5月以来，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以公募基(jī)金为(wèi)代表(biǎo)的机构对于这一(yī)板块已(yǐ)经在悄(qiāo)然布局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总份额均(jūn)较4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地(dì)方国企央企(qǐ)获得增(zēng)持，持(chí)仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分(fēn)别为华发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金(jīn)对房地(dì)产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地(dì)产行业标的(de)市值约(yuē)1188亿元，占其(qí)所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房地产(chǎn)公(gōng)司(sī)市值(zhí)在股(gǔ)票资产中的占(zhàn)比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更(gèng)是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现了(le)三(sān)年来的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公(gōng)募对房地产行业的持(chí)股比例也同步(bù)回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似乎在今(jīn)年一季度(dù)得以延续。数(shù)据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募(mù)重仓持有(yǒu)房地产板块一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五个股分别为保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)，持仓市(shì)值占板块比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地产(chǎn)的投资(zī)愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基(jī)金一季(jì)报(bào)汇总的(de)重仓股中，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)排(pái)名最高的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名(míng)第二的是招商蛇(shé)口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万(wàn)科(kē)A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处首先在于(yú)几(jǐ)只(zhǐ)房(fáng)地产龙(lóng)头股从排位上(shàng)看均有退(tuì)步(bù)，尤其是(shì)万科(kē)最为明显(xiǎn)；其次是金地集团(tuán)退(tuì)出百大之列(liè)。但(dàn)考(kǎo)虑到房地(dì)产(chǎn)是(shì)复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行业(yè)销售(shòu)旺季，其传导到二(èr)级市场乃至机构(gòu)持(chí)仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是(shì)，经(jīng)济圈(quān)判断房地产(chǎn)已经(jīng)进入大分(fēn)化时代(dài)，一二线城市好于三四线城(chéng)市(shì)。而映射到二(èr)级市场(chǎng)投资上(shàng)，配置(zhì)房(fáng)地产行业(yè)轻松(sōng)收获(huò)行业贝塔的红利期一去(qù)不(bù)返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产(chǎn)等几(jǐ)类行业(yè)在盖特(tè)纳曲线里属(shǔ)于(yú)成(chéng)熟期或(huò)者衰退期的行业(yè)，传统认知上没有什(shén)么投资机(jī)会的。但在这几年特(tè)殊的行(xíng)情里包括(kuò)煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等类似的行(xíng)业也出(chū)现了一些机(jī)会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿(yuàn)具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售(shòu)面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量(liàng)增(zēng)加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更(gèng)新(xīn)，也有近10亿平方米。需(xū)求端还(hái)需(xū)要有一定(dìng)的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无(wú)论从城镇化的进程，还是人均住房(fáng)面积(jī)（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺(quē)时代(dài)，而目前居民的杠(gāng)杆率和房(fáng)价收入也(yě)不支撑每年(nián)18万亿(yì)元(yuán)的销售额(é)，以及过快上行(xíng)的房价，因而(ér)行业高(gāo)增的时代已经过去，未来行(xíng)业(yè)的需(xū)求或将(jiāng)回落，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆属性(xìng)，就(jiù)很容(róng)易(yì)出现(xiàn)信(xìn)用风险问题（类(lèi)似(shì)2022年的(de)民(mín)营地(dì)产爆雷），行业进入到(dào)供给(gěi)侧出(chū)清(qīng)的(de)过程。这个过程中，综合(hé)竞争(zhēng)力强的公司就能够通过大(dà)鱼(yú)吃小鱼的方式，获(huò)得市占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时(shí)，行业的贝塔(tǎ)已经过(guò)去了，但不(bù)代表没有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的(de)阿尔(ěr)法，而对应到股票投资(zī)，就是强(qiáng)竞争力公(gōng)司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体(tǐ)机(jī)构(gòu)的务实之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体的个(gè)股(gǔ)来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股价(jià)上(shàng)涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰(qià)好排(pái)名前(qián)五的公司月(yuè)内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们(men)分别是上(shàng)实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地(dì)产。排名(míng)第一的(de)上实发展，五(wǔ)一假期归来(lái)后日成交量(liàng)明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日(rì)收出涨停(tíng)。从该股的基本(běn)面来看，上(shàng)实发(fā)展的(de)主营业(yè)务(wù)为房地产开发与(yǔ)经(jīng)营。公司的主要产品及(jí)服务为房(fáng)地产销售、房地(dì)产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从(cóng)业(yè)绩(jì)数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子(zi)。以3月(yuè)31日(rì)时的首季十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东来(lái)看， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等(děng)都(dōu)跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第(dì)二(èr)的浦东金桥也是上(shàng)海本地房企，其第一季度的(de)收(shōu)入(rù)利润规模(mó)大(dà)幅度复(fù)苏。究其原因，一(yī)方面(miàn)是该(gāi)公司后疫情(qíng)时代出租率复(fù)苏至(zhì)近年来最高，另一(yī)方(fāng)面则是公司拿(ná)地结算(suàn)持续性向好，从数(shù)字上看，一季(jì)度新增(zēng)虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约(yuē)54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在(zài)这(zhè)样的业(yè)绩(jì)势(shì)头向好背(bèi)景下，自然(rán)也吸引了(le)知名机构在其中(zhōng)持(chí)续驻足(zú)。