近两年(nián)火(huǒ)爆的(de)创新产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红(hóng)体现出该类产品长期投(tóu)资(zī)价值，通过观测经营活(huó)动现金流、可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金等(děng)指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期(qī)后不再产(chǎn)生现金(jīn)收益，特许经(jīng)营(yíng)权分红目前已包含(hán)了利润分配和本金的(de)归(guī)还(hái)，在选择投资标的时应(yīng)了解资产类型(xíng)和分红的(de)特(tè)征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日(rì)，此外尚有6只REITs实(shí)际分配(pèi)情况尚未(wèi)公布。整体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现出了(le)高(gāo)比例的稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金额占可(kě)供分(fēn)配金额(é)比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分分配(pèi)比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对(duì)此表示，投(tóu)资公募(mù)REITs的主要(yào)收益(yì)来源为持(chí)有期(qī)分红收益，以及基(jī)金份额交易价格的变(biàn)化。基金份(fèn)额二级(jí)市场价(jià)格受到公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综合(hé)影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基金分红预(yù)期(qī)则更有规律可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主(zhǔ)要来自基础设(shè)施资(zī)产的经营现金流(liú)，投资人通过(guò)基(jī)金募集材料(liào)和信(xìn)息披露(lù)文件，结合行业及市场情况，可(kě)以(yǐ)分(fēn)析(xī)基础(chǔ)设(shè)施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格变化(huà)导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人实际获得的现金(jīn)收益(yì)，对于长期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负(fù)责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监(jiān)李华平(píng)也表示，根据《公开募(mù)集(jí)基础设施证券(quàn)投资基金指(zhǐ)引(yǐn)（试(shì)行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上(shàng)合并后基金年度可分配金额以现金形式分配给投资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红机(jī)制体现出REITs产品长期(qī)投资价(jià)值。

　　中航基金也(yě)认为，从(cóng)投(tóu)资(zī)角(jiǎo)度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具(jù)备“股性(xìng)”和(hé)“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反映这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的(de)一面，分(fēn)红体现(xiàn)了这(zhè)类产品的(de)“债性(xìng)”特点。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红(hóng)要求(qiú)，分红类似于债券派(pài)息(xī)，但不等同(tóng)于债券的(de)固定利息回报，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机(jī)构(gòu)投(tóu)资者的(de)角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资(zī)品类，为资(zī)产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一方(fāng)面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投资者(zhě)稳定(dìng)收(shōu)益。机(jī)构投资者公(gōng)募REITs能够通过(guò)分红获取(qǔ)相对于投(tóu)资债券相(xiāng)对高的收(shōu)益性(xìng)，在有效控制风险(xiǎn)的前(qián)提(tí)下，增厚(hòu)资产包(bāo)收益，起到投(tóu)资(zī)“压(yā)舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对(duì)于(yú)未(wèi)来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看(kàn)，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主(zhǔ)要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金额完成率不达(dá)预期，一定程度上影(yǐng)响(xiǎng)了公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级(jí)市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一，而稳(wěn)定的(de)分红(hóng)有利(lì)于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人也表示，近期经(jīng)济(jì)预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和(hé)债券回归的(de)过程；另一方面，基(jī)础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业绩(jì)相对(duì)经济活力(lì)的改善有一定(dìng)的滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除(chú)权日(rì)，将对基金份额的开盘(pán)指导价做调减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金(jīn)额根据单(dān)位基金份额的分红金额进行计算。