导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十年是中国房地产市(shì)场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低(dī)景(jǐng)气，有关中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量(liàng)住(zhù)宅真实情况，据(jù)此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地(dì)产存(cún)量极度过(guò)剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户(hù)人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是(shì)否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事实上住建部(bù)披露(lù)的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城镇住宅占比极低(dī)。

　　七(qī)普显示(shì)中国城(chéng)镇居(jū)民人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间(jiān)房(fáng)所能满足，它(tā)与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。中国(guó)的人均住宅(zhái)间数较发达(dá)国家还(hái)有很大差距。人均住宅间数(shù)大于(yú)1同样不意味(wèi)着中国住宅市(shì)场(chǎng)已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发(fā)现中国(guó)城镇(zhèn)居民户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接公布中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根(gēn)据商品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品住宅占比(bǐ)和(hé)城镇家(jiā)庭户数(shù)，计算出城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户(hù)比。

　单反可以带上飞机吗　测(cè)算结(jié)果显示(shì)，目前城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅。若期房顺利交付(fù)，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户有房，然(rán)而事实上中(zhōng)国住宅市场(chǎng)供(gōng)需并不平衡(héng)。

　　国(guó)际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟(shú)房(fáng)地产市(shì)场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平(píng)衡，是(shì)因为户均一(yī)套房无法(fǎ)满足流动人口的租(zū)赁(lìn)和置业需求。全(quán)国总人(rén)口的近三成都(dōu)是(shì)流动人口(kǒu)，流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地产(chǎn)仍(réng)有四大(dà)新增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第(dì)一(yī)，户(hù)均人口(kǒu)规模缩(suō)小，一人户、两人户(hù)占(zhàn)比不断(duàn)增加(jiā)，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块(kuài)的(de)分化日益明显，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口(kǒu)流入，人(rén)口(kǒu)净迁入(rù)城市(shì)的新增住宅需求(qiú)有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的(de)家(jiā)庭住(zhù)在(zài)2000年以前建(jiàn)成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促(cù)成(chéng)“老破小”住宅的改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面(miàn)积均较发达(dá)国(guó)家有着不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地(dì)产步入大分化时(shí)代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那么当下(xià)房地产大分化时代已至，大分化时代下地(dì)产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不(bù)同能级城(chéng)市(shì)之间，不同区(qū)域板块之(zhī)间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官(guān)方(fāng)披露(lù)全(quá单反可以带上飞机吗n)国已有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌(pái)量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子(zi)是(shì)否已经过剩(shèng)？

　　中国(guó)城(chéng)镇住宅到底(dǐ)是供给(gěi)过剩，还(hái)是供需平衡，或是(shì)仍(réng)然存(cún)在不足？可(kě)惜(xī)由(yóu)于(yú)住(zhù)宅存量数据并未公(gōng)布，我(wǒ)们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的(de)房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市场会如何(hé)发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩(shèng)的直观判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普(pǔ)查工作情况为主题的(de)新闻(wén)发布会上(shàng)，负(fù)责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)数据(jù)以及80多(duō)万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房屋建筑(zhù)，平(píng)均每栋建(jiàn)筑住不(bù)到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)中，农村房(fáng)屋(wū)占9成以上，以栋数计算的(de)城镇(zhèn)房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人(rén)口(kǒu)普查数据(jù)公布了(le)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1，看似意味着(zhe)人人都有(yǒu)房间居(jū)住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房(fáng)间数(shù)量有关，更(gèng)与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因(yīn)素密(mì)切相关。单(dān)单从人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)不(bù)能完全(quán)反(fǎn)映出城镇居(jū)民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭(tíng)为(wèi)单(dān)位购买成(chéng)套住(zhù)宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是(shì)城(chéng)镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住(zhù)宅的测算思(sī)路、数据(jù)和方法

　　中国城镇(zhèn)居民(mín)住宅主要分两(liǎng)大(dà)类，一类是商品(pǐn)住宅，另(lìng)一类是保(bǎo)障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数(shù)据，并没有直(zhí)接公布(bù)城镇住(zhù)宅数(shù)量。居民(mín)住宅相关数据有两处可(kě)以(yǐ)直(zhí)接公布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二(èr)是居民(mín)住宅来源（人口普(pǔ)查(chá)数据）。计(jì)算中国居民户(hù)均住宅数量(liàng)，我们主要用(yòng)到(dào)上述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽(hū)略不(bù)计。估(gū)算城镇居民户均住宅套数分(fēn)三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数相加，我们就能够(gòu)得到当前商品(pǐn)住宅(zhái)总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅和(hé)非商品住宅比例(lì)，推算得到居(jū)民住宅总(zǒng)套(tào)数(shù)。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有(yǒu)多少，目前缺乏一个(gè)准确统(tǒng)计(jì)。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致测(cè)算得到中国(guó)存(cún)量房地产套数，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数里的期房销售(shòu)，得(dé)到商(shāng)品住宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现房套数(shù)除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户均(jūn)拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算中国(guó)城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数(shù)据显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租赁廉租房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住(zhù)宅和购买二手房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商品住宅与购买二手(shǒu)房(fáng)加(jiā)总(zǒng)，得到商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占居民(mín)所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住宅增(zēng)幅(fú)为过去(qù)十年(nián)变化(huà)幅度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从(cóng)而我们(men)估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年(nián)末，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户均一(yī)套房的(de)三(sān)点(diǎn)含义

