文(wén)：任泽(zé)平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全(quán)国住房和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件(jiàn)的可(kě)以进行现房销售(shòu)”，不足一(yī)个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试(shì)点现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制(zhì)了，用你的(de)钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不(bù)公(gōng)平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力(lì)的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，这(zhè)是房(fáng)地产从大开发(fā)时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时(shí)，全(quán)国缺房(fáng)子(zi)，开(kāi)发(fā)商(shāng)缺(quē)钱，预(yù)售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存量时(shí)代(dài)，对购房民众不公(gōng)平的预(yù)售制已经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现房销售(shòu)。以后一(yī)手交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机(jī)制，长效(xiào)机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经济规律(lǜ)办(bàn)事，中国一定能实(shí)现房地(dì)产(chǎn)软(ruǎn)着陆(lù)和长(zhǎng)期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制、改为现房销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的(de)风险。从个人(rén)层面看，预售制对购房者非常不公(gōng)平，比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为两年，在(zài)此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至(zhì)不(bù)能交房的风险。从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部(bù)分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险。取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，这(zhè)样有(yǒu)助于(yú)落实(shí)中央(yāng)房住不炒精神、有助(zhù)于保障(zhàng)购房老百姓权益(yì)、有(yǒu)助(zhù)于(yú)房企稳(wěn)健(jiàn)发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预(yù)售制(zhì)度怎么来的？国外什么情况？简单科(kē)普一(yī)下：商品房预售最早源(yuán)于(yú)中国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖(mài)楼花(huā)，卖期(qī)房，是(shì)一(yī)种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品(pǐn)房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世界不(bù)少国(guó)家存在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国(guó)家(jiā)一(yī)般有严格的监管保(bǎo)障措(cuò)施，开发商在项目获(huò)得(dé)政府批(pī)准后才可以(yǐ)开(kāi)始(shǐ)销(xiāo)售，买(mǎi)家(jiā)在购买期(qī)房后(hòu)并非(fēi)像中国一样(yàng)在(zài)支付(fù)完首付款后从银(yín)行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发(fā)商工(gōng)程进度在完全交房前(qián)进行分期(qī)支付。所以，预售(shòu)制(zhì)度是需要严(yán)格的资(zī)金监管、分期支(zhī)付(fù)以及(jí)违约处罚措施作(zuò)为保(bǎo)障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一(yī)定会(huì)触发风险，对购房民众不公平(píng)，所(suǒ)以不如借机取消预售制度(dù)，以(yǐ)后改为(wèi)现房销售。客(kè)观讲预售(shòu)制度(dù)有一(yī)定(dìng)历史阶段性，现(xiàn)在(zài)中国住房进入存(cún)量时代，取消预(yù)售(shòu)制度(dù)有助于降(jiàng)负债降杠(gāng)杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当然这(zhè)需要(yào)配套房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产(chǎn)长效(xiào)机制。这是个技术(shù)活，只要(yào)坚持市场化改革(gé)，中国(guó)一定能化(huà)解这个难题，让房(fáng)地(dì)产回归(guī)实体经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲(jiǎng)，如果取消预(yù)售(shòu)制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能(néng)不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升(shēng)开发(fā)商的(de)建筑质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币(bì)。所有(yǒu)商业(yè)的(de)本(běn)质是向善，是以客户为(wèi)中心，房地(dì)产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是(shì)天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实(shí)施(shī)现房(fáng)销售是(shì)实现老百姓安居乐(lè)业、社(shè)会长(zhǎng)治久安(ān)、行(xíng)业(yè)企业健(jiàn)康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当(dāng)期三(sān)好生、新(xīn)模(mó)式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务(wù)院发展(zhǎn)研(yán)究(jiū)中心参与财税(shuì)改(gǎi)革方案研(yán)究时(shí)，对预售(shòu)制、房(fáng)地产税(shuì)、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行(xíng)过长期系统的专(zhuān)项研究(jiū)。