文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建设(shè)工作会(huì)议(yì)提出“有条件的可以进行现房销售”，不(bù)足一(yī)个月时间，已有山东(dōng)、安徽(huī)、河(hé)南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品房预售制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房(fáng)者的(de)不公平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱(qián)谁建房，没钱没(méi)实(shí)力的(de)别建(jiàn)了(le)，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发时(shí)代(dài)步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋(qū)势，也(yě)是对(duì)购房老(lǎo)百姓(xìng)的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在(zài)全(quán)国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制四大关键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济规(guī)律(lǜ)办事，中(zhōng)国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨(kuà)过(guò)这道关，解好这(zhè)道世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担(dān)了(le)所有(yǒu)商(shāng)品不(bù)能(néng)交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业(yè)层(céng)面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制(zhì)助推部(bù)分(fēn)房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项(xiàng)目(mù)搁(gē)置(zhì)等系列风险。取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实中央房(fáng)住(zhù)不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)老百姓权(quán)益(yì)、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制(zhì)度(dù)？预售制(zhì)度(dù)怎(zěn)么来(lái)的？国外什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最(zuì)早源于中国(guó)香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少国家存在预(yù)售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一般有严格(gé)的(de)监管保障措施，开发商在(zài)项目(mù)获得政府批准后才可以开始销售，买(mǎi)家在(zài)购买期房后并非像中国(guó)一样在支(zhī)付完首付(fù)款后(hòu)从银(yín)行一次(cì)性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度(dù)是需要严格(gé)的资金(jīn)监管、分(fēn)期支付以及(jí)违约(yuē)处(chù)罚措施作(zuò)为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会触发风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众不(bù)公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制(zhì)度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量时代(dài)，取消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂(làn)尾风(fēng)险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企债(zhài)务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效机制。这(zhè)是个技术(shù)活，只要坚持(chí)市场化改革，中(zhōng)国一(yī)定能化(huà)解这个难题，让房(fáng)地产(chǎn)回(huí)归(guī)实(shí)体经济和(hé)居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业的本质是(shì)向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂(làn)尾毁三代(dài)，好房幸(xìng)福一家人。从这(zhè)个角度，取消预(yù)售制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业、社会(huì)长治久安、行业企业健康(kāng)发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下(xià)，取(qǔ)消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期(qī)三(sān)好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在国务(wù)院发展研究(jiū)中心参(cān)与财税改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期(qī)系统(tǒng)的专项研究。（参考(kǎo)后来(lái)形(xíng)成的专著(zhù)《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制(zhì)的前(qián)世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易(yì)立(lì)法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是(shì)地产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资金周转期(qī)长等问(wèn)题，分(fēn)层销售孕育而生。20世(shì)纪(jì)50年(nián)代(dài)，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)还未推(tuī)行公共房(fáng)屋制(zhì)度(dù)，许多人栖身于木屋或(huò)者其他(tā)临时住宅(zhái)，住(zhù)房的需求是相当高(gāo)，不过大(dà)多数(shù)居民的(de)储蓄很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要雄厚的(de)资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业(yè)盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出(chū)租资金周转期长等问题。针对这(zhè)一系(xì)列问(wèn)题，不少地(dì)产商开始(shǐ)探求新的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切开，即(jí)“分契(qì)”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分(fēn)层出售。这模(mó)式一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办(bàn)立信(xìn)置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有(yǒu)着(zhe)独到的见解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资金(jīn)周(zhōu)转。