　　既然城镇(zhèn)居民已(yǐ)经达到了(le)户均一套房的(de)程度，“户户(hù)有(yǒu)房”是否(fǒu)意味着中国城(chéng)镇化进展终(zhōng)结(jié)，甚至意味(wèi)着(zhe)中国地产(chǎn)存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房并(bìng)不意味着住宅(zhái)市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足(zú)因人口流动(dòng)、居民换房(fáng)等因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟(shú)房地产市(shì)场的住宅(zhái)套户比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英(yīng)国和(hé)日本(běn)的住宅套(tào)户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一(yī)套房，就会(huì)造成人口净(jìng)流入地的住宅市场供(gōng)不应求(qiú)，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流(liú)动人(rén)口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡(xiāng)人(rén)口(kǒu)流动调查数据显示，在(zài)上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动人(rén)口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人(rén)，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两(liǎng)套(tào)房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套房(fáng)，在房(fáng)价较低的(de)县城购买(mǎi)一(yī)套房。所以说户(hù)均一套房无(wú)法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居(jū)民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存在着建筑(zhù)结(jié)构松(sōng)散、设(shè)施陈旧(jiù)、安(ān)全隐(yǐn)患大等问题，如(rú)电线老(lǎo)化(huà)、管道等基础设施陈(chén)旧(jiù)，给住户的生活带来了很大(dà)的不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住(zhù)宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭(单反可以带上飞机吗tíng)没有(yǒu)独立卫浴和厨(chú)房(fáng)。这类上世(shì)纪修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区很难(nán)满足现代生(shēng)活需求，在(zài)未来大(dà)都会被(bèi)拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户(hù)型偏小。其中(zhōng)一(yī)居室占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据(jù)测算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭(tíng)户住宅存量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过(guò)一(yī)半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的(de)住宅(zhái)面积仅为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海(hǎi)市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按这个(gè)标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和(hé)英国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但(dàn)若去除公(gōng)摊面积后(hòu)，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得(dé)明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均1套房，看似已经户(hù)户有房(fáng)。即(jí)便如(rú)此，中国人口静(jìng)态(tài)结(jié)构和动态趋(qū)势演绎，决(jué)定了中国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国(guó)未来城(chéng)镇住宅需(xū)求主要来(lái)自于四(sì)个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口缩小，家(jiā)庭户数(shù)增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断(duàn)下降，六普显示城(chéng)镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二(èr)人户的占比(bǐ)明显上(shàng)升，人口小家(jiā)庭化趋势将继(jì)续延续，导致户数(shù)会(huì)因(yīn)户均(jūn)人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济(jì)发(fā)展带来(lái)的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日(rì)益明显，资源和生产要素逐步(bù)向经济带、都市圈中心城市流入，区(qū)域经济资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租(zū)房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例，2021年(nián)常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其(qí)人口增长(zhǎng)主要受益(yì)于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)的(de)家庭拆迁(qiān)改建最多(duō)。自建房(fáng)家庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造(zào)时间(jiān)为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购买二(èr)手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了(le)商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和其(qí)他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势(shì)必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅(zhái)建筑面积还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低(dī)、基础设(shè)施配(pèi)套(tào)差(chà)、没(méi)有或少(shǎo)有物业(yè)管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境，背(bèi)后的改(gǎi)善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善性需(xū)求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于(yú)资金(jīn)，倾向于(yú)中小户(hù)型。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭(tíng)希望提高生活(huó)品质，以(yǐ)小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济(jì)工作会(huì)议(yì)明确指出支(zhī)持住(zhù)宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因素(sù)，中(zhōng)国的人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经(jīng)济水平有着密切正向(xiàng)联系(xì)。随着(zhe)经(jīng)济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)将随(suí)之增长。

　　如(rú)果说过去二(èr)十(shí)年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，供需出现错配，这(zhè)是过去(qù)二(èr)十年(nián)房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么未(wèi)来将是住宅质量的(de)供(gōng)需(xū)冲突(tū)。房地产(chǎn)大(dà)分化(huà)时代已至(zhì)，这种(zhǒng)分化不(bù)单局限于城(chéng)市能(néng)级之间(jiān)差异(yì)，优质小区(qū)和老旧二手(shǒu)房之(zhī)间的差(chà)异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数(shù)据调查(chá)的(de)是(shì)人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能(néng)偏(piān)低，其增速可能超预(yù)期。

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