近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除(chú)息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额(é)的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此(cǐ)表示(shì)，强(qiáng)制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定(dìng)分(fēn)红体现出(chū)该类(lèi)产品长(zhǎng)期投资价(jià)值，通过观(guān)测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运(yùn)营(yíng)情况的“窗口”。他们(men)也(yě)提醒(xǐng)普通投(tóu)资者注意，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期(qī)后不再产生现(xiàn)金收(shōu)益，特许经营(yíng)权分(fēn)红目前(qián)已包(bāo)含了利润分配和(h兰州女人为什么戴头巾é)本(běn)金的归(guī)还，在选(xuǎn)择投资标的时应(yīng)了解资产类型(xíng)和分(fēn)红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分(fēn)配(pèi)情况尚未(wèi)公布。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了(le)高(gāo)比例的稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分(fēn)配金额(é)比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人(rén)对此(cǐ)表(biǎo)示，投资(zī)公募REITs的(de)主(zhǔ)要收益来源为持有期(qī)分红收益，以及基(jī)金份额交易价格的(de)变(biàn)化。基金份额二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格受到公募(mù)REITs资(zī)产运营情况及市场(chǎng)因素的综(zōng)合影(yǐng)响，较(jiào)易引起波动(dòng)。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经(jīng)营现(xiàn)金流，投资人通过基(jī)金募集材料和信息(xī)披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分析基础设施(shī)项目(mù)的经(jīng)营业绩，作为进行(xíng)投资(zī)决(jué)策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级(jí)市场价格变(biàn)化(huà)导(dǎo)致(zhì)的(de)浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额持(chí)有人实际获得的现金(jīn)收益(yì)，对于长期投资者更具(jù)参考价(jià)值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募(mù)集基(jī)础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基(jī)金应当(dāng)将90％以(yǐ)上(shàng)合(hé)并后基金年度(dù)可分配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主要(yào)特征之(zhī)一，稳定的分红(hóng)机(jī)制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投(tóu)资角度来看，基(jī)础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价(jià)格反映这类产品“股性(xìng)”的(de)一面，分红体现了这类(lèi)产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红(hóng)要(yào)求，分红类似于债券派息，但不等同于(yú)债券的固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资(zī)者的投资品(pǐn)类，为资产配置(zhì)多元化提供(gōng)抓手，具有较强(qiáng)的配置(zhì)价值。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，公募(mù)REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮助(zhù)机(jī)构(gòu)投资者稳定收(shōu)益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过(guò)分红(hóng)获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到(dào)投资(zī)“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除(chú)了投资收益“落(luò)袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红水平的预期(qī)，也(yě)是影(yǐng)响REITs基(jī)金二(èr)级市场价格(gé)走势的关键因素之一(yī)。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市(shì)场表现(xiàn)看，截(jié)至4月21日，今年以(yǐ)来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票(piào)和债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品受宏(hóng)观经济的影(yǐng)响，可分配金额完成(chéng)率不达(dá)预期，一定程(chéng)度兰州女人为什么戴头巾上影响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受(shòu)多(duō)重因素的影响，投(tóu)资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格(gé)的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利(lì)于(yú)吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的(de)投(tóu)资(zī)。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场(chǎng)热点呈(chéng)现向股票(piào)和债券回归(guī)的(de)过程；另(lìng)一(yī)方面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩(jì)相对经济活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基(jī)金份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根(gēn)据单位基(jī)金份额的分红金额进(jìn)行计算。除权操作是对(duì)分红前(qián)后基金份额(é)净值(zhí)变(biàn)化的修正，使投资人在基(jī)金分红前(qián)后均(jūn)可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资(zī)者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关注二(èr)级市场(chǎng)扰动(dòng)对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士(shì)也称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分(fēn)红包括利润分配和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者应(yīng)了(le)解底层资产情况

