近(jìn)两年火爆的创新(xīn)产品(pǐn)公(gōng)募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额(é)的(de)REITs产品，平均分红(hóng)比(bǐ)例(lì)接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期(qī)投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普通(tōng)投资者注(zhù)意，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特(tè)许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产(chǎn)生现金收益，特(tè)许经营权分红(hóng)目(mù)前已包含了利润分配和本金的归还，在选择投资(zī)标(biāo)的时应(yīng)了解(jiě)资(zī)产(chǎn)类型(xíng)和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公(gōng)布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比(bǐ)例的稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年分配(pèi)金额占(zhàn)可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分(fēn)配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表示，投资(zī)公募(mù)REITs的主要收益(yì)来(lái)源(yuán)为(wèi)持有期分红(hóng)收益，以(yǐ)及基(jī)金(jīn)份额交易(yì)价(jià)格的变化。基金(jīn)份(fèn)额二级(jí)市场价格受(shòu)到(dào)公募REITs资(zī)产运营情(qíng)况及市(shì)场因素的综合影(yǐng)响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规(guī)律可循。公募(mù)REITs的分红主要(yào)来自(zì)基础设施资产(chǎn)的(de)经营现(xiàn)金流，投资人通(tōng)过基金募集材料和信息(xī)披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投(tóu)资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价格变(biàn)化导致的浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作为基金份额持有人实(shí)际获得的现金收益，对(duì)于长期投资(zī)者更(gèng)具参(cān)考价(jià)值(zhí)。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金年(nián)度(dù)可分(fēn)配金额以现(xiàn)金形式分配给投资者，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定的分(fēn)红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认(rèn)为(wèi)，从投资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级(jí)市(shì)场价(jià)格反映(yìng)这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红体现了(le)这类(lèi)产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债券(quàn)派息，但不等(děng)同(tóng)于债券的(de)固定(dìng)利息回报(bào)，而是由可供分(fēn)配现金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投资(zī)者的角(jiǎo)度来(lái)看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品类，为资(zī)产(chǎn)配(pèi)置多元化提(tí)供抓手，具(jù)有(yǒu)较强(qiáng)的(de)配置价(jià)值。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助机构投资(zī)者稳定收(shōu)益。机(jī)构投资者公(gōng)募REITs能(néng)够(gòu)通过分红获取相(xiāng)对于投资债(zhài)券相对高的收益性(xìng)，在有效控制风(fēng)险的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到(dào)投资“压舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对于未来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金(jīn)二(èr)级(jí)市场价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部(bù)分产品受(shòu)宏观(guān)经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可(kě)分配金额完成(chéng)率不达(dá)预期，一定(dìng)程度(dù)上影响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多重(zhòng)因素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的(de)分红有利于(yú)吸引(yǐn)投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也表(biǎo)示(shì)，近期经济预期(qī)恢复，一方(fāng)面市场热点呈(chéng)现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施(shī)项目的经营业(yè)绩相(xiāng)对经(jīng)济活(huó)力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘(pán)指导价做调减处(chù)理，调(diào)减(jiǎn)金额(é)根据单位基金份额的(de)分红金额(é)进行计算。除权操作是对分红(hóng)前后基金份额(é)净值(zhí)变(biàn)化的(de)修(xiū)正，使投资人在基金分红前(qián)后均(jūn)可(kě)以获得公平(píng)的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投(tóu)资的信(xìn)心(xīn)，同(tóng)时(shí)需结合持有产品的特性(xìng)，关注二级市场扰动对整体收(shōu)益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配和本金归(guī)还(hái)

