导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产(chǎn)步入(rù)大分化时(shí)代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年商(shāng)品住(zhù)宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续(xù)低景气，有关中国地产是否(fǒu)过(guò)剩(shèng)的讨论日(rì)益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第(dì)七次人口普(pǔ)查(chá)调查数据(jù)显示城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入(rù)怀疑，中(zhōng)国房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露(lù)的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑中，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不(bù)到一成，其中还包括大(dà)量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业(yè)办公(gōng)楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居(jū)住舒(shū)适不是人均一间房所(suǒ)能(néng)满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。中国的(de)人均住宅(zhái)间数(shù)较发(fā)达国家还(hái)有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国(guó)家庭户均住宅的数据(jù)，我们(men)根据(jù)商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利(lì)交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有1套(tào)住宅，其中商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似乎意味着户(hù)户(hù)有房，然而事实(shí)上(shàng)中国住宅市场供(gōng)需并不(bù)平衡(héng)。

　　国际(jì)数据显示(shì)，成熟(shú)房地(dì)产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均一(yī)套房无法满足流(liú)动(dòng)人口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近三成都是流动人(rén)口，流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额外(wài)的(de)住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来(lái)地产仍有四大新(xīn)增需(xū)求动力(lì)。

　　第一(yī)，户均(jūn)人(rén)口规模(mó)缩(suō)小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增(zēng)加，导(dǎo)致家(jiā)庭户(hù)数增多。小家(jiā)庭化趋势将延(yán)续，带来(lái)新户(hù)购房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第(dì)二(èr)，经济(jì)板块(kuài)的(de)分化日益明显，区(qū)域经济(jì)资源分(fēn)配(pèi)的再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭(tíng)住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成(chéng)的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的(de)住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积均(jūn)较发(fā)达国家有着不小差(chà)距，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的(de)改(gǎi)善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下(xià)中(zhōng)国(guó)地产步入大分(fēn)化(huà)时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，这是过去二十年房(fáng)价快速(sù)上涨基石(shí)。那么当下房(fáng)地(dì)产大分化时代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾(dùn)则更多(duō)体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将(jiāng)体(tǐ)现在(zài)不(bù)同(tóng)能级城市之(zhī)间，不同区(qū)域板块(kuài)之间，不同品质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发(fā)热(rè)议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大城市二(èr)手房挂牌(pái)量(liàng)突然激增，引(yǐn)发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担(dān)心，中国的房子(zi)是否已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不(bù)足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未(wèi)公(gōng)布，我们无法直接知(zhī)晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回(huí)答当(dāng)前的(de)房子是否真(zhēn)的过剩了(le)？据(jù)此判断未来(lái)房地产市场会如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何(hé)有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数(shù)量过剩(shèng)的直观判断(duàn)站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普查工作(zuò)情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上(shàng)，负责人对外(wài)披露(lù)：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建(jiàn)设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑(zhù)数据以及80多万处市政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平(píng)均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字(zì)楼(lóu)、学校(xiào)、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大(dà)。

