万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳(l崤什么时候读yao佳肴，崤什么时候读iǔ)少爷”的意(yì)外(wài)走红，让这个位于(yú)北京海淀的(de)豪(háo)宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳书(shū)院再次受到舆论(lùn)关(guān)注，起(qǐ)因中赫集团成了(le)共同债务(wù)人(rén)被中国(guó)信达追债(zhài)，中(zhōng)国信达为(wèi)了收回(huí)钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房(fáng)子早(zǎo)已售出，业(yè)主并非中赫集(jí)团(tuán)，那些真正斥巨资(zī)购入房产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业主(zhǔ)的维权信息，难(nán)怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的(de)姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件(jiàn)背后(hòu)，可(kě)能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万(wàn)柳书院”，但(dàn)谁都没(méi)想(xiǎng)到(dào)，这个位(wèi)于海淀(diàn)核心区位，名(míng)校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发(fā)现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不(bù)良债权转让项目”，债权总(zǒng)额(é)高(gāo)达(dá)近47亿，该(gāi)项目的(de)抵押物(wù)中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖显(xiǎn)示，上述(shù)不良(liáng)债(zhài)权转让项(xiàng)目(mù)的处置主(zhǔ)体是中国信达资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司(sī)北京市分公司（下称中国信达北分），处置的(de)是对北(běi)京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务(wù)人。目(mù)前，该(gāi)项目已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这(zhè)就是一(yī)起中国信(xìn)达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共(gòng)301户，而且早(zǎo)已售(shòu)罄。如果该报道属实，说明这些(xiē)房子实际上(shàng)都是卖出去了的(de)，是(shì)有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖(mài)页(yè)面上又注明这75套(tào)房子是“未出售”的状态(tài)呢(ne)？只能说明这些房子根(gēn)本没(méi)有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实了上述内(nèi)容。有豪(háo)宅中介透露，中赫(hè)集团早(zǎo)就把这(zhè)75套房(fáng)子抵押(yā)出(chū)去，现在还没资金解(jiě)抵押(yā)，所以不能(néng)网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)基本都是(shì)北京的高(gāo)端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也(yě)是万柳书院的业(yè)主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还(hái)有不少中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富(fù)人也(yě)被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实际(jì)占有，那(nà)么，中国信达转让这笔不良债权回本的(de)愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖(mài)损失(shī)最(zuì)大(dà)的，没准还是债主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据相关(guān)法律(lǜ)规(guī)定(d崤什么时候读yao佳肴，崤什么时候读ìng)，民(mín)事执行(xíng)中，业主(zhǔ)已经支付(fù)价款并实际占(zhàn)有，但未办理过户手续的，如果业主没有(yǒu)过错，人民法(fǎ)院不(bù)得(dé)查(chá)封(fēng)、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已(yǐ)经查(chá)封的可(kě)以向法院(yuàn)提出执(zhí)行(xíng)异(yì)议申请，请求法院解(jiě)除(chú)查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购(gòu)房款或办理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最高人(rén)民法院关(guān)于(yú)商品(pǐn)房消费者权(quán)利保护问题(tí)的批复》，以司(sī)法解释的方(fāng)式明确(què)了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费者以居住(zhù)为目的(de)购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权(quán)优(yōu)先于建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债(zhài)权的，人(rén)民法(fǎ)院应当予以(yǐ)支持。只支付了部分价款(kuǎn)的商品房消费(fèi)者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均为“已售未网签(qiān)”，那(nà)么(me)这(zhè)笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会(huì)赔了(le)夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信(xìn)达申请不良债权转让，可以追溯(sù)到金谷信托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地等选择(zé)退出了(le)赫(hè)华恒瑞(ruì)的股(gǔ)东(dōng)行列，中国金(jīn)谷国际信托有限责任公司成为(wèi)了唯(wéi)一股东，后者(zhě)由中国(guó)信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他房(fáng)企(qǐ)，中赫(hè)集团既没有很大(dà)规(guī)模，也没(méi)有很高(gāo)的国民知(zhī)名度(dù)，但却在北京豪(háo)宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进入(rù)北(běi)京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达(dá)30万(wàn)/平(píng)米(mǐ)的天价(jià)，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘(pán)，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大(dà)型知名(míng)房(fáng)企手中，抢下了北(běi)京万柳地块，成为北京当年的(de)“双料地王”。很(hěn)快(kuài)，万柳(liǔ)书院就以神秘高端(duān)的姿(zī)态(tài)杀入市场，无(wú)论是(shì)一块块从荷兰(lán)运回(huí)来的灰砖垒起来(lái)的(de)五(wǔ)米高墙，还是每(měi)棵成本超(chāo)6万的成年(nián)银杏树，还是每(měi)平米20万(wàn)元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺(shùn)口溜中，就可(kě)看出(chū)其在北京(jīng)豪宅圈的地位(wèi)。2014年(nián)末上市的(de)它，对手是当时有名的融(róng)创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它(tā)远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳书院(yuàn)一套300平(píng)米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳书院虽(suī)然(rán)已经推出(chū)了8年(nián)之久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也(yě)吸引了不少知名人士(shì)，如知(zhī)名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大(dà)佬则居(jū)住在万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大豪宅(zhái)的成(chéng)功奠(diàn)定了(le)中赫集(jí)团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这(zhè)个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”却多次(cì)成为被执(zhí)行人，被执行标的(de)高(gāo)达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒不(bù)履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确定义务，中赫(hè)集团正(zhèng)式成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今沦落到这(zhè)个(gè)地步(bù)，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之时(shí)，深蓝财经(jīng)就曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的(de)开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉的人生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯(sù)源(yuán)，这个转折点，就在于(yú)收(shōu)购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路(lù)并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务(wù)，先后进军能(néng)源市场、团购网站，但(dàn)最终都(dōu)惨淡收场(chǎng)。最终(zhōng)，周金辉将转型的(de)目(mù)光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服(fú)与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下北京国(guó)安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安的估值(zhí)一直没(méi)变(biàn)，那么(me)中赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计(jì)花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为(wèi)什(shén)么(me)又要质押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫集(jí)团及其实控人周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫(hè)集(jí)团股份(fèn)质押陆续质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)共有11条股权(quán)出(chū)质记录。质权人包(bāo)括海金商业(yè)保理、北京建工、山东国际(jì)信托、中融信托、中(zhōng)信建(jiàn)设等。

　　这与入主北(běi)京国(guó)安的时间(jiān)完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国安的(de)经营状(zhuàng)况没有得到改(gǎi)善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权(quán)交(jiāo)易所官网信(xìn)息显示(shì)，2020年(nián)，北京国安足(zú)球(qiú)俱乐部实(shí)现(xiàn)营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押(yā)手(shǒu)中的中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)股(gǔ)份，但国安和中(zhōng)赫的(de)经营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及(jí)中赫(hè)集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履(lǚ)行能力(lì)而(ér)拒不履行生效法律文书确定义(yì)务(wù)，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难(nán)。不过在实控人(rén)都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安(ān)，又(yòu)如何能独善其身？

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