导读(dú)

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是(shì)中国(guó)房地产市场黄金(jīn)二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关(guān)中国地产(chǎn)是否过剩(shèng)的(de)讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷(mí)雾(w拿破仑法典的意义和基本原则是什么，拿破仑法典的意义和基本原则有哪些ù)，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存(cún)量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未来(lái)地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披(pī)露全国有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七(qī)次人(rén)口(kǒu)普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实(shí)上住(zhù)建部披露(lù)的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比(bǐ)不(bù)到一成，其中还包括大(dà)量(liàng)城镇非(fēi)住宅(zhái)建筑，如商业(yè)办(bàn)公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城(chéng)镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国城镇居民人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均一间(jiān)房(fáng)所能满足，它与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民户(hù)均(jūn)1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭户(hù)均住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅(zhái)套数(shù)、商品(pǐn)住宅占比和(hé)城(chéng)镇家庭户数(shù)，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品住(zhù)宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年(nián)，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事实上(shàng)中国(guó)住(zhù)宅市(shì)场供需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比会大(dà)于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不(bù)平衡(héng)，是(shì)因为户均一套房无法满足(zú)流(liú)动(dòng)人口(kǒu)的租赁和置(zhì)业需求。全国总(zǒng)人口的近三(sān)成(chéng)都是流(liú)动人口(kǒu)，流(liú)动(dòng)人口会选择(zé)在大城市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)买房，从而(ér)产(chǎn)生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户(hù)均(jūn)一套房(fáng)，中国未来地产仍(réng)有四大新增需求动力(lì)。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不断增加(jiā)，导(dǎo)致家庭(tíng)户数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块的分化日益(yì)明显，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入(rù)，人口净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住在(zài)2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面积。促(cù)成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数(shù)与(yǔ)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)均较发(fā)达(dá)国家有着不小差距，“住上更大房子(zi)”的改善性(xìng)需(xū)求(qiú)正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，这是过(guò)去二十年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化时(shí)代已至，大分化时(shí)代下(xià)地产矛盾则(zé)更多体现在住(zhù)宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同能级城市之(zhī)间(jiān)，不同(tóng)区域板块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久(jiǔ)前(qián)，官(guān)方披露全国已有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需(xū)平衡，或是(shì)仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未公布(bù)，我们无法直(zhí)接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当(dāng)前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来(lái)房地产(chǎn)市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察中国户(hù)均拥有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数(shù)量(liàng)过剩的直(zhí)观判断站不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全(quán)国(guó)自然灾害综合(hé)风(fēng)险普查(chá)工(gōng)作情况为主题的(de)新闻发布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以(yǐ)及80多(duō)万(wàn)处(chù)市政(zhèng)设(shè)施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅(zhái)市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还(hái)包括(kuò)了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布(bù)了中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似(shì)意(yì)味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅(jǐn)与(yǔ)房间数量(liàng)有(yǒu)关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。单(dān)单从人(rén)均住宅间数不能完(wán)全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居民的(de)居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐(qí)全(quán)的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商(shāng)品住宅(zhái)，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