　　第七次(cì)人(rén)口普查(chá)数据公布了中国(guó)城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居(jū)民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数(shù)大于1，看似意味(wèi)着(zhe)人人都有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水平(píng)不仅与房(fáng)间数(shù)量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因(yīn)素密(mì)切相关。单单从人(rén)均住宅间(jiān)数不能完全反(fǎn)映出城镇居民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位(wèi)购买(mǎi)成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)住宅主要(yào)分两大(dà)类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自(zì)建房等非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居民住宅(zhái)相关数据有(yǒu)两处可以(yǐ)直接公布(bù)，一是每(měi)年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中国居民户均住宅数量(liàng)，我们主要用(yòng)到(dào)上述(shù)两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数(shù)量极(jí)少，可忽略不计。估(gū)算(suàn)城镇居民户均住宅套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套数(shù)相(xiāng)加(jiā)，我们就(jiù)能够得到当前商(shāng)品住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥有的(de)商(shāng)品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少(shǎo)，目前(qián)缺(quē)乏一个准确(què)统计。我(wǒ)们利用(yòng)既有(yǒu)统计数据(jù)，大致测算得到中国存量房地产套(tào)数(shù)，并进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户(hù)均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中(zhōng)期房占(zhàn)比近9成。本(běn)文(wén)去除(chú)商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数(shù)里的期房销售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年，并考虑到(dào)交房后(hòu)装修的时间(jiān)，取最大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们(men)需要进一(yī)步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据(jù)显(xiǎn)示中国(guó)城镇居(jū)民的(de)住宅结(jié)构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租(zū)赁廉租(zū)房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁(lìn)其他住宅和(hé)购买二手房都是商品住宅(zhái)，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅(zhái)与(yǔ)购买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品住宅的(de)实际变化比(bǐ)例(lì)，从而我们(men)估(gū)算出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末(mò)，中国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但(dàn)考(kǎo)虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利(lì)，已购期房会在(zài)2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户均一套(tào)房(fáng)的程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意(yì)味(wèi)着中国地产(chǎn)存量供给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均(jūn)一套房(fáng)并不(bù)意味(wèi)着住宅市(shì)场(chǎng)供需平衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余(yú)住宅来(lái)满足(zú)因(yīn)人口流动、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的住宅(zhái)套户(hù)比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日(rì)本的住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一(yī)套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房(fáng)价或(huò)房租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内流(liú)动人(rén)口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流(liú)动(dòng)调查(chá)数据(jù)显示，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以及(jí)南京工作的(de)流动人口在老家拥(yōng)有住宅(zhái)比例分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但(dàn)高房(fáng)价迫使打工人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实(shí)际上会占据两套房，在(zài)高(gāo)房价的大城市租(zū)赁一套(tào)房(fáng)，在房价(jià)较低(dī)的县城购买一套房。所以说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动(dòng)人(rén)口(kǒu)的(de)租赁(lìn)与(yǔ)置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇(zhèn)住宅中依(yī)然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐患大等问题，如(rú)电线老(lǎo)化、管道等基础(chǔ)设(shè)施(shī)陈(chén)旧，给住户的(de)生活带来了(le)很大(dà)的(de)不便(biàn)和(hé)安全隐患(huàn)，并(bìng)且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户(hù)数拥有的住宅(zhái)面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫(wèi)浴(yù)和厨房(fáng)。这类上世纪(jì)修建的老(lǎo)旧小区很难满(mǎn)足现代(dài)生(shēng)活需(xū)求，在未来大都会(huì)被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的(de)家庭住宅(zhái)为一居(jū)室和二居室，户型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市(shì)家庭住宅(zhái)户型更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存(cún)量总面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年(nián)间农民带(dài)房进城和老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量(liàng)总面积国际歌的作者是谁哪国人，国际歌作者是哪个国家的人为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇(zhèn)家庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)不足19平方米，不及(jí)全国人(rén)均水平的一半。若(ruò)去(qù)除20％的公(gōng)摊，可(kě)使用(yòng)的住宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为(wèi)住宅存在困难，若按(àn)这个标准算(suàn)的话(huà)，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在住宅(zhái)困(kùn)难问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户人(rén)数(shù)，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积(jī)后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集(jí)体户(hù)人口(kǒu)，所需(xū)要(yào)的住宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还(hái)会(huì)有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经(jīng)户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构(gòu)和动态(tài)趋(qū)势演绎，决定了(le)中国未来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房需求(qiú)扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口(kǒu)数不断下降，六(liù)普显示(shì)城镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二人户的占比明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户(hù)数(shù)会因(yīn)户(hù)均人口规(guī)模的(de)缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经(jīng)济发(fā)展带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块的分化日(rì)益明显，资(zī)源(yuán)和(hé)生产要素(sù)逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城市流(liú)入，区域经济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流入。人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移势必涉及到买房(fáng)租房，给(gěi)迁入地(dì)住宅(zhái)市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自建房家(jiā)庭(tíng)比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建(jiàn)造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户(hù)，自建(jiàn)住宅(zhái)和原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买二手房。在(zài)新(xīn)增(zēng)住宅需(xū)求中，有7成家庭(tíng)购(gòu)买了商品(pǐn)住宅。租(zū)房、购买经济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧(jiù)城改造，商品住(zhù)宅的占(zhàn)比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城(chéng)中村、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施配(pèi)套差、没(méi)有或少有物(wù)业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生(shēng)活的(de)环(huán)境(jìng)，背后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的(de)改善性需(xū)求还(hái)将有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于中小户(hù)型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济工作(zuò)会议明确指出支(zhī)持(chí)住宅改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的(de)人均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存(cún)在不小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与(yǔ)经济水(shuǐ)平有着密(mì)切正向(xiàng)联系。随着经(jīng)济发展水平的提高，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积(jī)将随之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，供需(xū)出现(xiàn)错配，这是过去二十年房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分化时代(dài)已(yǐ)至，这种分(fēn)化不单局限(xiàn)于城市能级(jí)之(zhī)间(jiān)差异，优质(zhì)小区和老(lǎo)旧二手房之间的差(chà)异(yì)也(yě)将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查(chá)的是人(rén)，并不是针对住宅，因此可能存(cún)在(zài)统计偏差。商品住(zhù)宅(zhái)占比实际值可能(néng)偏低，其增速可能超预期(qī)。

未经允许不得转载：南京少儿险_南京【婴儿重病保险_幼儿教育险_婴儿怎样买保险】咨询_找经纪人沃保保险网 国际歌的作者是谁哪国人，国际歌作者是哪个国家的人