（参考后来形成(chéng)的(de)专著(zhù)《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前(qián)预售资金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十世纪五十(shí)年(nián)代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港(gǎng)还未推行(xíng)公共(gòng)房(fáng)屋(wū)制度，许多人栖(qī)身于木(mù)屋或者其(qí)他(tā)临时住宅，住房(fáng)的需求是相(xiāng)当高，不过(guò)大多数居(jū)民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让(ràng)难、出(chū)租(zū)资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地(dì)产商开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约(yuē)切开，即(jí)“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开(kāi)发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础(chǔ)上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引入房地(dì)产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和(hé)多年(nián)经(jīng)营杂货(huò)铺、海上驳运业务的(de)经验，对(duì)于(yú)商品流(liú)通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘(pán)后，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明书(shū)，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是另外(wài)一个亮点，即先(xiān)收取买家的(de)订金，采(cǎi)用类(lèi)似租(zū)金的分(fēn)期(qī)付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥(yōng)有(yǒu)了自己的房(fáng)产。这种方式减轻了(le)民(mín)众购房(fáng)的资(zī)金(jīn)压力(lì)，加(jiā)速了房屋的(de)建(jiàn)造和销售(shòu)，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当(dāng)时(shí)可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预(yù)售楼花+分期付款”的(de)销售模式(shì)成为当时(shí)中国香港房地产市场的一大(dà)特色(sè)，纵(zòng)观(guān)中国(guó)香港(gǎng)房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效(xiào)率地解决了核心的住房供(gōng)不应(yīng)求的问题(tí)，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动(dòng)了(le)中国香港楼(lóu)市几十年繁(fán)荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港管(guǎn)理部门提升了对(duì)于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求(qiú)开发商(shāng)在预售前，确保地价款已经全部支付(fù)，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把项目(mù)完(wán)成，资金需放入(rù)律师所托管，支取(qǔ)时需(xū)律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师(shī)等(děng)造假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户(hù)资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采(cǎi)取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自身(shēn)推动项目(mù)完工。随着监管体(tǐ)系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临(lín)住(zhù)房需(xū)求大和(hé)供给量短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先(xiān)发展重工业(yè)，强调基础建设，这(zhè)一导向(xiàng)使(shǐ)前(qián)期发展工业化的进程大(dà)于城市化(huà)进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基础(chǔ)等城市(shì)化配套问题，才能进(jìn)一步推(tuī)进城(chéng)市(shì)化。但当时推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较(jiào)慢(màn)，福利(lì)分房(fáng)制度也出(chū)现了分配不(bù)公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时(shí)的国情。叠(dié)加(jiā)房地产市(shì)场面临商品(pǐn)房的需求量大(dà)，而社会(huì)缺少大(dà)型房(fáng)地(dì)产开发商，商品房供应量小的困境，此时(shí)引入(rù)中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房地产市场的(de)一针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中(zhōng)国香港预售(shòu)商品房制度，先后出台多(duō)项文件，大力(lì)支(zhī)持国内房地产市(shì)场(chǎng)改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快(kuài)住房建(jiàn)设的通知》文(wén)件(jiàn)，决(jué)定(dìng)停止住房无偿(cháng)实(shí)物分配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房(fáng)供给(gěi)商品化、社会化的住(zhù)房新(xīn)体制，从(cóng)计划经济下的(de)福利分(fēn)房转向市场(chǎng)经济的商品房(fáng)。房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场采用预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了(le)房企缺(quē)少资(zī)金和(hé)开发时间(jiān)周期长的两大难题，开(kāi)发商(shāng)以(yǐ)预售款撬动下一个(gè)项目的开(kāi)发(fā)，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此中(zhōng)国内地开始(shǐ)房改货币化，中国(guó)人民银行等多方迅速出台(tái)相关的信贷政策，支持购(gòu)房者(zhě)，极大作用推(tuī)动(dòng)了房地产市场的(de)发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契合中国内地的商品房(fáng)预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力(lì)，加(jiā)快(kuài)城镇住房(fáng)建(jiàn)设(shè)。具体来说，是指房地(dì)产开发企(qǐ)业(yè)将(jiāng)正在建设中的房屋(wū)预(yù)先出售给购房者，由购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付定金或房款(kuǎn)的行为。区(qū)别(bié)于中国香港，在中国(guó)内地(dì)实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可(kě)证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进(jìn)行备案登(dēng)记和预(yù)告登记-交付(fù)房屋(wū)。在购房过程中，购房者需(xū)要一(yī)次(cì)性(xìng)付清(qīng)首付款，并采用银(yín)行贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未建成，开发商(shāng)可能已(yǐ)拿(ná)到了全部购房(fáng)款，这(zhè)点与中(zhōng)国香港的按照工程进度付款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对中国内地的开(kāi)发(fā)商(shāng)而言，预售(shòu)制商(shāng)品房也(yě)开启了(le)高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在

