万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初(chū)“万柳(liǔ)少爷”的意外(wài)走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣(xuān)称(chēng)要做地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次(cì)受到舆论关注，起因中赫集团成(chéng)了共同(tóng)债务(wù)人被(bèi)中国信达追债，中国信达为了收(shōu)回钱款不得不将中赫抵押(yā)的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房(fáng)子早已售出，业主并(bìng)非(fēi)中赫集团(tuán)，那些(xiē)真正斥巨资购(gòu)入(rù)房产的有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这(zhè)些(xiē)业(yè)主的维权信息，难怪有网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富人(rén)被割韭(jiǔ)菜(cài)的时候，他(tā)们的(de)姿势都那么(me)优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象的那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精(jīng)准收割？

　　最(zuì)惨的(de)可能还(hái)是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心(xīn)区位，名(míng)校环(huán)绕的(de)顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在京东拍卖上(shàng)，上架了(le)“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限公司(sī)不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的(de)抵押物中，包(bāo)括75套万柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖(mài)显示，上(shàng)述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置(zhì)主体是(shì)中国信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限公司北京市分公司（下称中国信达北分(fēn)），处置(zhì)的是对北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿(yì)元(yuán)人(rén)民币，其(qí)中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是(shì)共同(tóng)债务人(rén)。目(mù)前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意(yì)向(xiàng)人(rén)。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中国信达北(běi)分讨(tǎo)债的故事(shì)，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如(rú)果(guǒ)该报道属实，说明(míng)这些房子实际上都是卖出去(qù)了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中(zhōng)国信(xìn)达的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能(néng)说明(míng)这些房子根本没有网签，也(yě)没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪三万日元等于多少人民币多少宅，最强学区(qū)房，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主基本都(dōu)是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另据地产(chǎn)自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主中(zhōng)，还(hái)有不少中(zhōng)赫(hè)集团的高管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主(zhǔ)确实已经支(zhī)付价款并实际占有(yǒu)，那么(me)，中(zhōng)国信达转(zhuǎn)让这笔不(bù)良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次(cì)拍卖(mài)损失最大的，没准还是债主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规(guī)定，民(mín)事执行(xíng)中，业主已经(jīng)支付价款并实际(jì)占有，但未办理过户手续(xù)的，如果业主没有过错(cuò)，人民法(fǎ)院不(bù)得查(chá)封、扣押(yā)、冻结(jié)，已经查(chá)封的可以向法院提出执(zhí)行(xíng)异议(yì)申请，请求法(fǎ)院解除查封，同时(shí)可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还(hái)购房款或办理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人(rén)民法院关于商品房消费(fèi)者权利保(bǎo)护问(wèn)题的批复》，以(yǐ)司(sī)法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目(mù)的购(gòu)买(mǎi)房屋并已支付(fù)全部(bù)价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权(quán)优先于建设工程价(jià)款优先(xiān)受偿(cháng)权、抵押(yā)权以及其他(tā)债(zhài)权的，人民法院应当(dāng)予以支持(chí)。只支付了部(bù)分价款的商品(pǐn)房消费者，在一(yī)审(shěn)法庭辩论终结前已实(shí)际支付剩余价款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么(me)这笔(bǐ)不(bù)良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不(bù)能(néng)卖出(chū)去回本，抵押的这75套房(fáng)子(zi)，还会被业(yè)主讨(tǎo)回去。

　　中国信达(dá)，将会赔(péi)了(le)夫人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债权公司中国信达申请不(bù)良(liáng)债权转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华(huá)恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集(jí)团旗(qí)下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团(tuán)、中(zhōng)赫(hè)置地等选择退出了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责(zé)任公司成为了唯(wéi)一股东，后者由中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地产开发商，相较其他(tā)房(fáng)企，中赫(hè)集团既没有很大规(guī)模，也没(méi)有很高的(de)国(guó)民知名(míng)度，但(dàn)却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台七(qī)号院，作为中赫集团进(jìn)入北京(jīng)的(de)第一个豪宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地推出钓鱼(yú)岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的(de)天价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘，引(yǐn)发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名房(fáng)企手中(zhōng)，抢下了北京万(wàn)柳地块(kuài)，成(chéng)为北京(jīng)当年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以(yǐ)神(shén)秘高端(duān)的姿(zī)态杀入市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵(kē)成本超6万(wàn)的成(chéng)年银杏(xìng)树，还是(shì)每平米20万(wàn)元的(de)价(jià)格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰(chén)院的(de)树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看(kàn)出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末(mò)上市的它(tā)，对手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过(guò)这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经推出(chū)了8年之久，但其(qí)依(yī)旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开发(fā)的豪宅，也(yě)吸引了不(bù)少知(zhī)名人士，如知名演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠(diàn)定了中赫(hè)集(jí)团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京(jīng)城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多次成为被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒不履行(xíng)生效法律文书(shū)确定义(yì)务，中赫集团正式成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个(gè)地步(bù)，其(qí)实(shí)是有迹(jì)可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初(chū)“万柳书院(yuàn)少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖(wā)出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集团(tuán)实(shí)控人周金辉的人(rén)生轨迹跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在于收购北(běi)京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元(yuán)化(huà)转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试(shì)过多元(yuán)化业务(wù)，先(xiān)后(hòu)进军(jūn)能(néng)源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉(huī)将(jiāng)转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接(jiē)着(zhe)在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集(jí)团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部全(quán)部(bù)股权。如(rú)果(guǒ)北(běi)京国安的估(gū)值一直没变，那(nà)么中赫集(jí)团拿下北京国(guó)安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其手中的(de)中(zhōng)赫集团(tuán)股(gǔ)份(fèn)质押(yā)陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权(quán)出质记录。质权人包括(kuò)海(hǎi)金商(shāng)业(yè)保理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山东国(guó)际(jì)信托(tuō)、中融(róng)信托、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没(méi)有(yǒu)得到(dào)改善，中赫(hè)集(jí)团(tuán)也(yě)被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交易所官网信(xìn)息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末(mò)，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿(yì)元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持(chí)续质押(yā)手中(zhōng)的中赫集(jí)团股(gǔ)份(fèn)，但国安和(hé)中(zhōng)赫(hè)的经营状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国(guó)安也3次与中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文(wén)书确定义务，上述被执(三万日元等于多少人民币多少zhí)行人成为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京(jīng)国安，目(mù)前幸(xìng)免于难。不(bù)过在实(shí)控人都成(chéng)为老(lǎo)赖的(de)情况下，被执行10个多亿的(de)北京国安，又如何能独善其身？

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