除(chú)权操作是对分红前后(hòu)基(jī)金份额(é)净值变化的修正，使投(tóu)资人在基金分红前后均可(kě)以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资的信心，同时(shí)需(xū)结合持有产品的特性，关注二(èr)级市场扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分(fēn)红(hóng)包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层(céng)资产(chǎn)情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有公募(mù)基金分红前提是本金(jīn)之(zhī)上的增值部分(fēn)不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的(de)“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确(què)，分派(pài)的是本金(jīn)与增值两个部(bù)分(fēn)，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红差异(yì)很大，大多数普通投资者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金(jīn)额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金价值面临极大不确(què)定性，这是该类投资者应该(gāi)注意的情(qíng)况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特(tè)许经(jīng)营权类(lèi)和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益(yì)主要(yào)包括每年的现金(jīn)分红(hóng)及资产增值的收益，而持有特许经营类(lèi)产品的收益主要(yào)来自项目(mù)每年的现金(jīn)分红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类资产的分红包(bāo)括(kuò)了利润(rùn)分配和本金的归还(hái)，两者的比率也(yě)是变动的(de)，对(duì)特(tè)许经(jīng)营权类(lèi)资产的(de)公募REITs可(kě)以内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投(tóu)资者在选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航(háng)基金也表示(shì)，从(cóng)细分(fēn)来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而形成(chéng)区别。特许(xǔ)经(jīng)营权类的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红(hóng)相(xiāng)当(dāng)于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对(duì)较多，债性偏强。而产权(quán)类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层(céng)资产的价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层(céng)资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二(èr)级夜游症的孩子精神有问题吗，孩子半夜起来突然乱走乱说话市场价格和分红(hóng)有合理预(yù)期。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营项目在经营权到期后不再能(néng)产(chǎn)生现金收益，因此将(jiāng)可供分配(pèi)金额的分配理解为“分(fēn)派(pài)”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个(gè)特(tè)点，剩余(yú)经营期限较(jiào)短(duǎn)的(de)特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对(duì)于剩余(yú)期限较(jiào)长的特许经营权项(xiàng)目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年(nián)限收回本(běn)金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意(yì)，特许经营(yíng)权项目的(de)分(fēn)派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份(fèn)额单价随着分派进度逐(zhú)年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产(chǎn)生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经(jīng)营项目相比(bǐ)，产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目的(de)土地或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营(yíng)期(qī)限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在基(jī)础资(zī)产(chǎn)的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内(nèi)人(rén)士还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可以观测经(jīng)营活(huó)动(dòng)现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金、内部收(shōu)益率等指标，来观察和评估(gū)项(xiàng)目底层资(zī)产的(de)运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一(yī)是年报中披露(lù)的经营活动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本(běn)质(zhì)性区别(bié)。经营活动产生的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资(zī)产(c夜游症的孩子精神有问题吗，孩子半夜起来突然乱走乱说话hǎn)生(shēng)的(de)现金流，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可(kě)供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金影响利(lì)润(rùn)表的项目(mù)进行调整，加期初现(xiàn)金(jīn)，最(zuì)终得(dé)到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投(tóu)资价值体现在相对股(gǔ)债市场独立的资(zī)产配置(zhì)功(gōng)能(néng)，比较适(shì)合长期(qī)持有(yǒu)。建议(yì)投资者(zhě)对(duì)经营权类的资产可以更多关注内部收(shōu)益(yì)率的(de)高(gāo)低，对产权类的(de)资产更多关注(zhù)分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配(pèi)收(shōu)益主要来自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直(zhí)接影(yǐng)响投资(zī)回报，投资者可(kě)综合考虑原(yuán)始权(quán)益(yì)人综合实(shí)力(lì)、运营管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公募基金管理(lǐ)人实力等(děng)多(duō)重(zhòng)因素来选择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示(shì)，公募REITs进入(rù)密(mì)集分(fēn)红(hóng)期，由于(yú)分红交易带来的短期(qī)博弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关(guān)注有基本(běn)面支撑、填(tián)权效应相对明显、同(tóng)时(shí)分(fēn)红(hóng)规模较为可观(guān)的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次年的可(kě)供分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金(jīn)额(é)与(yǔ)募集材料中(zhōng)披露预(yù)测进行比较(jiào)分析，结合经济(jì)及(jí)市场的实(shí)际环境，对基(jī)础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理能力(lì)进行判断。”中金基(jī)金(jīn)上述负责人也称。

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