饱受(shòu)争议(yì)的二手(shǒu)房交易中介(jiè)费问(wèn)题，正(zhèng)逐渐得(dé)到监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局联(lián)合发布了关于(yú)规范房地产经纪(jì)服务的意(yì)见(jiàn)。意(yì)见提及，近年来，部分房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪机构存在利(lì)用房(f200克是几两 200克是多少毫升áng)源客源优势收(shōu)取过高费(fèi)用、未明码标价(jià)、捆绑收费、滥用客户个人信(xìn)息等(děng)问题，加重交易当事人负担、侵害其(qí)合(hé)法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从(cóng)业(yè)主体(tǐ)管理(lǐ)、明(míng)确经纪(jì)服务内容、合理确定经纪服务(wù)收费、严格实行明码(mǎ)标(biāo)价(jià)等十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中(zhōng)原地产首(shǒu)席分析师张(zhāng)大伟称，随着(zhe)城市发(fā)展，一二线城市(shì)二手房(fáng)交易占(zhàn)比逐渐(jiàn)增(zēng)加(jiā)。以北京(jīng)、上海为例，二手房(f200克是几两 200克是多少毫升áng)占市场成交比例超过80％，大量二手房(fáng)成(chéng)交依赖中(zhōng)介居(jū)间成交，房(fáng)地产(chǎn)调(diào)控(kòng)重心逐渐从开发(fā)商过渡到中介公司(sī)。

　　广(guǎng)东省(shěng)城规院住(zhù)房政策研究中心(xīn)首(shǒu)席研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居(jū)民来说属于(yú)金(jīn)额(é)不低的大宗交(jiāo)易，由于二手房交易(yì)成本较(jiào)高、交易周期较(jiào)长，具有非常强的(de)专业性，居(jū)民往往(wǎng)通过(guò)中介来(lái)完成。但很多中(zhōng)介利(lì)用信(xìn)息不(bù)对称(chēng)等问题，将非(fēi)必要的收费夹(jiā)带其中，如收取(qǔ)过桥(qiáo)融资、按揭费、担(dān)保费等，对居(jū)民造成额外的负担，而(ér)且这些服务事(shì)项(xiàng)并未明码标价(jià)。

　　对于二手房市场交(jiāo)易过程(chéng)中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括(kuò)经纪(jì)服(fú)务在(zài)内的相关市(shì)场(chǎng)交易行为(wèi)及其主体(tǐ)进行规(guī)范和秩序整顿，是房地(dì)产市场管理和(hé)调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作(zuò)的意义更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收(shōu)费问(wèn)题成(chéng)监管重点

　　二(èr)手房市场中，历来(lái)对房(fáng)地产经纪服务行(xíng)业关注最多(duō)的一(yī)个话题(tí)，便是房(fáng)地产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张大(dà)伟认为，未来相关部门主(zhǔ)要监管的(de)重点，将(jiāng)是(shì)对房地产经纪服(fú)务(wù)收费及中(zhōng)介交(jiāo)易进行(xíng)规范(fàn)。

　　在(zài)热点城市，二手房屋交易(yì)过程中，部分价值不菲的房屋，往往(wǎng)要(yào)缴纳一笔金额不(bù)低的中介费(fèi)。以北(běi)京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计(jì)算(suàn)，一套1000万元的房屋(wū)，中介费约(yuē)为27万。

　　在(zài)合理(lǐ)确定(dìng)经纪服务(wù)收费上(shàng)，两部门在(zài)此次意见中提及，房地产经纪机构(gòu)要(yào)合理(lǐ)降低住房(fáng)买(mǎi)卖(mài)和租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励(lì)按照成(chéng)交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实(shí)行(xíng)分档定价。引导由(yóu)交易双方共同承担(dān)经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介(jiè)绍，目(mù)前房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费标准(zhǔn)的最(zuì)早(zǎo)依据是(shì)1995年(nián)国家计委(wěi)建设部下(xià)发(fā)的《关于房地产(chǎn)中介服(fú)务收费的通知(zhī)》（971号文），其中(zhōng)第(dì)六条规(guī)定(dìng)：房屋(wū)买(mǎi)卖代理(lǐ)收费(fèi)，按(àn)成交(jiāo)价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京市执(zhí)行(xíng)的2014年更新后(hòu)的收费标准，即(jí)根据这(zhè)样的规定(dìng)：“少数特别复(fù)杂(zá)的(de)住宅买卖经(jīng)纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的收费标准(zhǔn)基(jī)础上适当(dāng)上(shàng)浮，上(shàng)浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前北京二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放权(quán)”的精神，北京2015年(nián)取消了房地产中(zhōng)介服(fú)务等57个政府(fǔ)定价，房地产经纪(jì)服务收费多少由各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实(shí)际收取费用(yòng)过(guò)程中，相(xiāng)关监管部(bù)门当前并未明确具体的中介费(fèi)率，中介机构仅需在服务过程中对收费标准进行明码标价即可。而房地产(chǎn)经(jīng)纪服务机构在具(jù)体(tǐ)收取过程(chéng)中，会结合房屋价(jià)值及工资标(biāo)准，综合(hé)计(jì)算出(chū)合(hé)适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部门在(zài)此次意见(jiàn)中(zhōng)提及，房(fáng)地产经纪机构应(yīng)当在经营门店、网站、客户端等场(chǎng)所或渠道，公示服(fú)务项目、服(fú)务内(nèi)容和收费标准，不得(dé)混合标(biāo)价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的(de)基本服务和延伸服务，应当分别明确服(fú)务项目(mù)和收(shōu)费标准(zhǔn)。房地产经纪(jì)机构收费前(qián)应当向交易(yì)当事人(rén)出具(jù)收费清单，列明收费标准、收(shōu)费金额(é)，由当事人(rén)签字(zì)确认。

