fáng)市发展进(jìn)入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式推动了(le)中(zhōng)国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但(dàn)期间也出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门(mén)不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市(shì)场(chǎng)健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了(le)对(duì)于预售楼(lóu)花制(zhì)度的监(jiān)管，即要(yào)求开发商在预售(shòu)前(qián)，确保(bǎo)地价款已经(jīng)全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把项(xiàng)目(mù)完成，资金需(xū)放入律师所托(tuō)管(guǎn)，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核(hé)准。为(wèi)了防止开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等(děng)造假，套取监(jiān)管账户资金，中国(guó)香港要求律师行(xíng)在(zài)银(yín)行开设的信托账(zhàng)户（监(jiān)管账户(hù)）、开发商操(cāo)作等采取全透明(míng)化(huà)机(jī)制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自身推动项目(mù)完工(gōng)。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　二(èr)十世纪九十年(nián)代，中国内(nèi)地面临住房(fáng)需求大(dà)和供给量(liàng)短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发(fā)展重(zhòng)工业，强调基础建设，这(zhè)一导向使前(qián)期发展工业(yè)化的进程大于城(chéng)市化(huà)进程，唯有解决住房基础等城市化(huà)配套问题，才(cái)能进一步(bù)推进城市化。但当时推行(xíng)的是(shì)“统一管理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养房”的福利分(fēn)房制(zhì)度，住房(fáng)市场(chǎng)发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利(lì)分房制度也(yě)出现了(le)分配不公(gōng)、效率低、配套(tào)差(chà)等问题，因此(cǐ)福(fú)利分房制(zhì)度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临(lín)商品房的需求量大(dà)，而社(shè)会(huì)缺少大(dà)型房(fáng)地产开发商，商(shāng)品房供应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此时(shí)引入中国香港的(de)“卖楼(lóu)花”模(mó)式无疑是对内地房地(dì)产(chǎn)市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐(zhú)步引进中国香港预售商品房制度，先后(hòu)出(chū)台多项文件，大力支持国内房地产市场改(gǎi)革(gé)。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住(zhù)房(fáng)建设的通知(zhī)》文(wén)件(jiàn)，决定(dìng)停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行(xíng)住房分配货(huò)币化、住(zhù)房供给(gěi)商品化、社会化(huà)的(de)住房新体制，从计(jì)划经济下的福利分房(fáng)转向(xiàng)市场经济的商品房。房地(dì)产(chǎn)市场采用预(yù)售制，允许开(kāi)发商卖期房(fáng)，解(jiě)决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周期(qī)长的(de)两(liǎng)大难题，开发(fā)商(shāng)以预售(shòu)款撬动下一个项目(mù)的开发，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应速度加快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银(yín)行等多方迅速出台(tái)相关的信贷政策，支(zhī)持(chí)购房者，极大作用(yòng)推动了(le)房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成(chéng)契合中国内地的(de)商(shāng)品房预售制度。预(yù)售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压(yā)力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业(yè)将正在(zài)建(jiàn)设中的房屋(wū)预先(xiān)出(chū)售给购房者，由(yóu)购房者支(zhī)付定金或房款的行为(wèi)。区别(bié)于中国(guó)香(xiāng)港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发商办理(lǐ)预售许可证-签订(dìng)商品房(fáng)买卖合(hé)同-进行备案登记和(hé)预告登记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房过(guò)程中，购房者需(xū)要一次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的(de)形(xíng)式一次性付(fù)清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿(ná)到了全部(bù)购房(fáng)款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国香(xiāng)港的按(àn)照工(gōng)程(chéng)进度付款有所不(bù)同。对中国(guó)内地的开发商而言，预售制(zhì)商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房销售的最主要方式，预售(shòu)制极(jí)大缩短房(fáng)企现(xiàn)金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化(huà)发展(zhǎn)进(jìn)程(chéng)。