　　多位业内人(rén)士(shì)还提醒，与现有公募基金分红前(qián)提是(shì)本金之上(shàng)的增值部(bù)分(fēn)不同(tóng)，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间(jiān)的(de)“分(fēn)红”界(jiè)定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与增值(zhí)两(liǎng)个部分，两个部(bù)分之间的比例是变动(dòng)的(de)，与现有公募基金(jīn)分红差(chà)异很大，大多数普(pǔ)通投资者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基(jī)金(jīn)价(jià)值面临极大不确(què)定(dìng)性，这是该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特(tè)许经营权类和(hé)产权(quán)类两大(dà)资产类型(xíng)，持有产权类产品的收益主要包括(kuò)每年的(de)现金(jīn)分(fēn)红及(jí)资产增(zēng)值(zhí)的收(shōu)益，而持有特许经(jīng)营类产品的收益主(zhǔ)要来(lái)自项(xiàng)目每年的现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包括了利润分(fēn)配和(hé)本金的(de)兰州女人为什么戴头巾归还，两(liǎng)者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也(yě)表示，从(cóng)细分来看，各(gè)类公募(mù)REITs分红因底层资产(chǎn)属性(xìng)不同而形成区(qū)别。特(tè)许经营(yíng)权类的(de)公(gōng)募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值增(zēng)值(zhí)，所以(yǐ)相对(duì)股性偏(piān)强。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要(yào)考虑底层资(zī)产属性，对所选择产品的(de)二(èr)级(jí)市场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也认为(wèi)，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不(bù)再能产生现金收益，因此将可(kě)供分(fēn)配金额的分配理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红”更加(jiā)准确。基于(yú)这(zhè)个特点，剩余经营(yíng)期限较短(duǎn)的(de)特许经营项目，通常(cháng)具备更高的分派率水平。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较长的特(tè)许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有足够年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负(fù)责(zé)人(rén)提醒投(tóu)资者注(zhù)意，特许经营权(quán)项目(mù)的分派金(jīn)额(é)包含了投资本金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金份(fèn)额(é)单价随着(zhe)分派进度逐年(nián)下降是正常现(xiàn)象，投(tóu)资(zī)特(tè)许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权类(lèi)项(xiàng)目的土地(dì)或(huò)建筑的剩余使用(yòng)年限一般较长，再加上到期后(hòu)通(tōng)过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机会进一步(bù)延长经营(yíng)期(qī)限。这种类似永续经营的假设反映(yìng)在(zài)基(jī)础(chǔ)资(zī)产的估(gū)值上(shàng)，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资(zī)产投资(zī)属(shǔ)性(xìng)。”该负(fù)责(zé)人称(chēng)。

　　观(guān)测内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)等指标

　　评估项(xiàng)目(mù)底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多(duō)位业内(nèi)人(rén)士还(hái)表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标(biāo)，来观(guān)察和(hé)评估(gū)项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)表(biǎo)示，年(nián)报指标中，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是(shì)年报中披露的经营活动现金流，二是(shì)可供分配现金，二者存在本质性区(qū)别。经营活动产生(shēng)的现(xiàn)金净流量是指企业经营(yíng)、筹资(zī)、投资产生的现金流(liú)，基(jī)于企业本身经营活动产生；可供分配(pèi)的现(xiàn)金实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利(lì)润表的项目进行调整(zhěng)，加期初(chū)现金，最终得(dé)到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资(zī)产(chǎn)配置新选择，投资价(jià)值体现在相(xiāng)对股债(zhài)市场独立的资产(chǎn)配置功(gōng)能，比较(jiào)适合长期持有。建议(yì)投资者对经营权类的资产可(kě)以更多关注(zhù)内(nèi)部(bù)收益率的高低(dī)，对产权类(lèi)的资(zī)产更多(duō)关注分派率高低。因(yīn)为公募(mù)REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资产的经(jīng)营净(jìng)现金(jīn)流，所以底层资产运营情况直(zhí)接(jiē)影响投资回报，投资者可(kě)综(zōng)合考虑原(yuán)始权益(yì)人综合实力、运营管理机构实(shí)力、公募基金(jīn)管理人实力等(děng)多重(zhòng)因素来选择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报也(yě)显示，公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期(qī)，由(yóu)于分(fēn)红交易带来的短期博弈机会(huì)仍(réng)在，叠加(jiā)此前(qián)市场接连回调，建议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均(jūn)会载明REITs在(zài)发(fā)行首(shǒu)年(nián)及次年的(de)可(kě)供分配金额(é)预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额(é)与募集材(cái)料中披露预测进行(xíng)比较分析，结(jié)合经济及市场的(de)实际(jì)环境，对基础设施项目(mù)的运营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行判(pàn)断。”中金基(jī)金上述(shù)负责人也称。

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