近两(liǎng)年火爆的(de)创(chuàng)新产(chǎn)品公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士(shì)对此表示(shì)，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定(dìng)分红体现出该(gāi)类产品长(zhǎng)期(qī)投资价值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目(mù)底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产(chǎn)生现金(jīn)收益，特许经营权分红目前(qián)已包含(hán)了(le)利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还(hái)，在(zài)选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标(biāo)的时应了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来(lái)除息(xī)日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额(é)的公募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全(quán)年分配金额(é)占可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分(fēn)红收益，以及(jí)基金(jīn)份(fèn)额(é)交易价格的变化。基金份额二级市场(chǎng)价格受到公(gōng)募(mù)REITs资产运营情况及市(shì)场因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比，基(jī)金分(fēn)红预期则(zé)更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设(shè)施(shī)资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和(hé)信息披(pī)露(lù)文件，结合(hé)行业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目(mù)的(de)经营业绩，作(zuò)为(wèi)进(jìn)行投资决(jué)策(cè)的重要参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金(jīn)份额二级(jí)市场(chǎng)价格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份额(é)持有人(rén)实际获(huò)得的现(xiàn)金(jīn)收益，对于(yú)长(zhǎng)期投资者更具(jù)参考价值。”中金(jīn)基金相关负(fù)责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营高(gāo)级副总监李华平也表示，根据《公开募(mù)集基础设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求(qiú)，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并后(hòu)基金(jīn)年度(dù)可分配金额(é)以现(xiàn)金形(xíng)式分配给投资者，强(qiáng)制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航(háng)基金也认为(wèi)，从投(tóu)资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格(gé)反(fǎn)映(yìng)这类产品“股性(xìng)”的一(yī)面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要(yào)求，分红(hóng)类(lèi)似于债券派息，但不等同(tóng)于债券(quàn)的固定利息回报，而是由可(kě)供分配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者(zhě)的投资品类(lèi)，为资产(chǎn)配置多(duō)元化提供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另(lìng)一方(fāng)面，公募REIT云南跟贵州是一个省吗 云南可以偷偷去缅甸吗s的(de)分红能够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构(gòu)投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对(duì)于投资债券相(xiāng)对高的收益性，在有效控制(zhì)风险(xiǎn)的前(qián)提(tí)下，增厚(hòu)资产包收益，起到(dào)投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为(wèi)安”外，市场对于未来(lái)分红水平的(de)预期(qī)，也是影响REITs基金二(èr)级(jí)市(shì)场价格走势的关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截(jié)至4月(yuè)21日，今年以来中云南跟贵州是一个省吗 云南可以偷偷去缅甸吗证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济(jì)的(de)影响(xiǎng)，可分配金额完成(chéng)率不(bù)达(dá)预期，一定程度上影(yǐng)响了(le)公募REITs二级市场的价(jià)格(gé)。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波(bō)动受多重(zhòng)因素的(de)影(yǐng)响，投资收益(yì)是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要(yào)因素之(zhī)一，而稳定(dìng)的分(fēn)红(hóng)有(yǒu)利于吸引投(tóu)资(zī)者参与公募REITs二(èr)级(jí)市场的投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人(rén)也表示，近期经济(jì)预期恢(huī)复，一方面市(shì)场热点(diǎn)呈现向股(gǔ)票(piào)和债券回归的(de)过程；另一(yī)方面，基础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩(jì)相对经(jīng)济活(huó)力(lì)的改善有(yǒu)一(yī)定(dìng)的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基(jī)金份额的开(kāi)盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额根据单位基金(jīn)份额(é)的分红金(jīn)额进行计(jì)算(suàn)。除权操作(zuò)是对(duì)分(fēn)红前后(hòu)基金份额净值变化的修正，使投(tóu)资人(rén)在基金(jīn)分红前后均(jūn)可(kě)以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投资者长期(qī)投(tóu)资(zī)的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市(shì)场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士(shì)也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权分(fēn)红(hóng)包括利润分配(pèi)和本(běn)金归还

