近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公告(定向直招士官到底是不是坑，定向直招士官是个坑亲身经历gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品长期(qī)投资价值，通(tōng)过观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金等指标，也(yě)是(shì)观(guān)察REITs项目(mù)底层(céng)资(zī)产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目(mù)在(zài)经营权到期(qī)后不再(zài)产生(shēng)现金收(shōu)益，特许(xǔ)经营(yíng)权分红目前已包含了利(lì)润分配(pèi)和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资产(chǎn)类型(xíng)和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎来(lái)除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情(qíng)况尚未(wèi)公布。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金(jīn)额的(de)公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年分配(pèi)金额占可供分配金(jīn)额(é)比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比(bǐ)例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源(yuán)为(wèi)持有期(qī)分红收益，以(yǐ)及基金份额交易价格的(de)变化。基金份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场(chǎng)因素(sù)的综合影响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红(hóng)预期(qī)则更有规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产的经营现金流，投资人通过(guò)基金(jīn)募(mù)集材料和信(xìn)息披露(lù)文件(jiàn)，结合行(xíng)业及(jí)市场情(qíng)况(kuàng)，可以分析基(jī)础设施项目的经营(yíng)业(yè)绩，作为(wèi)进(jìn)行投资决(jué)策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市场价格(gé)变化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得(dé)的现(xiàn)金收益，对(duì)于长(zhǎng)期投资者更具参考价(jià)值。”中金(jīn)基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营(yíng)高(gāo)级副总监李华平也表示，根据《公开募集基(jī)础设施证券投资(zī)基金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合(hé)并(bìng)后(hòu)基金年度(dù)可分配金额以(yǐ)现金形(xíng)式分配给(gěi)投资者，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定(dìng)的分红(hóng)机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资(zī)角(jiǎo)度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反映这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一(yī)面(miàn)，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债(zhài)券的固定利息回报(bào)，而是(shì)由(yóu)可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看(kàn)，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资(zī)品类，为资(zī)产配置多元化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机(jī)构(gòu)投资者稳定收(shōu)益。机构投(tóu)资者公(gōng)募REITs能够通过分红(hóng)获(huò)取相对于投(tóu)资债券相(xiāng)对高的(de)收益性，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚(hòu)资产(chǎn)包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对(duì)于未来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的(de)关(guān)键因素(sù)之一(yī)。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的(de)二级市(shì)场表现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日，今年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的(de)影(yǐng)响，可(kě)分配金额完成率不达预期，一定程(chéng)度(dù)上(shàng)影(yǐng)响了(le)公募(mù)REITs二级市场的(de)价格。”李(lǐ)华(huá)平称(chēng)，公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格波动受(shòu)多重因素(sù)的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)的主要因素之一，而稳定的(de)分红有利于吸(xī)引投资者参与公(gōng)募REITs二(èr)级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票和(hé)债券回归的过程；另(lìng)一(yī)方面，基础设(shè)施项(xiàng)目的(de)经营业绩相对(duì)经(jīng)济活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在(zài)分红除权日，将(jiāng)对基金份额(é)的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位(wèi)基金份额(é)的分红金额进(jìn)行(xíng)计算。