　　另外，对收费(fèi)明显高(gāo)于市场平均水平的房地产经(jīng)纪机构，住房和城乡建设部(bù)门将会(huì)同市场(chǎng)监管(guǎn)等部门(mén)采取约谈等综合措施(shī)进行重点监管。市场监管部门会(huì)同有关部门依法查处不按规(guī)定明码标价、操纵经纪(jì)服务收费(fèi)等(děng)违反价格和反垄断法律法规的行(xíng)为(wèi)。对(duì)房地(dì)产经纪机(jī)构相关违法违规信息，市场监(jiān)管部门要依法(fǎ)依规纳入国家企业信用(yòng)信息公(gōng)示系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中(zhōng)介费(fèi)要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓励按(àn)照(zhào)成交(jiāo)价(jià)格(gé)越高(gāo)、服务(wù)费(fèi)率越低的原则实(shí)行分档定价，是否意味着，未来(lái)豪宅的(de)中介费有望(wàng)大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁兼深圳中原总经理郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓励按(àn)照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的(de)原则(zé)实行分档定价(jià)，合理降(jiàng)低(dī)住房买卖和(hé)租赁(lìn)经纪(jì)服务(wù)费用，主要还是规(guī)范行业(yè)，打击收费过高的经纪机构(gòu)，但对市场影(yǐng)响有限(xiàn)，“以(yǐ)深圳为例，深圳(zhèn)市(shì)场豪宅和(hé)普(pǔ)宅本来收费就不(bù)同，各家收费(fèi)普遍(biàn)在(zài)合(hé)理范围内，加上经纪服务费用对市场的(de)影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前两部(bù)门提出(chū)的意见仅为(wèi)鼓励性质，即只是(shì)纲领性文件而非(fēi)规(guī)定，未(wèi)来(lái)如(rú)何具体认定其中的细则(zé)，还需(xū)要看各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从目前市(shì)场看(kàn)，经纪(jì)服务(wù)领域的调(diào)整改(gǎi)善(shàn)、规范化，有利于行业健康发(fā)展。同时(shí)，由于二手房很多房源在产权方面有瑕(xiá)疵，如(rú)产权抵押、不同税费等都可能对交易产生影响，这对房地产(chǎn)经纪(jì)服务行业(yè)的专业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟(lín)指出(chū)，在二手(shǒu)房买卖过程中，原(yuán)本应该由上下(xià)家各支(zhī)付一半的中介费，但在(zài)一些热点城市的二(èr)手房交易过程中，往(wǎng)往会有这样的(de)情形，因(yīn)部分购(gòu)房者处于弱势地位，从而会出现中介费及税费均由购房者来承(chéng)担。即(jí)使一些房东(dōng)愿意(yì)承担中介费，这部分费用也可能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房(fáng)价中有(yǒu)所体现。

　　“上家(jiā)把中介(jiè)费(fèi)转嫁给下家(jiā)，市场(chǎng)这种(zhǒng)所谓‘约(yuē)定俗成’的(de)情况，一些房产中介公(gōng)司(sī)将其视(shì)为向购房者单边收(shōu)费(fèi)的行(xíng)为。部分中介公(gōng)司可能会(huì)利用其支(zhī)配地位，在原先经纪服务收费的基(jī)础(chǔ)上，再次向房东收取费(fèi)用，而这(zhè)部(bù)分费用，房东往往会将其转再次转嫁给购房者，这实际上相当(dāng)于变相(xiāng)推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利(lì)于提(tí)高交易(yì)中(zhōng)操作的透明(míng)度，也有利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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