　　作(zuò)为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销售的最(zuì)主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房(fáng)企(qǐ)现金回笼周期，同时(shí)增加(jiā)市场商品房供应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售制在过(guò)去20多年(nián)对中国内(nèi)地房地(dì)产市场的稳步发(fā)展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决了房地产市(shì)场快速发展阶段的资金需(xū)求(qiú)，也提高了居民(mín)居(jū)住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼(lóu)住到住宅小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗(wō)居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百(bǎi)年城镇化(huà)路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化(huà)进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建成(chéng)区(qū)面积(jī)由(yóu)7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已(yǐ)成为(wèi)中国内地(dì)商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地(dì)商品住宅(zhái)期房销售面积占(zhàn)总销(xiāo)售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动了中国内地(dì)房(fáng)地产行业(yè)的发展。中国内(nèi)地房(fáng)地产历经(jīng)二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分(fēn)别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地(dì)产企业从无(wú)到有、从国企先(xiān)行到民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房地产(chǎn)也成为拉动(dòng)中国内地经济高(gāo)增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动的(de)上下游产业链特别长，高(gāo)达(dá)50多个行业。2020年房地产(chǎn)及(jí)其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地(dì)产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批(pī)发(fā)、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的(de)投资(zī)占全(quán)社(shè)会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷(dài)款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托等通道业(yè)务，占比超过三(sān)分之一。从(cóng)房(fáng)地产融资(zī)存量占(zhàn)社融存量(liàng)比重看，2021年(nián)12月(yuè)占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如(rú)果(guǒ)房(fáng)企大面积违约，将(jiāng)导(dǎo)致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财(cái)富效应渠道，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日本(běn)的(de)10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从(cóng)住(zhù)房市(shì)值占股债房市(shì)值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值(zhí)的(de)比例较高，主(zhǔ)要(yào)是(shì)因为住房(fáng)市值(zhí)高，以及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市(shì)值较(jiào)低，居民投资渠道(dào)缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在，当前(qián)的负面效(xiào)应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方(fāng)面不(bù)公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品不能交付(fù)的风险。比如，交房等待期一般(bān)为两(liǎng)年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能(néng)交房等风(fēng)险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的合同关系，如果开发商发生(shēng)违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能根据(jù)购房合同(tóng)向开(kāi)发(fā)商主(zhǔ)张权(quán)力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按(àn)时向(xiàng)银行(xíng)进行(xíng)贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购房者(zhě)承(chéng)担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，<京j属于北京哪个区的车/strong>预售制助推部(bù)分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自身信用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为(wèi)按揭贷(dài)款的发(fā)放方，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市场波动或经(jīng)营不善，出(chū)现资金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而(ér)房(fáng)企通过与购房者签订的预售合同(tóng)和按(àn)揭合(hé)同，已经从银行获得(dé)房款，如果(guǒ)购房(fáng)者(zhě)丧失还款能力或短(duǎn)期不(bù)能还(hái)款等，则风(fēng)险完全由银行(xíng)承担，银(yín)行(xíng)将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的(de)预售监管资金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个字那(nà)就是“没钱(qián)”，即没(méi)钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规定了开发企业预售商品(pǐn)房所得款项应当用于有(yǒu)关的工程(chéng)建设，商品房预售款监管的具体办(bàn)法，由(yóu)房地产管理(lǐ)部(bù)门制定(dìng)。但多年(nián)以来全国并没有统一的预售(shòu)资金监管(guǎn)规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙等(děng)城市(shì)重点(diǎn)监管资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计(jì)算重点资金。