当(dāng)时其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文(wén)字详尽说(shuō)明(míng)楼宇(yǔ)的地势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个(gè)亮(liàng)点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用(yòng)类似(shì)租金的(de)分(fēn)期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱(qián)，买家就拥有了自己的(de)房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金压(yā)力，加速(sù)了房屋的建(jiàn)造(zào)和销售，也解决了制造商的(de)资(zī)金问题，降低(dī)投资(zī)风险，在当时(shí)可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举措(cuò)。“预(yù)售(shòu)楼(lóu)花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的一大特(tè)色，纵观(guān)中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决(jué)了(le)核(hé)心(xīn)的(de)住(zhù)房供不应求的问(wèn)题，使房市发展(zhǎn)进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几(jǐ)十年(nián)繁(fán)荣，但期间(jiān)也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部(bù)门(mén)不断完善、规范化，建立健全的(de)监管机制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支(zhī)停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香港管(guǎn)理部门提升了对于预(yù)售楼花制度的监管，即要求(qiú)开(kāi)发商在预售前，确保(bǎo)地价款已经全部(bù)支付，还要证明自(zì)身有(yǒu)资金(jīn)等能力(lì)把项目完成，资金需放入律师所(suǒ)托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师(shī)的核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师(shī)等造假，套取(qǔ)监管账户(hù)资金，中国香港要求律师行(xíng)在银行开设的信托账户（监(jiān)管(guǎn)账户(hù)）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机制，且银(yín)行的(de)责任(rèn)上(shàng)升，如(rú)出(chū)现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行如何把对象玩成喷泉状态，怎么让自己女朋友喷泉将成最大风险方(fāng)，后续需自身推(tuī)动项目完(wán)工(gōng)。随着监(jiān)管(guǎn)体系(xì)逐步(bù)完善，出现“烂尾”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预(yù)售(shòu)制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年代(dài)，中(zhōng)国内地面临(lín)住房需求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先(xiān)发(fā)展重工(gōng)业，强调基础建设(shè)，这一导向使前(qián)期(qī)发展工业(yè)化(huà)的进(jìn)程大于(yú)城市化进(jìn)程，唯(wéi)有解决住房(fáng)基础等城(chéng)市(shì)化配套(tào)问(wèn)题，才能进一步(bù)推进城(chéng)市化。但当时推(tuī)行的(de)是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福利分房制度不再适用于当时的国(guó)情(qíng)。叠加房地(dì)产市场面临商品房的需求量大(dà)，而社会缺(quē)少大型房地产开发(fā)商，商品房(fáng)供应量小的(de)困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对(duì)内地房(fáng)地产市场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国香港(gǎng)预(yù)售(shòu)商品房制度(dù)，先后(hòu)出台多(duō)项文件，大力支(zhī)持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城(chéng)镇住房制(zhì)度改革，加快住房(fáng)建设的通(tōng)知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分配，逐步实(shí)行住房分配货(huò)币化、住(zhù)房(fáng)供给商品化、社会化的住房新体制(zhì)，从(cóng)计划经济下的福利(lì)分房转向市场经济(jì)的商品(pǐn)房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周期长的两大(dà)难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速度加(jiā)快。自此中(zhōng)国内地开(kāi)始房改货(huò)币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台相关(guān)的(de)信贷政策，支持购房(fáng)者，极(jí)大(dà)作用推动了(le)房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的(de)发展。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契合中国内地(dì)的商品(pǐn)房预售制度。预售(shòu)制的(de)初衷(zhōng)是为了(le)缓解(jiě)房(fáng)企资金压力，加快城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)建设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指房地(dì)产开发(fā)企业(yè)将(jiāng)正在建(jiàn)设中的(de)房屋预(yù)先出售给购房者，由购房(fáng)者支付定金或(huò)房款的行为(wèi)。区别(bié)于(yú)中国(guó)香港(gǎng)，在中国内(nèi)地实践过程(chéng)中(zhōng)，商品房(fáng)预售(shòu)流(liú)程(chéng)为：房(fáng)地产(chǎn)开发商办理预售(shòu)许可(kě)证-签订(dìng)商品房(fáng)买卖(mài)合同-进行(xíng)备(bèi)案登记和(hé)预告(gào)登记-交付(fù)房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要一次性(xìng)付清(qīng)首付款，并(bìng)采用银行(xíng)贷款的形式(shì)一次性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可能已拿(ná)到了(le)全部购房款，这点(diǎn)与(yǔ)中国(guó)香港(gǎng)的按照工(gōng)程(chéng)进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的(de)开发商(shāng)而(ér)言，预(yù)售制商品(pǐn)房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房(fáng)企现金回笼周(zhōu)期，同时增加(jiā)市场商品(pǐn)房供(gōng)应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多年(nián)对中国内地房地产市场(chǎng)的稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市(shì)场快速发展(zhǎn)阶(jiē)段的资金需求(qiú)，也提高了居(jū)民居(jū)住水平，中国内(nèi)地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居(jū)到基本适居(jū)，住房事业(yè)取得巨大进步，数十(shí)年时间走(zǒu)完发达国家几百年(nián)城镇(zhèn)化路程。