近(jìn)两年火爆的创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高(gāo)比(bǐ)例稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对此表示(shì)，强制分红机(jī)制(zhì)是公募(mù)REITs主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定分红体现出该(gāi)类产品长(zhǎng)期投资价(jià)值，通过(guò)观测经(jīng)营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目(mù)底层资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况的(de)“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提醒普通投(tóu)资(zī)者(zhě)注意(yì)，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不再产生现金收(shōu)益，特许经(jīng)营权(quán)分红目前已包含了(le)利润分配和(hé)本金的归还，在选择(zé)投(tóu)资标的时应了(le)解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入(rù)密(mì)集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出(chū)了(le)高比例的(de)稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额(é)占可供(gōng)分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期(qī)分红(hóng)收益(yì)，以及基金份额交(jiāo)易价(jià)格的变化。基金份(fèn)额(é)二级市场价格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市(shì)场(chǎng)因素的综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有规律可循。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要(yào)来自(zì)基础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资(zī)人通(tōng)过(guò)基金募集材(cái)料和信息披露文件，结合行业(yè)及市场情况，可以(yǐ)分析基础设(shè)施项目的(de)经营(yíng)业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价格变(biàn)化导致的浮(fú)盈或(huò)浮亏(kuī)，分(fēn)红作为基金(jīn)份额持(chí)有(yǒu)人实(shí)际获得(dé)的现金收益，对于长期投(tóu)资者更具参(cān)考价值。”中金基金(jīn)相关(guān)负(fù)责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副(fù)总(zǒng)监(jiān)李华(huá)平也表示，根据《公开募(mù)集基础设(shè)施证(zhèng)券投资基金指引（试(shì)行）》及相(xiāng)关(guān)法规要求，基础设施基(jī)金应当将(jiāng)90％以上合(hé)并后基金年(nián)度可分配金额(é)以现(xiàn)金形式分配给(gěi)投资者，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分(fēn)红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时具备“股性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红(hóng)类似于债券(quàn)派息，但不等同于债券的固定(dìng)利(lì)息回报，而是由可供(gōng)分(fēn)配现金决定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者的角度来看，一(yī)方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资(zī)产配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配(pèi)置价值。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通过(guò)分红获取相对于投资债(zhài)券(quàn)相对高的收益性，在有效控制风险的(de)前(qián)提下(xià)，增厚资(zī)产(chǎn)包收益(yì)，起(qǐ)到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收(shōu)益“落袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对(d碳酸铜存在吗 有碳酸铜这种物质吗uì)于未来分红(hóng)水(shuǐ)平的预(yù)期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募(mù)REITs发(fā)布了2022年年报，部(bù)分(fēn)产品受宏观经济(jì)的(de)影响，可(kě)分配金额完(wán)成率不达预期，一定程度(dù)上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动(dòng)受多(duō)重因素的(de)影响，投资(zī)收益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价格的主要(yào)因素(sù)之一，而(ér)稳定的分红(hóng)有利于吸(xī)引投(tóu)资者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人也表示(shì)，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回(huí)归(guī)的(de)过(guò)程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营业(yè)绩(jì)相对经济(jì)活力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份(fèn)额的分红金额进行计算(suàn)。除权操作是对分红前(qián)后基金份额净值变化的修正，使投资人(rén)在基金分红前(qián)后均可以(yǐ)获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时(shí)需结合持(chí)有产品的特(tè)性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响程度(dù)。”中航基(jī)金(jīn)相关(guān)人士(shì)也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利(lì)润分配和本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者应了(le)解底层资(zī)产情况