　　普通(tōng)投资者应了解底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士(shì)还提(tí)醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的(de)增值(zhí)部分(fēn)不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界(jiè)定为“分派”更为(wèi)准确，分派(pài)的是(shì)本(běn)金与增(zēng)值两个部分(fēn)，两个部(bù)分之间的(de)比(bǐ)例是变动的，与现有公(gōng)募基金(jīn)分(fēn)红(hóng)差异很大(dà)，大(dà)多数普通投资(zī)者可能把“分(fēn)派”金额(é)误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年(nián)限到期后基金价值面临(lín)极大(dà)不确定性(xìng)，这是该类(lèi)投资(zī)者应该(gāi)注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前公募(mù)REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产(chǎn)权类产品的收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要包括(kuò)每年(nián)的现(xiàn)金分红及资产增值(zhí)的收益，而持有(yǒu)特许经(jīng)营(yíng)类产(chǎn)品的收益主要来自项目(mù)每(měi)年的现金分(fēn)红。其(qí)中(zhōng)，特许经(jīng)营权类资产的(de)分红(hóng)包括了利润分配和本(běn)金(jīn)的归(guī)还，两者的(de)比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益。普通投资者在(zài)选择(zé)投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示(shì)，从细(xì)分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资(zī)产属性不同而形成区别(bié)。特许经营权(quán)类的公募REITs产品(pǐn)因其(qí)分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债性(xìng)偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资(zī)产的价值(zhí)增值，所以相(xiāng)对(duì)股性(xìng)偏强。普通投(tóu)资者在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价(jià)格和(hé)分红有合理预(yù)期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也(yě)认为，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项目(mù)在经营权到期(qī)后不(bù)再能产生现(xiàn)金收益(yì)，因此(cǐ)将可(kě)供分配金额的分配(pèi)理(lǐ)解(jiě)为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特(tè)许(xǔ)经营项目，通常(cháng)具(jù)备更高的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特许(xǔ)经营(yíng)权项目，即(jí)使分派率相对较(jiào)低(dī)，也有足够(gòu)年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投(tóu)资者注(zhù)意，特许经营权项目的分(fēn)派金额包含(hán)了投资(zī)本(běn)金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基(jī)金份额单价随(suí)着分派进度逐年下降(jiàng)是(shì)正常现(xiàn)象，投资(zī)特(tè)许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩(shèng)余期限产生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项(xiàng)目相比，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到(dào)期后通过(guò)对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投资(zī)，有机会(huì)进一步(bù)延长经营期(qī)限(xiàn)。这种类似永续经(jīng)营(yíng)的假设反映(yìng)在(zài)基(jī)础(chǔ)资(zī)产的估(gū)值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该(gāi)负(fù)责(zé)人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目(mù)底层(céng)资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示(shì)，在(zài)产品分红期，投资者可以观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金、内部收益(yì)率等指标，来观察和评估项目(mù)底层资(zī)产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟现金相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二(èr)者存在(zài)本(běn)质(zhì)性(xìng)区别。经营活动产(chǎn)生的现(xiàn)金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流(liú)，基(jī)于企业(yè)本身经营(yíng)活动产生；可供(gōng)分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加期初(chū)现(xiàn)金，最(zuì)终得(dé)到(dào)的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资(zī)价(jià)值(zhí)体现(xiàn)在(zài)相(xiāng)对股债市(shì)场(chǎng)独立的资产配(pèi)置功能，比较(jiào)适合长期(qī)持有。建(jiàn)议投资(zī)者对(duì)经营(yíng)权(quán)类的资(zī)产可(kě)以更多关注内(nèi)部收益率的(de)高低，对产权类的资产更多关(guān)注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产的经营净现金流(liú)，所以(yǐ)底层资产运营(yíng)情况直接影响投(tóu)资回报，投(tóu)资者可(kě)综(zōng)合考虑原始权(quán)益(yì)人综合实力、运营(yíng)管理机构实力、公募基(jī)金管理人实力等多重因(yīn)素来(lái)选择(zé)投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，由(yóu)于分红交易带来的(de)短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前(qián)市场(chǎng)接连回(huí)调，建议投资者关(guān)注(zhù)有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明(míng)显、同时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明书均会载(zài)明REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次年的可供分(fēn)配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测(cè)进行(xíng)比较分(fēn)析(xī)，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础(chǔ)设(shè)施项目的运营(yíng)业绩及(jí)REITs的管理能力(lì)进(jìn)行判(pàn)断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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