拿破仑法典的意义和基本原则是什么，拿破仑法典的意义和基本原则有哪些　　目前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数(shù)量。居民住(zhù)宅相(xiāng)关数据有两处可以直接公布(bù)，一是(shì)每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是(shì)居(jū)民住(zhù)宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用(yòng)到上述两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城(chéng)镇居民户均(jūn)住宅套数分三(sān)步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套(tào)数(shù)相加(jiā)，我们(men)就(jiù)能够得到当前(qián)商(shāng)品住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第二步(bù)，根据城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住宅(zhái)和(hé)非(fēi)商(shāng)品住宅比例，推算得到(dào)居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数除(chú)以家庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据，大致测算得到(dào)中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推(tuī)算中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为(wèi)主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本(běn)文去(qù)除商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数(shù)里的期房销售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工周期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到(dào)交房(fáng)后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现房套(tào)数(shù)除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品(pǐn)现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推算(suàn)中国城镇居(jū)民拥有的(de)户均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据显示(shì)中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)的(de)住宅(zhái)结(jié)构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住(zhù)宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅(zhái)和购买二手房都是(shì)商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买(mǎi)二手房(fáng)加总，得到商(shāng)品住宅占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而(ér)我们估算出2022年(nián)商(shāng)品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期房，中国(guó)平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利，已购(gòu)期房会(huì)在2-3年内陆续交付使(shǐ)用(yòng)，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一(yī)套房(fáng)的(de)三(sān)点含义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民已经(jīng)达到了户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是否意味(wèi)着中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)化进展终结，甚至(zhì)意味着中(zhōng)国地产(chǎn)存量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房并不意味(wèi)着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口流(liú)动(dòng)、居民(mín)换房等(děng)因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国(guó)和日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房(fáng)，就会造(zào)成人口净流入(rù)地的住宅(zhái)市场供不应(yīng)求(qiú)，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人(rén)口和省际(jì)流(liú)动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年(nián)的中国城乡(xiāng)人口流动调(diào)查(chá)数据(jù)显示(shì)，在上海、杭(háng)州以(yǐ)及南京工作的流(liú)动人口在老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引(yǐn)打工(gōng)人，但高房价迫使打工(gōng)人回(huí)乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动(dòng)人口实际上(shàng)会占据两套房，在高房价的大(dà)城市租赁一套房，在房价较低的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均一套(tào)房(fáng)无法(fǎ)满足庞大(dà)流(liú)动人口的租赁与(yǔ)置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住(zhù)宅(zhái)品质仍(réng)需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅(zhái)是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线老(lǎo)化、管道等(děng)基础设施(shī)陈(chén)旧，给(gěi)住户(hù)的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有的住宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区很难满(mǎn)足现代生活需求，在未来(lái)大都(dōu)会(huì)被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭(tíng)住宅户型更(gèng)小，当然这与城(chéng)市(shì)土地资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积(jī)扩张(zhāng)是未来地产(chǎn)的(de)需求(qiú)驱动(dòng)力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存(cún)量总面(miàn)积为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑两年间农民(mín)带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商品住(zhù)宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积(jī)小于(yú)均值，近(jìn)4成(chéng)家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将(jiāng)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)低于(yú)15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住(zhù)宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面(miàn)积(jī)为(wèi)40平，即人(rén)均住宅建筑面积(jī)为50平(píng)，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人均(jūn)住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公(gōng)摊(tān)面积后，中(zhōng)国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住宅(zhái)总量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均已然1套(tào)房(fáng)，未来地产还(hái)会有需求(qiú)么(me)？

　　我们测算(suàn)得(dé)到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国(guó)人口静态结构和动(dòng)态(tài)趋势演(yǎn)绎(yì)，决(jué)定了中国未来地产仍(réng)有(yǒu)需求(qiú)释(shì)放。户(hù)均1套(tào)住宅现(xiàn)实(shí)之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我国城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)人口数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二人户的占(zhàn)比明显(xiǎn)上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数会因户(hù)均人口规模(mó)的(de)缩(suō)小而增多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁(qiān)移导(dǎo)致经济发展带(dài)来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分(fēn)化(huà)日益(yì)明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流(liú)入，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口(kǒu)流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而(ér)出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人(rén)，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多(duō)。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公(gōng)有住宅(zhái)家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间新增(zēng)8473万家庭户(hù)，自建住(zhù)宅(zhái)和原(yuán)公有住宅减(jiǎn)少了(le)1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商(shāng)品住宅。租房(fáng)、购(gòu)买经济(jì)适用房和其他(tā)分(fēn)别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和(hé)旧城改造(zào)，商品住宅的占比(bǐ)势必会进(jìn)一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面(miàn)积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城中村(cūn)、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质(zhì)量(liàng)低、基础设(shè)施配(pèi)套差、没有或少有物业(yè)管理，居民追求(qiú)美好、宜居生(shēng)活的(de)环境，背(bèi)后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需(xū)求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受(shòu)限(xiàn)于(yú)资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经济工(gōng)作会议(yì)明确指出支持住宅改善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住(zhù)宅因素，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数(shù)较其他国家(jiā)依(yī)旧存在(zài)不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着密切正向联(lián)系。随着经济发展水平的提(tí)高，中国的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)与人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供(gō拿破仑法典的意义和基本原则是什么，拿破仑法典的意义和基本原则有哪些ng)给(gěi)存在不(bù)足，供需(xū)出现错配，这是过去(qù)二十(shí)年房价快速上涨基石。那(nà)么未来将(jiāng)是住(zhù)宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大(dà)分化时(shí)代(dài)已至，这种分化不单局限于城市能级(jí)之(zhī)间差异(yì)，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间(jiān)的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查(chá)的(de)是人(rén)，并不是针(zhēn)对住宅，因(yīn)此可能(néng)存在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏(piān)低，其增速(sù)可能超(chāo)预期(qī)。

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