改革开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们(men)发布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地城(chéng)镇住宅存量从不(bù)到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内(nèi)地(dì)商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中国(guó)内地商品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动了中国内地(dì)房地产行(xíng)业的发(fā)展。中国内地(dì)房(fáng)地产历(lì)经二十多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工(gōng)面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投资完成额(é)从0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额(é)分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速(sù)发展，房地产(chǎn)企业从无到有(yǒu)、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数(shù)量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为(wèi)拉动中(zhōng)国(guó)内地经(jīng)济(jì)高增长的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个(gè)行业。2020年(nián)房地产及(jí)其(qí)产(chǎn)业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地(dì)产业(yè)增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中房(fáng)地(dì)产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投(tóu)资占全(quán)社会固(gù)定资产投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发(fā)投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款(kuǎn)占银(yín)行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从(cóng)房(fáng)地产(chǎn)融资(zī)存量占社(shè)融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约(yuē)，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据(jù)我们(men)的《中国住(zhù)房市值(zhí)测(cè)算报告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住房市值占股(gǔ)债房市值的比例看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的(de)比(bǐ)例较高，主要是因为住(zhù)房(fáng)市值高(gāo)，以及中(zhōng)国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)，当前(qián)的负面(miàn)效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如，交房等待(dài)期一般(bān)为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖(mài)”、房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房(fáng)等风险。另外，购房者和开发(fā)商之(zhī)间的购房(fáng)合同(tóng)、购(gòu)房者和银行(xíng)的(de)按揭贷款合同是两个独立(lì)的(de)合同(tóng)关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能根(gēn)据购房合同向(xiàng)开(kāi)发商主张权力，但(dàn)依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时(shí)向银(yín)行进行贷(dài)款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高(gāo)杠(如何把对象玩成喷泉状态，怎么让自己女朋友喷泉gāng)杆扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行(xíng)影响自身(shēn)信用和购房者对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为(wèi)按揭贷(dài)款的发(fā)放方，一旦(dàn)房(fáng)企因为市场波动或经营不(bù)善，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过(guò)与购房者签订(dìng)的(de)预售合(hé)同和按(àn)揭合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧失还(hái)款能力或短期(qī)不能还款等，则风(fēng)险完全由银(yín)行(xíng)承(chéng)担(dān)，银行将面(miàn)临较(jiào)大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购房者的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两(liǎng)个(gè)字(zì)那就(jiù)是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办法》中明确规(guī)定了开发企(qǐ)业(yè)预(yù)售(shòu)商品房(fáng)所得款项应当(dāng)用于(yú)有关的工程建设(shè)，商品房(fáng)预售款监(jiān)管的具体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等(děng)城市(shì)重点监管资(zī)金比(bǐ)例为(wèi)总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥(féi)等城市(shì)则按(àn)照项目的建安(ān)成(chéng)本乘(chéng)以(yǐ)建筑面积或者项目工(gōng)程总额(é)报(bào)价计(jì)算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房(fáng)款未进入(rù)监管账户、或进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款监(jiān)管账户资金(jīn)，是行业“潜(qián)规则(zé)”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建(jiàn)设(shè)名义，获得监(jiān)管账户拨付资金(jīn)，再由工(gōng)程(chéng)方将资金转给房企，而拨(bō)付(fù)的(de)工程款(kuǎn)，远超工程进度(dù)所需。通过这些方式(shì)套取(qǔ)的资金，在房企(qǐ)各(gè)地(dì)项(xiàng)目间流动，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金(jīn)流动性，房(fáng)企(qǐ)抽(chōu)调(diào)资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一(yī)定程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售(shòu)制(zhì)度(dù)呈现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付资金，一(yī)般(bān)设有定金或(huò)预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付(fù)的预(yù)付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，绝大部(bù)分房款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式：预(yù)付款一般以(yǐ)定金方式支(zhī)付，或按工(gōng)程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一是(shì)按工程进(jìn)度付(fù)款，按揭贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进度逐(zhú)渐(jiàn)发(fā)放(fàng)，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在(zài)商品房出现重大延(yán)期或重大(dà)缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付(fù)质量的(de)保障有两(liǎng)种方(fāng)式，一(yī)是期(qī)房由政(zhèng)府(fǔ)或第三方(fāng)验收合(hé)格(gé)并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购(gòu)房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。