　　普通投资者应了解(jiě)底层资(zī)产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内人士(shì)还(hái)提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提是本金之上的(de)增(zēng)值部分不(bù)同，特许经营(yíng)权(quán)REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与增值(zhí)两(liǎng)个部分(fēn)，两个部分之间的(de)比例(lì)是(shì)变动的(de)，与现有公募基金分红(hóng)差异(yì)很大，大(dà)多数普通投资(zī)者可能把“分派(pài)”金(jīn)额(é)误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金价值面(miàn)临极大不确(què)定性，这是(shì)该(gāi)类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示(shì)，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权类两大资(zī)产类(lèi)型，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要包括每(měi)年的现金分红及资产增值的(de)收(shōu)益(yì)，而持有(yǒu)特许经(jīng)营类产品的(de)收益主要来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利(lì)润(rùn)分配和本(běn)金的归(guī)还(hái)，两者的比率也是(shì)变动的，对特(tè)许经(jīng)营权类资(zī)产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资(zī)收(shōu)益。普通投资者在选择投(tóu)资标的(de)时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表(biǎo)示，从细分来(lái)看，各(gè)类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性(xìng)不同(tóng)而形(xíng)成区别。特许经(jīng)营权(quán)类的公(gōng)募REITs产品因其(qí)分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底(dǐ)层资(zī)产的(de)价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择(zé)公(gōng)募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级市场价格(gé)和(hé)分(fēn)红(hóng)有合(hé)理预期。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人也认为(wèi)，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不再(zài)能产生现(xiàn)金收益，因此将可供(gōng)分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个(gè)特点(diǎn)，剩(shèng)余(yú)经营期限(xiàn)较(jiào)短的特许经营项(xiàng)目(mù)，通常(cháng)具备更高的分派率水平。对于(yú)剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对较低，也有足(zú)够(gòu)年限收(shōu)回(huí)本金并取得收(shōu)益(yì)。

　　中金基金(jīn)该负(fù)责人提醒投资者注意，特许经营权项目(mù)的分派金额包含了投资(zī)本金，在不(bù)进行扩募的(de)情况下(xià)，基(jī)金份额单价(jià)随着分派进度逐年下(xià)降是正(zhèng)常现象(xiàng)，投资特(tè)许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余(yú)期(qī)限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类(lèi)项目(mù)的(de)土地或建筑的(de)剩(shèng)余(yú)使用年限(xiàn)一般较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑(zhù)的(de)更(gèng)新改造或补缴土地出让金(jīn)等追(zhuī)加投资，有机会(huì)进一步延(yán)长经(jīng)营期限(xiàn)。这种类似永续经营的假设反映在基础资产的估(gū)值上(shàng)，使(shǐ)产权(quán)类REITs具(jù)备更显著的资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内人士(shì)还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)、内部收益(yì)率等指标，来(lái)观察和评估项(xiàng)目底层资(zī)产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基金(jīn)表示，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一是年报中披露(lù)的经营活动现(xiàn)金流，二是可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)，二者存在本质性(xìng)区(qū)别。经营活动产(chǎn)生(shēng)的现金净流量是(shì)指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本(běn)身经营活动产生；可(kě)供分配(pèi)的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金(jīn)影(yǐng)响利润(rùn)表的项目进行调(diào)整，加(jiā)期初现金，最终得(dé)到的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投(tóu)资价(jià)值(zhí)体现(xiàn)在相对股债市(shì)场独立(lì)的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议(yì)投资者(zhě)对(duì)经营权类的(de)资产(chǎn)可以(yǐ)更(gèng)多关注内部(bù)收益(yì)率的(de)高低，对(duì)产权类的资产更多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益(yì)主要来自底(dǐ)层资产(chǎn)的经(jīng)营净现金流，所以底(dǐ)层资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况直(zhí)接影响(xiǎng)投资回报，投资者(zhě)可综合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运营管理机构实力(lì)、公募基金(jīn)管理人(rén)实力(lì)等多(比较长的古诗词，比较长的古诗10句duō)重因素来选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券研报也显示(shì)，公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期，由于分(fēn)红(hóng)交易带来的短(duǎn)期博(bó)弈机比较长的古诗词，比较长的古诗10句会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分红规(guī)模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明(míng)REITs在(zài)发行首年及次年的可供分(fēn)配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募(mù)集(jí)材(cái)料中(zhōng)披露(lù)预(yù)测进行(xíng)比较分析(xī)，结合经(jīng)济及市场的实际环境，对(duì)基础(chǔ)设(shè)施项目的运营业绩(jì)及(jí)REITs的管(guǎn)理(lǐ)能(néng)力进(jìn)行判断。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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