导(dǎo)读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化(huà)时(shí)代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十年是中(zhōng)国房地产市场(chǎng)黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢近(jìn)年地产持续低(dī)景(jǐng)气，有关中国地产是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文试图厘(lí)清中国城镇存(cún)量(liàng)住宅真(zhēn)实情况，据(jù)此判(pàn)断(duàn)中(zhōng)国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地(dì)产(chǎn)存量极(jí)度过(guò)剩，事实是(shì)否(fǒu)如(rú)此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全(quán)国有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据显示(shì)城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占比不到(dào)一(yī)成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它(tā)与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素(sù)密(mì)切相关(guān)。中国的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)较发达(dá)国家(jiā)还有(yǒu)很大差(chà)距。人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数大于(yú)1同样(yàng)不意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们(men)测(cè)算(suà谋女郎都有谁 谋女郎是褒义还是贬义n)发现中国城镇(zhèn)居(jū)民户均1套房(fáng)，其中每户(hù)持有商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国(guó)家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和(hé)城镇(zhèn)家(jiā)庭户数，计算出城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利(lì)交付(fù)，直至2024年，中国每(měi)户城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其(qí)中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套(tào)房(fáng)似乎意味(wèi)着(zhe)户户有房，然而事实上中国住宅市(shì)场供(gōng)需并不(bù)平衡(héng)。

　　国际数(shù)据(jù)显示，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是(shì)因为户均一套房(fáng)无法满足流动人(rén)口的(de)租赁(lìn)和置业(yè)需求。全国总人口的近三成(chéng)都是流(liú)动人口，流动(dòng)人口(kǒu)会选择(zé)在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生了额外(wài)的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产仍(réng)有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致(zhì)家(jiā)庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购(gòu)房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，区域经(jīng)济资(zī)源分(fēn)配(pèi)的(de)再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城市(shì)的(de)新增(zēng)住(zhù)宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家庭住(zhù)在2000年以前(qián)建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势(shì)在必行。

　　第四，中国的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积均(jūn)较(jiào)发达国家(jiā)有着不小差距，“住(zhù)上(shàng)更大房子(zi)”的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需(xū)求正(zhèng)在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大(dà)分化时代而非(fēi)停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说过(guò)去(qù)二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为(wèi)住宅供给存在不足，这(zhè)是过去(qù)二十年(nián)房(fáng)价快速(sù)上(shàng)涨基石(shí)。那(nà)么当下房地产(chǎn)大分化时代已至，大(dà)分化时代下(xià)地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能(néng)级城市(shì)之间，不同区域板(bǎn)块之(zhī)间，不(bù)同品质(zhì)住宅之间。

谋女郎都有谁 谋女郎是褒义还是贬义　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌量突(tū)然(rán)激增(zēng)，引发一(yī)阵二(èr)手房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担心，中(zhōng)国的房子是(shì)否(fǒu)已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需(xū)平衡，或是(shì)仍然存在(zài)不足？可惜由于(yú)住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算(suàn)出中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有住宅套数(shù)，回(huí)答(dá)当前的房(fáng)子是否真(zhēn)的(de)过剩了？据此(cǐ)判断未(wèi)来房地产市场(chǎng)会如(rú)何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的(de)直(zhí)观判断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合风(fēng)险普查工作(zuò)情况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布会(huì)上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行业获(huò)取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以(yǐ)及80多万处(chù)市(shì)政设施数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看(kàn)似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋(dòng)数(shù)计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业(yè)楼(lóu)谋女郎都有谁 谋女郎是褒义还是贬义、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查(chá)数据公(gōng)布(bù)了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意(yì)味着人人都(dōu)有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数(shù)量有关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施(shī)等因素(sù)密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居(jū)民(mín)的居住水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是(shì)以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是(shì)城(chéng)镇居民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均住宅的(de)测算(suàn)思路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主(zhǔ)要(yào)分(fēn)两大类，一类是(shì)商品住宅，另(lìng)一类是(shì)保(bǎo)障房、原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)、自建房等非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没(méi)有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住(zhù)宅相关数据有两(liǎng)处可以直接(jiē)公(gōng)布，一是每(měi)年(nián)商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数（统计局）；二(èr)是居民住(zhù)宅来源(yuán)（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计(jì)算中国居民户均住宅数量(liàng)，我们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅改(gǎi)革始于(yú)1998年(nián)，1998年(nián)之前商品住宅数量极少(shǎo)，可(kě)忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售套数相加，我们就能(néng)够得到当前商品住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)和非(fēi)商品住宅(zhái)比例(lì)，推算得到居民住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的(de)商品住宅总数除以(yǐ)家庭户(hù)数，我们就能够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体计(jì)算(suàn)公(gōng)式如下(xià)：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)住宅(zhái)套户比=住宅总(zǒng)套数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商品住(zhù)宅套(tào)数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们利用既有(yǒu)统计数(shù)据，大(dà)致(zhì)测算得到(dào)中国存(cún)量房(fáng)地产套数，并进一步推算中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比近(jìn)9成。本文去(qù)除商(shāng)品住宅累计销售套数里的期房销售(shòu)，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数=截止到2022年(nián)商品住(zhù)宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期(qī)房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来(lái)我们需(xū)要(yào)进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇居民(mín)的住(zhù)宅(zhái)结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住宅。其(qí)中自建(jiàn)住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁廉租(zū)房(fáng)与其他(tā)住(zhù)宅(zhái)。

