万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年(nián)初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个位于(yú)北京海(hǎi)淀的(de)豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书(shū)院再次受(shòu)到舆(yú)论关注，起(qǐ)因中(zhōng)赫(hè)集团成了共(gòng)同债务人被(bèi)中国信达追债，中国(guó)信达为了收(shōu)回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入房产的有钱人，房子现在莫(mò)名(míng)奇妙地被(bèi)拍(pāi)卖(mài)，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业主的(de)维权(quán)信(xìn)息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被(bèi)割(gē)韭(jiǔ)菜(cài)的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人被精准收(shōu)割(gē)？

　　最惨(cǎn)的(de)可能(néng)还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)”，但谁都(dōu)没想到，这(zhè)个位于海淀(diàn)核心区(qū)位，名(míng)校环绕的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖(mài)上，上架了“北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司不(bù)良债权(quán)转让(ràng)项目(mù)”，债权总额高(gāo)达近47亿(yì)，该项(xiàng)目的抵押物中(zhōng)，包括75套(tào)万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不(bù)良(liáng)债权转让项目的处置主体是中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司北京市分(fēn)公(gōng)司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限公(gōng)司（下称赫华恒(héng)瑞(ruì)）的不良(liáng)债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团(tuán)有限公司(sī)是共同债务人。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看，这就是一(yī)起(qǐ)中国信(xìn)达北分讨债的故事，但(dàn)实际上(shàng)，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报道，万(wàn)柳书院总共(gòng)301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说明这些房(fáng)子(zi)实(shí)际上都(dōu)是卖出去(qù)了的兰州女人为什么戴头巾，是有人(rén)住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖页(yè)面上又注明这75套房子是(shì)“未(wèi)出售”的(de)状态呢？只能(néng)说明(míng)这些房子根本没(méi)有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的(de)报道证实了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露(lù)，中赫集团早就把这75套房子(zi)抵押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押(yā)，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学(xué)区房，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主基本都是(shì)北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大(dà)佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书(shū)院(yuàn)的业(yè)主(zhǔ)中(zhōng)，还有不少(shǎo)中赫(hè)集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精(jīng)准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如(rú)果这(zhè)些(xiē)业(yè)主确实已经支付价款并实际(jì)占有(yǒu)，那(nà)么，中国信(xìn)达转让这笔不良债权(quán)回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次(cì)拍卖损失(shī)最大的，没准还是(shì)债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相(xiāng)关(guān)法律规定(dìng)，民事执行中，业主(zhǔ)已经(jīng)支付价款并实际占有，但未办(bàn)理过户手(shǒu)续的，如果业主没(méi)有过错，人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封(fēng)的(de)可以(yǐ)向法院提出执行异议申请，请求法(fǎ)院解除查封，同时(shí)可以联合起诉(sù)开发商，要求退还(hái)购房款或办理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月(yuè)，人民法(fǎ)院报公布(bù)《最高人民法院关于商品房(fáng)消费者权利保(bǎo)护问题(tí)的批复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了购(gòu)房(fáng)人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为(wèi)目的(de)购买房屋(wū)并(bìng)已支付全部价款，主(zhǔ)张(zhāng)其(qí)房屋交(jiāo)付请求(qiú)权优先(xiān)于(yú)建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他(tā)债(zhài)权(quán)的，人民(mín)法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了(le)部(bù)分价款的商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已(yǐ)实际支付剩(shèng)余价款的，可(kě)以适用(yòng)前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去(qù)回本(běn)，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司中国(guó)信达(dá)申请(qǐng)不良债权转让，可以追溯(sù)到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国(guó)信(xìn)达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东(dōng)。但此(cǐ)前(qián)，赫华(huá)恒(héng)瑞为中赫集(jí)团旗下(xià)子公(gōng)司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地(dì)等选择退(tuì)出了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公(gōng)司成为了唯一股东，后者由中国(guó)信达资(zī)产管理股份有限(xiàn)公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发(fā)商(shāng)，相较其他房(fáng)企，中赫集团既没有很大(dà)规模(mó)，也没(méi)有(yǒu)很高的国民(mín)知名度，但(dàn)却在(zài)北(běi)京豪宅圈(quān)留(liú)下(xià)一个个(gè)传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团(tuán)进入北京的第(dì)一个豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置地(dì)推出钓鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价(jià)，成(chéng)为当(dāng)时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利、万科等大型知(zhī)名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北(běi)京当(dāng)年(nián)的(de)“双料地(dì)王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神(shén)秘(mì)高端的姿态(tài)杀(shā)入市场，无论是一(yī)块(kuài)块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起(qǐ)来(lái)的五米高墙(qiáng)，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还(hái)是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸的(de)缸、霄(xiāo)八(bā)的(de)顶儿(ér)、融(róng)创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其(qí)在(zài)北京豪宅(zhái)圈(quān)的(de)地位(wèi)。2014年末上(shàng)市(shì)的它，对手是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远超过(guò)这些对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽(suī)然已(yǐ)经推出了8年之久，但其(qí)依旧(jiù)在北京豪宅圈(quān)备受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集团开发的(de)豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士，如知名(míng)演员宋丹丹(dān)，就(jiù)住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集(jí)团(tuán)的“高端路线”，也因此，它(tā)被外(wài)界贴上了(le)，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北(běi)京城最贵(guì)的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多(duō)次成为被执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行(xíng)能力而(ér)拒(jù)不履行生效法律文书确(què)定义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今沦落到(dào)这(zhè)个(gè)地步，其实(shí)是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万(wàn)柳(liǔ)书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪(háo)宅的(de)开(kāi)发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹(jì)跟着急转(zhuǎn)直(zhí)下(xià)。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于(yú)收(shōu)购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企(qǐ)纷(fēn)纷(fēn)开始了多(duō)元化转型，但转(zhuǎn)型之路并(bìng)不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过(guò)多元化业务，先(xiān)后进军能(néng)源市场、团(tuán)购网(wǎng)站(zhàn)，但最终都惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型的目光(guāng)，放到(dào)了体育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集(jí)团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新(xīn)东家。接着在2021年(nián)6月(yuè)，中赫(hè)集团从中信集(jí)团手中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全(quán)部股(gǔ)权。如果北京(jīng)国安(ān)的估值一(yī)直(zhí)没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!兰州女人为什么戴头巾如果(guǒ)真的是这样(yàng)，中赫为什么又要质押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实(shí)控人周金辉夫(fū)妇将其手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集(jí)团共有(yǒu)11条(tiáo)股权出质记录。质权人包括海金商(shāng)业保(bǎo)理(lǐ)、北(běi)京建(jiàn)工(gōng)、山东国际信托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国(guó)安的时(shí)间完(wán)全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经营状况没(méi)有得到改善，中赫(hè)集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据(jù)北(běi)京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在(zài)持续质押手中的(de)中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没(méi)有(yǒu)好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行(xíng)人，执行标的(de)高达(dá)11亿(yì)，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集团(tuán)股东周金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等共同成为被执行(xíng)人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力(lì)而拒不履行(xíng)生效法律文书(shū)确(què)定义务(wù)，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目(mù)前幸免(miǎn)于难。不(bù)过(guò)在实控(kòng)人都成为老赖的(de)情况下，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又(yòu)如何(hé)能独善(shàn)其身？

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