近两年(nián)火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高(gāo)比例(lì)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士对(duì)此表(biǎo)示，强制分(fēn)红机(jī)制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体现出(chū)该类产品(pǐn)长期投资价值，通过(guò)观测经营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流、可供分(fēn)配(pèi)现金等(děng)指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期(qī)后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红目前已包(bāo)含了利润分配和本(běn)金的归(guī)还，在(zài)选(xuǎn)择投资标的时应(yīng)了解资产类型和(hé)分红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出了(le)高比(bǐ)例(lì)的稳定浙f车牌号是哪个城市 浙J车牌号是哪个城市分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年分配金(jīn)额占可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表(biǎo)示(shì)，投(tóu)资公募REITs的主要收益(yì)来源(yuán)为持有期分(fēn)红收益(yì)，以及基金份额(é)交(jiāo)易价格的变化。基(jī)金份额二级(jí)市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因(yīn)素的综合影(yǐng)响，较易引起波(bō)动。与此相比，基金分(fēn)红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主要来自基础设施资(zī)产的经营现金流，投(tóu)资(zī)人通过基金募集材料和信息披露(lù)文件，结合行业及市场情况，可以分析(xī)基(jī)础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人(rén)实际获得的现金收益，对(duì)于长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监(jiān)李华平也(yě)表(biǎo)示(shì)，根据(jù)《公开募集基(jī)础设(shè)施证券投(tóu)资基金指(zhǐ)引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法规要求，基础设(shè)施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基(jī)金年度可(kě)分(fēn)配金额以现金(jīn)形式分配给投资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定(dìng)的(de)分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也认为，从(cóng)投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和(hé)“债性”双重特点(diǎn)。二级市场(chǎng)价格(gé)反映这类产品“股性(xìng)”的一(yī)面(miàn)，分红体现了这类产品(pǐn)的(de)“债性”特(tè)点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债(zhài)券的固定利(lì)息回报，而是(shì)由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具(jù)有(yǒu)较强的配(pèi)置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能(néng)够帮助机(jī)构投(tóu)资(zī)者(zhě)稳定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够(gòu)通过分红获取相对(duì)于投资债券相对高的(de)收益性(xìng)，在有效控(kòng)制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收益(yì)，起到(dào)投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票(piào)和债(zhài)券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观(guān)经济的影响，可分(fēn)配金额完成率不(bù)达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格。”李华平(píng)称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的(de)主(zhǔ)要因素之一，而稳定(dìng)的(de)分红有(yǒu)利于吸引投(tóu)资者参与公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人(rén)也(yě)表示(shì)，近期(qī)经济预期恢(huī)复(fù)，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票(piào)和债券回归的(de)过程；另(lìng)一方面，基础设施项(xiàng)目的(de)经营业绩相对(duì)经(jīng)济(jì)活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额的开盘指导价做调(diào)减(jiǎn)处理(lǐ)，调减金(jīn)额根据(jù)单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值(zhí)变(biàn)化的(de)修正，使投资人(rén)在基金分红(hóng)前(qián)后均(jūn)可以获得公平的投资机(jī)会(huì)。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投资者长期(qī)投资的信心，同(tóng)时需结(jié)合(hé)持有产品的(de)特性，关注(zhù)二级市场扰动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分(fēn)红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了(le)解底(dǐ)层(céng)资产情况

　　多位(wèi)业(yè)内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本金之上的增值部分不(bù)同，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权REITs基(jī)金(jīn)运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的(de)是本(běn)金与增值两(liǎng)个部(bù)分，两(liǎng)个部(bù)分之间的比例是变(biàn)动的(de)，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红差异很大，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分派(pài)”金额误认为是(shì)持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价(jià)值面临极(jí)大不确定性，这是(shì)该(gāi)类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许(xǔ)经营权(quán)类和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品的收益主要包括每年的(de)现金分红及资(zī)产增值(zhí)的(de)收(shōu)益，而持有(yǒu)特许(xǔ)经营类(lèi)产品的收益主要来(lái)自项目(mù)每年的现(xiàn)金分(fēn)红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括了利润分配和本(běn)金的归还，两者(zhě)的比率也(yě)是变动的，对特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择投资标的(de)时(shí)，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各类(lèi)公募(mù)REITs分(fēn)红因底层资产属(shǔ)性(xìng)不同(tóng)而(ér)形成(chéng)区别。特许经(jīng)营权类的(de)公募(mù)REITs产品因其分(fēn)红相当于包含(hán)“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对所选择(zé)产品的二级市(shì)场价(jià)格(gé)和分红有合(hé)理预期(qī)。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许经营项目在经营权到期后不再(zài)能产生现金收益，因(yīn)此(cǐ)将可供分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更加准确(què)。基于这个(gè)特点，剩余经营期(qī)限较短的特(tè)许经营项目，通常具(jù)备更高(gāo)的(de)分(fēn)派(pài)率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即(jí)使分(fēn)派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收回本金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负责人提醒投(tóu)资者(zhě)注意(yì)，特许经营权项目的(de)分派金(jīn)额包含(hán)了投资本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份额(é)单价(jià)随着(zhe)分(fēn)派进(jìn)度(dù)逐年下降是(shì)正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自项目(mù)剩余(yú)期限(xiàn)产生的(de)现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项目相比，产权类(lèi)项目的土地或(huò)建筑(zhù)的(de)剩余使(shǐ)用年(nián)限一般较长，再(zài)加上到期后通过对建筑的(de)更新改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土(tǔ)地出(chū)让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设(shè)反映在基础资产的估(gū)值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资(zī)产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估(gū)项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红(hóng)的时点，多位(wèi)业(yè)内人士还表示，在(zài)产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营(yíng)活(huó)动现金流、可供分配现金、内部收(shōu)益率等指标(biāo)，来观察和评(píng)估项目底层资产的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟现金相关(guān)的指标有两(liǎng)个：一是年(nián)报(bào)中披露的经营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流，二是(s浙f车牌号是哪个城市 浙J车牌号是哪个城市hì)可供分配现金，二者存在本质性(xìng)区别(bié)。经营(yíng)活(huó)动产生的现(xiàn)金净流量是指企(qǐ)业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分(fēn)配的现(xiàn)金实(shí)质(zhì)浙f车牌号是哪个城市 浙J车牌号是哪个城市上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的项目(mù)进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投(tóu)资价值(zhí)体现在相对股债市(shì)场独(dú)立的资产(chǎn)配置功能，比较适(shì)合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类(lèi)的资产可以更多关注(zhù)内部收益率的高低(dī)，对产权类的资产更多关注分派率(lǜ)高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来自底层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底层(céng)资产运营情况直接影响投(tóu)资回报，投资者可(kě)综合考(kǎo)虑原(yuán)始权益人综(zōng)合实力(lì)、运(yùn)营管理机(jī)构实力、公募基金管理人实(shí)力等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效(xiào)应相对(duì)明显、同时(shí)分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次(cì)年的(de)可(kě)供分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中披露预测进行比较分析，结合(hé)经(jīng)济(jì)及市场的(de)实际环境(jìng)，对(duì)基础设施项目的运营(yíng)业(yè)绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基(jī)金(jīn)上述负责人也称。

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