　　其(qí)次(cì)，我们假定租(zū)赁其他住宅和购买二手房都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因(yīn)此将租(zū)赁(lìn)其他住(zhù)宅(zhái)、购(gòu)买商品住宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年变(biàn)化(huà)幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比例，从而(ér)我们估(gū)算出2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑已购期房，中国平(píng)均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均(jūn)一套(tào)房的(de)三点含义

　　既然(rán)城(chéng)镇居民已经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进(jìn)展终结(jié)，甚至(zhì)意味着中国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房并不意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口(kǒu)流动、居(jū)民换房等(děng)因(yīn)素产生的住宅需(xū)求(qiú)。因此，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户(hù)比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和(hé)日本(běn)的住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就(jiù)会造成人口(kǒu)净流入地的住宅(zhái)市场供不应求(qiú)，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱(qián)，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城(chéng)乡人(rén)口流动调查数据显示，在(zài)上(shàng)海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口在老家拥有住宅(zhái)比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高工资(zī)吸引打工人，但(dàn)高(gāo)房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人(rén)口实际上会占(zhàn)据(jù)两套房，在高(gāo)房(fáng)价的(de)大(dà)城(chéng)市租赁一套房，在房(fáng)价(jià)较(jiào)低的县城购买一(yī)套(tào)房。所(suǒ)以(yǐ)说户(hù)均一套房无法满足庞大流动人(rén)口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依(yī)然有(yǒu)不(bù)少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧(jiù)、安全(quán)隐患(huàn)大等问题(tí)，如电(diàn)线老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户(hù)的生活(huó)带来了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫(wèi)浴(yù)和厨房(fáng)。这类(lèi)上(shàng)世纪修建的老旧(jiù)小区(qū)很难(nán)满足现代生活需求，在未(wèi)来大(dà)都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中一居(jū)室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户(hù)型更小，当然这与城(chéng)市土(tǔ)地(dì)资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑两年间农民(mín)带房进城和老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)小(xiǎo)于均(jūn)值(zhí)，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人均水平的一(yī)半。若去(qù)除20％的公摊，可(kě)使用(yòng)的住宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上海市将人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积低(dī)于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用住(zhù)宅面积(jī)为(wèi)40平，即人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和(hé)英国(guó)都高于40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面(miàn)积后，中(zhōng)国的(de)人(rén)均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距(jù)将变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还会(huì)有需求(qiú)么(me)？

　　我们(men)测算得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国(guó)人(rén)口静态结构和动态(tài)趋势演(yǎn)绎(yì)，决定了中国未(wèi)来(lái)地产仍(réng)有需求释放。户均1套(tào)住宅现实(shí)之下，中(zhōng)国(guó)未来城镇住宅需(xū)求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新(xīn)户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数不断下降，六普(pǔ)显示(shì)城(chéng)镇户均人口规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.62人(rén)/户，一(yī)人户(hù)、二(èr)人户的(de)占比明显上升，人口小家(jiā)庭化(huà)趋势将(jiāng)继续延(yán)续，导致户数会(huì)因户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展带来的新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的(de)分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济资(zī)源(yuán)分配(pèi)的再集(jí)中吸引(yǐn)着人(rén)口(kǒu)流入。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住宅(zhái)市场带来新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善(shàn)性(xìng)需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房(fáng)。在新增(zēng)住(zhù)宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了(le)商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房(fáng)和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧(jiù)城改造，商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积还有约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破旧的(de)城中(zhōng)村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或少有物业管理，居(jū)民追求美(měi)好、宜居生(shēng)活(huó)的环(huán)境，背后(hòu)的(de)改善性(xìng)需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的(de)改(gǎi)善性需(xū)求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确指出支持(chí)住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经(jīng)济水平有着密切正向联系(xì)。随(suí)着经济发(fā)展水平的提高(gāo)，中国的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错(cuò)配，这是过去二十年房(fáng)价快速(sù)上(shàng)涨基石(shí)。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大分(fēn)化时代(dài)已至(zhì)，这种分(fēn)化(huà)不单局(jú)限于城市能级(jí)之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间的差(chà)异也将越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示

　　人口(kǒu)普查数(shù)据(jù)调(diào)查的是人，并(bìng)不(bù)是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际(jì)值可能偏低，其增速可能超预期。

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