二是(shì)开发商为购房者(zhě)提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国(guó)期房定金(jīn)一定期(qī)限(xiàn)内无(wú)条件返还，最(zuì)低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅(jǐn)支(zhī)付(fù)首(shǒu)付(fù)，其余房款交(jiāo)付后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前资金(jīn)由第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国(guó)官(guān)方数据，2021年美国平(píng)均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定(dìng)金或首付(fù)外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购(gòu)房(fáng)者的定(dìng)金及首(shǒu)付(fù)款由第(dì)三方公证行(xíng)或产(chǎn)权保险公(gōng)司的信(xìn)托账户监管。如(rú)果开发商倒(dào)闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资(zī)金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担(dān)任何责任(rèn)与损失。而开发商(shāng)在(zài)房屋(wū)建设过程中的资金(jīn)全部来自银行，银行根据工程进度向开发商(shāng)提供一(yī)定(dìng)比例的贷款，由于(yú)开(kāi)发商挪用资(zī)金直(zhí)接损害银行(xíng)利益，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部(bù)门(mén)经审查后(hòu)发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购房者(zhě)支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　德国(guó)期(qī)房可零(líng)首付购(gòu)房(fáng)，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用(yòng)固(gù)定(dìng)利率，开(kāi)发商或购房者可购买期房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购(gòu)房(fáng)合(hé)同前，购(gòu)房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进(jìn)行(xíng)预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任何原(yuán)因不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签(qiān)署购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需(xū)支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房(fáng)款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低首付(fù)比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方(fāng)面，德国(guó)也采(cǎi)取按工(gōng)期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工(gōng)、地板完工、全(quán)部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在(zài)支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率，银(yín)行按施(shī)工节(jié)奏分(fēn)多(duō)次发(fā)放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者(zhě)一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国(guó)保险公司(sī)针对期房(fáng)设(shè)计了两种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是当房屋出现重(zhòng)大(dà)延期(qī)或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿(cháng)或修复(fù)，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开(kāi)发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设有10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律(lǜ)师严(yán)格监管。

　　订立(lì)合同前，买(mǎi)卖双方均有一(yī)名律(lǜ)师，负责沟(gōu)通期房交易中的房(fáng)产、资金(jīn)、合同(tóng)等各(gè)个环节，各环节内容(róng)确认(rèn)无误后签(qiān)订首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设置(zhì)了10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，当开发商出(chū)现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较(jiào)难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比(bǐ)例(lì)通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订(dìng)21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付环节，英国(guó)采取按工程进度付(fù)款的(de)方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公证公司的(de)检验(yàn)验收后才能(néng)交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房(fáng)预售资(zī)金监管极为(wèi)严(yán)格(gé)，资(zī)金也(yě)由律师监管，在确(què)认工程进(jìn)度、支(zhī)付(fù)相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金(jīn)转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发(fā)商，即资金在进入开(kāi)发商账户前(qián)经过两道关口，有利于保障购房(fáng)者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易立法，设置期(qī)房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完(wán)成(chéng)“预售(shòu)房定金保全(quán)措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款如何把对象玩成喷泉状态，怎么让自己女朋友喷泉，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由于(yú)房屋(wū)供(gōng)给严重失(shī)衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空白，社会上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部(bù)规范期(qī)房交易的(de)法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面(miàn)，根(gēn)据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元(yuán)的(de)部分，法律要求开发商必(bì)须完成(chéng)定金保(bǎo)全措施才可预售(shòu)。