除权操作(zuò)是(shì)对分红前后基金(jīn)份额净值变(biàn)化的(de)修正，使投资人在基(jī)金分红前后(hòu)均可以获(huò)得公平的(de)投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资(zī)者长期投资的信心(xīn)，同(tóng)时需结合持有(yǒu)产品的(de)特性，关注二级市场(chǎng)扰动对(duì)整体收(shōu)益的(de)影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红(hóng)包括利润(rùn)分配和本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资(zī)者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人(rén)士(shì)还提醒，与现有(yǒu)公募(mù)基(jī)金分(fēn)红前提是本金之上的增值部分不同，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作(zuò)期间的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更(gèng)为准确，分派(pài)的是本金与增值两个(gè)部分，两个部(bù)分(fēn)之间的比例是变动的，与现有公(gōng)募基金分红差(chà)异(yì)很大(dà)，大多数(shù)普通投资(zī)者可能把“分派”金额(é)误(wù)认为是(shì)持(chí)续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金价值(zhí)面(miàn)临极大不确定(dìng)性，这是(shì)该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要(yào)有特许经营权类和(hé)产权类两大资产类(lèi)型，持有(yǒu)产权类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资(zī)产增值的收益，而持有特许经营类产品的收益(yì)主要来自项目每年的现金(jīn)分红(hóng)。其中，特许经营(yíng)权类资产的分红(hóng)包括了利润分配和本金的归(guī)还，两者的比率也是变动的，对特(tè)许经营权类资(zī)产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通(tōng)投资者在选择投资标的(de)时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的(de)类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产(chǎn)属性不同而形成区(qū)别。特许经(jīng)营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类(lèi)的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产(chǎn)的(de)价(jià)值(zhí)增值，所以相(xiāng)对(duì)股性偏强。普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)在选(xuǎn)择(zé)公募(mù)REIT时，需要考虑底(dǐ)层资(zī)产属(shǔ)性，对(duì)所选择产品的二级市场价格和分(fēn)红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营项目(mù)在经营权到期后(hòu)不再能产生(shēng)现(xiàn)金收益，因(yīn)此将(jiāng)可(kě)供分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩(shèng)余经营(yíng)期限(xiàn)较短(duǎn)的特许经营项(xiàng)目，通常具备更(gèng)高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许(xǔ)经营(yíng)权项目，即使分派率相对较低，也有足(zú)够(gòu)年限收(shōu)回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提(tí)醒投资者(zhě)注意，特许经营(yíng)权项目(mù)的分派金(jīn)额包含(hán)了投(tóu)资本金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金(jīn)份额单价随着分派进度逐年下(xià)降(jiàng)是正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来(lái)自项(xiàng)目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目相比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的(de)剩余使(shǐ)用年限一般较长，再(zài)加上到期后(hòu)通过对(duì)建筑(zhù)的更(gèng)新改(gǎi)造或补缴土地出让金(jīn)等(děng)追加投资，有机会进一步(bù)延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基(jī)础资产的估(gū)值(zhí)上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估项目底(dǐ)层(céng)资产运(yù定向直招士官到底是不是坑，定向直招士官是个坑亲身经历n)营情(qíng)况(kuàng)

　　在(zài)基金分红的(de)时点(diǎn)，多位(wèi)业内人士(shì)还表示，在产品分(fēn)红期，投资者(zhě)可以观测(cè)经营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内(nèi)部收(shōu)益率等指标(biāo)，来(lái)观察和评估项目底层资产的运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报(bào)指标(biāo)中，跟(gēn)现金相关的指标有两(liǎng)个：一是年报(bào)中披露(lù)的(de)经营(yíng)活动现金(jīn)流，二(èr)是(shì)可供分(fēn)配现(xiàn)金，二者存在本质性(xìng)区别。经营(yíng)活(huó)动产生的现金(jīn)净流量是指企业(yè)经营、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金流(liú)，基(jī)于企(qǐ)业(yè)本身(shēn)经营(yíng)活(huó)动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的(de)项目进行调整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最(zuì)终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现在(zài)相(xiāng)对(duì)股债(zhài)市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议(yì)投资者对经营(yíng)权(quán)类(lèi)的(de)资产可以(yǐ)更多关(guān)注内部收(shōu)益率的高低，对产权类的资(zī)产更多关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资产的经营净现(xiàn)金(jīn)流，所以底(dǐ)层(céng)资产运(yùn)营情况直接影响投(tóu)资回报，投资者可(kě)综(zōng)合(hé)考(kǎo)虑原始权益人(rén)综合实力、运营管(guǎn)理机构实力(lì)、公(gōng)募基金管理人实力等(děng)多(duō)重因素来(lái)选择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，由于分(fēn)红(hóng)交易带来(lái)的短期(qī)博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回(huí)调，建议投(tóu)资者(zhě)关注有基(jī)本面支撑、填权效应相对明显、同时(shí)分(fēn)红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在(zài)发行首年(nián)及次年(nián)的可供分配(pèi)金(jīn)额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材料中披露预测进(jìn)行比较分析，结合经(jīng)济及市场的实际环(huán)境，对基础(chǔ)设施项(xiàng)目(mù)的运营业(yè)绩(jì)及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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