预(yù)售制在过(guò)去20多年对中国(guó)内地房地产市(shì)场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地(dì)产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平(píng)，中国内(nèi)地城镇(zhèn)居民从筒子(zi)楼住到住(zhù)宅小区，从全民(mín)蜗(wō)居到基本适居，住房(fáng)事(shì)业(yè)取得巨大(dà)进步，数十(shí)年时(shí)间走完(wán)发(fā)达国家几百(bǎi)年(nián)城镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开放以来，城(chéng)镇化进程(chéng)进(jìn)入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方(fāng)公(gōng)里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的(de)《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房(fáng)建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房套(tào)数(shù)从(cóng)约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售(shòu)最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销(xiāo)售面(miàn)积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房(fáng)地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投资完成额(é)从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平(píng)增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快(kuài)速(sù)发展，房地(dì)产企(qǐ)业从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房(fáng)地产(chǎn)也成(chéng)为拉(lā)动(dòng)中国内地经济高增(zēng)长的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链(liàn)特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及(jí)其产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金融(róng)、批发、建材的带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产(chǎn)完全拉动的投资占全社会(huì)固定资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占银(yín)行各(gè)项贷(dài)款余(yú)额的(de)比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违(wéi)约(yuē)，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据(jù)我们的《中国住房市(shì)值测(cè)算(suàn)报告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市值为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房市值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房(fáng)市值与股债房(fáng)市值(zhí)的比例较高，主(zhǔ)要是(shì)因为住房市值高，以及中(zhōng)国(guó)资本市场发(fā)育尚(shàng)不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票(piào)、债券市值较(jiào)低，居民投(tóu)资(zī)渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制背(bèi)后潜(qián)藏的(de)风险确实存在，当前的(de)负面效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期(qī)一(yī)般(bān)为(wèi)两年(nián)，在(zài)此(cǐ)期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能(néng)交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发(fā)商之间的购房(fáng)合同(tóng)、购房者和银(yín)行的按揭(jiē)贷(dài)款合同是两个(gè)独立(lì)的合同(tóng)关系，如(rú)果开发商(shāng)发生违约，购房(fáng)者(zhě)只能(néng)根据购(gòu)房合(hé)同向开发商主张权(quán)力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷款偿还(hái)，因此购(gòu)房者承担(dān)的(de)风险较大。

　　从行业层(céng)面(miàn)看，预售制助推部(bù)分房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇(yù)到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行(xíng)影响自身信(xìn)用和(hé)购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营(yíng)不(bù)善(shàn)，出(chū)现资金(jīn)链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而房企(qǐ)通过与购房(fáng)者(zhě)签订的(de)预售(shòu)合同和按揭(jiē)合同(tóng)，已经从银行获得房(fáng)款，如果购(gòu)房者丧(sàng)失还款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完(wán)全(quán)由银行承担，银(yín)行将(jiāng)面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底两个(gè)字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明确规定了(le)开发企业预售(shòu)商品(pǐn)房所(suǒ)得款项应当用于有关(guān)的(de)工程(chéng)建设，商品(pǐn)房预售款监管的(de)具体办法，由房(fáng)地产管理部(bù)门制定。但多年以(yǐ)来全国并(bìng)没有统一的预售资金(jīn)监(jiān)管规定(dìng)，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等城市重(zhòng)点(diǎn)监(jiān)管(guǎn)资金比例(lì)为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市(shì)则按(àn)照项目的建安成(chéng)本乘(chéng)以(yǐ)建(jiàn)筑面积或者(zhě)项目(mù)工程总额报价计算重点资金。而事实是(shì)，不(bù)少购房款未进入监管账户(hù)、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供却被(bèi)迫(pò)继续还款。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金如何(hé)被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工(gōng)程建设名义，获得(dé)监管账(zhàng)户拨(bō)付资金，再由工程方将资金转给房企，而(ér)拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所(suǒ)需。