　　多(duō)位业(yè)内(nèi)人士还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基金分红前提(tí)是本金之上的增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派(pài)”更为准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个部(bù)分(fēn)之间的(de)比例是变动的，与现有公募基(jī)金分红差异(yì)很大，大(dà)多数普通投(tóu)资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基(jī)金价值面(miàn)临极大(dà)不(bù)确定性，这是该类投资者应该(gāi)注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权类(lèi)两大(dà)资产类型，持有产权(quán)类产品的收(shōu)益主要包括每年的现金分红(hóng)及资产增值的收(shōu)益，而持有特许经营(yíng)类产品(pǐn)的(de)收(shōu)益主要来自项目每年的现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的(de)分红包括了利(lì)润(rùn)分配和本金的归还，两者(zhě)的比(bǐ)率也是变动(dòng)的(de)，对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可(kě)以内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量投资收(shōu)益。普通投(tóu)资者在选择投(tóu)资标的时(shí)，应了解公募(mù)REITs底层(céng)资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基(jī)金也(yě)表示(shì)，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权类(lèi)的(de)公募(mù)REITs分(fēn)红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所以(yǐ)相对股性偏(piān)强。普通(tōng)投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属性，对(duì)所选择产品的二级市场价格(gé)和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人也认为(wèi)，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项目在经营(yíng)权到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配金额(é)的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个(gè)特点，剩(shèng)余经营(yíng)期限较(jiào)短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更高(gāo)的分派率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期限较长(zhǎng)的特许(xǔ)经营权项(xiàng)目，即(jí)使分派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回(huí)本金并取得收(shōu)益。

　　中金基(jī)金该(gāi)负责人提醒投(tóu)资(zī)者注意，特许经营权(quán)项(xiàng)目的分派金额包(bāo)含(hán)了投资本金，在不(bù)进行扩募的情况下(xià)，基金份额单(dān)价随着分派进度逐(zhú)年下降是正常现象(xiàng)，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目相比，产权类项目的土地(dì)或(huò)建筑的剩(shèng)余使用年限(xiàn)一般较(jiào)长，再加上到期(qī)后通(tōng)过(guò)对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土(tǔ)地出让(ràng)金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种类似永续经(jīng)营的假设(shè)反映在基础(chǔ)资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的资产投资属(shǔ)性(xìng)。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收益率等指标(biāo)

　　评估项目(mù)底层资产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基(jī)金分红的时点，多位(wèi)业内人士还表示，在产品(pǐn)分(fēn)红(hóng)期，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收(shōu)益率等指标(biāo)，来观察和评估项目底层资产的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关的(de)指标有两个：一是年报(bào)中(zhōng)披露的(de)经营活(huó)动现(xiàn)金流(liú)，二是可供(gōng)分碳酸铜存在吗 有碳酸铜这种物质吗配现金，二(èr)者存碳酸铜存在吗 有碳酸铜这种物质吗在本质(zhì)性区别。经营(yíng)活动(dòng)产生的现金净流(liú)量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值体现在相(xiāng)对股(gǔ)债市(shì)场独立的资产配置功能，比较适合(hé)长期持有。建议投资者对经(jīng)营权类的(de)资产可以(yǐ)更多关(guān)注(zhù)内部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资(zī)产(chǎn)更(gèng)多(duō)关(guān)注(zhù)分派率高低。因为公(gōng)募(mù)REITs可分(fēn)配(pèi)收益(yì)主(zhǔ)要来自底层资产(chǎn)的(de)经营(yíng)净现(xiàn)金流，所以底层(céng)资(zī)产运营情况直接影响投资回报，投(tóu)资者可综合考(kǎo)虑原始权益人综合实力(lì)、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管理人实力(lì)等多(duō)重因素来选择投资标的(de)。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市场接(jiē)连回调，建(jiàn)议投资(zī)者关注有基本面(miàn)支(zhī)撑(chēng)、填(tián)权效应相对明显、同(tóng)时(shí)分红(hóng)规模(mó)较为(wèi)可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说明书(shū)均会(huì)载(zài)明(míng)REITs在发行首(shǒu)年及次年的可(kě)供(gōng)分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际(jì)分红(hóng)金额与(yǔ)募集材料(liào)中披露预(yù)测(cè)进行比较分析，结合经(jīng)济及(jí)市场的实(shí)际环境，对基础设(shè)施项(xiàng)目的运营业(yè)绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能力(lì)进(jìn)行判断。”中金基金上述负责(zé)人也称。

未经允许不得转载：南京少儿险_南京【婴儿重病保险_幼儿教育险_婴儿怎样买保险】咨询_找经纪人沃保保险网 碳酸铜存在吗 有碳酸铜这种物质吗