从(cóng)第一季度(dù)十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，知名私(sī)募(mù)高毅邓晓峰(fēng)的(de)两只产品依然在(zài)前(qián)十(shí)中，这也是连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十(shí)。同时榜单中还有一支(zhī)大哪些人不适合穿老爹鞋，老爹鞋的优点和缺点名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局(jú)，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去(qù)上述(shù)两家上海(hǎi)区(qū)域性(xìng)地产公(gōng)司外(wài)，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交(jiāo)出(chū)的(de)也是一(yī)份(fèn)报喜的成绩单(dān)：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公司(sī)股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基(jī)首季新(xīn)杀入十(shí)大流通股股东(dōng)行列(liè)。具体说(shuō)来， 南方(fāng)中证全指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排名第七(qī)位，富国中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出现(xiàn)的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证全球(qiú)基(jī)金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组后(hòu)，龙头的价值(zhí)更(gèng)为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供(gōng)给较多（券商(shāng)测算对应潜(qián)在毛利(lì)率在(zài)25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问(wèn)题或(huò)者(zhě)资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房(fáng)企的(de)拿地力度(dù)（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成本不断下(xià)滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销(xiāo)售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的(de)浪潮(cháo)下，央国企地产股或(huò)存在发(fā)展的大好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业的结(jié)构性机会(huì)依(yī)然(rán)存在(zài)，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其(qí)主要又体现为库存的(de)优势。央(yāng)企地产公司(sī)，现(xiàn)阶(jiē)段表现(xiàn)出较低的融资成(chéng)本，优(yōu)质(zhì)的开发(fā)资源和(hé)良好的不动产资(zī)产运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估(gū)，国央企相较于民营地产公司也是(shì)更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功绩强调(diào)，“对(duì)于减值、土地(dì)资源债权债务关系(xì)等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧(yōu)和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出(chū)清的(de)过程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的修(xiū)复更明显。中特估的角(jiǎo)度(dù)从中长(zhǎng)期的(de)维度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进(jìn)入高质(zhì)量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具备较快速(sù)发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定(dìng)且(qiě)可预期(qī)的(de)盈利(lì)和现(xiàn)金流创(chuàng)造能力，以此带来估值中(zhōng)枢(shū)的提升，应该关注估值相对较低，企业(yè)自身资(zī)产(chǎn)的质量好、运营能力强、可(kě)以创造(zào)持续现(xiàn)金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要(yào)关(guān)注将(jiāng)受(shòu)益于行(xíng)业集中度提升的(de)头部公司。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还是(shì)保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口等国资背景(jǐng)龙(lóng)头前途更为光明(míng)。不(bù)过国投瑞银(yín)基金投(tóu)资部副总监綦(qí)傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客观地去持续观(guān)察国企央企(qǐ)在三(sān)个方面是否可(kě)以(yǐ)维持，首先是融资(zī)成本保持低位，其(qí)次(cì)是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份(fèn)额持(chí)续提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需要多(duō)给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据(jù)房企一(yī)季报(bào)梳理发(fā)现，对于(yú)2022年(nián)的业绩(jì)出现的整体下滑，2哪些人不适合穿老爹鞋，老爹鞋的优点和缺点023年一季度的业绩(jì)分(fēn)化(huà)更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集(jí)团等房(fáng)企营收、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚(shèn)至(zhì)是较大增速的增长。而这些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明(míng)显改善的房(fáng)企，主要是因为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下(xià)半(bàn)年民(mín)营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集(jí)中在(zài)核心城市，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能(néng)够推动(dòng)房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟同时(shí)也提(tí)醒表示，在房地(dì)产的(de)复苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月份(fèn)开始又在往下(xià)掉。除(chú)了杭(háng)州、成都等极个别城市四月(yuè)环比(bǐ)三(sān)月相(xiāng)对表现较好之外，包(bāo)括北京、上海在(zài)内(nèi)的绝大多数城(chéng)市都出现环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在(zài)的(de)经济(jì)状况、收入(rù)情况，以及市(shì)场的(de)去库存压力、企(qǐ)业的资(zī)金面压(yā)力，可能会出(chū)现，到六(liù)月份房(fáng)企(qǐ)为了半年(nián)报(bào)冲业绩(jì)出现(xiàn)市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外的(de)一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度、第(dì)三(sān)季度增(zēng)长(zhǎng)不确(què)定性(xìng)的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地(dì)产以及其上(shàng)下游(yóu)产业链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多(duō)给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游就不(bù)是赚快钱(qián)的时候，只能(néng)赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的(de)、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所(suǒ)以只能(néng)耐心(xīn)地(dì)去(qù)等待它的基(jī)本面(miàn)不断地(dì)凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析(xī)，不做买卖(mài)推荐。）

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