通过(guò)这些方式(shì)套取的资金，在房企各地(dì)项目间流(liú)动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样做(zuò)提供了资(zī)金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一定(dìng)程(chéng)度(dù)上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以(yǐ)下特点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于购(gòu)房(fáng)者预付资金，一般设有定金或预(yù)付(fù)款保护(hù)机(jī)制(zhì)，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付(fù)款比(bǐ)重：要求购(gòu)房者支付(fù)的(de)预付(fù)款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预(yù)付款一般以定金方式支付，或按工(gōng)程进度分期支(zhī)付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式：一般采(cǎi)用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付(fù)款，按揭贷款按照(zhào)工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋(wū)交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为预售商品(pǐn)房提供期(qī)房烂尾保险，在(zài)商品房出(chū)现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保障购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一(yī)是期(qī)房由政(zhèng)府或第三(sān)方验收合(hé)格并提供验(yàn)收(shōu)凭(píng)证(zhèng)后，开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得购房者(zhě)支(zhī)付的房款。二(èr)是开发商为购房(fáng)者提供一定的保修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修期满，购(gòu)房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无(wú)条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后按揭还(hái)款，交付(fù)前资金由第三方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金及(jí)首付环节(jié)，定金比例一般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最低(dī)可低(dī)于3.5％，根据美(měi)国(guó)官方(fāng)数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面(miàn)，除定(dìng)金或(huò)首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者(zhě)的定金及首付款由第三方(fāng)公(gōng)证行或产权保险(xiǎn)公(gōng)司的信(xìn)托(tuō)账户监管。如果开发商(shāng)倒(dào)闭导致楼(lóu)盘(pán)烂(làn)尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任何(hé)责任与损失(shī)。而开(kāi)发(fā)商在房(fáng)屋建设过(guò)程中的资金全部来(lái)自银行(xíng)，银行根(gēn)据工程进度向开(kāi)发(fā)商提供(gōng)一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损害银行利益(yì)，银行(xíng)有充(chōng)分动(dòng)机(jī)监(jiān)管(guǎn)开发商施工(gōng)进度。开发商在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)时需取(qǔ)得由政府相关部门(mén)经审(shěn)查(chá)后(hòu)发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房(fáng)可零首付购房，房款按(àn)建造工期(qī)进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或(huò)购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房(fáng)者需支付(fù)约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签(qiān)订合同后定金(jīn)退还。如由于任何原因不(bù)能购买，定金按照(zhào)德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支(zhī)付公证费和土(tǔ)地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国没有规(guī)定最低首付比例，可(kě)零首空调匹数越大越费电吗，30平米客厅2匹空调够用吗付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付(fù)房(fáng)款(kuǎn)的(de)制(zhì)度，一(yī)般分7笔进(jìn)行支付，具体(tǐ)支付(fù)节(jié)点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公(gōng)证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完(wán)工、地板(bǎn)完工、全部完(wán)工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者(zhě)可在支付房款前(qián)申请房(fáng)贷(dài)，房(fáng)贷(dài)利率采用固(gù)定利(lì)率，银(yín)行按(àn)施工节(jié)奏分多次(cì)发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房(fáng)者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面(miàn)，德(dé)国保(bǎo)险公(gōng)司(sī)针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当(dāng)房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保险公(gōng)司(sī)保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应(yīng)赔(péi)偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商(shāng)或(huò)购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设(shè)有10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买(mǎi)卖双方(fāng)均有一名(míng)律师(shī)，负责沟通(tōng)期房交易(yì)中的房产、资金、合(hé)同等(děng)各个环节，各环节内容确认无(wú)误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公(gōng)司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付比例通(tōng)常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余款支付环(huán)节，英(yīng)国采取按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付款的方式，但是(shì)交房前付款比(bǐ)例相(xiāng)对(duì)较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分(fēn)别(bié)支付两笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房前付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须经过房产公证公司(sī)的(de)检验验收(shōu)后才能交(jiāo)付，交(jiāo)付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英国期(qī)房预售(shòu)资(zī)金(jīn)监管极为严(yán)格，资金(jīn)也由(yóu)律师监管(guǎn)，在确(què)认工程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房律师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即资(zī)金在进入开发商(shāng)账(zhàng)户前经过(guò)两道关口，有利(lì)于保障(zhàng)购房者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法(fǎ)，定空调匹数越大越费电吗，30平米客厅2匹空调够用吗金超5％或1000万日元时(shí)，开发商(shāng)必须(xū)完成“预(yù)售房定金(jīn)保全措施”，交房前付款比(bǐ)例(lì)不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本(běn)政府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本(běn)《宅地建物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法(fǎ)律要求开发商必须完成定金(jīn)保全措(cuò)施才可(kě)预(yù)售(shòu)。什么是(shì)定金保全措施？即(jí)买卖双(shuāng)方签订(dìng)购房合同时(shí)，开(kāi)发商向金融机构(gòu)或(huò)指定保证机构或保险机构签订定金保证委托(tuō)合同，设(shè)置购房者定金的(de)保(bǎo)证或(huò)保(bǎo)险，并(bìng)将相应(yīng)的(de)保(bǎo)证金证明书交(jiāo)付(fù)给购(gòu)房者。除定金外(wài)，其他(tā)预(yù)先支付的购房(fáng)款也受该措施(shī)保(bǎo)护。若(ruò)开发商(shāng)倒闭导致期房烂(làn)尾(wěi)，购房者可(kě)凭保证(zhèng)金证明书向(xiàng)金融(róng)机构(gòu)或(huò)保证机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商(shāng)需向(xiàng)购(gòu)房者赔付(fù)违(wéi)约金，一般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节，交房前只需(xū)支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房合同后，购房者即(jí)可向银(yín)行申请贷(dài)款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定(dìng)金外(wài)的剩余(yú)房款(kuǎn)在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程(chéng)进度(dù)支付，所有资(zī)金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保修期后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权合(hé)同(tóng)以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订(dìng)购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付(fù)15％的(de)首付及印花税，同时(shí)购(gòu)房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新(xīn)加(jiā)坡期(qī)房同样采取按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款的方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对期房付(fù)款流(liú)程做了统(tǒng)一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支(zhī)付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进(jìn)度放款，月供在(zài)此过(guò)程中(zhōng)随着放出贷款(kuǎn)的(de)增加而增加(jiā)，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面(miàn)，购(gòu)房者(zhě)的(de)订金与(yǔ)付款会(huì)存入(rù)银行专(zhuān)门的项目资金账户(hù)，账户资金(jīn)提取须与房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政策出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点是(shì)保交楼和房(fáng)企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需求的支(zhī)持力(lì)度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是保交楼保复(fù)工保(bǎo)民生，给予强有(yǒu)力(lì)的金融(róng)工具支持(chí)。另(lìng)一方面，从现在起，对(duì)还(hái)在正常(cháng)运转的房企包括(kuò)民营企业，加(jiā)大支持力度(dù)，由优质房企牵头并购(gòu)重组整(zhěng)个行业(yè)，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融工(gōng)具(jù)配套(tào)。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充分估计形势复杂性和(hé)人性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定金保护机制，如将已(yǐ)支付定(dìng)金冻结至(zhì)房屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司(sī)介入(rù)，为房屋(wū)重大延期以及(jí)重大(dà)缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余款空调匹数越大越费电吗，30平米客厅2匹空调够用吗(kuǎn)支付环(huán)节，建立(lì)按工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充(chōng)分保(bǎo)护购房者的权益。资金监管环节，引入(rù)独(dú)立于开发商、银(yín)行(xíng)的第三方资(zī)金(jīn)监管(guǎn)机构，或(huò)由政府相关部(bù)门(mén)直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期(qī)制度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质量问题全权(quán)负(fù)责、免费维(wéi)修，购房者在保(bǎo)修期结束(shù)后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制是(shì)大(dà)势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方(fāng)面，取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而(ér)是所(suǒ)见(jiàn)即所得的(de)过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商(shāng)的(de)建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币(bì)驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币。

未经允许不得转载：南京少儿险_南京【婴儿重病保险_幼儿教育险_婴儿怎样买保险】咨询_找经纪人沃保保险网 空调匹数越大越费电吗，30平米客厅2匹空调够用吗