而事实(shí)是，不少购房款未进入监管账户(hù)、或(huò)进入监管账户后被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去(qù)房地产大开发时(shí)代的(de)高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总(zǒng)承(chéng)包方，以(yǐ)工程建设名义(yì)，获得监管账户拨付资(zī)金，再(zài)由工程方(fāng)将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方式套取的(de)资金，在房企各地(dì)项目(mù)间流动，变相加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供了资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建设(shè)，形(xíng)成一(yī)种资(zī)金(jīn)循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制(zhì)度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设有定金或预(yù)付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付的(de)预(yù)付款比例相对(duì)较低，绝大部分房款在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预(yù)付款一般以(yǐ)定金方(fāng)式支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式：一(yī)般采用两种(zhǒng)方(fāng)式发放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是按(àn)工程进度付款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购(gòu)房者开始(shǐ)月(yuè)供；二是房屋交付后发(fā)放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大(dà)延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付(fù)质(zhì)量的保障有两种方式(shì)，一(yī)是期房由政府或第三方(fāng)验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得(dé)购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。二(èr)是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

　　京j属于北京哪个区的车="是该取消预售(shòu)制(zhì)了：问题及建议" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230502143251772.png">

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一(yī)定期限内无条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后(hòu)按揭还(hái)款，交付前资金由第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金及首付(fù)环节(jié)，定金(jīn)比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定(dìng)金或(huò)首付外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭(jiē)贷(dài)款支付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为(wèi)防止开(kāi)发商挪用资(zī)金，购房者的定金及首付款由第三方(fāng)公证行或产权保险(xiǎn)公司的(de)信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金可通过申(shēn)请仲裁取回(huí)，且不(bù)承担(dān)任何责(zé)任与损失。而开发商在房屋(wū)建设过(guò)程中的资金全部来自银行，银(yín)行(xíng)根据(jù)工程进(jìn)度向开发(fā)商(shāng)提(tí)供一定比例的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接(jiē)损害银行利益(yì)，银行(xíng)有充分动(dòng)机监管开发(fā)商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时(shí)需取得(dé)由政府相关(guān)部门经审查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证向银行得(dé)到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购(gòu)房，房(fáng)款(kuǎn)按(àn)建造工(gōng)期进(jìn)度支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购(gòu)房者可购(gòu)买期房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可(kě)预(yù)售房(fáng)屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行预约公证(zhèng)，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任(rèn)何原(yuán)因不能购买，定金按(àn)照德国法律全(quán)部(bù)退还(hái)。

　　签署购房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者需支(zhī)付公(gōng)证费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没(méi)有规定最(zuì)低首(shǒu)付比例(lì)，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国也采(cǎi)取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般(bān)分7笔进行支(zhī)付，具体支(zhī)付(fù)节点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完(wán)工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者(zhě)可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定(dìng)利率，银(yín)行按施(shī)工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期限，期限结束(shù)后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对(duì)期(qī)房设计了两种保险，保险的(de)功能是当房(fáng)屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司(sī)保证(zhèng)开发商赔偿(cháng)或修复(fù)，开发(fā)商破(pò)产，由(yóu)保险公司(sī)负(fù)责相(xiāng)应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资(zī)金(jīn)、合(hé)同等各个环节，各环节内容确认无(wú)误后(hòu)签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，当开发(fā)商出现财务、经(jīng)营问题(tí)时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔(péi)付，而超(chāo)出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在合同(tóng)签订21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英国(guó)采(cǎi)取按(àn)工程进(jìn)度付款的方(fāng)式，但是交(jiāo)房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分(fēn)别(bié)支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国规定房屋必须经过房产公证公司