什么(me)是定金保(bǎo)全(quán)措施？即买卖(mài)双方签订(dìng)购房合同(tóng)时，开(kāi)发(fā)商向金融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构签(qiān)订定金保证委托(tuō)合同，设置购(gòu)房者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应(yīng)的保证金证明书交付给(gěi)购房者。除(chú)定金外，其(qí)他预先(xiān)支(zhī)付的购(gòu)房款(kuǎn)也受该措施保(bǎo)护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂(làn)尾(wěi)，购(gòu)房者可凭(píng)保证金证(zhèng)明(míng)书向金融机构(gòu)或保(bǎo)证(zhèng)机构(gòu)或(huò)保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一(yī)般(bān)约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款支付环节(jié)，交(jiāo)房前(qián)只需(xū)支付(fù)最多不超20％的定金，签(qiān)订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者即可(kě)向银(yín)行申请贷款，但交(jiāo)房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返还(hái)相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银行专(zhuān)门项目(mù)资金账户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保(bǎo)修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环(huán)节(jié)，新(xīn)加坡开发商有统一的(de)选(xuǎn)购权(quán)合(hé)同(tóng)以及(jí)订金返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则(zé)进一(yī)步(bù)签(qiān)订购买合同，不执(zhí)行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付15％的首付(fù)及印花税，同(tóng)时购房者向(xiàng)银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加(jiā)坡期(qī)房同(tóng)样(yàng)采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求所(suǒ)有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付节(jié)点一般为合同(tóng)签(qiān)订(dìng)后、地基完(wán)工、框架完工(gōng)、管道(dào)门(mén)窗(chuāng)等完工等，支(zhī)付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程(chéng)进度放(fàng)款(kuǎn)，月供在(zài)此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无(wú)需月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，购房者(zhě)的订(dìng)金与付款(kuǎn)会(huì)存入(rù)银行专门的项目资金账户，账户资金(jīn)提取须(xū)与房屋建(jiàn)设有关。房(fáng)屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房(fáng)屋保修(xiū)期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当前房地产到(dào)了(le)政策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼(lóu)和房(fáng)企重组。一方面，加(jiā)大对刚(gāng)需和改(gǎi)善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应(yīng)对局(jú)部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的(de)金融工具支(zhī)持。另一(yī)方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加(jiā)大(dà)支(zhī)持力度，由优质房(fáng)企牵头并(bìng)购重组整个(gè)行业(yè)，为每个(gè)房企配套AMC和财团(tuán)，给予金(jīn)融工具(jù)配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性复(fù)杂(zá)性(xìng)，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及(jí)长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。定金环节，建立开(kāi)发商违约(yuē)后定金(jīn)保护机制，如将已(yǐ)支付定(dìng)金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同环(huán)节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重(zhòng)大(dà)延(yán)期(qī)以及重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况(kuàng)提供充分的(de)保障(zhàng)。余款支付环(huán)节，建立按工程进(jìn)度付款机(jī)制或交房后(hòu)按(àn)揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益(yì)。资(zī)金监管环节，引入独(dú)立(lì)于开发商、银(yín)行的第三(sān)方资(zī)金监(jiān)管机(jī)构，或由政(zhèng)府相关部门直(zhí)接监管，以此防(fáng)止(zhǐ)资(zī)金挪用(yòng)现象。交付环(huán)节，建立(lì)商品房保修期制度。保修期(qī)内，开发(fā)商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在(zài)保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取消(xiāo)商品房预(yù)售制(zhì)是大势(shì)所(suǒ)趋(qū)。一方(fāng)面，98年房(fáng)改时，全(quán)国缺(quē)房(fáng)子(zi)，开(kāi)发商缺(quē)钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大(dà)开发进入(rù)存(cún)量时代，对购房民众不公平的(de)预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售(shòu)。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销(xiāo)手(shǒu)段(duàn)，而是(shì)所见即(jí)所(suǒ)得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根(gēn)本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。

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