(sī)的检验验收(shōu)后才能(néng)交付，交付(fù)后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国(guó)期房(fáng)预售(shòu)资(zī)金监(jiān)管极为(wèi)严格(gé)，资金也由律师监管，在确(què)认工程进度、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过程(chéng)中，由(yóu)买房律师将(jiāng)资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在(zài)进入(rù)开发商账户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发商必须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例(lì)不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本(běn)二战结(jié)束后由于房屋供给严(yán)重失(shī)衡，叠加法律空白(bái)，社会(huì)上“一房(fáng)二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑物交易(yì)法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前(qián)是唯一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面(miàn)，根据(jù)日本(běn)《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者支(zhī)付定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万(wàn)日元的(de)部分(fēn)，法律(lǜ)要求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全(quán)措(cuò)施(shī)？即买卖双(shuāng)方(fāng)签订购房合同时，开发商向金融机构(gòu)或指定保证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的(de)保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金(jīn)证明书(shū)交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房(fáng)款(kuǎn)也受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可(kě)凭(píng)保证金证明书向(xiàng)金(jīn)融机构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者(zhě)赔付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即(jí)可向银(yín)行申请贷(dài)款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交(jiāo)房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资(zī)金由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后(hòu)付尾款

　　新加坡期(qī)房购(gòu)房者违约可(kě)返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)20％，余款按(àn)工程进度支付(fù)，所(suǒ)有(yǒu)资金进(jìn)银行专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保(bǎo)修期(qī)后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商(shāng)有统一的选购权合同以及(jí)订金(jīn)返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不(bù)执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付15％的首(shǒu)付(fù)及印花税，同(tóng)时购(gòu)房(fáng)者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发(fā)展商(shāng)条例》对(duì)期(qī)房付款流程做了(le)统(tǒng)一详细规定，要求所(suǒ)有开(kāi)发商遵(zūn)守，支付节点一(yī)般(bān)为合同签订后、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进度放(fàng)款(kuǎn)，月供在(zài)此过程中随着放(fàng)出贷(dài)款的增加(jiā)而增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，购房者的订金与付款会存入银行专(zhuān)门(mén)的项目(mù)资金(jīn)账(zhàng)户(hù)，账(zhàng)户资(zī)金(jīn)提取须与(yǔ)房屋建设(shè)有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来(lái)看(kàn)，当前房地产到了政策(cè)出手临(lín)界点，重点是保交楼和(hé)房企重(zhòng)组(zǔ)。一(yī)方面，加大(dà)对刚需和(hé)改善(shàn)型需求的支持(chí)力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应对(duì)局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的(de)金(jīn)融工具(jù)支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运转的(de)房(fáng)企包括(kuò)民营企(qǐ)业(yè)，加大支(zhī)持力度，由优质房(fáng)企(qǐ)牵头并购(gòu)重组整个行业，为每个(gè)房(fáng)企配套(tào)AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势(shì)复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制四大(dà)关(guān)键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定(dìng)金(jīn)环节，建立开(kāi)发商违(wéi)约后定金(jīn)保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结(jié)至房屋交付阶段(duàn)，保障购(gòu)房者定金(jīn)安(ān)全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公(gōng)司介入(rù)，为(wèi)房(fáng)屋重大延期(qī)以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分(fēn)的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环(huán)节，建立按工程(chéng)进度付(fù)款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的权益(yì)。资金监(jiān)管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三(sān)方资金监管机构，或由政府相关(guān)部门(mén)直接(jiē)监(jiān)管，以此防止资(zī)金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立(lì)商品房保修期制度(dù)。保修期内，开发商(shāng)应对(duì)房屋质量问题(tí)全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消商品房(fáng)预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的(de)最根(gēn)本(běn)最实(shí)质的保障，这样将极大的提(tí)升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。